同じ地域、同程度築年数の戸建なら、賃貸か購入か

この度、結婚を機に引越を考えています。

職場から徒歩10分（最寄り駅から徒歩15分程度）の場所に、
築36年の賃貸戸建と、築38年の分譲戸建があります。

双方、ほとんど同じ地域で、
賃貸戸建の方は家賃5万円、分譲戸建の方は280万です。（土地・建物含）

築年数を考慮すると「死ぬまで住み続ける」のは難しいと思いますが、
5年程度住み続けることができれば、双方同じ家賃となり、
それ以降も住めると、分譲戸建の方が得になる計算になります。

最初は家を購入なんて考えていなかったのですが、
最初に賃貸戸建を見つけ、

「職場が近いから子供が生まれて大きくなるまでは住めるかな」

なんて思っていたら、分譲戸建を見つけ、

「こっちを購入した方が後々新築も建てられるしリノベーションもできる。
　何より職場に近いところに土地が持てる」

と思った次第です。

因みに、土地柄は静かな住宅街、土地価格は、公示で坪当たり5.2万です。

分譲戸建の土地面積が64坪なので時価333万、
おそらく建物がマイナス査定なのかな？と考えています。


他の、もっと栄えた場所の賃貸も考えていますし、今は「どれもこれも」と言う感じで、
方向性が全く定まっていませんが、他の候補に挙がっている賃貸は6万近くします。

そこで見つけた、「職場近くで5万」と言う「賃貸戸建」は安いと思ったのと、
そこに5年間住む金額で土地が手に入る「分譲戸建」は、更に魅力的と思った次第です。

やはり通勤時間「徒歩10分」と言うのは、サラリーマンにとっては重要な部分なので。


ただ、戸建購入の知識がほとんどなく、一時的に住むにしろ、
何かデメリットがあるのではないか、と言うのが心配です。

分譲戸建を購入した場合、建替えするのに取り壊し費用、その間の住む部屋の費用が
発生するのは承知していますし、リノベーションするのでも、新築が建つぐらいのお金が
必要だと言う事も承知しています。

補足ですが、280万は一括購入できます。

ほどんど知識のない私に、アドバイスをお願いいたします。

No.4 ベストアンサー 回答者： yoppuu10 回答日時： 2012/10/14 01:16

再度です。

>「水周り・床下などが現状で住める状態なのかどうか」の判断をどうすれば良いのか、宜しければ補足を頂きたいと思います。

現在も売主が入居されているのならとりあえずすぐに住める状態でしょうし話を直接伺えばいいと思いますが、既に空家であれば自分で確認する(床下にもぐって基礎の状態を目視・シロアリのチェック。水は流してみる)くらいでしょうか。購入前に点検だけというのは有料でやってくれる業者はいるとは思いますが・・すみません、よくわかりません。
私の場合は物件を見に行った時、まだ入居されていていろいろ話を伺っただけです。シロアリのことも聞きました。
そして購入後に実家のかかりつけの工務店に頼んで細かく点検してもらいました。床下が土だったのでコンクリートを流してもらったり土台の木も腐って朽ちていた為補強してもらったり、水回りの点検は私は見ていなかったのですがチェックしてもらいました。他内装などもやりかえてもらったりもしました。

入居後、床を歩いていてどうも妙な感じがするので水平器をおいたら見事に斜めな床になっていました。
ビー玉がごろごろと一方向へ転がっていきましたよ。
それでも1度、震度5弱の地震があったときになんとか耐えてくれたのは不思議です。
そこには入居して約8年ほど住み、建て替えました。築39年位の頃でした。解体すると、現場にいた旦那は風呂場の床下がボロボロだった。ぞっとしたと言っていました。(風呂場の床下は入れなかったため点検もできなかった)

余談ですが、うちの隣の家はまだ古いままで、最近買って引っ越してこられましたが引っ越す前に大々的にリフォームされました。主に内装をされたようでしたが、正面から見ると横に傾いています。
うちとは反対の家の方へ向いてですが、隣との隙間は60センチくらいなのに、屋根がくっついてるんですよ!よっかかった感じです。　恐ろしいったらありゃしないですが住んでおられます。業者もよく調べられたほうがいいですよ。

