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添付した図のように

A(地目:宅地)の売買対象地を購入する際に、
前面道路は、片側一車線の国道ですが
Bの筆はAの所有者が所有しています(B地目は公衆用道路です)

(1)このような土地Aを売買する際、
Bの筆は現所有者に県に寄付してもらってからAのみを購入するべきなのでしょうか?

(2)筆Bについて
固定資産税は免除されているということなのですが
売買対象とした場合、
不動産取得税についてこの土地はどうなるのでしょうか?

(3)土地Aだけを購入して、筆Bは元の所有者のまま、という風にしても
リスクなどは無いのでしょうか?
将来Bの相続者が国道上に何かを建てたり、
通行を拒否したりして問題になったりする可能性はあるのでしょうか?

(4)どう見ても綺麗に整備されている国道なのですが、心配なので役所に行き確認したところ
そこは間違いなく公道ですよ、と言われました。
ただ、公道の所有者が個人(地目が公衆用道路でも)、ということはあり得るのでしょうか?
所有権は個人だけど、国に貸している。。みたいなことなんでしょうか。。。

(5)隣地Cを購入検討した際にも公道に接している、と言われたのですが
(隣地Cと筆Bの所有者は別なので、C購入の場合に筆Bの購入は無し、という条件でも)
この状況は本当に公道へ面している、と言えるのでしょうか?

いろいろと質問してしまって恐縮ですが
詳しい方からのご意見、ご回答をお待ちしております。

「地目が公衆用道路の 売買について」の質問画像

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A 回答 (4件)

その購入したい土地の利用目的に関わります。


建物をAに建てたい場合、Bが建築基準法上の道路にあたるかを調べないといけない。
地目が、公衆用道路でもそこが重要です。

それを踏まえて
(1)一緒に購入するより、自治体に渡してもらうことが一番です。
 自治体により測量登記を補助してくれます。

(2)不動産取得税はついてきちゃいます。当然、路線価格が基本となります。

(3)そのとおり。
 現状では、Aは接道しない敷地です。
 Bがどのくらいの規模かわかりませんが、民間の所有権者の存在する敷地ですからね。
 今後に何も無いとは言い切れませんよね。
 建築基準法上の道路に敷地が2m以上の長さで接した出入りができないと土地の評価的が低い。
 そうだと金融機関からの融資も受けにくいものなります。

(4)国道ではない。しかし、国管理として無償貸借状態の整備不十分な場所があるとはびっくりです。

(5)ここは、市街化調整区域ですか?なんだか変な土地構成です。
 通常、BをA及びCの境界線延長で分筆して各々をAとCにくっつけて売るはずなんですけどね。
 Bは他人の土地なので、接道していない敷地です。通常では買い手がつかないはずなんだけどな。
 私に見識がないのか、こんな条件で売買する話は初めて聞きます。
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(1)Bの土地には関与せず、Aの土地のみを購入するのが宜しいです。



(2)上記のことからここは省きます。

(3)その心配はありません。居住者の出入りを妨げる行為は法律で禁止されています。

(4)おそらく国に貸している状態でしょう。
私道(公道ではなく全くの個人の所有)であっても、そこに建物を建てることにより、突き当りの居住者が通行できなくなるなどのケースはよくあることで、そういった場合には通路を確保し、その通路を利用する者から月々幾らかの利用料を払い受けています。

(5)公道に面しているとなります。

以上、ご参考までに。
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不動産業者です。


(1)これに拘る必要はありません。通常第三者の個人等が所有する建築基準法上の道路で、問題となるのは、設備工事時の道路の掘削、埋設の道路所有者の承諾書です。しかし公道認定されてる道路は、その一部が第三者所有でもこの必要がありません。誰が所有者でも、全く関係がありません。

(2)B地の固定資産評価額に対し、取得税は賦課されます。但しA地に居宅を新築等した場合は、200m2の軽減面積にこのB地も含まれます。(あくまでA地が200m2に満たない場合ですが)

(3)リスクなし

(4)公道に接しています。私の自宅の前面道路も市道なのですが、4名の個人所有者の名義です。これは相続財産から漏れて数十年後に移管されたため、2次~3次相続等で手続きが不可能で、その状態のまま移管されたようです。ですから、それ自体がそう珍しいことではありませんよ。

