自己破産　持ち家賃貸

Question

専門の方にお聞きしたいのですが・・・

現在、持ち家を転勤理由で賃貸貸しをして入居中。

私たちは、持ち家とは違う県で、賃貸を借りて暮らしておりますが、この度、借金等で
自己破産をする形になりそうなのですが、そうなると、現在、持ち家の方に入居されている
借主様の方は退去になってしまうのでしょうか？

とても迷惑かけることになってしまうのでしょか？

突然のことで、どうしたらよいのか解らず質問させて頂きました。

説明不足で申し訳ありませんが、どうか宜しくお願いします。

oyazi2008 · Accepted Answer

不動産業者です。
その住宅も、住宅ローン等の借り入れ残債＞現在の時価　　ですよね？
現在物件の所有地とは違う他県で破産の手続きをするならば、管財人という弁護士は、その物件は破産の財源から放棄することが多く、貸している銀行は別除権といって他の債務に優先してこの物件から弁済を受けられますので、競売への手続きとなるでしょう。
また、質問者さんも任意売却で債務が残るよりは、競売で処理されたほうが後々は楽になります。

住宅ローンの借り入れでしょうから、現在の入居者は保護されませんので、競売から落札後6ヶ月間しか入居していられません。
競売開始決定されたら、その旨通知して下さい。破産の手続き開始後は、ローンも支払わないのですから、せめて入居者が家賃などの支払と差し入れ敷金などと相殺してあげることぐらいは、可能です。
競売の開始決定から、実施までは、半年～1年程度はかかりますので、開始決定されたら質問者さんが、家賃は支払わなくとも良いので、6ヶ月以内に退去する、などという覚書を作成し合意すれば、入居者はとりあえず次を借りる先の資金は確保できますよね？
入居者を気遣うなら、その程度ぐらいはして差し上げては？一戸建てを新たに借りて引っ越すとなると、入居者はかなりの負担を生じます。入居者にはお気の毒としか言い様がありません。
尚落札した買受人は敷金も返還する義務はありませんし、立ち退き費用や引越し代なども支払う義務はありません。

merciusako · Answer

その持ち家は、新しい所有者のものになります。

つまり、一端は「オーナーチェンジ」ですね。

で、新しい所有者が、現在の「賃貸の状態」をどう見るか、によります。
そのまま賃貸の状態で良しとするか、それなりの金額を借主に支払って退去してもらうのか。

新しい所有者の考え方次第です。

当然新しい所有者は、「自分が新しい所有者になったこと。今後その家をどうするのか」を借主に通知することになります。

in_go-ing · Answer

問題は質問者様がその物件を担保に入れた時期と賃貸契約を結んだ時期によります。

担保に入れた時期が賃貸契約を結んだ時期より前なら（一般的にはこれが多い）、借主は競売後６ヶ月の猶予を与えられて明渡さなければなりません。これは競売等の債権を執行するのに賃貸契約でそれを阻止しようとヤ〇ザ等と契約を結ぶ債務者が多かったために作られた法律です。

ですから、任意売却を嫌ってわざわざ競売の形を取る買主までいるのです。所有者が賃貸契約を強制的に切れるのはこの競売くらいしかないのです。任意売却ではそうは行きませんので売却金額もそれなりに？下がることになります。どんな買主も借主の頑張る物件なんか買いたくはないでしょう。自由な利用も制限されるわけですから。

『迷惑かけることになってしまう』と言うお気持ちはわかりますが、今の経済状況ではどこで起きても不思議ではない事態ですから借主さんも理解するしかないでしょう。

ちなみに、担保に入れた時期が賃貸契約より後なら借主さんは頑張ることが出来ますが、質問者様の手に入る（返済できる）金額もかなり減額されるでしょう。

chie65535 · Answer

＞借主様の方は退去になってしまうのでしょうか？

持ち家は「競売」という形で失うことになり、競売で競り落とした「新オーナー」が、新しい持ち主になります。

で、新しい持ち主は、入手した家を「自分で使う」か「人に貸す」か、自由に決める事が出来ます。

新オーナーが「自分で使う」と言うことにした場合、入居者は「オーナー変わって賃貸しない事になった」と知らされ、退去することになります。

新オーナーが「人に貸す」と言うことにした場合、入居者に対し「オーナーが変わったこと」と「新たに賃貸契約が必要なこと」と「新たな家賃」を知らせます。

入居者は「新しい家賃で、契約し直す」か「出て行く」か、決めます。

こういう場合って、たいてい「新オーナーになって家賃がめっちゃ値上がりして、継続して住めなくなる」のが多いです。

＞とても迷惑かけることになってしまうのでしょか？

どう転んだって「めっちゃ迷惑」です。居残れたとしても家賃が上がるだろうし、居残れない確率の方が高い。

入居者の代わりに代弁すれば「マジかよ。かんべんしてくれよもう。下手すっとこっちまで連鎖破産だよ」です。

＞突然のことで、どうしたらよいのか解らず質問させて頂きました。

今のうちに、今の入居者に「住み続けられない可能性もあるので、万が一に備えて、引っ越し費用を準備しておいて」と伝えた方が良いかも。

merciusako · Answer

NO.1です。
早々のお礼ありがとうございました。

敷金は、家賃滞納があった場合の補填用としての性格を持っています。
「預かり金」ですので、収入ではありません。

従って、自己破産によって貸主としての義務が果たせなくなるのであれば、借主に返金すればよろしいかと。

大変残念な結果で心中お察しいたしますが、すべて過去のこととして、前向きに生活されることをお祈りいたします。

golgo13-- · Answer

問題点を整理すると、この競売は単なる強制執行か破産による競売かということです

敷金の今後の行方について
債務者（質問者さん）が破産債権者一覧表に賃借人の名前と敷金の金額を書き入れる際、
「敷金の債権額（残額）を０円」と記載し尚且つ裁判官が免責を認めた場合、質問者さんは
支払い義務を免れます

なお、２，３さんの回答につき追記することはありません

３さんの回答の「入居者の代わりに代弁すれば「マジかよ。かんべんしてくれよもう。下手すっとこっちまで連鎖破産だよ」です。」はユニークで面白いｗｗ笑えるｗｗ
いつもながらの迷？回答です

対象物件が「持家」（ファミリータイプ向）の場合、高い確率で追い出されます

ninsui · Answer

個人再生はお勧めできません。おそらく、相談した弁護士に足元を見られたのでしょう。その住宅を残すことは、質問者の方の生活になんら貢献しないのに、そのようなことを勧める弁護士がおかしいのです。

ご質問の内容だけでは、現在の状況の全貌がわかりかねますが、法的手続きに入る前に、その物件の任意売却を行われることをお勧めします。財産を処分して、スッキリした状態で債務整理を行えば、その手続き費用も少なく済みます。権利関係が複雑な状況で法的手続きに入れば、手間がかかる分だけ弁護士が儲かります。

ninsui · Answer

個人再生した後、やはり立ち行かなくなった場合でも、自己破産は任意売却をした後です。そのことだけ覚えておいてください。

自己破産 持ち家賃貸

その持ち家は、新しい所有者のものになります。

問題は質問者様がその物件を担保に入れた時期と賃貸契約を結んだ時期によります。

＞借主様の方は退去になってしまうのでしょうか？

NO.1です。

問題点を整理すると、この競売は単なる強制執行か破産による競売かということです

不動産業者です。

個人再生はお勧めできません。

この回答への補足

個人再生した後、やはり立ち行かなくなった場合でも、自己破産は任意売却をした後です。

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