住宅ローン繰り越し返済について

来年の6月頃に住宅ローンを組む予定です。

金額は2,800万円、35年ローンで変動（元利均等）です。
向こう10年は住宅ローン減税が適応されると思うのですが、
借りてから10年は繰り越し返済をしない方が得でしょうか？
（10年間貯金をして、10年後に一気に繰り越し返済）

実際に繰り越し返済できる額は50万円/年程度だと思います。
仮に利率1.0%で固定した場合、どのように計算すればよいでしょうか。

よろしくお願いいたします。

No.5 回答者： funoe 回答日時： 2013/11/21 11:28

諸賢のご指摘とおり、仮に借入利息が１％なら繰り上げ返済してもしなくても、総金利負担は（ほぼ）同じになるので、繰り上げ返済しなければその分運用利益が見込まれること、手元資金があると危急時の対応が容易などのメリットから「繰り上げ返済しない」のが正解です。

ただし、見落としがちな観点が一つあるのでご忠告。

『ローン控除で還付された税金を消費（浪費）せず、将来の返済資金として保管しておくこと』
この条件のもとで金利計算するから、「銀行に対する１％の金利支払分は税金から還付されるのでチャラ」とできるのです。

これを忘れてしまうようなら、金利総額は繰り上げ返済したほうが少なくなります。

No.4 回答者： knock123 回答日時： 2013/11/18 12:22

金利優遇で変動金利０．８７５％で借りている者です。

繰り上げ返済は可能ですが、一切していません。

だって、住宅ローン減税が１％で０．８７５％を上回っていますし、
貯金は０．３％の金利で預けているので、その分もさらに上乗せでお得です。

また、ローン金利には団信の保険料が含まれているので、
残額がある間は同額の生命保険に入っているのも同然。
生命保険を減額できるので、その点でもお得です。

ということで減税期間を過ぎた後に、ローンを一括返済予定です。

住宅ローンの金利が上がったら途中でも繰り上げ返済をするかもしれませんが、
住宅ローン金利が上がるのであれば、同時に貯金の金利も上がると思うので、
１％＋貯金の金利を超えなければ、繰り上げ返済しないと思います。

最後に、１％のローン金利と、１％の住宅ローン減税、同じ１％ですが、
減税額よりも利息で払った分の方が多くなりますので、ご留意ください。

それは住宅ローン減税が、年末の残高を基準に計算されているのに対して、
住宅ローンの方は毎月金利を払うからです。

No.3 回答者： tommy0513 回答日時： 2013/11/17 19:46

元金融機関行員です。

1％の金利は、相当、安いです。

いざという時の為にも、10年後に繰り上げ返済を考えることとし、
相当、余るようなら、途中で繰り上げ弁済するのが、良いと思います。

家族構成等々によりますが、教育ローンやマイカーローンは、
1.0％では、なかなか借入不可能な金利なので、
繰り上げ返済手数料等を考慮しつつ、
とりあえずは、貯蓄に励むのがベターと考えます。

あとは金利上昇等々にて随時、検討です。
ローン減税については、年間50万円の繰り上げ返済では、
5,000円程度の影響であり、
収入によっては、全く影響がないと思われます。

現在は、低金利ですので、
あまりカツカツに繰り上げ返済は、
お勧めしません。

私の経験ですが、繰り上げ返済を繰り返していた顧客が、
転職にて収入減になり、条件変更するときには、
なんだかんだで、１ヶ月くらいの期間を要したのですが、
単純に繰り上げ返済でなく、期限はそのままに
毎月返済額を減額していれば、
その労力はなかった事案でした。

この回答へのお礼

ありがとうございます。
あまり大きな差はでなさそうなので、おっしゃる通り低金利の間は貯蓄に励もうと思います！

お礼日時：2013/11/18 10:56

No.2 回答者： manno1966 回答日時： 2013/11/17 18:10

> 仮に利率1.0%で固定した場合、どのように計算すればよいでしょうか。

減税額は最大１％となっているけど、所得次第ですから、微妙です。

> 2,800万円
を「利率1.0%で固定」とすると、１年の利息は単純計算(返済で減るけど、面倒なので無視します)２８０万円。
減税が満額受けれるとすれば、２８０万円なので、「返済をしない方が得でしょうか？」の問いには、得でも損でもないということになります。
同じなのですから。

なので、借り入れが０．５％で、減税額が最大なら１４０万円の得なので、繰上げ返済をしない方が得。
また、、借り入れが１．５％で、減税額が最大なら１４０万円の損なので、繰上げ返済をした方が得。
ということになりますね。

この回答へのお礼

1年だと減税概算は28万、損得は14万ですよね？
ご回答ありがとうございました。

お礼日時：2013/11/18 10:56

No.1 回答者： syarara333 回答日時： 2013/11/17 18:02

こんばんわ。

借入年数・金利・住宅ローン減税がいくら受けられるなど分かりませんので参考までに。。

借入２８００万円
借入金利１％
借入年数　３５年（４２０回）

ですと。。

一年目に５０万円繰り上げ返済すると
軽減年数　８ヶ月
軽減利息　１８１，２５０円です。

十年後一気に５００万円ですと
軽減年数　７８ヶ月
軽減利息　１，２０９，９８４円です。

あくまでも参考までに。。

この回答へのお礼

ありがとうございます。
軽減利息を見るとそんなに大きな差はでなさそうですね。
参考にさせていただきます。

お礼日時：2013/11/18 10:56