騙された？中古一軒家購入

築２５年の中古一軒家を購入することになり、契約書を交わしました。その際に手付け金を払い、不動産契約書と重要事項説明書の説明を受け、耐震性に関する添付書類がないことを問うと、普通ついていません、と軽く流されました。購入にあたり住宅ローン控除が受けられますと話していたので、後日調べてみると、中古一軒家は築２０年以内もしくは耐震性に関する証明書の提示が必要とわかり、不動産屋に問い合わせてみると、そうでしたか？調べてみますとの返答でした。
こちらとしては、契約書通りの金額で証明書をつけてもらいたいのですが無理でしょうか？
まだ金消契約、引き渡しは行われておりません。このような場合、不動産屋に過失はないのでしょうか？

No.4 回答者： exhibitionist#2 回答日時： 2012/10/15 10:38

一級建築士、宅建主任者資格あり、自身もマンション購入５回、売却４回、戸建売却１回の経験があります。

>築２５年の中古一軒家を購入することになり、
一般例ですが不動産評価としては土地が８０％、古屋の評価は２０％以下でしょう。
木造の法定耐用年数は22年（税法上）ですが実際は建物の状況により異なります。
ちなみに、近傍の土地価格（坪単価）を調べて、購入価格から土地価格を引いてみれば住宅を幾らで買ったかがわかります。以外に住宅価格の安さがわかるでしょう。
＞耐震性に関する添付書類とは
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1214.htm　
一定の耐震基準に適合するものとは、地震に対する安全上必要な構造方法に関する技術的基準又はこれに準ずるものに適合する家屋で、その家屋の取得の日前2年以内に耐震基準適合証明書による証明のための家屋の調査が終了したもの又はその家屋の取得の日前2年以内に住宅性能評価書により耐震等級(構造躯体の倒壊等防止)に係る評価が等級1、等級2又は等級3であると評価されたものをいいます。

とあります。これはまず
(1)購入建物が耐震性を備えている
(2)耐震基準適合証明書、または住宅性能評価書を取得している
必要がありますが、一般的にこういうものはつけて売却する売主は稀というか皆無でしょう。

＞ こちらとしては、契約書通りの金額で証明書をつけてもらいたいのですが無理でしょうか？
無理だと思います。まず建物が耐震性を確保しているかどうか定かでないです。定かでない以上自分でお金を払って調査するしかないです。住宅性能評価機関というものがあります。

＞ まだ金消契約、引き渡しは行われておりません。このような場合、不動産屋に過失はないのでしょうか？
過失は、「中古マンションの２５年以内ならローン控除が受けられる」という記憶を戸建でも同等と考えてしまった思い違いでしょう。普通は中古戸建で２０年超はローン控除なしが常識。ただし、これでローン控除が受けられないのなら購入はしないという話になっていたのなら、解約解除もありでしょうけど、ローン控除が付加的な条件ならば、解除までは認められないでしょう。なぜならローン控除がないなら買わなかったという意思表示が不明確だからです。
ちなみに、ローン控除が適用されたとしても住宅価格が微細で毎年の手取りは数万円程度でしょう。どうしても腹がたつのなら仲介料を負けろというくらいですけど。いちゃもんに近い話です。

No.3 回答者： -phantom2- 回答日時： 2012/10/14 19:09

不動産売買の流れは・・・

(1)購入物件を決める

(2)住宅ローンの仮審査→合格

(3)住宅ローン特約付き売買契約の締結（重要事項説明書の説明と交付を受け、100万から売買金額の10％程度の手付金を納める）

(4)住宅ローンの本審査→（もし本審査に落ちたら住宅ローン特約により白紙解除）

(5)本審査に通れば晴れて住宅ローンの融資を受けて金銭消費貸借契約を行い、手付金を差し引いた残りの売買金を売主に払い、売主から登記に必要な書類を受け取る・・これで完了です。

