マンションを購入しようと思っています。
ちょうど良いと思う物件があり話がトントン拍子に進みそうです。
ですが・・・住宅ローンについて正直知識不足です。
融資2700万円(返済34年)
月7~8万/ボーナス10万×2程度の返済でローンを組み、繰り上げ返済(年70~100万)を考えています。北海道銀行での仮審査はパスしました。
営業担当の方は北海道銀行または北洋銀行が一般的とのお話でしたが、他に何か他のローンでお勧めはあるでしょうか?
45歳女性(独身)現在の年収は税込み630万(税引き450万)位です。
よろしくお願いします。

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A 回答 (2件)

 あなたのご質問内容と少し外れており、さらに長文ですが最後までお付き合いください。

マンションの購入を考えているなら、必ず寄与できる事柄の筈です。 

 マンションの購入にあたって私ができるアドバイスは、マンションは購入の際に本当に重要視すべき点は、価格やそれに見合った外観や間取り、利便性や眺望などではなく、絶対にはずしてはならない最重要視することはそれ以外の面です。

 マンションは管理費や修繕積立、駐車場費などの経費がかかるため、マンション本体価格とこれら経費の合計で他の物件と比較したりしましたが、購入前のこのような行為は徒労だったとつくづく感じています。

 戸建てにはなくて、マンションのみに存在する問題点は、
(1) マンションには多額の修繕費(15年~20年サイクルなどを目途にして、繰り返し行われる大規模な補修工事の費用の積立金)が必要なことです。
 さらに適正な金額ではない修繕費が非常に多いということです。
 その多額の修繕工事自体、管理組合(マンションを購入した時点でそのマンションの組合員になります。) の素人集団には、本当に必要な工事の提案なのか、工事価格が妥当なのか、工事が手順どおりに行われ有意義なものになっているのかさえわかりません。
 この工事に手抜きがなく契約どおり実施されているか、マンションの周りに設置された足場(工事の際に建物を取り囲むように組み立てられた業者が歩く通路)にのぼって工事を監督できる人材など管理組合の中にはいないはずです。組合内のご主人の仕事柄、工事についてわかる方がいたとしても、工事は昼間なので、そのご主人が在宅しない時間帯にどんどん進んでいきます。

 例えば購入当時は毎月徴収される修繕積立金が安く設定されていても、修繕が行われる際になると足りない費用分は、一時金として必ず徴収されることです。
 ですから現時点(購入時)で修繕費が安価だとしても全くあてになどなりません。徴収される時期が今ではないだけです。

(2) 管理費ですが、一年更新で同じ管理会社に委託契約をすることになりますが、その際に何を再契約の根拠とするかが大切です。
 マンションの出納全般に関して管理組合内に会計監査に長けている方がいらして、更にこれを精査するために協力いただけないといけません。
 マンションの出納関係は非常に複雑に作成されていて、さらにこれを何冊もある帳票と数字が合うか精査し、不可解な点が発生していないかを毎年確認しないといけないのです。
 ですが、この作業を行わない管理組合は少なくないのが現状です。こちらは素人で相手となる管理会社は会計のプロなので、どのような抜け道でも見出せることを忘れてはいけません。

(3) それ以外でも、マンションに付属するあらゆる設備の修理や交換、新設などが、建物が大きいこともあり引っ切り無しでやってきますが、これに関しても知識がある方がいないと、管理会社の言い値で行うことになります。
 これも修繕工事と同様で、管理会社の暴利行為のひとつです。
 手間がかかる管理をご自分せず他人に任せるということは、それが暴利行為であっても受忍するということです。

 上記にあげたこれらの問題は既に社会問題化し始めています。すべての管理会社がそうだとは言いませんが、ご自分で調べてもわかると思いますが、このような欺瞞行為は氾濫しているのが現状です。

