父の家の修繕にお金を出し合った時の贈与税

父親名義の一軒家に、父母と息子（社会人）が同居しており、
その家をリフォームすることになったとします。
いずれは息子がその家を相続するとします。

例えばリフォーム費用が500万円かかるとして、父と息子で
250万円ずつ折半で負担する、ということはあり得る話だと
思いますが、家は父親名義なので、理論上は父親は贈与税を
支払う必要があるのでしょうか？
（ローンではなく現金払いとします）

贈与税を発生させないため、リフォーム前に、家を父と息子の
共同名義に変更するということも可能かもしれませんが、
そうすると、家の半分あるいは一部を息子へあげる、という
ことになり（生前贈与？）、逆に息子に贈与税が発生するの
ではないかと思ったりもします（合ってます？）。
家の資産価値にもよると思いますが‥。現在の価値が1千万円
くらいとしても結構な額になりそうです。

このような場合、リフォームだと建築確認申請も不要なので、
税務署もわざわざ調べないと思いますし、父親名義とは言え、
家族の共有物の修繕にお金を出し合うというのは社会通念上も
普通のように思います。
よって、黙ってお金を出し合って終わり、と言うケースも多い
と予想しますが、脱税してることになるのですか？

No.1 ベストアンサー 回答者： hata79 回答日時： 2012/09/26 22:40

リフォーム前の家の価格をまず出しておきます。

固定資産税評価額で充分でしょう。
ご質問例にそって述べます。
固定資産税評価額が１０００万円だとしておきます。
この家に持主が２５０万円、息子が２５０万円でリフォームをするのですから、１，５００万円の家になると仮定します。
本来、リフォーム代がそのまま固定資産税評価額に加算されるわけがないので、この計算は乱暴ですが、ここではしてしまいます。
リフォームの暁には「１，５００万円の家のうち、２５０万円は息子のものだ」と言えるわけです。
そこで１５０分の２５（６分の１）を息子の名義に変更してしまいます。共有にするわけです。
この共有持分は、固定資産税評価額が幾ら増加したかを考えると本当は「息子の持分が多すぎる」のですが、税金対策にはこれで「○」です。
「息子から２５０万円貰ったのではない」と対抗できるからです。

修繕費を息子が持っただけだから問題ないという見方も成り立ちます。
税務署がこんなことに目をつけてくることも、まずないでしょう。
それよりも「親の相続財産額を減らす」効果を考えるべきです。
何の原因もなく、持分であれ移動すれば税務署の知るところになります（所有権移動は、法務局から税務署にデータ提供がされるので、全部把握されてます）ので、それこそ生前贈与だといわれてしまいますが「リフォーム代を出したから、その分を共有持分にした」といえば「はい、そうですか」です。
そして相続財産の減少もできるわけです。

なお、実際に５００万円かけてリフォームしても、固定資産税評価額がその分高くなるという現象は「まずありません」。
外見がよほど変わらない限り、固定資産税の評価額改訂のための調査対象にならないからです。
仮に評価額が上がったとしても知れてます。
ですから固定資産税評価額に５００万円を足して「資産価格にする」という方法は、実はおかしいのですが、リフォーム費用の贈与ではないかという疑いには対抗できますし、相続税対策にもなるわけです。
リフォーム代を現金ではらってもローンで払っても考え方は同じですが、ローンの場合には「自分の持分に対して」のローン控除が受けられる可能性もあります。お得な選択になるかもしれません。

この回答へのお礼

早速のご回答、ありがとうございます。
詳しく説明していただいて、よく分かりました。
金額などは仮定の話ですが、税金上、あまり問題はないかなとは思ってました。
親からの相続財産を減らす（相続税対策）という観点もあるのですね。目から鱗でした。
ただし、建物の名義を変更する、というのも面倒な手続きと費用がかかるのでは
ないでしょうか。それがネックですね。
それと、リフォームは新築に比べてローンの金利が高いので、現金で払える額であれば
払ってしまったほうが控除よりもお得になるかも、と思います。
参考になるご意見、ありがとうございました。

お礼日時：2012/09/26 23:19

No.3 回答者： ma-fuji 回答日時： 2012/09/27 07:25

当然、贈与税の対象でしょう。

「直系尊属からの住宅取得資金の贈与を受けた場合の非課税の特例」という制度がありますが、それは増改築等も対象となっています。
増改築等には大規模修繕も含まれており、逆に言えば贈与税の対象になるということです。
そのことが税務署に把握されるかどうかは別として、贈与税の対象だということです。
あとは、貴方の自己責任で判断してください。

参考
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4508.htm

また、その分の持ち分登記をすれば、という回答もありますが、もし、そうするなら持ち分比率はどう考えればいいのかを含め事前に国税局に確認されることをおすすめします。
いくら自分が正しいと主張しても、最終的には税務署の判断です。
電話で匿名で相談できます。

参考
http://www.nta.go.jp/shiraberu/ippanjoho/pamph/k …

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
参考になるURLもご紹介いただき、勉強になりました。

確かに、共有財産とする場合も、持ち分の比率などは難しいですね。
いろいろと分からないことだらけです。
質問は仮定の部分もありますので、実際にそういうことになった場合には
よく調べて考えようと思います。ありがとうございました。

お礼日時：2012/09/27 20:05

No.2 回答者： merciusako 回答日時： 2012/09/26 22:48

家の名義を、父から父と息子の共有とする場合、それぞれ１／２の持ち分ということになれば、父から息子へ１／２贈与したことになりますから贈与税が発生しますね。

所有権の移転=財産の移転ですから。

リフォームの場合は、リフォームの内容が問題でしょう。
現在の建物の概要が変わってしまう、つまり建築確認が必要なリフォームであれば、登記の対象になりますから、必然的にリフォーム資金の出所が問題になるでしょう。
そうではなくて、補修などということであれば、誰がリフォーム資金を出したところで問題にはなりませんね。
所有権の対象にはならないですから。

ということだと思うんですが。

この回答へのお礼

ご回答、ありがとうございます。
確認申請が不要な内装のリフォームという前提です。
父の名義とは言え、一緒に住んでいる家の修繕（リフォーム）ということなら、
お金を出し合っても税金上は大丈夫ということですね。
家の名義を変えるのも、手間とお金がかかり、贈与税も発生しそうです。
家の構造は変えないけど、風呂や台所、壁なども大きく変えて、1千万円くらい
かかったとして、500万円ずつ出し合っても同じなのでしょうか。。。

お礼日時：2012/09/26 23:33