不動産契約について 賃貸契約

至急お願いします。
来月に借りてる家の更新手続きがあります。
更新時に更新手数料がかかるが嫌で直接大家さんの所に行きました。

今の不動産では更新のたびに入居時と同じ厚い契約書を書き直しする必要がある。
知り合いの人たちが住んでる不動産では更新料がない、自動更新になるので一切書類の書き直しがないところが多いです。

大家さんとは仲がよくお互いに家に行き来する仲です。
大家さんに直接家賃を収められないか相談しました。


今の不動産屋と契約したのは、大家さんの息子が働いてた会社の元上司が不動産屋をするとこので頼んだと聞いてるので、契約がうまく切れるか微妙とのことでした。
直接収めることに関しては、大家さんも連帯保証人を書くことを前提に私が提案していたので、前向きに検討するとのお話でした。【更新料は全額不動産の利益となるようです】

大家さんが不動産屋に更新の件で連絡を入れて、その後私の元に不動産から連絡が来ました。

不動産からは更新手続きでも一番最初の手続きの契約が有効な為、解約しない限り、不動産との契約が有効とのお話でした。
大家さんから契約の話はされてないとのことで私の更新免除？の話をした可能性もあります。
大家さんがどのように話をしたのか分かりませんが、契約が満期になるタイミングで大家さんと不動産屋とのの契約解除は可能なのでしょうか？

◆最終的に大家さんが決めるのは承知です。

No.2 回答者： congrats 回答日時： 2012/06/09 20:21

大家やっています。

賃貸管理の契約は、募集募集と一体で行うことが多いので一つの賃貸契約が終了するまでは一つの不動産会社とつきあうことになります。お話のように更新時点で「賃貸管理契約」を解除するケースは経験がありません。
しかし、契約満了で更新せずに終わったとすればそこで管理契約も終了します。
不動産会社は、退去立ち合いと次の募集をやりましょうかと言ってくるけど、それを断り大家と入居者が新たな賃貸借契約を交わせばご希望通りの状況になります。
難しいはなしではありません。

No.1 回答者： god-only-knows 回答日時： 2012/06/09 19:05

不動産会社の者です。

ご参考下さい。

＞今の不動産では更新のたびに入居時と同じ厚い契約書を書き直しする必要がある。
別に必要ありません・・・更新時の契約内容で賃料とか特約とか改定があっても1枚ですむ筈です。
更新料をもらう手前、わざわざ作っているとしか思えません。
私は以前大手不動産会社に勤務していましたが、更新時はＡ3の紙1枚でしかも「原契約に準ずる」と書いてあるだけで
原契約書とは相当の格差があります。でも問題はありません。

＞知り合いの人たちが住んでる不動産では更新料がない、自動更新になるので一切書類の書き直しがないところが多いです。
自動更新（法定更新）の場合、借地借家法から民法に切り替わるのでデメリットもあります。
デメリットについてはここには記載しません・・・
尚、弊社の契約書では「更新の種類を問わず」更新料が発生しますと記載されています。
従って自動更新されても更新料の請求は出来ます。
これは貸主様が更新料が欲しいが、借主様が更新料を拒んで自動更新に持ち込んだ場合の切り返しです。
今回は貸主様の回答で更新料がいらないのであれば別に問題ないのではと思います。
（更新契約書に自動更新を盛り込む←不動産会社は作ってくれませんが・・・）

不動産会社が賃料管理をされている（家賃を不動産会社に送金している）のであれば、不動産屋は嫌がりますね。
でも、大家さんが管理を切ると言えば済む事ではないでしょうか？
どちらかと言うと大家さん的には不動産屋に顔が立たなくなるという事でしょう。
又トラブルの際も不動産会社は間に入りません。
管理解除のタイミングは賃貸借契約更新とは関係ありません。貸主様と不動産会社との管理委託契約に違約が生じ貸主様に違約金が発生する可能性はあります。（弊社は委任者・受任者双方3ヶ月前予告です）

(1)貸主様←→借主様　賃貸借契約

(2)貸主様←→不動産会社　管理委託契約

(2)の解除リスクは貸主様・・・違約金（契約内容による）　以後、不動産会社とのお付き合いに溝　
　　　　　　　　　　　借主様・・・貸主様と全て交渉


（賃貸保証会社とか使用してますか？　保証会社によっては不動産会社を通さないとダメな場合があります。それで連帯保証人を付加と言う事では無いですよね？）

お勧めは、「普通に更新される事」です。それが波風立ちません。