(4)この問題にさらに拍車をかけているのが、管理組合の無関心です。自分達の問題のはずですが、もともとマンションを購入した人たちは、とかく他人との関係性を築きたくない方や、管理活動に協力的でない方が多いため、情報交換や問題点発生時の話合いなどに非協力的です。
 これが仇なって喫緊の問題がおざなりになりますし、逆に必要ない工事でも組合内で熟議することに面倒くささを感じて惰性で賛成する人が必ずといっていいほど存在します。     
 こうなるとマンションは議決権を各組合員が持っていることから、本当は不要な工事も過半数などで実施が決定されてしまいます。
 更に最悪なのが、そのマンションに管理会社の人間が一人ずつ管理組合員として住んでいる物件があります。(一室を購入して組合員として住んでいるということです。)  
 この管理会社社員兼管理組合員は、管理会社の提案した工事などに有利に働く発言や、正当な意見する者に不安をあおりたてるように教えられていて、それも仕事の一つとされています。 
ですが他の管理組合員には管理会社の社員であることは伏せて住民のふりをしています。実際、大手管理会社で行われています。

(5)ほかにも管理費や修繕費の滞納問題があります。マンションの一室を購入した所有者がマンション運営の為に絶対に必要なこれらの費用を支払わなくなるケースです。
 このような問題が見られるマンションはやはり無関心な管理組合員問題や自己管理意識の欠如などを同時に兼ねそなえており、自助努力を怠っているマンションに多く見られるのです。
 1件ならともかく少しずつ増え、かなりの数の滞納者がある物件まであります。
 このようなマンションは管理意識の薄さから、滞納者が出始めた最初の段階で対応が遅れたことで、自ら更に多くの滞納者を増やしていると考えられます。
 誰かが許されるなら自分も同じように楽をしたい人間が現れることは避けられません。
 ですが、この滞納者が支払わない経費は誰が支払うのかというと、補助金でも公的資金でもなく、結果的にその他のマンション所有者なのです。

他にもまだまだマンション管理に関しては死角になっている部分がたくさんありますし、これは誇張して発言しているわけでもありません。
 修繕費を多額に積立できているマンションは修繕の際に一時金が発生しないからと安心はできず、その積立額を管理会社が知っているので、不当な高額の工事見積もりをされ、常に標的とされることが多分にあります。
 管理会社は自分たちを管理する立場の者がいないためにやりたい放題ですし、管理組合が機能していないところは、コツコツと積み立てた修繕費などの費用を管理会社に湯水のごとく使用されているのと同じ状態になります。
 
 マンション管理に無関心な管理組合は、総会や理事会の出席者数や出席者の発言の少なさで、管理会社にしてみれば一目瞭然で見分けがつきます。
 たとえばチャックをきっちりと締めて胸元のポケットに入れている財布と、チャックが壊れたままでをどこにでも置きっぱなしにしている財布とでは、どちらが紛失しやすいかはお分かりいただけると思います。自分のマンション管理に無関心な管理組合は、悪徳な管理会社からしてみれば後者なのです。        
 
 悪徳な管理会社など平然と存在できるわけがないと思うかも知れませんが、実はこのような管理会社はどこにでも実在していて、喫緊の問題としての国の取り組みが欠如していることで表沙汰になっていないだけです。
 最近、ニュースで生活保護受給問題が表面化してきて世間が騒いでいますが、この問題ももう何年も前から不当な受給が横行していることは指摘され、国の精査強化や規約改正が言われ続けていました。実際、私のまわりにも離婚して生活ができなくなったと生活保護費をもらっているにも関わらず、別れたはずの主人と住んでいる人間がいましたから。(身内や友人ではありませんのでお見知りおきを。)
 このように重大な問題が長期的に潜在していても、国が大きな政策を打ってこない限り、社会の中ではあらゆる不正が見えないところでは頻繁におこっていて、被害者はただ泣き寝入りというのが実情です。

 マンション問題は聞いただけで「面倒くさい」と思うかもしれませんが、機能している管理組合をもつマンションを購入すれば、管理費などの一個人の自己負担費用が、長期的に見て数百万円から数千万円も簡単に節約できるはずです。
マンション購入費以外にランニングコストとして必ず必要となるこの費用を削減することは結果として一財産をのこすことに繋がります。