一つだけ注意点を。現在下水の最終枡など宅地内にありますか?片側1斜線なのでそう広くは無いですが、国道の場合下水管が非常に深いところに埋設されている場合があり、取り出しに多額の費用を要する場合があります。また国道ですと道路の採掘、使用許可が非常に時間がかかり、工事の時間帯も制約を受ける場合がありますので、業者に確認してください。
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1.購入者は心配無用です。


国道管理者が考えること。

2.失礼。
専門外です。

3.Bの権利者が工作物等を建築するのは建築基準法違反。
通行を拒否するのは道路法違反。
よって、あり得ません。

4.貸している、と解釈されてもいいでしょう。
国道に限らず、市町村道でも民有地を道路法上の道路として認定をかけている場所はそれほど珍しくありません。
今は先行して土地を取得しますから、古くからの道路でしょう。

5.明確に接しています。
道路法上の道路の区域が確定すれば、所有含めて権利者が誰であろうと関係ありません。
管理上のトラブルは国道管理者が解決させます。
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Q私道を売買する場合の価格や税金について教えてください

地価について教えてください。
*複数の家で使っている私道(土地区分は
 道路になっている)を売買する場合、
 その価格は公示地価や路線価と同等でしょうか。
 あるいは何割か安くなるのでしょうか。
 
*また、広域でなくその不動産の公示地価・路線価
 はどこで知ることができるでしょうか。
 たとえば役所の土木課や税務課などなのでしょうか。

*上の様な土地の税金は安いのでしょうか。

宜しくお願いします。

Aベストアンサー

>私道の所有が全く無くては・・・

なるほど。これであれば価格はあってないようなものですね。売る側は買い手の足元を見て高値での取引を考えます。私もマンション用地が公道に4メーターしか接しておらず2メーター分購入しましたが足元を見られ流通価格の2倍+息子さんの車一台で手を打った事があります。まあその結果は所有していた奥まった土地の価値が数億上がりましたので納得はしております。

先方と良く話し合い流通価格以上でも所有している土地の価値が守られる(正統な評価が得られる)ようでしたら多少高くても購入するのが良いと思われます。価格については標準は当てはまりませんので慎重に検討してください。あまり下出に出ると高くなりますし、譲っていただけなくなると後日困りますし、巧く交渉してください。

税金面は知識がありませんのでごめんなさい。
売るほうでしたら高く売れるのですがね~!

Q私道の公共用道路について

博識の方教えてください。よろしくお願いします。

住居を建てるための土地購入を考えております。

購入を考えている土地の前の道路が私道になっておりまして、幅が4mにギリギリ満たない感じの道です。
また、地目が公共用道路になっていますが、その道路の持ち主はいるみたいです。
その道路は公共の下水道管のメイン管は地下に埋設されています。
道路は行き止まりにはなっていないので、公道につながっております。

ここで、教えていただきたいのですが、
(1)この公共用道路である私道は、たとえばその持ち主が私道を売ってしまって、その道の買主により道路では無くなってしまう可能性はあるのでしょうか?
(そうなると住宅としての接道が無くなってしまう?)
(2)また、誰かに私道を購入されて道の使用料を払えという形になる可能性はあるのでしょうか?
(3)このような項目はどこに聞けば回答が得られるのでしょうか?(市役所?)

以上、わかりにくい文章で申し訳ありませんがよろしくお願いいたします。m(_ _)m

Aベストアンサー

d_siroccoさん、こんばんは。
わかる範囲でお答えします。

>住居を建てるための土地購入を考えております。

まず、「私道」「公衆用道路」との概念を横に置きましょう。
家を建てるためには、その敷地は建築基準法(以下、法)で定めた道路に最低2m以上接していなければなりません。
ここで言う道路とは、一般に考えられているものと少し違う場合があります。
法第42条第1項で、道路とは幅員4m以上のもので5種類が規定されています。
幅員が4m未満の路線は、同条第2項の指定があればみなし道路として法の道路と扱われます。
なので、あなたが検討している敷地が他に接道が取れないのなら、その「私道」が法の道路である必要があります。
最初に「私道」の概念を横に置いて、と言ったのは、私道であっても法の道路の場合があるので。
「公衆用道路」の概念も横に置いて、と言ったのは、それは土地の登記上、または課税上の地目でしかなく、同じく法の道路の判断には全く影響が無いからで。

で、ここまでが序章。

>(1)この公共用道路である私道は、たとえばその持ち主が私道を売ってしまって、その道の買主により道路では無くなってしまう可能性はあるのでしょうか?
(そうなると住宅としての接道が無くなってしまう?)