つまり「不動産契約書と重要事項説明書の説明を受け、契約書を交わし、その際に手付け金を払う」のは(3)のことで通常の一般的な不動産契約です。

また「耐震性に関する証明書が無い＝ローンが組めない」事はありません。

「住宅ローン控除」とは「住宅ローン減税」の事であり、金融機関と結ぶ住宅ローンには関係ありません。

住宅ローンを組んで家を購入し、その家が「住宅ローン控除の適用条件を満たしていれば」後に減税を受けることができますよ。ということです。


住宅ローン減税の適用条件の代表的なものは・・

「中古住宅の場合、木造は20年、鉄筋・鉄骨など耐火建築物は25年以内に建築されたものであること」
「床面積が50m2以上であること」

などですが、築年数的には控除は厳しいように思います。

＞契約書通りの金額で証明書をつけてもらいたいのですが無理でしょうか？


耐震証明書はその家屋が満たしているならば、不動産屋に問い合わせましょう。満たして無ければ貰えようがありません。

不動産業者としてはたとえ耐震証明が無い住宅を販売してもなんら問題はありません。

世の中に耐震基準を満たしてない家屋など五万とあり、住んでる人も五万といますしそれらの家屋も流通もしています。

つまり耐震基準が制定される前に建築された家屋は、耐震基準を満たしてないのはむしろ当たり前です。

これはの家屋が耐震基準不適合の違法建築かと言えばそうではなく、これらは「既存不適格」といいます。

既存不適格とは「建てた当初は適法だったが、その後の改正で今の基準や法に照らすと「不適合」になってしまった家屋のことです。

これらの建物を法改正毎に補強や立て直しを強制することは出来ませんから、とりあえず今のままで住むことは構いません。というのが法の立場です。

既存不適格のデメリットは住宅ローンなど通りにくくなる、住宅ローン減税が受けれない場合がある。将来の建て替えなどで制限がある場合がある。などです。

つまり築が古くて耐震証明も無いとなると、住宅ローンが通らない可能性がありますが、これは不動産屋の落ち度ではありません。

中古不動産取引とは売主と買主の直接取引です、不動産屋はその仲介をしてるに過ぎません。

なので耐震証明についても正確に言えば売主に問い合わせるべきことです。（まあ不動産屋から売主に聞いて貰っていいですけど）

繰り返しますが耐震の証明書は不動産屋が発行してお渡しするものではありません。

その家屋が耐震基準を満たしており「耐震審査」を受けていれば証明書があるはずです。

今回もし耐震証明が無いので住宅ローンが通らなかった場合は、契約は住宅ローン特約で白紙解除になるでしょう。

質問者さんは家も買えませんが、白紙解除（手付金は戻ってきます）なので損失はありません。

売主がこのままでは売れないなと思えば「耐震審査」を受けるとか、耐震補強をして審査を受けるとか、取り壊して更地で売る、とかをされることでしょう。

No.2 回答者： AkiraHari 回答日時： 2012/10/14 15:58

>不動産契約書と重要事項説明書の説明を受け、耐震性に関する添付書類がないことを問うと、普通ついていません、と軽く流されました。

購入にあたり住宅ローン控除が受けられます
>中古一軒家は築２０年以内もしくは耐震性に関する証明書の提示が必要
明らかに不動産業者として失格です。
この段階で手付け金を受け取るなど考えられません。
手付金を受け取るということは買い主に落ち度がない限り契約するという状況です。
ところが、耐震性に関する証明書が無い→ローンを組めない、
其れにも掛からわず、ローンを前提とした契約の鉄基金を受け取る。
これって、矛盾してますよね。「普通ついていません」は完全にプロとならば詐欺です。
「ド素人じゃないんだから、くだらない言い訳をするな！」です。
そのような、不動産屋は全く信用できません。

貴方の落ち度としては「築２５年の中古一軒家を購入する」というのに甘いということです。建売住宅だったら25年で寿命です。100年持つという住宅でもどのようにメンテしているかが大事です。どういう住宅か知りませんが、築25年で20年ローンを組んだら最後は45年です。耐震もですが、水回りはどうか、床は大丈夫か、屋根や壁の塗り替えはしていて大丈夫かなどかなりチェックしないと安心できません。

この回答へのお礼

ご返答ありがとうございます。
おっしゃる通りで、落ち度があったと深く反省しております。建物は築２５年と古いのですが注文住宅でしっかりした印象です。気に入った立地であったので即決してしまい、すぐに手続きになり不勉強でした。
住宅ローンは受けられるのですが、住宅ローン控除が受けられないようなのです。でも、不動産屋でも銀行でも住宅ローン控除を受けることを前提に説明を受けていたので納得がいかず、この先書類作成の費用等が気になり質問しました。
やはり、このまま住宅ローン控除を受けれなくなってしまうのでしょうか？不安です。

お礼日時：2012/10/14 17:06

No.1 回答者： mukaiyama 回答日時： 2012/10/14 13:34

＞耐震性に関する添付書類がないことを問うと、普通ついていません、と…

書類の有無ではなく、耐震性自体があるのかどうかの問題でしょう。

＞そうでしたか？調べてみますとの返答でした…

それでその後の回答は？

＞こちらとしては、契約書通りの金額で証明書をつけてもらいたい…

建物にローン控除を満たす耐震性があるのなら、証明書を書いてもらえば良いでしょう。

＞不動産屋に過失はないのでしょうか…

過失も何も、まだ最終回答は来ていないのでしょう。
軽々に過失などという言葉を出すものではないですよ。

この回答へのお礼

返答ありがとうございます。
まだ最終回答を戴いていないのに不適切な表現をし失礼しました。問い合わせた翌日に『法令がよく変わるので調べておりますので、２日後に連絡します』とのことで、まだ最終回答は戴いておりません。調べるのにそんなに時間がかかるものか？と不信感がつのっております。
添付書類の作成にかかる費用の負担が気になり、質問させていただきました。
最終回答次第ですよね。心配でいてもたってもいられなくご相談しました。すみません。

お礼日時：2012/10/14 14:28