マンション賃貸か売却か迷ってます

18年前6000万円で購入した82m2のマンション（田園都市線溝の口駅徒歩7分、坂の上）を
売却するか、賃貸にするか悩んでいます（売却予想3500万円、賃貸16～17万円）。
残債なし、年収1600万円（たぶん今が最高。良くてあと3年か現在56歳）。
次の家、7500万円。借入額5000万円。
当初は売却を中心（3800万査定）に考えていましたが、
近隣で同じような物件が急激に値下げ（3200万）をしたため、そこまで下げるくらいなら・・と
賃貸も考え始めました。
納めている税金が多いうちに売却損の相殺をしたほうがいいのか？など含め、
メリット、デメリットのアドバイスをお願いします。

No.5 回答者： suzuki0013 回答日時： 2013/03/24 01:22

前の回答者たちの意見に同意。

その中にない意見を述べる。

簡単に賃貸と言うが、質問者は大家業をできるのだろうか？？
法律知識や税務、不動産屋を使うとしてもその連絡や打ち合わせなど、結構、面倒臭い。
設備の補修などで出費もおおくなるし、空室リスクもある。
万が一、訴訟になった場合、出廷しなければならない。
不動産屋は裁判の代理には使えないので。

300万かそこら売値が下げるくらいで大家業＝事業を始めるのだろうか。

これらを踏まえたうえで、賃料収入を得たいと考える人が大家業をやるわけだ。
店子に逆恨みされて殺される大家もいるしねぇ。

質問者氏はここまで考えているだろうか。
身近に大家がいるのなら別かもしれないが。

No.4 回答者： wannn-wannn 回答日時： 2013/03/23 20:04

高く売りたい気持ちはわかります。

しかし、今、あなたが「買おう」と決めている7500万円の物件ですが、
18年前の価格と比較してください。
当時ならば　おそらく億はしたのではないでしょうか。

時代は流れ、その時の相場があるのです。


しかし、売主側の価格設定は自由です。
18年前に6000万円で購入したマンションを現在3800万円で売りに出すのは良いですが、
近隣と同じように売れなければ価格を下げるしか無いのです。

今の時代、買い手側はインターネット掲載情報で　その時の相場が一目でわかります。

売れるまで持ち主は月々の管理費と、固定資産税の支払いがついてくるのです。

近隣が価格を下げたのは売れないからでしょう。
売りたいのですから、売れなければ仕方ないことなのです。


「安く手放すくらいなら賃貸を」とお考えになる気持ちもわかります。

これは、お金にゆとりのある方でしたら何も問題ないと思います。

しかし、他にローンを組む予定がおありなのに、
今のマンションを手放さないと、ローン返済の他、管理費負担もついてきます。
お風呂の窯が壊れたら直したり他もろもろ、給湯器の費用も馬鹿になりません。
煩い人は「電機の球が切れたから取り替えて」と言う人もいます。

そして悲しいかな、賃貸入居者が直ぐに決まるとは言えないのです。

また借主が決まり、その方が長く住んでくれればよいですが、
直ぐに出ていかれると、再び壁紙や畳みなどのリフォーム費用が発生します。

なにより、良い人が入居してくれればよいですが、
ペットを飼ったり(特に猫は爪を研ぐので出て行かれた後のリフォームが大変です。匂いも強烈です）
部屋を汚されたり、賃貸料の延滞、また、荷物はあるが賃料未払いで突然連絡が取れなくなったとか
数え上げたらきりがありません。

怖いのは、貸主が御宅で自殺や殺人事件でも起こされたら売り価格は暴落です。
このようにトラブルが後を絶たないのが賃貸物件の現状なのです。

だから売主は賃貸より、売ってしまうのです。

年々住めばマンション価格は落ちるのです。

今の相場だから買いたい物件が7500万円で買え、
だから　このマンション売価が30000万円を少し超えた金額なのだと思うと
手放す気持ちが少しは軽くなるかと思います。

購入側として考えることは、
「震度5他大地震で、このマンションの耐久性は大丈夫なのかな？」だと思います。
今のマンションの耐久性に不安が生じる物件ならば、
1日でも早く売れるうちに売って現金にしてしまうことをお勧めします。

それか今の住まいに住み続け、ローンを組まずにゆとりある暮らしを楽しむのもよいと思います。

参考までに
私は今、マンションの上階に住んでいます。
しかし、最近の大地震速報が気になり、一軒家に住み替えを考えています。
なぜならマンションは急な大地震で窓から飛び降りるのも無理ですし、逃げ切る自信がないからです。

No.3 回答者： Mokuzo100nenn 回答日時： 2013/03/23 12:25

換金し、3000万円でも残れば、借入金5000万円=>借入金2000万円ぐらいに減ることになります。

ご年齢を考えれば、そろそろローン完済を目指さないといけない時期と思いますよ。
業界、職種が分かりませんが、60歳すぎるとピーク時の50％ぐらい、あるいはそれ以下の収入にまる人が多いですから。

No.2 回答者： kirigirios 回答日時： 2013/03/23 00:30

以前、類似の質問があり、私を含め、売却派が多数でした。

ご参考まで。

参考URL：http://oshiete.goo.ne.jp/qa/6450593.html

No.1 回答者： premacy2007 回答日時： 2013/03/22 23:05

そこそこ駅近なのが救いだとおもいますが、

築18年で3200万で売れるなら売ってしまった方が
よいと思います(現金にしてしまった方がよい)。
試しに売りに出してみれば反応が分かると思いますが、
82m2まではいかなくとも70m2くらいなら、
3200万出せば設備が最新の新築が買えるかもしれませんね、
駅までの距離は違えど。

相場が下がってきたというのは、
「売れないから」下げてきたのだと思います。

たとえば16万円/月で賃貸にだして、あなたが70歳になる頃には
16万×14年＝2700万円の収入。その頃には築32年。
修繕費もアップし、部屋はリフォームかけないと借り手がつかない…リフォーム代300万円くらい？

築18年でも売るのは大変だと思いますが、
あと数年したら確実にいくら下げてもボロくて売れなくなると思います。