私道だと、先にお話しした法の道路の種類で考えると、
1.42条1項2号(都市計画法による道路)
2.42条1項3号(昔からある道)
3.42条1項4号(あり得ないから無視)
4.42条1項5号(位置指定道路)
5.42条2項(幅が4m未満だが、指定を受けた道)
6.42条3項(あり得ないから無視)
7.道路ではないが、43条ただし書による空地(協定道路などと呼ぶ)
の7つのケースが考えられます。
7なら止めましょう。
これのどれになるかは、その自治体を管轄している特定行政庁に確認してください。
特定行政庁とは、建築主事のいる自治体です
たぶんどこかわからないでしょうから、地元の市役所の建築指導課あたりに、
「建築基準法の道路の種別を知りたい。どこで教えてもらえるか。」
と電話で尋ねてください。
「ウチでわかりますよ。」
と言われたら、お手数でもそこの窓口へ行って、上記のどれなのかを認してください。

ここでひとつ注意。

>幅が4mにギリギリ満たない感じの道です。

あなたは(または仲介の不動産屋)は、「現況幅員」つまり「見た目」で判断していませんか?
これって意外に落とし穴です。
境界が確定している、または4m幅員で指定を受けた位置指定道路などでも、U字溝や家の外構(門や塀など)がピッタリ境界に設置されているとは限りません。
施工誤差で幅が数センチ狭くなることは普通に考えられます。
「現況」で見ると、このU字溝や塀などを目安にしてしまいがちです。
このあたりは特定行政庁の窓口であらためて説明してくれると思いいます(担当がボケでなければ)。

おまけ。
仮に幅員4m未満の2項道路だったとしましょう。
その土地にかつて建物はありませんでしたか?
もしあったら、当時の建築主が真っ当な人間だったら、すでにセットバックしているかもしれません。
もしそうなら2項道路だけど、あなたの敷地側は道路中心線から2mまで後退済みになります。
中心線って、1度決まったら二度と動くことはありません。
ただし私道の境界線には建築行政含め役所は口を挟みません(介入しません)ので、境界が未確定であれば関係者間で境界確定の作業が必要になるかもしれません。
ここで言う関係者とは、「向こう3軒両隣と私道の持ち主とあなたの7者」です。
最悪予算の措置をしておきましょう。
土地の大きさにもよりますが、立ち会いから作図、法務局への手続きまでおよそ30万円ほどでしょう。

>(2)また、誰かに私道を購入されて道の使用料を払えという形になる可能性はあるのでしょうか?

世の中にはいろいろな人種が棲息しています。
なので可能性がゼロと言い切ることはできません。
仮に訴訟になればあなたが勝つ可能性が高いですが、そんなくだらないことに弁護士費用を含め貴重な時間を割くことは無駄。
幸い良識のある方(つまり普通の方)のようで、心配はいらないと思います。

ついでに私が経験したお話を。
誰かが水道の引き込みに掘削の承諾はいらない、などと言っているようですがトンデモナイ。
勝手に他人の土地に穴を明け、他人の専用の管など埋められませんよ。
某所の某人は道路用地を持っていましが、そこに接する敷地で家を建てた人間と折が悪くなった。
で、水道の引き込みのための私道の掘削の同意をしませんでした。
水道がダメ → 井戸で代替え
下水道がダメ → 供用開始区域であれば浄化槽は不可なので汲み取り便所で代替え
ガスがダメ → プロパンで代替え
と、致命的にはなりませんが、不便しますよね。

