妻名義での不動産購入時の贈与税について

現在、私名義の賃貸不動産はありますが、次の物件は妻名義で賃貸不動産の購入を考えています。
しかし、妻はそれに見合う額の貯金がありません。

私の預貯金から支払ってしまうと贈与税がかかると思うのですが、妻名義でローンを組み購入した場合はどうでしょうか。
足りない分は私が出すことになると思いますが、それは後から（きちんと契約書なども作って）返してもらおうと思っています。
返済は賃貸収入から充分支払える計算で、金融機関の担当者もそのように見ていて融資に向けて動いてくれていますいます。
仮に全空室なんて事態になったら連帯保証人の私が充分支払える額です。

また、審査が通っても決済を先にしなければならなくなったら、いったん私が払ってしまって、あとから妻への融資の金額を私の口座に戻そうと思っています。
これは税務的にはまずいでしょうか？

担当者は税金にあまり詳しくないので、こういった問題に詳しい方に教えていただければと思います。

No.3 ベストアンサー 回答者： hata79 回答日時： 2012/05/21 09:58

奥さんが賃貸用に不動産を購入する。

不動産の所有者は奥さんで、ローン返済も奥さんがするというなら、贈与税の問題は出ません。

問題点となるなら、頭金でしょう。
貯金が無いので夫から借り、金銭消費貸借契約書の作成する。
貸付にかかる利息免除は、免除額が贈与相当額となります（利息の設定がないから金銭消費貸借契約そのものが否定されて、贈与行為になるものではありません）。

贈与行為を金銭消費貸借として租税回避をする事を考える人が多いので、調査官は「またやってるな」ぐらいであれこれと問い詰めてきます。租税回避のために紙切れ一枚作ったのかどうかの確認をしてきますから、少なくとも実際に返済をしてる実績は残すべきでしょう。妻の口座から夫の口座に返済記録が残すとかです。
返済期間も重要なポイントです。
仮に５００万円を借りてそれを月１万円で５００回で返済するというと４１年間かかります。
単純に一般人がまったくの他人に月一万円の返済で５００万円を貸すかというと「貸さない」でしょう。
これは「あげた」「もらった」といい、贈与です。
「金銭消費貸借契約書があり、返済記録はあるが、事実は贈与であり、返済は税務調査に対して一時的に（課税時効になるまで）してるだけのもの」とされる可能性もあるという話です。


「いったん私が払ってしまって、あとから妻への融資の金額を私の口座に戻す」。
貴方が払ったときに領収書は妻宛に出してもらうことです。貴方が妻に貸して妻が相手に支払うさいに、妻が中とびしてるというだけになります。この領収書のあて先が夫宛になってると、話が混乱します。
領収書は相手が発行するものですから、確実に「妻宛に」作成してもらいましょう。

なお、お近くに税理士はいないのでしょうか。
このような相談は専門家に相談なさるのが一番ですよ。
ネットでは（私も含めてですが）、誤った回答にたいしての責任をとってくれません。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。

回答していただいたことを参考にいろいろ考えています。
金融機関と相談して、諸費用も含めて融資してもらえないか検討します。
それが無理である場合、金融機関の担当者に頼んで税理士さんを紹介してもらおうかと思います。

ありがとうございました。

お礼日時：2012/05/24 00:31

No.2 回答者： mukaiyama 回答日時： 2012/05/21 08:56

＞足りない分は私が出すことになると思いますが、それは後から（きちんと契約書なども作って）返してもらおうと…

契約書だけでは意味がなく、市中並みの金利を付け、かつ、定期的に返済し続けていくことが肝要です。

それなら、紛らわしい夫婦間での借金などにせず、妻が必要な額を全額、銀行から借りれば良いことです。

「出世払い」や「あるとき払いの催促なし」では、貸借と認められません。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4420.htm

しかも、あなたがもらう利息は、「非営業用貸金の利子」として雑所得
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1500.htm
であり確定申告が必要になることも考えられます。
家の中で妻から夫へお金を回すだけで、所得税や住民税の対象になるのです。

＞決済を先にしなければならなくなったら、いったん私が払ってしまって、あとから妻への融資の金額を…

登記すれば、税務署から「不動産取得に関するお尋ね」がきます。
そこには具体的に、何月何日に、どこの金融機関から、いくら引き出したかなどを記入して回答するよう求められます。
あなたの原資で支払ったと書かざるを得ませんので、税務署は重大な関心を持つことでしょう。

＞仮に全空室なんて事態になったら連帯保証人の私が充分支払える額…

素直に最初からあなた名義にしておけば、贈与税の問題は起きません。

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。

＞素直に最初からあなた名義にしておけば、贈与税の問題は起きません。
これを避けるために質問しています。

いろいろ複雑だということが分かりました。

お礼日時：2012/05/24 00:12

No.1 回答者： goold-man 回答日時： 2012/05/21 05:17

頭金程度でも、収入がない奥様名義にされると「お尋ね」（税務署から照会文書）がきます。

その頭金は贈与ではないかと。（以前働いていたことがあれば・・・通帳を見せてもよいくらいの自信がある「残」があるかどうか）
税務上夫婦は他人です。＜いったん私が払ってしまって＞＜私の口座に戻そう＞は贈与が二重になりかねません。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
通帳に残が足りないので困っています。
いろいろ考えたいと思います。

お礼日時：2012/05/24 00:15