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今住宅の購入を考えておりまして、物件はすごく気に入っているのですが
耐用年数や金額など本当に購入してよいものか考えています。
場所は多摩ニュータウンの旧公団物件で総戸数178戸です。
価格は2200万円で、今のところフラット35を使う予定です。
駅徒歩15分ほどで間取り:3LDK(76.88m2専用庭面積:30.00m2)
構造:RCで完成年月:1980年(昭和55)3月築で築33年になります。
主人の年収が350万円、私もフルタイムで320万円ほどです。
今住んでいる賃貸は月約8万円(駐車場1万円)で9万円で職場から住宅補助が2万円出ますので
実質7万円です。
今回購入を考えている物件は、管理費駐車場、固定資産税、団信など合わせて10万円の試算です。(
購入した場合住宅補助は15000円になります)
主人が専門学校に行っていて、今年の3月に卒業し、就職したばかりなので
私がローンを組むことになります。今は諸費用分くらいしか出せません。
フラットのほうは事前審査OKでした。銀行の変動のほうは2000万円までならなんとかOKだそうです。
急ぐこともないと思いつつ、年齢を重ねたらローンを組むこと自体が難しくなりそうです。
子どもは2人(3歳と1歳です)
マンション(団地)は5階建ての1階でリノベーションしてあり、排水管も交換済。
600万円かかっているらしいです。(宣伝の部分もあるので本当は600万円では
きかないくらいのリノベーションらしいです)
その分の金額が乗っているので、少し高めらしいです。不動産が買った物件ですが1400万円で購入したと言ってました。
.
自分が生まれ育った地域なので、学校など環境はとてもいいですが 少々駅から遠いです。
将来建て替えなどになった場合のことを考えると、今の物件を買うのを躊躇してしまいます。
かといって新築を買える余裕はありません。

この地域一帯は一斉に建てているので、中古住宅は築30年越えの物件ばかりです
管理組合はしっかりしているようで、積立金も2億円近くあるそうです。
修繕としては10年くらい前に外壁工事、さらに10年前に屋上?今年の夏に大規模修繕で配管工事がはいるみたいです。

こちらの質問を見ていると、築30年以上はやめたほうがいいという回答ばかりなので
そういうのも引っかかっています。
やはりもう少しお金を貯めてから購入したほうがいいのでしょうか、

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A 回答 (6件)

多摩ニュータウンの公団物件、33年もので1400万円での購入は妥当だと思います。

その上に800万円もの豪華リフォームをするのが良いか、300万円程で内装やり直し+キッチン交換位で済ましておくほうがよいのかは、意見の分かれるところです。購入者が頭金の少ない若い世代であれば、1400万円+300万円のリフォーム=合計1700万円の方が良いでしょう。
熟年夫婦で資金的余裕がある人向けであれば800万円の豪華リフォームもあり得ます。

物件のことはさておき、二人の子供をお持ちの質問者さんが一人で借金を背負うのは大変リスクがあります。
亭主が新しい職場で浮気して逃げ出してしまえば、二人の子育てと借金の返済を一身で担う事になります。
若い男女は離婚の可能性が高く、50%ぐらいは離婚するようですので、離婚した時の事を考え、あるいは離婚できないような縛りを考え、ご主人の勤続年数が2年以上になってから、共有名義の共有ローンで買うのが良いと思います。
(御主人の人柄など知らずに、一般論で申し上げていますので、悪しからず)


一旦入居すると、800万円分の豪華リフォームの価値は無くなり、1400万円を基準にして多少プラス評価がある程度ですから、1400万円以上の借金をした場合には、売却して借金弁済という選択肢が無いことになります。
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
購入検討中のマンションの相場は1600万円~1700万円くらいだそうで
不動産やさんが買い取った住宅は売主が急いでいたらしく、1400万円前後での購入となったようです。
いまからリフォームではなく、もうリノベーション済みの物件なのでこの金額になったようです。
そうなるとやはりリノベーションしてないほうがいいのでしょうか、、

主人については誠実な人ですので、離婚にいたることはないかなと思いますが
将来のことはわかりませんね。
私が今の時点で、就職して11か月なのですが
主人が勤続年数2年以上だと共有名義にできるんでしょうか?
共有名義にすると、住宅補助がどうなるか職場にも聞いてみます。
ともかく築33年で2200万円は少し高いといったところでしょうか、、
もう一度よく考えてみます。
ありがとうございました。

お礼日時:2012/05/06 15:59

 建て替えの時期がお子さんの就学時期と重なるのが気になりますが、


 その辺どうなのでしょう。
 築33年というのはあと10年は補修しない、建替え無しってことですか・・・。

 相場的に見れば妥当だとは思います。

 が・・・・・。まだお子さんが小さいのでもう少し貯められるのでは?と思います。

 あと三年。頭金を貯めれば2000万融資を受けられるとしたら、土地代くらいは貯まる気がします。


 躊躇するなら止めておいた方が賢明かなと思います。

 一生賃貸でも良いという人もいますし、
 家は若いうちに建てて、定年後にローンを残さないって考えの人もいます。
 子供を住まわせないで、小さく建てて・・・と考える人もいます。

 海外では子供の数や年齢によって住み替えていくのが普通です。

 老後に二人きりになって7LDKは必要ないし、かといって子供がいるなら一人一部屋欲しいですしね。

 日本では一生の買い物とされていますから、悩んで当然ですよね。

 もう少し待つと、少し状況が変わると思います。

 つまりは多摩ニュータウンの減築が始まるとか戸山団地もそうだし。

 もう少し待つ・・・・をお勧めします。
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
あと20,30年はもつのではないかということです。
もう少し検討し考えてみます。ありがとうございました!