仮定の話。
私道の所有者が道路用地を第三者へ譲渡する可能性。
それが破産などで○暴さんの手に渡ったらどうします?
この方々には常識は通用しません。
私道の入口に鉄柱を打ち込まれ、人は通すが車は通さない、などと。
この場合は行政は介入しません(助けてくれません)。
皆さんで立ち上がり○暴さん相手に裁判で勝つしかありません。
黒塗りのベンツに乗った強面のお兄さん達が日参し怒鳴るケースも耳にしています。
警察が介入するギリギリのところの嫌がらせで攻めますので。

確かに私道は私有財産です。
よって、勝手に(無断で)通ることは問題かもしれません。
でもちょっと考えましょう。
法の道路で私道であれば、そこは他に使い道のない土地です。
そして、通常概念では法の道路とは一般の通行の用に供するものです。
それを否定することはできないでしょう。
ただし過去の判例では、ケースバイケースで判断されているので、最後にどんでん返しのある民法では、ここでこうだ!とはお答えできないところです。
建築確認が通っても、通行権まで取得したことにはならないのでご注意を。

私道は管理が個人(又は法人など)のため、けっこう心配のタネが尽きないんですよ。
なので皆さん公道(つまり道路法の道路や自治体管理の認定外道路)にこだわるんです。
5番のオヤジさんのおっしゃる、
「きちんとした調査と正しい知識があれば、私道で持分が無い道路だからと言って毛嫌いする必要はありません。しかし私道のトラブルの大半は一部の我侭で非常識な道路所有者がいるかどうか?が問題です。」
まさしくそのとおりなんですがね。
人生いろいろ、人もいろいろ。

ネガ情報ばかりで恐縮ですが、もうひとつ私道のデメリット。
維持管理は私道の所有者が行います。
ということは、お金が無ければほったらかし。
舗装が壊れても、排水設備(U時溝など)が壊れても、他の付帯設備が壊れても、誰も直してくれません。
最悪、
「申し訳ないけど、お金が無いので道路の補修ができない。みんなで費用の負担をして欲しい。」
と懇願される恐れもあります。

脅してばかりでゴメンナサイ。

>(3)このような項目はどこに聞けば回答が得られるのでしょうか?(市役所?)

地元の市役所の建築指導担当課で同じようなことを話してくれると思います(担当がボケでなければ)。

>現在は公衆用道路として利用していますが、その後、その私道の持ち主が売ってしまったなどして、その私道を購入した人が公衆用道路ではなくしてしまい、私道として使用料を徴収してくる、とかその私道自体をなくしてしまって、住居用の土地などに変えられてしまうことがあると、家の前の道がなくなってしまうという最悪の事態になるような気もします

他の回答にもありますが、現在その道路にしか接道が無く、道路が無くなったら違反建築となる場合、法第45条で廃止の制限や禁止がかかります。
またそれ以前に、廃止する道路に接する土地と建物の所有者から(つまりあなたも)実印付きでの承諾が必用になるので、知らないうちに道路ではなくなった、ということはあり得ません。

○廃止の流れ
廃止部分に接する土地と建物の所有者が実印付きで同意(印鑑証明添付)

廃止の申請

特定行政庁内で書面の審査

法や基準に合致していれば、申請者へ廃止の通知

同時に廃止の公告
です。

ただし、「建築基準法上の道路の私道」であればいいんですが、最初にお話しした「43条ただし書空地」であれば、廃止などの手続きはありません。
私道(道路ではないんだけれど…)の所有者や協定(というものを締結しているはず)のメンバーのうち1人でも、
「俺、止めた」
のツルの一言で、その路線の土地(あえて道路とは言わない)のみに接している敷地には、今後建物は建てられなくなります。
怖いでしょ。
これには行政は一切救済を行いません。
行政のホンネは、43条ただし書空地なんて無くなればいい、ですので。

で、再度。
とりあえず不動産屋に尋ねてみましょう。
そして不動産屋だけでなく、ご自身で足を運び、特定行政庁である建築指導部局の担当から納得いくまで説明を聞いてください(担当がボケでなければ)。
確認することは、
・建築基準法42条の何項何号による道路か?
・幅は?
・私道だが、ここの路線で何か注意することはあるか?
・過去に問題は無かったか?
・付近で建っている建物の建築計画概要書の写し(コピー)があったら欲しい(そこに道路の情報が書かれています)
です。