 戸建ての場合は、リフォームにしても、設備が壊れたとしても、何か問題点が起こった時も、家族内で話し合って決めたことが簡単に実行できますが、マンションはそんな訳には行きません。
 マンションは性格や考え方や価値観の違う人間の集まりですから、最善の意見であっても一つにまとまることはなく、常に疲れ果てます。
 考え方としては、あなたが結婚されているなら、これは嫁姑問題に非常に似ていると想像してください。うまくいかない嫁姑問題の規模が大きくなったのがマンションの管理組合問題だと思っていただけたら、わかりやすいかもしれません。 

 それでも、どうしてもマンションを熱望されるなら、中古物件の場合に限定されますが、購入前にその組合の総会などの議事録を閲覧してください。
 ここに取り上げたすべての問題点がこれを見ると瞬時にわかる優れものです。管理組合が独立した考えをもち、健全に機能しているか、知識人が存在するか、これまでの活動などあらゆることがわかります。
 購入前に活動を続けている理事長などの中心人物に会うのも、非常に有効でしょう。

 
 マンション購入は、購入前より購入後のほうが、とてつもない労力を必要とすることを肝に銘じてくださいね。
 気を落とすようなことばかりのアドバイスで申し訳ありませんが、マンション問題で苦しむ人が一人でも増えないことを祈る気持ちからです。
 良い物件に恵まれますよう陰ながらお祈りいたします。
 
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余裕で審査をパス出来るようなら、自分で複数の銀行に相談して金利の低い(総返済額の少ない)銀行にしましょう。

不動産屋は住宅ローンの専門家でもなんでもありませんので、自分では分からないようならFP等に相談することをお勧めします。なお、変動金利では将来の金利が不明なので比較出来ないということもありますが…更にはリスクの先送りにしか過ぎないかも?

余談ですが…
45才で34年返済と言うのはちょっと考えもので(定年後の返済はどうするつもりでしょうか?)、少なくとも定年までの返済にしておき、繰上返済で10年程度は縮めて完済後は老後資金の貯蓄に充てたいところです(年金だけでは関克出来ない可能性高し)。ボーナス払いもなしにしておく方がお勧めで、会社の業績によって一番に削られるのはボーナスですから。試算では全期間固定金利も無理のないローンにしておき、変動金利を選択するなら差額は貯蓄しておき将来の金利上昇に備えないと安心出来ないでしょう(一部は繰上返済)。
銀行は返済出来なくても物件を競売に掛けて回収出来る状況なら多少無理でも貸しますし、不動産屋に至っては売買さえ出来れば返済出来るかどうかなんて何の興味もありません。審査にさえ通れば売り上げになるため、80才近い完済年齢でも気にしないのは、上記した専門家でないという一つの理由でもあります。
ローンというのは審査に通れば完済出来るわけではなく、それよりももっと少ない借入金の無理のない返済でないといけません。審査に通るかどうかよりも払えるかどうかです。この時、目先の返済だけではなく、10年先20年先、更には定年後の老後のことまで考えましょう。

いい家に住めると良いですね♪
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Q住宅ローンの繰り上げ返済(期間短縮or返済額減)

現在2200万の借り入れで返済は毎月13万程、
2年、3年の固定を同一金融機関で分けております。
(返済年数はあと14年くらい)

毎年繰り上げ返済を100万するのですが仮に期間はそのままで
返済額を減らし、毎月浮いた分のお金を必ず繰り上げに回した場合でも
(1万から手数料無料で返済可能です。)
期間短縮の方が返済の総トータルはお得なのでしょうか?