お礼日時:2012/05/09 13:03

若いときは、持ち家はやめて、賃貸がいいです。


サラリーマンに付き物の転勤をはじめとする、
生活の変化があっても、
持ち家だと簡単に、引っ越しできない。

売っても二束三文、下手すると売れないかも?
しまいには、只同然で売る羽目に。
不動産バブルは過去のもの。

持ち家のメリットは自分の家と言う、
自己満足のみ。
縛りのほうがはるかに多いです。

持ち家は、中高年になって、子供が独立して、
自分の仕事も先が見えてから、
購入でも。

一生賃貸もいいです。
あの世に家を持っていけませんから。
子供に相続する?
子供は家より現金を喜びます。
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この回答へのお礼

たしかに今のご時世、自己満足になってしまうのかもしれません。
ご回答ありがとうございます。

お礼日時:2012/05/09 12:59

質問内容だけで判断しますと、築年数の割にはそこそこの価格なので、物件としては悪くないのでしょう。


確かに駅まで徒歩15分は、ちょっと遠いですね。坂道でなければいいですけど。
管理状態からみて、あと20年くらいは大丈夫なんでしょう。
いずれ建替えなんでしょうが、そのころはもっと古いマンションの建替え実績がたくさんできて、ノウハウもあるでしょうから、何とかなるのでは。
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この回答へのお礼

実は坂道なんです。
ここの地域はもともと山を切り開いているのでアップダウンが激しいです。
駅までの道のりは下り坂、駅から家までは上り坂です。
ちょうど、近くの諏訪団地が大規模な建て替えをしているところですが
やはり建て替えが実現するには相当な時間がかかったようです。
そちらの物件を買えればいいのですが。やはり高いです。

お礼日時:2012/05/06 13:43

その地域で築33年は、耐震性のことを考えると、ちょっと・・・。

問題は金銭関係だけではありませんよね。
それに、もし被災でもすると、集合住宅は復興が極めてややこしいですから。

今から購入されるのなら、大震災のことを十二分に考慮された方が良いと思います。
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この回答へのお礼

耐震性のことも気になっていました。。
ここの地域は築30年越えの中古物件ばかりなので、、、
やはり新築が安心ということになってしまうのですかね。
もう少し考えてみます。
ありがとうございました!

お礼日時:2012/05/06 13:40

あなたはフルで働き年収320万円。


主人は専門学校を今年3月に卒業し 就職したばかりで年収が350万円の予定。
で、子供が3歳と1歳の御子様が2人いらっしゃる。
年齢を考えたら この先ローンを組むこと自体が難しくなりそう
そこで今、築30年越えの中古住宅の購入を検討し
銀行は事前審査したところ2000万円までOKで借りられるとわかり
住宅ローンを組んで購入しようか どうしようか?と。

あなたのご両親には相談されましたか?
賛成されましたか?
今回 ご主人のご両親は いくらか負担してくださるのですか?
頭金は いくらご用意できるのですか?

それよりも ご主人が就職されたばかりで その仕事場が続くか心配ではありませんか?
それに まだ お子様も小さく いつ体調を崩されるかわかりません。
近所にお子様を見てくださる方がいらっしゃるなら問題ありませんが。

あなたが どのように お考えかわかりかねますが
住まいは住んでいる限りリフォームが必要になります。
例えば トイレの水漏れ 業者を呼び修理に15000円~
    お風呂の給湯器取り替えで20~30万円

御子様も中学から塾に通わせると1人2~3万円、高校では、お昼代に部活費用
更に御子様が大学進学するなら私立だと1人400万~600万円、他サークル費とかかります

お金に余裕があるなら問題ありませんが
マイホームを持ちたい気持ちはわかりますが
大地震が来たらローンしか残りません

購入後 なんとなく あなたが苦労する姿が見えるのは気のせいでしょうか…
お体を大切にしてください

この回答への補足

やはり厳しいでしょうかね。
主人は手に職をもったので、会社が変わってもやっていけないこともない職種です。
専門学校時には午前中に学校へ行き午後から働き、同じくらいの年収をいただいていました。
私には母しかいませんが、相談はしています。
家が近所になるので、いいかと、、
私の親も主人の両親も負担はしてくれません。
正直なところ今は諸費用が精いっぱいで、頭金は用意できません。

子どもが小さく、体調も崩すこともありますが
比較的私の職場が理解あるところなので、今まで体調を崩しても
どうしよう?!ということはありませんでした。(大きな病気はありませんでしたが)
今のところ有給休暇と使ってなんとかなっています。

検討している物件はフルリノベーションなので、給湯器も交換してありますので
そのまま中古物件を買うよりかはいいかなと思ったのですが、、、

やはり厳しいですかね、、

補足日時:2012/05/06 13:33
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この回答へのお礼

使い始めたばかりで使い方がよくわからず失礼しました。
ご回答ありがとうございます。

お礼日時:2012/05/06 13:37

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Q築35年の中古マンション購入時における注意点(長文です)

標記の件、アドバイスをいただければと思います。
当方、32歳会社員をやっており子供が一人います。

現在2900万円で、マンションの購入を検討しており、住環境や利便性は最高によく、非常に気に入ったのですが、表記の通り、築35年近くたっており、購入に二の足を踏んでいます。

部屋の中もなんとなくレトロな雰囲気が漂っており、古い印象は否めません。ただ、内装等の古さは個人的にはあまり気にならないのですが、やはり見えない部分、配管周り等を非常に心配しています。

月並みな質問で申し訳ないのですが、このような中古物件を購入する際に注意すべき点をご教示頂けたら幸いです。ちなみに、業者さんが言うには、発売当時は非常に高価なマンションであり、施工主もしっかりしているので、作りは全く問題ないと言ってました。ただ、配管に関しては、年数も年数であるために、保証は出来ないとの事です。(ただ配管を含めてリフォームすれば長い期間住めるということです。費用は400万くらいだと言ってました。)ちなみに、大規模修繕も過去何度か行っており、今後暫くはないそうです。管理もしっかりとなされており、管理人も常勤です。

よく、住宅雑誌などを読んでると、青山辺りで築30年以上たったマンションをリフォームして住んでるという記事が載っていたりしますが、快適な点のみ記載してあり、実際にどのような不都合が生じたかが書いてないので、あまり参考になりませんでした。

リフォームをしていけば、この先何十年も住めるものなのでしょうか?