長々と失礼しました。
ガンバ。

d_siroccoさん、こんばんは。
わかる範囲でお答えします。

>住居を建てるための土地購入を考えております。

まず、「私道」「公衆用道路」との概念を横に置きましょう。
家を建てるためには、その敷地は建築基準法(以下、法)で定めた道路に最低2m以上接していなければなりません。
ここで言う道路とは、一般に考えられているものと少し違う場合があります。
法第42条第1項で、道路とは幅員4m以上のもので5種類が規定されています。
幅員が4m未満の路線は、同条第2項の指定があればみなし道路とし...続きを読む

Q地目が公衆用道路なんですが・・・

高速道路沿線の田舎にある戸建て購入を検討しているのですが、その庭付戸建ての庭の部分の地目が「公衆用道路」になってます。これって購入するにあたり問題ありますでしょうか?
あきらかに売主が庭として独占的に使用しているのですが、以前、道路公団から払い下げを受けてそのまま、購入した部分を庭として使用しているとの説明でした。

 地目変更する、しないでどのようなメリット・デメリットがありますでしょうか?
 よろしくご教示願います。

Aベストアンサー

補足2

>スッキリするのですが…。

建物がたっている土地の地目は
ふつーに考えて宅地です。

Q公衆用道路はすべて建築基準法上の道路か?

登記簿上の公衆用道路には、公道や私道があると聞きました。
この登記簿上の公衆用道路は、すべて建築基準法上の道路とみなしてよいのでしょうか?
それとも、公衆用道路でも建築基準法上の道路には該当しない私道などもありえるのでしょうか?
よろしくお願いします。

Aベストアンサー

>登記簿上の公衆用道路には、公道や私道があると聞きました

そうですね。公衆用道路というのは単に「登記簿上の地目」のことであり、所有者が「公か私か」ということとは無関係ですね。
ですから公道も私道も、どちらもありえます。
そして所有形態として「公道」だったとしても、だからといって基準法上の道路であるとは限りません。

>この登記簿上の公衆用道路は、すべて建築基準法上の道路とみなしてよいのでしょうか?

建築基準法上の道路については、主に第42条を読んでください。
そこでは「地目が公衆用道路である」ことについては、全く触れていません。つまり、「地目が公衆用道路である≠建築基準法上の道路」ということで関係ありません。

>公衆用道路でも建築基準法上の道路には該当しない私道などもありえるのでしょうか?

それはありえますね。単純に、幅員が足りないとか。
公衆用道路というのは、例えば「宅地・雑種地・山林・畑」のように登記簿上の地目の一種というだけですからね。
基準法の道路と地目と、同列に並べても仕方ありません。

尚、余談ですが赤道というのは基本的に無地番ですから、公衆用道路として登記されているということはないと思います。そして、ご質問にある「私道」ではありません。

>登記簿上の公衆用道路には、公道や私道があると聞きました

そうですね。公衆用道路というのは単に「登記簿上の地目」のことであり、所有者が「公か私か」ということとは無関係ですね。
ですから公道も私道も、どちらもありえます。
そして所有形態として「公道」だったとしても、だからといって基準法上の道路であるとは限りません。

>この登記簿上の公衆用道路は、すべて建築基準法上の道路とみなしてよいのでしょうか?

建築基準法上の道路については、主に第42条を読んでください。
そこでは「...続きを読む

Q公衆用道路に地目変更したのに課税される

昨年、新築で家を建てました。その際に私道を造らないと建築基準が通らないとの事で、私道を造りました。この時の地目は宅地です。私道の先には田んぼがあり、私以外の人が通ることもあります。この私道を非課税にしようと市役所の資産税課に問い合わせをした結果、地目を変えないと認められないと回答があったので土地家屋調査士に依頼して地目変更を行いました。
しかし、市役所から送付された固定資産税納付書には地目変更した土地に対しても課税してありました。
納得いかないので資産税課に問い合わせたら「お宅の私道は航空写真で見る限り利用者が限られているので公衆用道路にはならない」と返事が返ってきました。
公衆用道路にするために土の部分を砂利にして費用もかかっているだけに納得いきません。
資産税課の人が言った内容を証明できる物はありませんが何か良い方法があれば教えてください。

