土地の売買契約・登記（当事者間）

5名の共有名義で相続した宅地の一部が、現在は雑種地となっています。
6年前の取得時の半値、100万円（言い値）で不動産屋を通さず売買します。
売り手は5名で、代表者は私(他県在住)。買い手は１名。一括払いです。
買い手が司法書士を選ぶはずでしたが、「書類確認の依頼のみに変更」
と言い出したので、少し面倒な問題が見えてきました。

質問
1)法務省HPの記載例は、「契約⇒支払い⇒登記」の順ですが、
　買主より「支払いが最後」と言われました。
　双方が納得のいく方法や、説明はありませんか？

2)取得時の半値でも、譲渡税などの税金がかかりますか？

3)書類作成の責任分担は、一般的には以下ですか？
　売買契約書と領収書は、売り手。登記申請書と登記代は、買い手。

4)売買契約書には、共有者5名明記と代表者の署名・実印だけでよい？
　前提：登記原因証明5人分、委任状4人分、印鑑証明5人分を提出します。

5)司法書士への報酬額は、買い手が多く、売り手は捺印するだけ、と聞いたのですが？　
　
6)司法書士を立てない場合、下記書類の殆どを売り手が準備する？

　売買契約書　2通
　領収書　1通

　登記申請書（所有者移転）1通　←買い手
　委任状　共同名義4人分
　印鑑証明書　5人分
　登記原因証明書　5人分
　登記識別情報　←相続時の該当用紙を提出？
　納税通知書のコピー
　住民票　←買い手

以上です。ご教示いただければ幸いです。

No.2 ベストアンサー 回答者： oyazi2008 回答日時： 2012/09/12 12:13

NO.1です。

売買時の移転登記書類は原則的には売主が用意すべきものです。しかし通常は買主が司法書士に移転登記を依頼しますから、その業務と費用の中で売主の必要書類も作成し、売主へは請求しないのが現在は一般的となっているだけです。以前は「売渡証」などという書類の作成費用が売主負担となっていた時期もありました。
ですから、移転登記に必要な書類一式を買主へ引き渡すことは、売主の責任で行われるべきことです。
登記書類というのは、どこか不備や誤りがあっても受理はされますが登記されません。法務局へ出向いての補正が必要となりますので、一字一句間違いのないものでなければなりません。

私はその買主が書類の確認だけ受けた司法書士へ書類作成と確認を依頼した方が良いと思います。通常登記申請を伴わない書類の確認など、一見の依頼者相手に受けることはありませんし、書類作成など受けることもありません。ここでおそらく1万～程度の費用がかかっても仕方ないでしょう。本当に受けてくれるのか？わかりませんが・・・・・・

申請書類は、権利者欄（買主）以外はすべて記載して、署名押印が必要な箇所のみ郵送し登記内容はコピーを添付してやりとりすれば、一度に全員に送付できます。
権利者を記載してしまうと、契約にならない場合は使えないものとなってしまい（権利者を補正するのは新たな買主に失礼でしょう）ますので。
買主の言いなりとなっても結果金銭を受領できれば良いと割り切って、まずは、手付けなど無くとも構いませんので、売買契約は交わしてください。
手付けなし、所有権移転日を記載して、違約の場合のペナルティー（通常は売買代金の20％）を定めます。そうすれば「やっぱりやめた」でも20％は受領できる権利はありますので。
身勝手な買主へは、こちらも対抗して何らかの策を講じながら進めないと、書類は完成したのに、やっぱりやめたとなれば、ただのくたびれ損です。
ここで契約書の作成を拒んだらば、ちょっと問題ですね。私ならこの買主とは勧めるのをあきらめます。
金銭的に負担がなく、お互いに契約履行を約する契約書の作成を拒むような買主では先々あてになりませんから。
尚司法書士を売り、買いで個別に用意するなどということは、一般的ではありません。
借り入れやでの設定や売主側が上場企業など何らかの制限がかかる場合以外は（指定の司法書士がいる）1人が両方の登記を申請します。個別じゃ相手方の登記内容に責任が持てませんからね。
整理すると、その司法書士に書類の作成を依頼して、受領し、質問者さんが各自に郵送し、受領後、再度それを持って、司法書士を尋ね、申請用に作ってもらう。
そのコピーを買主へ送付し、準備と確認が終了した旨連絡し、決済にを設定するということです。
当方も事情があり自己申請を行う場合があり、オフレコで先生に書類を作成していただく場合がありますが、もしかしたら書類の作成だけを行い報酬を受領するのは司法書士の業務に違反しているのかもしれません。報酬を請求されたことがありませんので・・・・・（これは曖昧です）

私個人でのことなら面倒なので、司法書士にいらいしちゃいますね。報酬はかぶってもＭＡＸ4万ぐらいでしょう。登録免許税は先方が支払うのですし。
素人がわからずに行うには、面倒な類の事案ですよ。換金化しにくい雑種地でその価格ですから他に買主を見つけるのもむいずかしいでしょうし、4人なら一人の負担は1万円。スピードも違いますし、極力早くなるように依頼して、1週間もあれば書類準備完了となるでしょう。