以上何卒よろしくお願い致します。

標記の件、アドバイスをいただければと思います。
当方、32歳会社員をやっており子供が一人います。

現在2900万円で、マンションの購入を検討しており、住環境や利便性は最高によく、非常に気に入ったのですが、表記の通り、築35年近くたっており、購入に二の足を踏んでいます。

部屋の中もなんとなくレトロな雰囲気が漂っており、古い印象は否めません。ただ、内装等の古さは個人的にはあまり気にならないのですが、やはり見えない部分、配管周り等を非常に心配しています。

月並みな質問で申...続きを読む

Aベストアンサー

>リフォームをしていけば、この先何十年も住めるものなのでしょうか?

(1)まず、修繕積立金の現在高を確認します。
70戸程度の中規模マンションでも、7000万円以上の積立金残高はほしいところです。
それがないと、大規模修繕工事時に一戸150万円くらいの一時金の徴収もしくは、
修繕積立金値上げまたは、借入れ金対応などが発生します。

(2)次に、すでに行った大規模修繕を聞きます
ポイントはそんなに多くないですからしっかり記憶してください。

■エレベータの取替えは済んでいるか。
  一機1300万円程度ですから、取り替えているケースもあるでしょう。オレの家は二階だから
  関係ないとか言わずに。取替えとなれば割り勘でお金を払うのですから。
  ちなみにエレベータの耐用年限は25年から30年。しかし千代田区麹町あたりの老朽マンション
  の多くは、エレベータ改修をしていないところが多いです。オーバーホールとか制御機器の
  取替えで対応していますが、動力部分が限界にきているものも多いです。
  取り替えたら電気代も安くなるし、籠もきれいになります。

■給水タンク、ポンプの取替え
  給水タンクは25年以内で一度とりかえているはずです。取り替えていなかったら、鼠の死骸が
  なかで溶けていい出汁出しているかも。
  ポンプは確実に取り替えています。でももう2代目が老朽化の時期かもしれません。

■屋上防水層改修はどうなっているか。
  これも最上階以外は気にならない話題ですが、実際修繕となれば金は応分に負担します。
  築35年というと、最も気になるのは屋上防水の劣化ですね。
  いわゆるビンテージマンションと呼ばれる、昔の都心部の高級マンションの多くは屋上防水
 仕様もアスファルト防水、コンクリート押さえという高級仕様になっているケースが多いです。
 これは、持ちがいいのは長所ですが、改修工事にも金がかかります。
  屋上防水の耐用年数は普通25年~35年

■外壁タイルの浮き、剥離は大丈夫か。
  長期修繕で、打ち継ぎ目地のシーリングや、窓周りのシーリングの改修をしますが、外壁の
  浮きの調査をやっていないと、突然タイルが剥離して事故になったりもします。

■共用部分の給水管、排水管の取替え
  古い設計では、給水も排水も、各住戸内を縦に通っている可能性があります。
  共用部の給水管の劣化は、赤水、つまり錆の水の問題になります。
  30年経過して配水管の取替えをしていないと、赤水を心配すべきです。
  オープンハウスや、居ぬきの見学の際は、朝から水を出しているので赤水が出ません。
  しかし、朝一で水道を捻れば、見事な茶色のにごり水が出るかもしれません。
  私は築28年のマンションを見学に行った際に、いきなり台所の蛇口を捻って、赤水の多さに
  驚きました。

(3)次に、仲介業者から、長期修繕計画の内容の説明をうけます。
  上記の主要設備の更改が、すべて先送りされていて、なおその工事費も不明確ならば

>ちなみに、大規模修繕も過去何度か行っており、今後暫くはないそうです。
>管理もしっかりとなされており

というのは、眉唾ということになります。
大規模修繕が
第一期(10年~15年) 外壁シーリング、鉄部塗装替え、ポンプ基盤改修など
第二期(23年~25年) 外壁シーリング 鉄部塗装替え 給排水劣化部取替え ポンプ、給水タンク取替え
第三期(32年~35年) 外壁シーリング エレベータ更改 屋上防水改修、 鉄部塗装替え 給排水取替えなど

過去三回やっていても、金がないから、外壁と鉄部しかやっていないということも考えられます。

(4)耐震ですが、1981年以前の建物は、旧耐震基準で作られています。一概にすべてが弱いとは
いえません。新耐震基準で判定する「耐震診断」を行って補強が必要かどうか確かめるということに
なりますが、マンションで補強工事までやった例は少ないです。
これについては、修繕積立金に余裕がある管理組合が、耐震診断をやるケースもあります。
 
次に、占有部分ですが、室内の給排水管は、当然劣化が進んでいると思います。
まず、過去に何世代が住んだか、で大体改修履歴がわかります。
住んだままの大規模改修は極めて困難ですから・・
35年の間に、代が3代変わっていれば、おそらくキッチンや、洗面、浴室、湯沸かし器は
更改して10年以内のものがついている気がします。

>ただ配管を含めてリフォームすれば長い期間住めるということです。費用は400万くらいだと言ってました。

基本的にあと10年以上住むには、配管を含めた改修は必須です。
クロスの張替え、フローリング改修、室内ドアの取替えなどだけで、既存のキッチン、浴室、洗面などをそのまま使うのなら、
100万円~140万円
キッチン、バスユニットの改修も入れたら200万円~250万円。配管含めて内装一新の場合、400万円以上かかります。

となれば、3300万円の新築物件との比較という目安で考えるべきです。

>間取りは、75平米で、2LDKです
古いタイプの高級マンションですね。リビングが横長で、センターインのタイプかもしれません。間取りがいい
なら、それも重要な要素です。
22.7坪 リフォーム込みなら 坪145万円。
現在、世田谷、桜新町あたりで築20年内外で160万円ですから、安いといえば安いです。