Aベストアンサー

市町村単位で扱い方は違いますので・・・・あくまで当方の経験上の事例です
1、2以上の建物に供せられる宅地への道路であり、その道路を使用しなければ通行できない
2、道路部分が分筆されており、見た目の形状なども道路である(建築基準法上の道路である必要はありません)
>お宅の私道は航空写真で見る限り利用者が限られているので公衆用道路にはならない
既存の道路に面していない建物が建っている宅地が2以上ありますか?簡単に言えば2軒以上の家の住民がそれを通らばければ、道路に出入りできないという状況が必要です。
質問者さんの宅地だけなら減免措置はありません。
位置指定を受けているならば、減免されますが完成時に地目が宅地であったという事ですから、位置指定は受けていないでしょうし、側溝整備や舗装など費用がかかりますから、今後の税の軽減程度では割に合わないでしょう。
市町村の軽減の規定に沿わない限り、減額になる可能性はありません。

Q地目:公衆用道路の定義を教えてください。

半年ほど前に中古住宅を購入しました。入り地に建っている家で、家正面東側から道路に出て生活しています。(自己所有)
北側に10年ほど前に倒産した会社が所有したままになっている地目:公衆用道路の舗装路に面しています。
ここに向けて勝手口を開けて裏口として使いたいと考えているのですが、気になっているのは公衆用道路となった場所でも、私有地なので、断りを入れないで勝手に使うのは問題があるのでしょうか?
「公衆用」という言葉から受ける印象は、一般に開放した区域というイメージを持っているのですが、やはり私有地なのでしょうか?

Aベストアンサー

>私有地なので、断りを入れないで勝手に使うのは問題があるのでしょうか?

道路法による道路認定されていれば
どー使おうと自由
ただし、認定されていなければ
単なる、公衆用道路と言う登記簿地目の民地です。
道路認定は、道路管理者(市町村の土木課)で確認できます。

Q公衆用道路の評価額の算出方法

公衆用道路を相続登記します。下記近傍の宅地を例に評価額の計算方法を教えてください。なお、合算登記となりますので千円未満の切り捨てなしでお願いします。近傍宅地191.28平方メートル、評価額341,562円です。公衆用道路の面積は328平方メートルです。1平方メートルあたりを計算すると少数点以下の端数がでるため困っています。ご教授方お願い申し上げます。

Aベストアンサー

地方税法第348条2項5号(公共の用に供する道路)該当により非課税になっている土地についての登記申請価格は,近傍宅地価格に10分の3を乗じた価格で計算した価格を使います(評価額0円のままでいいのは墓地ぐらいです)。

端数が出ることがありますが,有効数字を考えるとここは切り捨てるべきだと考えますので僕は円未満は切り捨てていますし,法務局もこのあたりは誤差の範囲と考えるようで,切り捨てていようが四捨五入していようが細かいことは言いません(というか切り捨てても免許税額にまで影響が出ることはほとんどありません)。

ご質問の例だと,

【宅地1平方メートル当たりの価格を計算する】
 341,562円 ÷ 191.28平方メートル ≒ 1,785円/㎡

【道路1平方メートル当たりの価格を計算する】
 1,785円 × 3/10 ≒ 535円/㎡

【当該道路の価格を計算する】
 535円/㎡ × 328平方メートル = 175,480円

ということで,175,480円がその公衆用道路の価格になります。

Q相続した土地が市道だった。何で市は無償で使ってるの?

先日、父が亡くなり、土地を相続したのですが、その中に「市道」となっている土地が30坪ほどありました。
調べたら、今まで固定資産税は発生していなかったことはわかりましたが、固定資産税の減免程度ではなく、市道として使うからには市に買い取って欲しいのですが、
市の土木課に聞いたら、「寄付してください。予算がないため買えません。嫌なら裁判でもして下さい」と言われてしまいました。人の土地を無償で使っておきながらこの回答では釈然としません。何か対応はできないのでしょうか?