<400mぐらい坂道を上ったところにあるので、今は車があるから良いですが、歳を取って車が運転できなくなった際には、ちょっと困るかな、とは思います。
坂道というのが少し気になったのですが、仰っているように車の運転ができるうちはいいですが老後のこともありますよね。まずは何度か往復して歩いて見られることもおすすめします。雨の日雪の日の交通量はどうか。外灯は十分か。将来電動自転車や電動車椅子で走行できる程度の坂道なのか、歩道は広いか、安全かなど。

げんなりするようなことをたくさん書いてしまったかもしれませんね。すみません。
築38年で坂をのぼるというのは結構古い団地になるのでしょうか。おそらく高齢化した団地ではないですか?　高齢化した団地では売り物件がこれからもどんどん出てくると思われます。
もし迷われるようであれば様子を見ていてもいいかもしれませんね。
よい結論が出ることをお祈りいたします。

この回答へのお礼

再度の回答ありがとうございます。

現在は空き家の為、自分の目で調べるか、
そういう業者を雇ってみてもらうしかないのですが、
調べてみたところ、そういう業者は10万ぐらいするそうなので、
「そこまでして・・・」と言う気持ちはあります。


私の職場は山道（と言っても舗装されていますが・・・）を
1キロほど登ったところにあり、そこからしばらく下ったところに
その物件がある、と言う感じです。

ですので、何度も通った事はあるのですが、
今の内はそんなに急に感じない上り坂でも、
歳を取ってくると違うのかなぁ・・・と思いますし、
国道から太い道があまりなく、除雪の入り具合も分からないので（北海道です）、
ちょっと危険かな、と思います。

雪が積もれば電動自転車なども使えなく、車がなくなれば移動手段は
バスか徒歩。

今は「通勤に便利」と言う事でいいかもですが、
歳を取って退職してからの事を考えると、
イマイチな土地柄かもしれません。

また、

>38年で坂をのぼるというのは結構古い団地になるのでしょうか。
>おそらく高齢化した団地ではないですか?　
>高齢化した団地では売り物件がこれからもどんどん出てくると思われます。
↑
正にその通りです。

同じような外観の家ばかり建っているので、
36～38年前に、建売物件が乱立した地域ではないかと思います。

その頃購入した方々も高齢になってきていて、
手放すパターンなのかな、と思います。

そうなると、もっと坂を下りたり、太い道路の角地で日当たり良好だったり、
今よりもっと土地が選べるようになるかも知れません。

一生の事なので、資金を貯めながらしっかり見極めて、
土地・家購入の為の知識を高めてから行動に移したいと思います。

この度はありがとうございました。

お礼日時：2012/10/14 01:58

No.3 回答者： zipang_style 回答日時： 2012/10/12 16:42

建物の評価はゼロなので、土地代－解体処分費用＝280万という販売価格なのでしょう。

当たり前に家の大きさにもよりますが、解体処分費用に２００万位はかかると予測します。

なので、購入後５年間居住して売却を想定した場合、
更地にしなければ買い手が付かない状態になっているでしょうから
その段階で解体処分費２００万円（現金）が必要になり、
更に転居先の費用、引っ越し代（現金）が掛かることになります。

先ずそれだけの現金が出て行き、その後売却が出来たとして入ってくるのが３３０万円位？だとしても
売買手数料などを支払ったら手元には殆ど残らないでしょう。
解体処分費用がかさんだら赤字ですね。

定年までにローンを完済出来るようなプランの基、
「将来そこで家を建て直す」考え、決意が出来るならば全くｏｋですが、
引く手もあまたの物件でない限り、原状、
売却は難しいので、結局ゼニ失いの元になると思いますから、賃貸に限ります。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。


>解体処分費用に２００万位はかかると予測します。
↑
そんなにかかるものなのですね・・・
80万～100万ぐらいだと思っていました。

その物件の場合、太い道路から車一台入れる程度の路地に入った3件目にあるので、
解体する場合にもプラスαで料金を取られそうです。

「職場に近い」「安く手に入る」と言う点だけで決めてしまいそうでしたが、
高くても、他の事も考慮にいれて、もっと良い土地を見つけることにし、
その資金を貯める為に、賃貸に住みたいと思います。

回答ありがとうございました。

お礼日時：2012/10/14 01:39

No.2 回答者： yoppuu10 回答日時： 2012/10/12 11:29

職場から10分、駅から15分、64坪で280万円ですか・・

思わず飛びつきたくなる物件ですね。

職場に近いというのは何よりも魅力的な条件ではありますが、終の棲家とするには病院、銀行、幼稚園あるいは保育園、小中学校、買い物などの利便性はいかがですか?　
今後人口は増えそうな地域ですか?
また水害などの恐れのある地域、地盤ではないですか?　坂道がきつくないですか?