ただ、5年以内に修繕積立金150万円を追加されたりするケースがあったり、
管理費や駐車場が、相場より高かったりするケースでは微妙です。

その他の注意事項は
(1)賃貸比率
  築35年というのは、多くの居住者が転売し、そのあげく居住用でなく賃貸物件に変わっている
  ケースが考えられます。全体の居住者のうちの賃借人の比率を知っておくべきです。
  賃借人が多くなれば、おのずと管理に対する感心は低下します。
  仮住まいという意識から、建物の扱いもいいかげんになります。また、初期の居住者がほとんど
  いなくなるのが築25年あたりからで、変な理事長が、恣意的な管理をしたりという話も出てきて
  次々と転売が出て価格が下がるという事例もあります。
  逆に、初期の居住者が30年経ってもまだ住んでいるマンションは、郊外の団地など売りたくても売れない
  物件は別ですが、管理のよいマンションの証拠でしょう。

(2)デベロッパー
  築35年といえば、マンション専門デベロッパーの、藤和や大京などが活躍した時代
  また、都心部では三井不動産がパークマンションシリーズで名作を残した時代でも
  あります。
  コープオリンピア(藤和)、網長パークマンション(三井)など、広尾タワーズなど長寿命の名作も
  あります。この時代、1970年の万博以来の建築ブームで、都心のマンションには丹下健三や
  槙文彦など一流建築家が設計したものも少なくないです。
  でも、その一方で、駄作、手抜きも多いわけで、見る目がないと泣きを見ます。その意味でも
  当初のデベロッパーは一応の目安になります。

(3)土地比率
  土地が今後値上がりする地域とは思えませんが、現在の地価と持分の土地面積をかけて
  正味の土地価格を知っておくのは、重要なことでしょう。

(4)ローン控除対象外
  新築や中古でも25年以内なら、確かローン控除が受けられます。35年ではいくらんでもダメ。 


>現在2900万円で、マンションの購入を検討しており、住環境や利便性は最高によく、

文京区は割高エリアですから、ただ、駒込というのは私、個人的には????ですけど。
本駒込は文京区ですが、駒込は豊島区。
確かに六義園の緑豊かな高級住宅地ではあります。

>非常に気に入ったのですが、表記の通り、築35年近くたっており、購入に二の足を踏んでいます
文京区好きは、絶対にベイエリアには足を運ぼうとしないですから(;;)まぁ新築の3800万円あたりを
すすめてもだめでしょうけど。もう少し数多くの物件をご覧になって決めてもいいのかと思います。

>業者さんが言うには、発売当時は非常に高価なマンションであり、施工主もしっかりしているので、
>作りは全く問題ないと言ってました。

このへんがラフですよね。具体的に、発売当初の価格とか、デベロッパー名とか施工業者とか
わかればいいのですが、そこまで書くと個人情報まるわかりですから、無理でしょう。

いろいろ書きましたが、しっかりチェックされて納得いく買い物なさってください。値段はもう少し
値切っていいです。どうせ売主は買い替えでしょうから。
この辺になると骨董選びに似てきます。多少失敗しても値段が安いと納得できますし、
趣味の問題も大きいですよね。
無名の作家の油絵でも、本人が気に入っていたら、額を入れ替えるだけで立派なインテリア
のしつらえになるのと同じです。

>リフォームをしていけば、この先何十年も住めるものなのでしょうか?

(1)まず、修繕積立金の現在高を確認します。
70戸程度の中規模マンションでも、7000万円以上の積立金残高はほしいところです。
それがないと、大規模修繕工事時に一戸150万円くらいの一時金の徴収もしくは、
修繕積立金値上げまたは、借入れ金対応などが発生します。

(2)次に、すでに行った大規模修繕を聞きます
ポイントはそんなに多くないですからしっかり記憶してください。

■エレベータの取替えは済んでいるか。
...続きを読む

Q築28年の分譲公団を購入契約してしまいました!

お世話になります。
現在、公団に賃貸で居住している者です。

数日前、同居している実母が私には無断で、現在住んでいる場所とは違う分譲UR公団の購入契約をしてしまったことが判明いたしました。
実母65歳、老後を私とふたりで過ごすことを想定し、「家賃が掛からず、死ぬまで安心して暮らせる自分の城が欲しかったから」という理由だったようです。母の死後も私がそこでずっと暮らせばよい、嫌なら売却すればお金になるから不満はないだろうと考えたそうですが、私は正直、寝耳に水で、かなり憤っています。
契約した公団は築29年の鉄筋コンクリート、3LDK、8階建ての5階、最寄駅まで徒歩15分ほどの場所ですが空き部屋が目立つ団地です(工業団地近くの、あまり栄えていない場所です)。
部屋の内装は短時間でチラッとしか見せてもらえませんでしたが、一応リフォームは施され、現代風にキレイにはなっています(実際の強度、利便性などは分かりません)。
見るからに古い建物ではありませんけれど、既に築30年近く経っており、
・母が存命中の間 住み続けることが出来るのか?(強度的に)
・管理費修繕費などが上がるのではないか?(老朽化が進んでいる)
といった不安があります。
また、20~30年後には築60年を迎える公団を、その時になって売却することは可能なのか?という不安も大きいです。
そもそも築60年なら建替えが検討されて当然ですが、建替えは住民の5分の4の承諾が必要なようですし、高齢化が進んでいる分譲公団でそれが可能とも思えず、私自身も建替えの費用を出せるか分からず、また、その費用があるなら新築で買うか、安い賃貸に引っ越したいです。
だとすれば売ることも、住み続けることも難しい(それでも管理費と固定資産税は発生する)非常に扱いに困る物件を押し付けられるように感じてしまうのです。
他者に売却できなくても、その家の土地代等の権利などだけでも売却処分し、公団を捨てて(固定資産税や管理費などの負担から逃れて)別の家を探すことが可能なら負の資産を背負う心配もないので、お金のない母の必死な思いをわざわざ踏みにじりたくはないのですが…
高額の違約金を払ってでも契約を破棄させるべきか、
母の希望通り分譲公団を購入すべきか。 心底悩んでいます。
私自身は視野が狭くなっておりますので、どのような内容でも、ご意見をいただければ幸いです。よろしくお願いいたします。