Aベストアンサー

>人の土地を無償で使っておきながらこの回答では釈然としません。

道路法及び都市計画法、建築基準法などで私権の制限というものが行われています。
よく見聞きするのは、都市計画法にもとづく強制収用ですが、これはまだ実はかわいいほう(一応それに対する金銭的補償があるとか、土地の価値が上がる分相殺されるなど)で、もっとすごいのは2項道路と呼ばれるものです。
これは要するに4mに幅員が満たない道路を強制的に公道認定し、4mの幅を確保しようというもので、最大の目的は災害時に消防救急などの緊急車両が入れないという問題を解決するものです。
決議は地方議会が行います。

ちなみに認定道路といわれる、いわゆる道路法上の道路の認定も地方議会が行います。

ご質問の場合2項道路なのか、旧2項道路で現在公道認定されたのか、などわかりませんが、市道と書かれているようですから認定道路でしょう。

まあ目的は理解できてもなんの保障もなくいきなりそのようなことをするのは理不尽だという意見はご質問者だけでなく、多くの人が感じるところであり、かなり訴訟も起きていますが、結果としては国、自治体側の勝利に終わっているのが大半です。理由としては、憲法では確かに個人の財産権を保障しているが、同時に憲法では公共の福祉が個人に優先するとしているので、公共の福祉実現の為には個人の権利は制限されるということです。

>何か対応はできないのでしょうか?
ないですね。現在道路法上の道路であれば打つ手はないです。
まあ、可能性は0に近いけど将来公道廃止になるのをまつか、あるいは所有しているという以外の権利は行使できないので、寄付してあきらめるかどちらかです。
訴訟しても過去の判例ではみんな負けていますから意味もないです。

結構ご質問者のように自分の土地なんだが公道になっているというケースはあるんですよ。

ちなみに幅員4mに満たない2項道路に建築する場合ですと、セットバックといって道路中心より2m後退し、その部分は道路として使えるようにしておかなければなりません。これは多くの人が経験しています。
(なので売買ではセットバック分はただです)
このときに、寄付するように求められたりします。

とまあ、そういう現状です。

>人の土地を無償で使っておきながらこの回答では釈然としません。

道路法及び都市計画法、建築基準法などで私権の制限というものが行われています。
よく見聞きするのは、都市計画法にもとづく強制収用ですが、これはまだ実はかわいいほう(一応それに対する金銭的補償があるとか、土地の価値が上がる分相殺されるなど)で、もっとすごいのは2項道路と呼ばれるものです。
これは要するに4mに幅員が満たない道路を強制的に公道認定し、4mの幅を確保しようというもので、最大の目的は災害時に消防救急など...続きを読む

Q公衆用道路を共有しています。

公衆用道路を3人にて共有しています。公衆用道路を使用して建築をしたいと思っています。市の建築指導課に相談に行きました。市では共有者に永久に道路として使用できるとの念書のような物を交わしてくれと言っていました。小生も共有者の一人であり必要ないと思っていました。念書を交わさなければ住宅は許可しないようなそぶりです。建築関係の人に聞きましたら公衆用道路の共有者が一人でも反対があれば地目の変更は出来ないといわれました。市の対応は変ではないかと思い質問させていただきました。

Aベストアンサー

補足ありがとうございます。
要するに市の対応でなく、共有者の申し出に困惑されているのですね。
始めからそう書き込んでくだされば、こんなに回り道をせず、
よい回答が出たかもしれません。
一度締め切って問題を整理し、再度質問を立ち上げられたらどうでしょうか

Q位置指定道路の売買について。

位置指定道路の売買について。
質問させていただきますが、我が家は公道に接道しておらず、持分の無い位置指定道路に接道しております。隣の畑の持ち主の所有でした。先日、その畑が売却されて数件建売が建つことになりました。ただ今、造成中です。よって、今は位置指定道路は不動産屋さん(コマーシャルで結構有名)の持ち物です。将来はその建売を買った方が複数人で、その位置指定道路を所有することになるのですが、出来れば、この機会に持分を得たいと思います。(うちの他にも2件、同じ立場の家があり、皆、自持分を欲しいと思っています)
それとなく、不動産屋さんに購入を打診してみたのですが、その気は無いようです。(とりあえず、掘削使用の承諾書は頂けることになっております) やはり不動産屋さんとしては自分にメリットは無いのでとりあってくれないのでしょうか?それとも、結構めんどくさいものなのでしょうか?
 友人が位置指定道路で隣家と結構揉めたこともあり、出来れば持分がほしいです。どう導入していけば売ってもらえると思いますか?不動産関係の方、ご意見頂けると幸いです。また、もし売って貰えるとした場合、価格というのはどうやって算出するものなのでしょうか?その道路に接する土地が坪50万円としたら、やはり坪50万円なのでしょうか? 算出方法をご存知の方、お教え頂けると幸いです。
以上、よろしくお願い致します!