もし買うとして・・子供ができたら小さいうちは家が傷みやすいです。数年は古家に済みながら建替えの頭金を貯めるといいです。実際うちはそうしました。子供が小学校に上がる前くらいに建替えました。
ただし、そこに入居するには100万のリフォームが必要でした。
内装もですが、水周りや床下もよく点検しておいたほうがいいです。入居前に建替えるなら不要ですが。

今後転勤もなく、実家に戻るということもないならいいのではないでしょうか。
ただ、No.１さんの言われているように賃貸の方がなにかと小回りはきくのでどちらがよいかはわかりません。
テレビでやっていましたが、一生にかかる住居費というのは賃貸も分譲もそう変わらないといいます。最終的には好みの問題でしょうか。

土地だけの値段のようですし、将来も需要のありそうな物件であれば私なら買います(そこに住んでも住まなくても)　

この回答への補足

回答ありがとうございます。

病院は500mぐらいに2件、大きな病院があります。
保育所、小学校、中学校も同じぐらいの距離にあり、
大きな公園もすぐそばにあり、子供の環境としては
かなり良いと思います。

また、今後の人口ですが、「第一種低層住居専用地域」に指定されており、
戸建がほとんど、マンションやアパートなどもないような地域なので、
急激に人口が増えることもなければ、減ることもないと思います。

ただ、スーパーなどが立ち並ぶ国道から400mぐらい坂道を上ったところにあるので、
今は車があるから良いですが、歳を取って車が運転できなくなった際には、
ちょっと困るかな、とは思います。


>水周りや床下もよく点検しておいたほうがいいです。
>入居前に建替えるなら不要ですが。
↑
私も、購入するのであれば、何年か頑張って現状で住み続け、
建替え資金を貯めるつもりでおりますが、
水周り、床下などは、購入前にどう言う風に調べたら宜しいでしょうか。

自分はもちろん土地や建物の事など素人なので、
誰かに鑑定をしてもらう必要があるのでしょうか。


「水周り・床下などが現状で住める状態なのかどうか」の判断を
どうすれば良いのか、宜しければ補足を頂きたいと思います。


何度も申し訳ございませんが、よろしくお願い申し上げます。

補足日時：2012/10/12 16:29

No.1 回答者： 86tarou 回答日時： 2012/10/11 08:35

私なら迷わず賃貸の方です。

これからの選択肢が広くなるのと（その土地に縛られない）、これから幾ら掛かるのか分かりませんので（５年以内に限定しても）。賃貸なら大家が修繕してくれますし、いつでも簡単に新築や築浅に引っ越すことも可能です。

目先の金額だけで判断すると後悔するような気がしますよ。あなたの言われているように土地より安い価格でないと売りに出せないくらい売り難い物件でしょうから、これはあなたが売る時にも当て嵌まるかと思います。

何れにせよ、一戸建てを建てるならその土地に限らなくても良いのでは？もっと広い選択肢から選ぶ方を断然お勧めします。
どうしても買うと言うなら、その価格よりもっと買い叩いてみてください。売れずに困っている物件なら、それよりも大きく下がる可能性は十分にありますので。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。

確かに、築38年とは、
5年以内に限定してもどこが壊れるか全く読めないですよね。

自分の所得を考えると、「戸建なんて無理だ」と思っていたのですが、
思いの外土地が手に入る話があり、周りが見えなくなっていた気もします。

ただ、No.２の回答者様のように肯定的なご意見もいただいているので、
購入する事も視野に入れて、しかし焦らず、じっくり考えてみたいと思います。

ありがとうございました。

お礼日時：2012/10/12 16:14