もしそのような返済に関してのシュミレーションが出来るサイトなど
あれば教えていただけると幸いです。
どうぞよろしくお願いします。

Aベストアンサー

支払いシミュレーションについては検索すればありそうですがわかりません。

どちらが得かについて答えますと期間短縮したほうがお得です。
金利は、ローンの残額に対してかかってきますので。
同じ額繰り上げ返済するとしてそれプラス毎月の返済がありますよね?
期間を短縮すれば毎月の返済額は変化ありませんが期間を短縮しないとこの額が減少していきます。
したがって期間短縮したほうが金利分少しお得となります。

期間の短縮か毎月の返済額の減額かの選択なのですよ。
簡単に考えればいかに早くたくさんのお金を返済に回すかが金利を払う額を減らす方法です。
仮に年に1回100万繰り上げ返済するのならそれを12分割して毎月繰り上げしたほうが若干ですが金利分はお得になりますね。

Q住宅ローン繰り上げ返済について

住宅ローンの組み方についてご相談させていただきます。

<例1> 1400万を20年で3.7%借りた場合
   1年後のローン残高 13,300,004円

<例2> 1400万を15年で3.7%借りた場合
   1年後のローン残高 13,066,676円

となるのですが、このタイミングでまとまったお金が入る予定で
一括返済したい場合は<例2>に比べ<例1>は差額の
約24万円分余分に返済しないといけないのでしょうか?

Aベストアンサー

住宅ローンの基本的な仕組みを理解されていないので、ちょっとおかしな質問になっているように思います。
1年後に一括繰上げ返済する額は、元金云々は抜きにして、その支払日における「残高」ですよ。

<例1>の場合。
毎月の返済額は、82,641円です。
金利が3.7%/年なので、月々はその12分の1である0.3083%です。
最初に1,400万円借ります。
1ヶ月後、1回目の支払日がやってきます。
借入れ残高は、1,400万円に0.3083%の利息を加えた14,043,167円になっています。
82,641円を返済すると、残高は13,960,526円に減ります。
その1ヶ月後、2回目の支払日がやってきます。
借入残高は、13,960,526×1.003083=14,003,571円になっています。
82,641円を返済すると、残高は13,920,930円に減ります。
これを20年間、240回繰り返すと、残高がゼロになるわけですが、
12回目の支払いが終わったときには、13,518,192円になっているわけです。
ですから、約定日に一括繰上げ返済するなら、13,518,192円を支払えば、ローンは完済となります。
約定日の20日後に一括繰上げ返済する場合、日割りで1ヶ月の利息の2/3である0.2055%が上乗せされるので、返済額は13,518,192×1.002055=13,545,971円となります。

<例2>の場合は、毎月の返済額が101,465円になるので、
例1と同様に計算してみて下さい。
12回目の支払いを終えたときの借入れ残高は、13,288,434円となっていますので、
その日のうちに一括繰上げ返済するなら、必要額は13,288,434円となり、
<例1>の場合より、229,758円安くなります。
同じ金額を同じ利率で返済する場合、年数が短い方が毎月の返済額が大きくなるので、
同じ1年後の残高が、返済期間の短い<例2>の方が低くなるのは、当然のことです。

住宅ローンの基本的な仕組みを理解されていないので、ちょっとおかしな質問になっているように思います。
1年後に一括繰上げ返済する額は、元金云々は抜きにして、その支払日における「残高」ですよ。

<例1>の場合。
毎月の返済額は、82,641円です。
金利が3.7%/年なので、月々はその12分の1である0.3083%です。
最初に1,400万円借ります。
1ヶ月後、1回目の支払日がやってきます。
借入れ残高は、1,400万円に0.3083%の利息を加えた14,043,167円になっています。
82,641円を返済すると、残高は13,960,526円に減...続きを読む

Q住宅ローンの返済について教えてください。 借入金額、年利、返済期間、返済開始からどのぐらい経過でいく

住宅ローンの返済について教えてください。
借入金額、年利、返済期間、返済開始からどのぐらい経過でいくら返済するかによって、期間短縮型ならどのぐらい縮まるか算出されると思います。

2回以上返済する場合、どう考えればいいでしょうか。
期間短縮型で、例えば返済開始から5年後に500万円、10年後に500万円を返済するとした場合、どういう計算になりますか?

