告知事項有りの土地にしなければならない？購入後は？

Question

現在、検討している土地の販売図面をいただいたところ、
備考欄に「告知事項有」と載っていました。

不動産屋に聞いてみると
「そこの家に一人で住んでいた方が病死だった、
発見されたのが２，３日後でしたので、念のため告知事項有にしました」
とのことです。
病死でも告知事項有ということになるものなのでしょうか？
また、告知事項有としなくていいものを「念のため」に備考欄に載せるものなのでしょうか？

もし購入した場合ですが、
この土地を購入した際には人に貸す建物を建てることを検討しています。
その場合は貸す方に告知事項がありますよ、と言わないとならないものなのでしょうか？
不動産屋にそのことを聞いたところ、
「病死をしたのは前にあった建物の中で、しかし現在は更地にして土地として売っている、そこに新たな建物を建てるのだから告知事項とは関係ないですよね？ただ、賃貸付業者が言うか言わないか、ということがあると思う。」とのことでした。
それは正しいのでしょうか？

もしお分かりになる点があればで結構ですのでご助言をお願い致します。

turbotjc · Accepted Answer

業者してます。

簡単に言えば「死に方」の問題です。人間は必ず死にますので、単に亡くなっただけでは問題になりません。ですから自宅で（普通に）息を引き取っただけなら、それだけで告知事項にはなりません。ただし普通で内侍に方の場合、例えば殺人や自殺など事件性があるものや、事件性はなくともいわゆる孤独死などで遺体が腐敗して建物に損害を与えているような場合には、心理的瑕疵として告知しなければなりません。

このような観点で言うと「2、3日して発見」というのはかなり「微妙」なところですね。売買にあたって業者が「念のため」と考えるのも頷けます。

その後の賃貸については、本件のような事実関係であって、さらに建物が建て替えられているのなら心理的瑕疵も相当程度消滅していると考えてもいいので、借主には「告知の必要なし」と考えます。

zipang_style · Answer

自宅療養の末、医師が立ち会いの元、息を引き取ったとしても
そこで死亡したことには変わりがないので「事故物件」になります。
建物を立て替えても、「その土地で死亡した人がいた」事には変わりがないので
アパートにしても告知はすると思います。

入居後に「このアパートが建つ前の家で、孤独死があったんだよ。」と
近所の人から聞かされクレーム、トラブルになるリスクを考えたら事前に告知すると思います。

１０年経過、所有者・入居者が３代変わった後には告知しなくても良いようなルールはありますが、
いずれ入居者は知ることになるでしょう。

ma_h · Answer

不動産業者です。

所謂「告知義務」に関しては確たる法的基準がありません。

例えば今回のようなケースで「物凄く気にする人」もいれば「全く気にならない人」がいるからです。
これを「心理的瑕疵（知った以上は精神的に厳しい）」といいます。

なので、告知義務に関して揉め事が発生した場合、最終的には「個別に」司法の場で決着をつけることになります。

とは言え、ある一定の基準はあります。

●当該物件で「自殺・事件・事故（病死含む）」が発生
●事故から10年、3代の代替わりを経ていない

以前は「事故後、一度他の人に売った（貸した）から告知義務なし」という事がありましたが、反社会的組織や、悪徳不動産屋がそれを悪用して「形だけの」契約をし、告知義務を免れるという方法が横行したので今はそれは認められません。

また、これ以外にも

●戸建の場合は敷地内、マンションの場合は同フロア

これらも告知義務の範囲とされます。

で、今回のご質問のケースですが・・・

私の個人的見解で言えば「告知義務があるかは微妙だが、万一告知義務違反で訴えられたら負ける可能性がある」といった感じですね。

ただ、まず間違いなく賃貸業者は告知すると思いますよ。
こう言っては何ですが「たかが賃貸仲介で得られる手数料くらいで、訴訟リスクなんて真っ平御免」と考えるからです。

つまりは一回の取引で数百万～の利益がでる「売買」ならまだしも・・・です。

なので不動産業者も「賃貸付業者が言うか言わないか、ということがあると思う。」と言っているのでしょう。

ぶっちゃけ「バレなきゃ何でもない」とも言えるのですが、こう言う事ってバレるんですよ。
その殆どが周りの住人からバレるんです。

世間話で「以前、死人が出たのによく買った（借りた）ね～」って。
どこにでもいますから。何も考えずにポロっと言う人は。

ちなみに告知義務は不動産業者だけでなく売主（貸主）にも適用されますのでご注意を。

告知事項有りの土地にしなければならない？購入後は？

業者してます。

自宅療養の末、医師が立ち会いの元、息を引き取ったとしても

不動産業者です。

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