お世話になります。
現在、公団に賃貸で居住している者です。

数日前、同居している実母が私には無断で、現在住んでいる場所とは違う分譲UR公団の購入契約をしてしまったことが判明いたしました。
実母65歳、老後を私とふたりで過ごすことを想定し、「家賃が掛からず、死ぬまで安心して暮らせる自分の城が欲しかったから」という理由だったようです。母の死後も私がそこでずっと暮らせばよい、嫌なら売却すればお金になるから不満はないだろうと考えたそうですが、私は正直、寝耳に水で、かなり憤っています...続きを読む

Aベストアンサー

元業者営業です。

過去何回か公団住宅の取引をしました。(10件前後)
その経験からの回答ですが、ご質問文を拝見する限り「そのままお話しを進めても大丈夫では」と感じました。

一般的に築30年前後の公団分譲マンションにおいて、デメリットは
●立地が悪い:多くの物件がバス便(用地費用を抑える)
●5階建でエレベーターなし:建築費用、保守費用を抑える
●間取りが古い:いわゆる「田の字」間取りが多く3K、3DKが多くてLDK間取りが少なく人気が無い

以上です。故に、他の民間マンションと比べ市場性を失い、出口戦略(リセールバリューが低い為)を立てづらく「売るに売れない、貸すに貸せない」状態に陥ってしまう。(現にその様な公団住宅は数多くそんざいします)

しかし、今回お母様が契約された物件は少なくとも上記のデメリットはクリアしています。

>母が存命中の間 住み続けることが出来るのか?(強度的に)

これは殆ど心配いらないでしょう。物件の強度は「適正な設計、施工」によって担保されますが、これの一番のハードルが「建築費用、期間」です。民間の場合は利益を出さねばなりません。当然建築コストは大きな問題です。販売費用を上げられないのであれば、コストを下げるしかありません。それ故「手抜き工事」のリスクは公団に比べ高くなります。

翻って公団は利益を追求する必要はなく、その分建築予算、期間を多く予算に充当できますので構造的に手抜き工事が発生しづらくなっております。(勿論絶対とは言い切れませんが)。
故に、当時の公団マンションは建築の際民間には義務付けられている建築確認を取る必要がありませんでした。

>・管理費修繕費などが上がるのではないか?(老朽化が進んでいる)

これは民間も公団も変わりません。建築年数が古くなれば古くなるほど上昇するのが普通です。
ただし、ここでも利益を追求しない公団のメリットがあります。現在多くの民間マンションがその管理、修繕計画立案、実施を管理会社へ委託しております。つまり、管理会社の利益が管理費に含まれます。
しかし、公団マンションは管理も公団です。これも民間管理会社のように利益を出す必要はありません。故に管理費等の金額は低くなります。

あと、建て替えですが仰るように区分所有法では所有者の4/5の賛成が無ければ建て替えできません。その一番のネックが「費用と建て替え期間中の仮住まいの手当て」です。民間マンションはその多くが「全て自己負担になる」事が多く、年配の方に多く負担がかかり結局「建て替え反対」となってしまうケースが多いのが現状です。

しかし公団は敷地、容積率に余裕がある物件が多く新規分嬢を多くし(高層化、新たな分譲棟の建築)その売却利益で建築費を補填することが可能です。また、建築中の仮住まいも公団を斡旋してくれる事が多く物件探しの手間、費用を抑えることができ、現に、現在建て替えに成功しているマンションの殆どが公団マンションです。

最後に出口戦略ですが、当面は十分住める(ご質問者様が住みたいかどうかは別にして)なら、それ程深刻に考える必要は無いでしょう。これがローンを組んでの購入ならそんな悠長なことを言ってられませんが、現金一括購入でしたら負債はないのでご質問文の「負の資産を背負う心配」は無いのでは。

それに、不動産はとんでもない山奥でも無い限り「価格0」はありません。(山奥でも評価上「価格0」はありません)価格の高い、安いはありますが、「必ず」値段が付きます。
将来どうしても引越ししたければ「売れば」よいのです。どの道築30年近い物件なら現状でも殆ど土地値だけの価格です。将来的にも価格が急落する事はあまり考えられません。(勿論絶対とは言えませんが、逆に上昇する事も絶対無いとは言えません)

最後に・・・。
実際いらっしゃるんですよ「公団ファン」て。特に親御さんが公団に住んでいて、そのお子様が独立や結婚等で新居を探すときに「やっぱり公団で」というパターンが多くあります。

勿論、私の回答が100%正しいかはわかりません。(なにせ物件を見ていませんから)
ただし、ご質問文を拝見するかぎりは高額のお金(手付け放棄または違約金)を支払ってまでキャンセルするような物件には思えませんでしたので回答させていただきました。

元業者営業です。

過去何回か公団住宅の取引をしました。(10件前後)
その経験からの回答ですが、ご質問文を拝見する限り「そのままお話しを進めても大丈夫では」と感じました。

一般的に築30年前後の公団分譲マンションにおいて、デメリットは
●立地が悪い:多くの物件がバス便(用地費用を抑える)
●5階建でエレベーターなし:建築費用、保守費用を抑える
●間取りが古い:いわゆる「田の字」間取りが多く3K、3DKが多くてLDK間取りが少なく人気が無い

以上です。故に、他の民間マンシ...続きを読む

Q築40年のマンション(団地)の購入はどうでしょうか

来年に結婚を予定している30代の女性です。
都内の築40年のマンションの購入を検討しています。
(マンションといっても団地で、元公団が所有していた建物だそうです。)
現在は実家暮らしなので、結婚後の賃貸の新居を探していたところ、
たまたま実家近くのこのマンションが売りに出ていることを知りました。
都心にアクセスの良い駅から徒歩5分で、交通の面での立地は最高だと思います。
ただ、築年数が古いのですごく購入を迷っています・・・。
以下、長所と短所を書きましたのでご意見いただければと思います。

