ゴミ置き場の権利関係について

ゴミ置き場の相談です。

長文ですが、権利関係に詳しい方の回答をお願い致します。

以下で示す時間関係はわかりやすくするために正確ではありませんが、前後関係は正しいと考えて下さい。

宅地分譲（私が購入した時点）から15年以上経過(1997年)しています。
分譲地購入時は、ゴミ置き場の所有者は不動産屋でした。
当然、宅地購入時にゴミ置き場は専用の場所があり(分譲地の複数購入者共用)、その説明も受けています。
その後、例えば10年後(2005年頃)に不動産屋は廃業するとのことで、前記ゴミ置き場は、分譲地の購入者に対して共有名義で登記してくれました。

ゴミ置き場に面した宅地は公道２面付きで、片方の道路の隅切りにゴミ置き場が設置されています。
前記所有者は、ゴミ置き場側を車庫の出入り口としました。もう一面でも車の出入りは可能な幅があります。
前記所有者は、宅地購入時に前記不動産屋とゴミ置き場を通行することの権利を書面にて確認しているとのことです。
この確認時期は、2000年頃です。

質問１．前記所有者が有する通行権と、私もしくは分譲地の購入者のゴミ置き場の使用権は、どちらが優先されますか？

質問２．不動産屋との書面取り交わし時期と、宅地の購入時期で権利関係は変わりますか？

ゴミ置き場に面する土地所有者は、不動産屋に確認した上で書面も取り交わしているとして、ゴミ置き場の使用に際して他の住民は使用方法で制約を余儀なくされています。

通常、宅地を分譲する時に、共有のゴミ置き場は宅地に上乗せされて費用計上されており、宅地の権利に含まれて、ゴミ置き場の使用権を付与していると解釈されていると思います。従って、特段契約書に制限が書かれていない限り、地上権的な権利が宅地購入時点で宅地購入者に与えられると考えています。
従って、宅地分譲後にゴミ置き場の所有者が不動産屋であっても、宅地を分譲販売した時点で地上権の契約は発生し、その後に取り交わされたゴミ置き場の通行権はゴミ置き場の使用権を制限するものではないと考えています。

以上、宜しくお願い致します。

No.1 ベストアンサー 回答者： qwe2010 回答日時： 2013/07/31 02:42

法務局で、土地の名義を確認する。

共有名義であれば、不動産屋さんとの契約は無効になります。
公道に出る道が他にあるので、通行権は発生しないと思いますが、詳しいことは、弁護士に相談してください。

裁判をする場合は、沢山の費用が必用ですが、相談だけではあまり要りません。

この回答へのお礼

早々のご回答ありがとうございます。

名義は、登記簿の写しをもらっているので、登記は確認済みです。

できましたら、根拠を教えて頂けると大変助かります。

宜しくお願い致します。

お礼日時：2013/07/31 05:58