お分かりの方ご教示ください。
よろしくお願いします。

Aベストアンサー

質問の意味合いは繰上げ返済した場合
どういった計算になるか?ですかね?

以下に例示します。
2000万を金利1%で20年返済のローンを
組み、5年、10年で500万ずつ繰上げ
返済した場合です。

計算方法は、
残高
+利息(残高の1月分)
-返済額
=翌月の残高
の繰り返しで、

繰上返済時
残高
+利息(残高の1月分)
-返済額
-繰上返済(500万)
=翌月の残高
とする形になります。

20年の返済が繰上げ返済で
10年になりました。

月数  残高   利息   返済額 利率
1 ¥20,000,000 ¥16,667 ¥89,952 1.00%
2 ¥19,926,715 ¥16,606 ¥89,952 1.00%
3 ¥19,853,368 ¥16,544 ¥89,952 1.00%
4 ¥19,779,961 ¥16,483 ¥89,952 1.00%
5 ¥19,706,492 ¥16,422 ¥89,952 1.00%
6 ¥19,632,962 ¥16,361 ¥89,952 1.00%
7 ¥19,559,371 ¥16,299 ¥89,952 1.00%
8 ¥19,485,718 ¥16,238 ¥89,952 1.00%
9 ¥19,412,004 ¥16,177 ¥89,952 1.00%
10 ¥19,338,229 ¥16,115 ¥89,952 1.00%
11 ¥19,264,392 ¥16,054 ¥89,952 1.00%
12 ¥19,190,494 ¥15,992 ¥89,952 1.00%

48 ¥16,488,739 ¥13,741 ¥89,952 1.00%
49 ¥16,412,527 ¥13,677 ¥89,952 1.00%
50 ¥16,336,252 ¥13,614 ¥89,952 1.00%
51 ¥16,259,914 ¥13,550 ¥89,952 1.00%
52 ¥16,183,512 ¥13,486 ¥89,952 1.00%
53 ¥16,107,046 ¥13,423 ¥89,952 1.00%
54 ¥16,030,517 ¥13,359 ¥89,952 1.00%
55 ¥15,953,923 ¥13,295 ¥89,952 1.00%
56 ¥15,877,266 ¥13,231 ¥89,952 1.00%
57 ¥15,800,545 ¥13,167 ¥89,952 1.00%
58 ¥15,723,760 ¥13,103 ¥89,952 1.00%
59 ¥15,646,912 ¥13,039 ¥89,952 1.00%
60 ¥15,569,999 ¥12,975 ¥89,952 1.00%
★500万繰上げ返済
61 ¥10,493,022 ¥8,744 ¥89,952 1.00%
62 ¥10,411,814 ¥8,677 ¥89,952 1.00%
63 ¥10,330,538 ¥8,609 ¥89,952 1.00%
64 ¥10,249,195 ¥8,541 ¥89,952 1.00%
65 ¥10,167,784 ¥8,473 ¥89,952 1.00%
66 ¥10,086,305 ¥8,405 ¥89,952 1.00%
67 ¥10,004,759 ¥8,337 ¥89,952 1.00%
68 ¥9,923,144 ¥8,269 ¥89,952 1.00%
69 ¥9,841,461 ¥8,201 ¥89,952 1.00%
70 ¥9,759,710 ¥8,133 ¥89,952 1.00%
71 ¥9,677,891 ¥8,065 ¥89,952 1.00%
72 ¥9,596,004 ¥7,997 ¥89,952 1.00%