<長所>

・実家からも駅からも近く、とにかく立地が良い。
・南向きでベランダも広く、陽当たりが良い。
・内装はリフォームしたばかりでとても綺麗。
・仲介手数料不要。
・管理がしっかりしており、大規模な修繕を数年ごとに行っている。
 (現在の修繕費の残高は2億円あるそうです)
・部屋単独の水道管も取り換え済。共有の水道管は2年前に修繕済。
・毎月の管理費&修繕費がそんなに高くない(1万円)

<短所>

・築40年なので建物の寿命が心配。
・固定資産税が高く感じる。(約13万円)
・エレベーターなしの5階。
・耐震診断を受けてない。
・建物が建て直しになった場合、新しい建物に住み続けられるのかわからない。
 逆に、建物が古くなって危険なのに、住民の反対で建て直しされない場合が怖い。

ちなみに3DK(約54m2)で価格は2000万円です。高いでしょうか?
この価格で近隣の物件はどう頑張っても購入できないので、とても迷っています。
お互いの職場へは、電車で30分以内で行けます。

資金は500万円を頭金に、1500万円をローンで組もうと思ってます。
結婚する予定の彼は転職したばかりでローンを組むのが難しそうなので、
私が単独で組むことになりそうです。
年収600万円、20年ぐらいで返済できたらいいなと思ってますが、あと2年ほど働いたら
子供を作りたいため、妊娠期間中は彼だけでローン支払いをしていくのも少々不安です。
彼は現在年収300万円です。そして、私がローンを組んだのに彼が支払いをしたら
贈与税もかかってきますよね・・・?

まとまりのない質問になってしまいましたが、回答者様が私の立場だったら
この物件を購入しますか?
また、アドバイスがありましたら宜しくお願い致します。

来年に結婚を予定している30代の女性です。
都内の築40年のマンションの購入を検討しています。
(マンションといっても団地で、元公団が所有していた建物だそうです。)
現在は実家暮らしなので、結婚後の賃貸の新居を探していたところ、
たまたま実家近くのこのマンションが売りに出ていることを知りました。
都心にアクセスの良い駅から徒歩5分で、交通の面での立地は最高だと思います。
ただ、築年数が古いのですごく購入を迷っています・・・。
以下、長所と短所を書きましたのでご意見いただければと思いま...続きを読む

Aベストアンサー

建築及び宅建業者です。

書かれている事に間違いが無いという前提ですが、エレベーターが無い事以外は条件の良い物件ですね。我々業者なら1400~1500万円程度で買い取り、リノベーションに200万円をかけ、2000万円を切って販売ですね。
もし敷地が広いならば、資産価値はあります。もちろん建て替え時には敷地利用権を保有しているのでそれを売却する事もできますし、建て替え費用を負担する事で当然新築に住む事が可能です。恐らく建て替える際には部屋数がぐっと増えますので、貴方の負担額はそれほど大きくないかもしれません。

しかし、あくまでも資産価値として考えた場合であって、最初に書いたようにエレベーター無は生活としてどうでしょうか。非常に不便に感じると思います。重いものをか運ぶ込むのも大変ですね。よくお考えになった方がいいでしょう。

その他、住宅ローン控除の対象外の可能性が大きいですね。なので、価格は2000万円を切らせるべきでしょう。交渉余地があるのであればですが。

年収からみた住宅ローンの金額は全く問題ありません。かなり余裕がありますね。夫と収入合算の場合は、年収900万円ですので個人信用情報に問題なければ20年借入で、4000万円までは可能です。単独でも3000万円。35年返済で単独ですと最大5000万円までは可能性はあります。もちろん可能性があるというだけですが。

建築及び宅建業者です。

書かれている事に間違いが無いという前提ですが、エレベーターが無い事以外は条件の良い物件ですね。我々業者なら1400~1500万円程度で買い取り、リノベーションに200万円をかけ、2000万円を切って販売ですね。
もし敷地が広いならば、資産価値はあります。もちろん建て替え時には敷地利用権を保有しているのでそれを売却する事もできますし、建て替え費用を負担する事で当然新築に住む事が可能です。恐らく建て替える際には部屋数がぐっと増えますので、貴方の負担額はそれほど大きくな...続きを読む

Q中古の団地で購入しても大丈夫な築年数は?

中古の団地で購入しても大丈夫な築年数は

何年あたり以降に建てられたものなら

構造上、安心して住めますか?


よく一戸建てだと1995年あたり以降に建てられたものが

安心であるというのを読んだことがあります。


団地は一応鉄骨ですので

どうなのかと思いました。


家の構造に詳しい方、教えてください。

Aベストアンサー

築60年と聞いたことがあります。

しかし、新築マンションは敷地に対し、ギリギリに建ててある物件が多いので、
むしろ築30年以上前に建てた日当たりが良く、ゆとりのある団地をお勧めします。

よく「一戸建てを」と予算を考え、駅から遠い物件を購入する人もいます。
また駅に近くても近隣同士が妙に狭い御宅とか予算的に日当たりの悪い一戸建てを購入する人もいます。
それならば絶対に日当たりの良い団地をお勧めします。

そして出来れば1棟では無く、何棟もあり、世帯数が多く、管理費・修繕費もきちんと管理された団地です。
なぜなら、壊れたときに皆で積み立てた修繕費で賄えるからです。
また、古い団地であれば将来の建て替えが倍建てられる団地もありますので
そのような団地が安く購入できればお買い得でしょう。

妙に管理費・修繕費などが安い物件は避けた方が無難です。

なぜなら知り合いのマンションは駅に近いと言うのに管理費と修繕費を合わせ月5000円。
しかし住んで暫くすると、エレベーターが壊れて「安い業者を知っている人はいないか」と相談に来たり
修繕費が溜まっていないので、何か修理箇所が発生すれば皆で分担です。
だから築35年以上経つのにいまだ外壁塗装もされず、
最上階の御宅は雨漏りに悩ませれているのが現状です。

