条件付中古マンションの資産価値の評価について

最近になって分かったことですが・・。

登記簿上の建築年月日は、昭和６２年ですが、実際の躯体完成の年月日は、昭和５７年５月（外装工事完成）の物件があります。内装工事の完成は、昭和６２年の入居前に完成。施主（オーナー）からの譲渡日昭和６２年１１月（固定資産税は、昭和６２年１１月建築物件として評価）の物件があります。

上記、中古マンションの資産価値と６２年度中に躯体および内外装工事完了物件（全く同じ仕様で使用材料も同じ）の資産価値では、当然に差が生じると思われます。このような、中古物件を売買される方においては、マンション資産評価（査定）をどのように行われるのでしょか？。６２年度中に躯体および内外装工事完了物件と対比してお答え頂ければ幸いです。

素人の私見ですが、外装工事が完了して５年と半年ほど、風雨、雷、地震、紫外線、住んでいない間の外部と部屋の温度ストレスなどの劣化の考慮が必要と考えています。しかし、このような物件であっても登記簿上の判断からは、６２年に完成したものとしか分からないのです（固定資産税も６２年に完成したもとして課税されています）。

以上、ご回答の程よろしくお願いいたします。

No.5 回答者： titelist1 回答日時： 2013/08/06 17:54

お礼文の質問について述べます。

重要事項の説明内容については、いろんなサイトに出ているので読んでみてください。あなたが指摘しているような完成前のことは説明要項になっているとは思いません。

そうでないと、工事の遅れややり直し工事はしょっちゅうですので、いちいちこれらを購入希望者に説明できるものでもありません。これらのことに問題があれば、完成検査の段階で審査されるでしょう。いろいろあっても完成したのですから、そこからがマンションの履歴になり、資産評価のスタートになると思います。

No.4 回答者： titelist1 回答日時： 2013/08/04 14:11

目的がよく分らないのですが、損害賠償訴訟を考えておられるならば、不動産鑑定士と弁護士でないと正確な判断はできません。

推測されておられる事情ならば、完成検査の段階でいろいろあったのかも知れませんが、結果としてパスしたのであれば重要事項の説明事項には当たらないと思います。騙されたの感があるのかも知れませんが、時効成立有無も弁護士に聞いてください。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。損害賠償訴訟するしないについては、このカテゴリーでは、適切ではないと考えています。ましてや不動産評価についてど素人がこのジャンルで、訴訟は難しいのではないでしょか？。こちらの思いが整理できた段階で、適切なカテゴリーでご質問させて頂きたいと考えております。

一般人の思い（今回の事件は、騙された感じと、固定資産税の付加方法に納得いく説明がない。）を専門家の方に質問させて頂いて、私なりに納得できる解を見つけようとしております。

ところで、回答の中に「完成検査にパスしたのであれば重要事項の説明事項には当たらないと思います」とありますが、この意味が理解できません。重要事項には、記載しなければならない条件とは、どのようなものがあるのでしょうか？。よろしければ、ご説明いただけますでしょうか？。

お礼日時：2013/08/06 10:18

No.3 ベストアンサー 回答者： kamaryu 回答日時： 2013/08/02 12:06

中古マンションの資産価値というものは非常に曖昧なものです。

同じ年度に建築されたからと言って資産価値(価格)は個別に違ってくるものです。
古くても価格がさほど下がらない物件もあり、新しいのに人気が無い物件も有ります。

今回ご質問されたケースで問題となるのは資産価値ではなく、このマンションの竣工日がＳ６２年だとすると購入する人が新耐震基準の建物だと思うことです。
５６年か５７年に設計した建物が新耐震基準を満たしてるはずは有りませんので、常識的に考えて地震に弱い建物と言えるでしょう。

その事を最初の売主は知っていたはずですので、購入者にきちんと説明されていなければ問題ですよね。
今後仲介する不動産業者もそれを知っていたなら重要事項説明書に書くべき事項となりますが、年数も経っていますし設計図までは確認しませんので、購入者が知らずに買って後で判明した場合に問題になる事案です。

この建物は施工主が倒産でもしてその後に引き受けた会社が完成させた物かもしれませんね。
仰るとおり、数年間放置された建物はその間にも劣化して行きますので通常の６２年竣工の建物とは違って当たり前だと思います。
固定資産税は建築確認検査が完了した時点で動き始めますので、仕方がないですね。

