新規契約時の賃貸物件の家賃交渉について

横浜市の賃貸物件ですが、
現在、

家賃：12万
礼金：1ヶ月
敷金：2ヶ月

で、募集が出ています。

3階建てのマンションが2つ建っており、（A棟、B棟）
A棟の3階の角部屋となります。

インターネットにて、過去の募集条件を確認したところ、
B棟の3階角部屋が、

家賃：11万
礼金：0ヶ月
敷金：2ヶ月
上記に加えて、3ヶ月間のフリーレント

となっており、A棟の条件との乖離が大きいです。

物件自体は気に入っており、是非とも借りたいと思っているのですが、
何とか、B棟の以前の募集条件に近づけるには、どのような
交渉をすれば宜しいでしょうか？

お手数ですが、教えて下さい。

以上、宜しくお願い致します。

No.4 ベストアンサー 回答者： god-only-knows 回答日時： 2012/10/26 10:18

不動産会社の者です

ご参考下さい。

ひとつの目安として、以前の成約事例を参考にする事は良い事だとは思います。

ただし、どんな物件でも完全に同じ物件が無く、階や間取が同じでも室内の設備の度合いや
眺望・日当たりなどの違いがあります。同じ部屋ではない限り・・・

貸主様が個別所有（分譲マンション）の場合は所有者の財産上の理由により賃料を決定している場合もあります。
5万も違うと言うのであれば別ですが1万くらいであれば乖離と言うほどでもないのではないしょうか？
室内リフォームの度合いとかで1万くらい違っても不思議ではありません。

交渉方法としては、「以前Ｂ棟でこういう条件で出ていたみたいですが、11万5千円位になりませんか？」
設定家賃に対する値引きの度合いは万単位は厳しいと思いますよ。長い間の空室でなければ。
なお、他の回答にもあるように、「言うだけはタダ」というのは大きな勘違いです。
他の部屋の事例を見せて強気に行くと一撃でアウトの可能性が高いですね。

この回答への補足

ご回答、ありがとうございます。
家賃自体は、1万円の差ですので、それほど乖離があると思いませんが、
敷金、礼金、フリーレントを考えると、2年間住んだ場合、71万円の差が発生します。

これは、乖離が大きいと思うのですが、普通でしょうか？
※家賃だけで考えれば24ヶ月住むとして、月々3万円の差になります

補足日時：2012/10/26 17:27

No.3 回答者： merciusako 回答日時： 2012/10/24 18:58

B棟の旧条件の方が良いと思われますか？

交渉することは可能ですし、何らかの提示を受けるかもしれません。
でも、よく考えてください。
あなたにとっては良いのかもしれませんが、結局値切ったことになりますね。
大家さんにとっては収入減ですよ。

で、どう考えるか。
退去時の原状回復費用を膨らませれば良い。です。

つまり、あなたがそのマンションを退去するときに、借りたときの状態に戻して返さなければならないのですが、あなたの負担部分、大家さんの負担部分があるのです。
そのようなことがまったく分かっていないと、敷金は返金されずそれ以上の原状回復費用を請求されることになります。
その明細を見てどこが問題なのか分かりますか？

当然、現在の条件のママ契約したとしても、そういうことはありますが、値切られた分を補填しようとすれば、そのような意識は強く働くと言うことです。

このQ＆Aのコーナーでも、退去時の原状回復に関する質問は多々あります。
みなさんお困りです。
どのような交渉をするにせよ、退去時のことを考慮しておいた方がよろしいかと。

No.2 回答者： exhibitionist#2 回答日時： 2012/10/24 17:35

サラリーマン大家です。

このマンション分譲賃貸じゃないですか？
だとしたら大家は一人じゃない。先のＢ棟の大家は弱気で資金力がなかった（ローンで買って
いて空室を恐れていた）今回の大家がキャッシュで買っていて別に空室あっても平気というのなら
値切っても無駄です。

あと、大家やってて一番困るのは端境期の空室。おもわずフリーレントとか言いたくなってしまう。

家賃関連では店子から見えにくい部分で、サブリース案件か大家直接賃貸かという差が重要。
もともと大家から１５％引きで借りているサブリース物件は空室を避けるためなら思い切った
値引きをしても損は少ない。利益を削るだけ。
しかし借金して物件取得している個人大家は月々のローン返済と管理費・修繕積立金と月割り固定資産
税相当額がキャッシュとして消えていく。少しでも多く空室時の費用を回収したいと考える。
礼金ゼロなんて言ってきたら即座に断る構えでしょう。

あとは、時期。１月なら強気。５月なら超弱気。募集の反響が少しでもあれば家賃まけません。
そもそも家賃まけさせる店子は不良店子という例が多い。
大家にしてみれば長く借りて家賃滞納のない店子に入ってほしい。金のない店子入れて
２年未満で退室されるのが一番嫌。
値切る店子に限ってすぐ退室する。そういう記憶が頭にしみついていたりします。
価格交渉するなら仲介の会社から綿密な情報収集をしたうえでやる。それも競合物件を
みつけてきて行うべき。
その近辺の同等の物件で、そっちも気になっているという態度を示して交渉すると
大家は弱い。いけねぇ、教えちゃったぜ。


ご参考までに

No.1 回答者： in_go-ing 回答日時： 2012/10/24 16:26

　大家しています。

　家賃や諸条件は経済情勢や周辺の家賃、大家の懐具合で上下するものです。『以前の募集条件』を示して交渉することしかないでしょう。

　ただ、私のように交渉が入った時点で“お断り”とする大家や管理会社のありますし、「それなら上がったら上げることに承諾してくれます？一筆書いておいて下さい。」なんて大家もいるでしょう。そんな念書を入れて値下げさせた借主は今頃パニック？　一か八かですね。頑張ってください。

　あぁ、『言うだけはただ』って書き込みがあるかもしれませんが、大家も管理会社も記憶力がゼロってわけではありません。ご注意下さい。