それにマンションは管理費なども高く
その築年数の持ちは住んだ後の定期的な修繕で大きく左右されます。

新築マンション購入よりも安く買え、将来の建て替えを考えると、
古い団地購入の方が、建て替えに増築出来た分、建て替え費用が0円になる物件もあります。

なにより
最近の建築した物件でなければ、震度6以上の大地震が来れば、ほとんどの御宅がつぶれると思います。
つぶれなくても、大地震などで津波に大停電で原子力発電が爆発すれば日本は終わりです。

団地築年数が古くても例えば年1回の配管清掃、10年に1度の外壁塗装などが
定期的に行われている団地であれば 築60年は住めると判断します。

築60年と聞いたことがあります。

しかし、新築マンションは敷地に対し、ギリギリに建ててある物件が多いので、
むしろ築30年以上前に建てた日当たりが良く、ゆとりのある団地をお勧めします。

よく「一戸建てを」と予算を考え、駅から遠い物件を購入する人もいます。
また駅に近くても近隣同士が妙に狭い御宅とか予算的に日当たりの悪い一戸建てを購入する人もいます。
それならば絶対に日当たりの良い団地をお勧めします。

そして出来れば1棟では無く、何棟もあり、世帯数が多く、管理費・修繕費もきちんと管...続きを読む

Q2LDKで4人家族。子供部屋は2つ必要でしょうか

賃貸マンションに引越し予定で、物件を探しています。

家族構成は、夫婦と男の子2人(4歳と1歳)の4人家族です。
今は2LDKで、寝室は夫が1人部屋、私と子供2人が布団を並べて1部屋です。
引越すにあたっては3LDKが良いと思っていますが、なかなか予算内で良い物件が見つからず、ただいま検討しているのが、
「2LDKのメゾネット、100m2、1階に寝室7畳、2階にリビング20畳と寝室5畳」という物件です。

占有面積(特にリビング)は十分に広いので、今流行の「ダイニングテーブルで勉強し、子供部屋は寝るためだけのスペース」という考え方ならば2LDKでも大丈夫だと思いますが、子供達が成長したら1人ずつの部屋が必要でしょうか。また、いつ頃から必要でしょうか。中学受験するとしたらダイニングテーブルでは厳しいでしょうか。

ちなみに、広い方(7畳)の寝室は1階にあり、引きこもり対策としては2階リビング横の5畳を子供部屋にしたいと思っております。

又、リビングが広いので仕切り等で1部屋増やしたい場合に、賃貸マンションでもできる方法はありますでしょうか。どうせ長く住めば相当傷むと思うので、敷金を取られる覚悟で少しは壁に穴を開けてしまっても良いかなと思っています。流石についたてや突っ張りポールにカーテン程度ではなく、しっかりと仕切りたいので。

アイディアやアドバイスをどうぞ宜しくお願いいたします。

賃貸マンションに引越し予定で、物件を探しています。

家族構成は、夫婦と男の子2人(4歳と1歳)の4人家族です。
今は2LDKで、寝室は夫が1人部屋、私と子供2人が布団を並べて1部屋です。
引越すにあたっては3LDKが良いと思っていますが、なかなか予算内で良い物件が見つからず、ただいま検討しているのが、
「2LDKのメゾネット、100m2、1階に寝室7畳、2階にリビング20畳と寝室5畳」という物件です。

占有面積(特にリビング)は十分に広いので、今流行の「ダイニングテーブルで勉強し、子供部屋は寝る...続きを読む

Aベストアンサー

2010年に中学受験を終わらせた息子の父です。
子供部屋は一人に一つ必要でしょうかとのご質問ですが、お子様の年齢によって違うと思います。

男の子場合、小学生の頃は一人になりたいとはあまり感じないようですが、中学に入学した頃から一人の部屋が欲しいと、強く思うようになるようです。

女の子の場合、姉妹で一部屋共有でも、結構な年齢までうまくいくことも多いと聞いていますが、男の場合の共有は、年齢が上がるにつれ難しくなると思います。性差もありますので、男が狭くても良いので一人になれる部屋が欲しいと思うのはわかります。

ただ賃貸との事ですので、今のお子さまの年齢でしたらまったく問題ないかと。むしろ、家族の接触が少なくならずに望ましいかと思います。他のご回答者さまも言ってますが、部屋数が必要になったら、必要な部屋のある物件に引越しをすれば問題ないかと思います。

舅や姑もいる家族構成で一戸建てを購入し、一人一部屋持っている場合などは、その時は良いかもしれませんが、舅姑が先立ち、子供達も独立してしまうと、不必要な部屋が沢山出来て困ってしまうと思います。
考え方ですが、その時のライフスタイルによって、転居が出来る賃貸は合理的だと思います。


また、中学受験ですが、お子さんが勉強に集中できる環境を整えることは必要と思いますが、そのために子供部屋は必要ないと思います。
私の息子は自分の部屋を持っていますが、中学受験の勉強はリビングのテーブルで良くやっていました。

中学受験は家族で行う受験と言われています。親がある程度勉強を管理し、子供を誘導しないと、なかなか結果が出ません。ですから、目が届くリビング勉強はお子さんにとっても良いと思います。

余談ですが、息子がリビングで勉強している横で、おやじがテレビを見たりゲームをしたりするわけにもいかず、休日に困ったことがありました。

賃貸ですので、リビングをリフォームして一部屋作ることはお勧めしません。退去する場合、現状復帰を必ず求められますので、改装にかけた費用と現状復帰の費用と要らぬ出費が増えて、経済的でないことと、オーナーさんとトラブルになる可能性があります。

ご参考になりますでしょうか。

2010年に中学受験を終わらせた息子の父です。
子供部屋は一人に一つ必要でしょうかとのご質問ですが、お子様の年齢によって違うと思います。

男の子場合、小学生の頃は一人になりたいとはあまり感じないようですが、中学に入学した頃から一人の部屋が欲しいと、強く思うようになるようです。

女の子の場合、姉妹で一部屋共有でも、結構な年齢までうまくいくことも多いと聞いていますが、男の場合の共有は、年齢が上がるにつれ難しくなると思います。性差もありますので、男が狭くても良いので一人になれる部屋が...続きを読む

Qマンションの固定資産税っていくらぐらい???

