土地の遺産放棄について

初めての質問します。
現在私26歳未婚、彼氏36歳バツイチ子なしという状態で2年程付き合ってます。
結婚の話を以前から私の両親に話したところ反対されています。
原因は、バツイチと年齢差 もあります。
一番は土地が親名義であり、建物とローンの名義が彼になっています。
同居なのに建物の費用は義理の両親は出していません。毎月3万を彼に渡すだけです。その為、この住宅ローンが約3千万、約30年ローンです。月10万返済している。
土地の評価額は3千万円程らしいです。

私の両親は土地の名義を彼氏に変えないと後々トラブルになりかねないし、第一なぜ親は建物のローンを出してないのかと立腹心配しております。
彼とはすぐにでも結婚したいのですがこの多額のローンと土地名義が心配です。
彼にも話、義理の両親に伝えたところ名義変更すると財産がなくなるから恐くて嫌だ！と言われたそうです。後日私含めて、話し合いします。
皆様の豊富な知識、ご経験で
ご教示頂ければ幸いです。

贈与税の事もよくわからず、知識不足で申し訳ございません。義理の両親が亡くなった後、土地は兄弟で半分だと思うので義理のお姉様に土地の遺産放棄を私が嫁ぐ前にしたほうがよろしいでしょうか。
補足
初めての質問で色々と不備等あり申し訳ないです。私が結婚したら同居するというのは決定事項になります。それでも結婚はしたいです。義理の両親、彼のお姉様とは仲は良いのですが今後が不安な面もあります。彼には、お姉様が1人（既婚子2人）がいます。義理の両親は定年後年金生活です。

No.4 ベストアンサー 回答者： yumeiroyamaneko 回答日時： 2014/05/25 21:23

「毎月3万を彼に渡すだけ」で彼の所有の建物に

彼のご両親が暮らすのがご不満ですか？
彼のご両親はその建物を建てるために土地を貸してくれているというのに。
それに彼が3000万のローンを組めたのは，
ご両親が土地を担保として提供しているからじゃないですか。
資金は出していないかもしれないけど，
彼のご両親だってちゃんと協力してくれているんです。

だいたい彼が家を建てられたのは，彼のご両親が協力してくれたからで，
その条件として同居があったんじゃないでしょうか。
そして彼がその条件を飲んだからこそ，
あなたがこれから住むかもしれない今の彼の建物が存在できるのです。
土地を提供しているし，扶養義務だってあるんだから，
ご両親がそこに住むに当たって対価なんてなくてもいいかもしれないけど，
それでもローン返済の足しになるかと彼のご両親が3万円を支払って，
彼の負担を少なくしているんじゃないんでしょうか。
年金生活であるにもかかわらず，です。

それにもしも贈与をするとなった場合，贈与税だってバカになりません。
3000万円の土地の贈与を受けた場合，
（3000万円－110万円）×50％－225万円＝1220万円となりますが，
これだけの贈与税がかかり，しかも分割納付なんて認められません。
これ，今の彼に払えますか？

他にも不動産取得税とかかかっちゃいますし，
その後は毎年土地の分の固定資産税の負担だって増えちゃいます。
彼にとってはきついことばかりなように思えますけど。

なお，お義姉さんの相続放棄についてもお考えのようですが，
相続の放棄は，相続の開始後に家庭裁判所でするものです。
現時点でたとえば念書のようなものをお義姉さんにもらっておいても，
まったく効力がありませんのでやるだけ無駄なことです。

それにローンの額に不安をもたれているようですが，
ローンが組めたというのは返済能力があると銀行に判断されたからでしょう。
彼をもっと信頼してもいいのではないでしょうか。

No.3 回答者： hekiyu 回答日時： 2014/05/25 18:47

”義理の両親に伝えたところ名義変更すると財産がなくなるから恐くて嫌だ！

　と言われたそうです。”
　　　↑
それはその通りです。
残念ながら、金がかかると、子供も信じられなく
なります。
また、事実、遺産を全部渡したら、途端に冷たく
なり、面倒も観なくなった、なんて事例は腐るほど
あります。


”後日私含めて、話し合いします。”
　　　↑
義姉さんも交えて話し合うべきですね。
俺はローンを負担しているんだから、相続の時は
それを計算して相続額を決めよう、
あんたは家をもらっているんだから、土地は
私がもらうわ。
それじゃ、姉さんの土地に俺の家があることに
なって複雑になるからイヤだ。

双方、言い分があるでしょう。
公平に、お互い、納得のいく結論を出すように
しましょう。

こういう場合、土地家屋を夫がもらい、お姉さんには
相続分に応じた現金を
支払う、というのが一般です。

決まったら、署名捺印した文書にして残しておきましょう。


”義理の両親、彼のお姉様とは仲は良いのですが”
　　　　↑
相続のトラブルで、絶交する、というのは良くあります。
注意の上にも注意して下さい。


”義理のお姉様に土地の遺産放棄を私が嫁ぐ前にしたほうがよろしいでしょうか。”
　　　　　↑
相続放棄なら、亡くなってからの話です。
生前は出来ません。
それに土地だけの相続放棄、という制度は存在しません。

相続後の遺産分割について話し合う、ということですか。
家も土地も弟がとって、お姉さんには何も無い、で
納得しますか？

お嫁さんに相続権はありませんので、
出しゃばらないほうが良いですよ。
夫さんと良く相談し、両親とお姉さんにはご主人から
話すべきです。

No.2 回答者： YIfire 回答日時： 2014/05/25 13:19

遺産放棄というのは相続放棄のことですか？できませんよ。

一部分での放棄は。

全部遺産を放棄するか遺産の中でも負債の分だけ正の遺産を相続するか、権利を維持するかです。

土地だけというのは認められません。それに相続開始前には放棄は無理です。家裁が認めません。

遺留分の放棄は出来ますが。遺留分滅殺請求権を行使できなくなるけど。

相続時精算課税制度を税務署に申請すればいいんです。

彼が貴女の両親と養子縁組すればいいんですよ。昔でいうとこの婿養子です。

貴女も彼も成人しているのですから貴女の両親と彼の協議で充分です。

そして役所に届ければいいんです。親子関係がありますから相続時精算課税制度が使えます。

養子になる前は土地の借地契約を結ぶと言う手があります。土地の地代を貴女と彼が払って

地上権を行使するということです。

No.1 回答者： 1paku 回答日時： 2014/05/25 11:36

建物の名義が彼になっているだけで充分です。

仮に将来、遺産分割になったとしても、複数の名義で登録するだけで、実質彼が管理するのがベストでしょう。