耐震の基準が改定される前に駆け込みで建築確認申請を出したデベロッパーが多かったそうです。
その中の１棟かもしれませんね。

この回答へのお礼

参考になる回答を頂き誠にありがとうございます。

売主（現在は巨大な機構）に、建築年月日について問い合わせしましたが、管理組合経由で問い合わせる必要がありました。このように調査にも制約をかけられる始末で時間を要しました。２６年前は、ちょうどバブル期で重要事項説明書に記載があったか定かではありませんが、問い合わせに対する回答の状況を鑑みれば、「重要事項説明書」は、発行されていないと思われます。調査のきっかけは、ある噂を耳にしていたものですから調べようと思ったわけです。回答して頂いたように、重要事項に記載して購入者に説明するのが誠実で正しい対応と思われます。これには、多少の怒りを覚えます。

＞仰るとおり、数年間放置された建物はその間にも劣化して行きますので通常の６２年竣工の建物とは違って当たり前だと思います。

この感覚は、私の感じるところと同じです。私の感じるところが大きく違っていないと思われます。

＞固定資産税は建築確認検査が完了した時点で動き始めますので、仕方がないですね。

実務は、そのようですね。しかし、納得しかねています。これは、資産評価として著しく合理性を欠いた資産評価だと考えています。はたして、役所（国？）が５年と半年放置した物件を６２年建築として評価しているわけです。しかも、資産課税課はこのことを知っていながら、このような判断をしていることに、怒りを感じております。それでも仕方がないのでしょうかね。しかも、平成２３年度まで本物件の経年は７０年と評価（平成２４年度からは６０年と評価）されていました。そして、総務省の評価と国交省の評価に差異があり疑問を持っています。（お抱え識者を雇いもっともらしく基準を作っているのではと疑いたくなります）弱いものは、忍の一字ですか。そのようにおっしゃるなら民法と憲法を読み直してみますか？。

お礼日時：2013/08/03 16:55

No.2 回答者： oyazi2008 回答日時： 2013/08/02 10:40

NO.1です。

人口25万人の市なら、建築確認の許認可は市の建築担当課ではなく県の土木事務所が管轄かと思います。これは市の建築担当課（呼称が市町村で違う）に確認してください。

＞譲渡日（62年度）で資産価値を評価されるとしたら、やはり新築物件の評価とは、いかないのでしょうね。今回、回答していただきたいポイントは、ここにあります。

申し訳ありませんが、ここの意味が理解できません。基本的にマンションなどの大規模な建築物の表題登記の新築年月日は、居宅の一戸建てなどと違い完了検査済み証の日付を用います。
工事期間が長くとも、途中で放置されていても、あくまで建物が完成したのはS62年に新築完成したという事ですが・・・・・・・

No.1 回答者： oyazi2008 回答日時： 2013/08/01 12:25

中古マンションの売買価額の査定の一番の要因は、需要と供給のバランスで、もうその築年数なら、不動産の販売サイトなどで、同マンションの広告がありませんか？

あればそれがそのマンションの売買の参考になる価額です。マンションの場合は、その個別の部屋がリフォームでもしていない限り、価額に与える影響は少なく、階数や間取りなどが多少影響するぐらいです。

問題はＳ５７年に外部が完成していたということは、新耐震基準がＳ５６年ですから、旧耐震なのか新耐震基準なのか？は、買主が注意するところです。これは建築確認通知書の許可年月日で判断し、役所等で確認すればわかります。

売買の査定は、中古の場合は近隣の同程度のマンションとの比較や売買事例などの影響が大きく、お書きの様な事例が、築２５年以上経過したマンションの価額に影響することはありません。それよりは修繕計画や積立金の総額、管理の状態などの方が、価額に影響します。

尚、登記事項は権利を確認するものであり、我々業者はその建物の新築年月日は、建築確認通知や完了検査日を以て確認します。これは管理組合等で所有していなくとも、役所で証明書の発行を取得できます。

質問者さんのマンションが幾らか？知りたいなら、業者へ尋ねるのが最短で確実です。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。もう少しだけ、回答内容についてご質問させて頂いてよろしいでしょうか？。

新耐震基準は昭和56年度から適用ということは、大規模修繕の時に聞きましたが、質問の物件には、適用されていないそうです。ご質問になりますが、建築確認通知書の許可年月日（建築許可年月日？）の判断で確認できるとのことでございますが、市役所の固定資産課税課（固定資産評価員）でもこのことは知ることができるのでしょうか？。

そして、「築２５年以上経過したマンションの価額に影響することはありません。」とのことでございますが、もしも、譲渡日（62年度）で資産価値を評価されるとしたら、やはり新築物件の評価とは、いかないのでしょうね。今回、回答していただきたいポイントは、ここにあります。

また、「完了検査日」とは、施工主などが市役所に届け出たとき検査結果を証明するものでしょうか？。なお、質問の物件は、人口25万人以下の市に存在します。

お礼日時：2013/08/01 18:24