固定資産税等の課税があれば、日割り清算も忘れずに。

この回答へのお礼

No.1に続き、具体的にご教示いただき心から感謝します。

他人との交渉（技術）を伴う土地売買は、単純な作業ではないことを
身をもって経験しました。無知故に無謀？だった自身を反省しています。

自分だけでなく相手の理解力の見極めも必要で、そこを見誤ると、
売買契約からトラブルが起きるような事態にもなりかねません。

下記のようなことは、素人には思いつきません。
・手付けなし、所有権移転日を記載して、違約の場合のペナルティー（通常は売買代金の20％）
・固定資産税等の課税があれば、日割り清算

細かな質問に、丁寧にまとめや注意書きまで添えていただき、大変勉強になりました。

お礼日時：2012/09/17 05:40

No.1 回答者： oyazi2008 回答日時： 2012/09/10 11:25

不動産業者です。

1）不動産の売買は売主は所有権移転登記に必要な書類一式と物件を引き渡せば完了します。登記をするしないは買主の勝手であり、あくまで第三者へ対抗するために登記をするだけです。
通常は保全の為代金受け渡しと同時に、その場で司法書士に書類等を確認してもらい登記申請も依頼します。これは素人では書類の不備や登記が完全に出来るかどうか？判断できかねることによるものです。
その「司法書士に立会いを依頼する」という事を買主がしないのですから、買主の都合に合わせて、代金の授受を留保させることに、付き合う必要はありません。逆を言えば登記申請はしたが、代金を間違いなく受領できる保証もないでしょう？あくまで代金の授受と登記書類の受け渡しは同時です。
それが嫌ならば、司法書士に依頼しろと言うべきです。もしくは100歩譲って、事前に司法書士から登記書類をもらい、当日成果品を持参するか？です。

2）相続は取得価格を引き継ぎますので、購入時の価格をわかるものがあり「儲けが出ないなら」所得税はかかりません。

3）売買契約書は売主買主のいづれかが作成すればよい。領収書は売主が作成。登記関係の費用と負担は、売り渡しに要する費用は売主（例えば登記時と現在の住所が違い、住所変更等の登記が必要な場合など）、移転に要する費用は買主です。

4）売買契約書に実印押印の必要はありません。実印は登記の委任状や申請書等に押印すればＯＫです。

5）一般的にはそうですが、登記申請を依頼せずに書類の作成と確認だけ依頼するのであれば、売主分はその分請求されるのではありませんか？

6）売買契約書　2通　　（誰が作成しても良い）
　領収書　1通（売主）

　登記申請書（所有者移転）1通　←買い手
　委任状　共同名義4人分　（売買の委任状と登記申請の委任状と2種類必要です）
　印鑑証明書　5人分
　登記原因証明書　5人分（用紙は1組で5人分の署名押印）
　登記識別情報　←相続時の該当用紙を提出？　記号番号記載があればＯＫ、識別情報通知自体添付の必要はありません。
　納税通知書のコピー　　（物件所在地の役所の税務課から固定資産税の評価証明書を取得添付する必要があります。一部の都市部では、これを省略して固定資産税評価額だけわかればＯＫですが、雑種地などでその価格での取引地域ならばたぶん、評価証明が必要な地域でしょう。無料ですが出向かなければなりません）申請には物件の謄本と買主の住所氏名のわかるものを持参します。通常は買主負担です。

　住民票　←買い手

つまらない経費を削減しようとして司法書士に依頼しないのだと思いますが、その場合は当然買主の自己責任です。リスクを売主の質問者さんが考えることではありません。
当方も売主の立場でこのような買主の方もいらっしゃいますが、書類一式を受け渡しておしましです。余計な要望は聞き入れません。
プロの私たちが要領は得ていても、特定取引の自己申請など行いません。司法書士へ依頼します。それは万一の際の保証があるから。保証などの安心より、数万円の経費を節減することを選択する買主は理解に苦しみます。建物の保存登記や滅失登記など特定取引に当たらないような登記ならばかまいませんがね・・・・

この回答へのお礼

丁寧なご回答有難うございました。特に１）の回答は正論だと思います。気分爽快ですね。

ところで、更に質問です。

買い手は、書類作成も申請も司法書士に依頼しない、書類の確認のみ依頼する、とのことです。

しかし6）の書類をそろえるのに、共有名義者に返信書留封筒を送ったり、委任状を作成し押印を依頼したり、必要書類を説明して送ってもらったり、必要手配を売り手（私）がして、買い手はできた書類を受け取るだけでは、あべこべのように思えてきたのです。その手間には、1ヶ月以上要すと思います。

司法書士を買い手が立てない代わりを、当方が努める必要があるのか？
もし司法書士に依頼したら、書類作成・手配は、売り手に請求が来るのか？　
・・・と。
そもそも最初にいわれたのは、まず抹消手続き等を売り手がおこなう。次に登記登録を買い手が行う。司法書士はそれぞれに立てる。それが常識でしょー、といわれたのです。

住所変更も抵当権などもないので「抹消」ではなく、「所有権移転」ではないかと申したら、ではそれに必要な書類が準備できたら連絡くれと。気がつけば、（値段交渉も含め）相手の都合のいいように運ばれているのでは？無知とは恐ろしいことです。

お礼日時：2012/09/11 00:12