実は今マンションを買おうと思って検討しているのですが、固定資産税・都市計画税がなんか高い気がするのですが、こんなもんなんですかね??
概要は
新築で専有面積が76.48m2 共込で90m2くらい。
値段は2500万円(土地800万、建物1700万)
路線価は92000円/m2
これで固定資産税・都市計画税が19万(土地3万、建物16万) 5年目以降には30万を超えてしまいます。
MRの人いわく「建物の単価を1.2倍くらいで考えてるので実際には土地3万、建物13万くらいになると思います。」とのことでした。
友人に聞いた所同じようなマンションでも8万くらいといってました(3年目)
なんか高くないですか???
役所の税務課に問い合わせたところ「感覚的には当初5年で10万くらいかなと思います。」との事でした。
ちなみにあたりは昔は億ションだったのがバブル後安くなったところで、斜行エレベーターなんかの設備が全体共有であったりします。。 といっても3000戸に対して3台とかですけど…
契約間近であせってます。。おねがいします!!

Aベストアンサー

でも新築減税ありで16万
なくなると30万になるとの事なんです。
説明不足でしたすいません。

>高すぎません?
そうですね。少し高いですね。通常の1.5倍くらいですかね。
ただ建物が少々よい物だと決してあり得ない金額ではないですよ。

>建物が高い事が固定資産税に影響してるんですかね?
マンションの場合には大半は建物です。

Q築30年の分譲マンションの購入を検討しています。

自営業40歳、築30年のマンションの購入を検討しております。
人気の高い地域の物件ですが、私たちが買ってもいいものか、どのぐらい住めるのか、取り壊すことがこの先あるのか・・・など、不安が多々あります。
良きアドバイスをお願いします。

主人が自営業の為(所得税納付0円)、頭金を600万用意しても住宅ローンを組めるか不安が大きい為、ローン無しで購入できる物件を検討し、足りない分は親に借りて、築30年780万の3LDKを検討しております。
現在、賃貸マンション月約10万(駐車場2台含む)に10年位住んで居ます。子供(2歳)にもこれからお金がかかるし家賃がもったいないから中古マンションを購入したほうがいいのでは・・・と考えました。しかし、金額面で古い物件しか購入できる余裕がなく悩んでおります。
私たちは、20年位住めれば・・・と考えております。子供が独立したら夫婦2人で安い賃貸に移ればいいと思っていますが、20年住めるのか心配しております。
検討しているマンションは管理状態は良好。修繕などもすぐに入るような所で、現在の状況からすると、あと20年位は可能ではないかと思うのですが、取り壊す話とか建て替えとかの話が出てきたらと不安になります。マンションを購入した場合、管理費・修繕積み立て、駐車場で合計3万円位かかります。

今現在の毎月約10万の家賃支払いが、どうしても勿体無く思えてなりません。

私たち夫婦の状況からマンション購入するのはどう思いますか?
また、築30年のマンションの購入をどうおもいますか?
あと、700万位住宅ローンが組めれば、もっと新しいマンションにしたほうがいいと思いますか?(ローンが可能な銀行はありますが?)

長くなりましたが、どうぞ良きアドバイスをお願いします。

自営業40歳、築30年のマンションの購入を検討しております。
人気の高い地域の物件ですが、私たちが買ってもいいものか、どのぐらい住めるのか、取り壊すことがこの先あるのか・・・など、不安が多々あります。
良きアドバイスをお願いします。

主人が自営業の為(所得税納付0円)、頭金を600万用意しても住宅ローンを組めるか不安が大きい為、ローン無しで購入できる物件を検討し、足りない分は親に借りて、築30年780万の3LDKを検討しております。
現在、賃貸マンション月約10万(駐車...続きを読む

Aベストアンサー

購入に踏み切ったとして…

20年後には、築50年です。
内容的にまともな物件だとしても、築50年というだけで、まず、売ることはできません。

それから、
「所有権は放棄できない」
ということをご存じでしょうか?
「価値がゼロになるまで住み続ければいい…」
という人がいますが、間違いです。
「価値がマイナスになっても、無駄な金を払って、住み続けなければならない。」
というのが本当のところです。

知人でこういう不幸な人がいます。
1 老朽化したが、建て替えの話し合いがつかない。行き場がない老夫婦の所帯が多いので、建て替えに合意させることは不可能である。
2 管理費・修繕費を滞納している世帯が多く、裁判して競売に掛けたが、売れなかった。そのおかげで、エレベーターは止まり、配管がダメになった。部屋に外付けのパイプ(上下水道)を通す工事を自費でして、階段を上って暮らしている。しかも、コンクリの廊下がギシギシしている。全面改装には、億以上の金がかかるから、放置するしかない。もちろん、外壁の塗装などもやれていない。
3 市に寄付しようとしたが、拒否された。
4 もちろん、管理・修繕・固定資産税は払い続けなければならない。

これが、現実です……

計画を変えて、少々遠くなってもいいから戸建になさった方がいいと思います。身軽な賃貸を選択するという手もあります。

購入に踏み切ったとして…

20年後には、築50年です。
内容的にまともな物件だとしても、築50年というだけで、まず、売ることはできません。

それから、
「所有権は放棄できない」
ということをご存じでしょうか?
「価値がゼロになるまで住み続ければいい…」
という人がいますが、間違いです。
「価値がマイナスになっても、無駄な金を払って、住み続けなければならない。」
というのが本当のところです。

知人でこういう不幸な人がいます。
1 老朽化したが、建て替えの話し合いがつかな...続きを読む


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