96 ¥7,610,111 ¥6,342 ¥89,952 1.00%
97 ¥7,526,501 ¥6,272 ¥89,952 1.00%
98 ¥7,442,821 ¥6,202 ¥89,952 1.00%
99 ¥7,359,071 ¥6,133 ¥89,952 1.00%
100 ¥7,275,252 ¥6,063 ¥89,952 1.00%
101 ¥7,191,363 ¥5,993 ¥89,952 1.00%
102 ¥7,107,403 ¥5,923 ¥89,952 1.00%
103 ¥7,023,374 ¥5,853 ¥89,952 1.00%
104 ¥6,939,275 ¥5,783 ¥89,952 1.00%
105 ¥6,855,106 ¥5,713 ¥89,952 1.00%
106 ¥6,770,866 ¥5,642 ¥89,952 1.00%
107 ¥6,686,557 ¥5,572 ¥89,952 1.00%
108 ¥6,602,177 ¥5,502 ¥89,952 1.00%
109 ¥6,517,727 ¥5,431 ¥89,952 1.00%
110 ¥6,433,206 ¥5,361 ¥89,952 1.00%
111 ¥6,348,615 ¥5,291 ¥89,952 1.00%
112 ¥6,263,954 ¥5,220 ¥89,952 1.00%
113 ¥6,179,222 ¥5,149 ¥89,952 1.00%
114 ¥6,094,419 ¥5,079 ¥89,952 1.00%
115 ¥6,009,546 ¥5,008 ¥89,952 1.00%
116 ¥5,924,602 ¥4,937 ¥89,952 1.00%
117 ¥5,839,587 ¥4,866 ¥89,952 1.00%
118 ¥5,754,501 ¥4,795 ¥89,952 1.00%
119 ¥5,669,344 ¥4,724 ¥89,952 1.00%
120 ¥5,584,117 ¥4,653 ¥89,952 1.00%
★500万繰上げ返済
121 ¥498,818 ¥416 ¥89,952 1.00%
122 ¥409,282 ¥341 ¥89,952 1.00%
123 ¥319,671 ¥266 ¥89,952 1.00%
124 ¥229,985 ¥192 ¥89,952 1.00%
125 ¥140,225 ¥117 ¥89,952 1.00%
126 ¥50,390  返済完了

いかがでしょうか?

質問の意味合いは繰上げ返済した場合
どういった計算になるか?ですかね?

以下に例示します。
2000万を金利1%で20年返済のローンを
組み、5年、10年で500万ずつ繰上げ
返済した場合です。

計算方法は、
残高
+利息(残高の1月分)
-返済額
=翌月の残高
の繰り返しで、

繰上返済時
残高
+利息(残高の1月分)
-返済額
-繰上返済(500万)
=翌月の残高
とする形になります。

20年の返済が繰上げ返済で
10年になりました。

月数  残高   利息   返済額 利率
1 ¥20,000,000 ¥16,667 ¥89,952 1.00%
2 ¥19...続きを読む

Q住宅ローンについて 頭金なし、変動金利で2700万くらい借りてマンションを買う予定です。 普通の会社

住宅ローンについて
頭金なし、変動金利で2700万くらい借りてマンションを買う予定です。
普通の会社員で世帯年収は430万くらいです。
どの住宅ローンが金利が安くてオススメでしょうか。
ネットで調べても手数料などが複雑で比較の仕方がよくわかりません。

Aベストアンサー

下記が分かりやすいと思います。
まず後半を見てみてめぼしい所に相談してみましょう。
http://xn--nckgh0pybva6bdb7fy706bnfhgyfq54aoh8crw7gx7j.com/

新生は随分力入れてますね。
銀行口座も各種手数料が優遇されて使いやすいし、
悪くないと思います。

審査がとおればの話ですけどね。A^^;)

いかがでしょう?

Q5年前住宅ローンに300万一部返済し、期間を短縮してもらったはずなのに、突然去年の12月に返済金額が

5年前住宅ローンに300万一部返済し、期間を短縮してもらったはずなのに、突然去年の12月に返済金額が少なくなるとの、通知がきた。慌てて問合せしたが、書類が抜かっていて短縮になってないので改めて今年1月に手続きにきた。その間の300万についての利息も、元利も減ってない!おかしくないですか?

Aベストアンサー

おかしいと思います。
当然その金融機関は、あなたが余分に払っていた分の利息を返金をすべきだと思います。
返金は求めたのですか。
無効の言い分はどんなだったですか。


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