位置指定道路の売買について。
質問させていただきますが、我が家は公道に接道しておらず、持分の無い位置指定道路に接道しております。隣の畑の持ち主の所有でした。先日、その畑が売却されて数件建売が建つことになりました。ただ今、造成中です。よって、今は位置指定道路は不動産屋さん(コマーシャルで結構有名)の持ち物です。将来はその建売を買った方が複数人で、その位置指定道路を所有することになるのですが、出来れば、この機会に持分を得たいと思います。(うちの他にも2件、同じ立場の家があり、皆...続きを読む

Aベストアンサー

本来、位置指定道路であり掘削承諾書(出来れば通行承諾書も)があれば事実上生活に支障は無いのですが、(ご存じだと思いますが)前面道路の持ち分が無いと住宅ローンの貸付を行わない金融機関があり(その姿勢自体が問題だと思っていますが)、売却しづらい物件となります。
この機会に持ち分を買い取り、資産価値を上げる事をお勧めします。

>それとなく、不動産屋さんに購入を打診してみたのですが、その気は無いようです。

既に広告を打ち販売を始めているとすると、購入希望者または購入者に道路の持ち分について説明している可能性があり、その場合は受け入れ難くなると思います。
しかし道義的には道路に接している家に持ち分売却の話をするべきであり、その業者は好意的とは思えませんね。(今まで手を付けなかった住人達にも不備があるとはお思いますが)

その位置指定道路を管轄する特定行政庁に陳情すると言う手もありますが、民民の事には首を突っ込まないのはご存じのとおりで、致し方ありませんが建売業者と粘り強く交渉するしかありませんね。

私は別荘地の売買が主ですので同様の問題は結構あり、数年前に住民が業者に対し訴訟を提起し、結局訴訟には至らず、地方裁判所で和解あっせんとなった例があります(業者は売却に応ずべきという司法判断でした)。
お勧め出来る方法では決してありませんが、その例では、住民が自宅に「業者は道路の売却の応じろ」的な垂れ幕を付けた事で、物件が売りづらくなるという印象を業者に与え、譲歩を引き出したようです。

とはいえ、売る売らないは業者の胸先三寸なので、やはり不動産業者にとってメリットが出るような提案をするしかありません。
メリットは値段だと思います。納得できる値段を提示するのが手っとり早いのかもしれません。本来私道の価格など、あって無いようなものですが、それが住宅地と同様な価格で売れるとなれば、耳を傾けるかもしれません。
#私道の評価は、国税庁の「財産評価基本通達」を元に考えると、一般的な宅地価格の0~30%程度としています。

なお面倒かどうかという質問がありましたが、当然売買契約書が必要ですし、売るのが業者なので重要事項説明も必要ですし、瑕疵担保も必要です。面倒と言えば面倒だし、費用もかかります。登記費用は買主が負担するにしても、それらの不動産屋の業務に対しても不利益が無いように考えておく必要はあるかもしれません。

本来、位置指定道路であり掘削承諾書(出来れば通行承諾書も)があれば事実上生活に支障は無いのですが、(ご存じだと思いますが)前面道路の持ち分が無いと住宅ローンの貸付を行わない金融機関があり(その姿勢自体が問題だと思っていますが)、売却しづらい物件となります。
この機会に持ち分を買い取り、資産価値を上げる事をお勧めします。

>それとなく、不動産屋さんに購入を打診してみたのですが、その気は無いようです。

既に広告を打ち販売を始めているとすると、購入希望者または購入者に道路の持ち分につい...続きを読む


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