アレルギー対策、自宅でできる効果的な方法とは?

市街化調整区域に農地が2000坪、宅地が200坪あります。
親がなくなり、相続することになりましたが、処分に困っています。
JAに相談しましたが、農地も、宅地も農業を営んでいる人にしか売れないと聞きました。


質問です。
知り合いに宅地部分だけを売ってほしいと言われました。
JAに相談したところ、こちらも農業をしていない人には売ることはできないと聞きました。
持っていても仕方ないので、相続放棄を考えておりますが、何かもったいないような気がします。
宅地部分だけでも売ることはできないものでしょうか?

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A 回答 (2件)

宅地を売ることはできます。



家を建てられるかは別です。
駐車場として使うなら問題ないでしょう。

質問が簡略すぎます。
また、農協は都市計画法の専門家ではありません。

専門家に相談すべきです。
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市街化調整区域内では、都市計画法により、地目を問わず住宅の建築が制限されています。



農家住宅や農家の分家住宅などは、例外的に市街化調整区域内でも建築ができますが、個人的な属性に基づいて建築が認められたものなので、「他人に譲渡して、その他人が居住する」のは、都市計画法違反となります。

「譲渡すること」自体は可能ですが、「譲渡を受けた人が居住すること」が違法になるので、立ち退きを命じられたりするわけではないですが、増築や改築の許可が受けられません。

「属人性解除の許可」を受けて、建物の用途を「一般住宅」に変更できれば、「譲渡を受けた人が居住すること」が合法になりますが、この許可の条件は、自治体によって異なりますので、地元自治体の都市計画法担当課に確認してください。(農地法による制限の話ではないので、農業委員会の所管ではありません。)

防府市「都市計画法違反にご注意ください」
http://www.city.hofu.yamaguchi.jp/soshiki/30/tok …
違反建築物を買うと最後に困るのは持ち主です

市街化調整区域では建築物を使用する人が変わっただけで都市計画法違反となることもあります。
特定の人のみが使用できる建物をそれ以外の人が使用する場合は違反となる場合があるのでご注意ください。

例えば、
•建築許可を受けた建物を、許可を受けた人以外が使用する場合
•農業者用住宅や農業用倉庫を、農業を行っていない人が使用する場合 など

市街化調整区域内で住宅等を入手(購入)されるときは十分に注意しましょう。

よく確かめずに入手(購入)された場合に、次のようなトラブルが発生する可能性があります。
•増改築ができない
•使用することができない

市街化調整区域で建築物を建てたいときや売買等で所有者、使用者、用途が変更される場合は必ずご相談ください。
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Q再建築不可 農家分家 物件について

初めて一戸建てを購入しようと考えています。環境や予算などでとても気に入った物件をみつけました。
しかし、再建築不可、農家分家と記載があります。
このような物件は、購入後、絶対に建て直しは不可なのでしょうか?
気に入った物件のため、何とかならないかと考えています。知恵やアドバイスお願いします。

Aベストアンサー

都市計画法の規制により、市街化調整区域に建築できる建物の用途は制限されており、既存建物の用途を変更するのにも許可が必要な場合があります。

農家の分家住宅と非農家の一般住宅とでは、都市計画法上、異なる用途として扱われるので、「農家の分家住宅として建築された住宅を、第3者が購入して、そこに居住する」という場合も、用途変更の許可が必要です。

許可を受けなければならないのは、農家の分家住宅として開発許可を受けた者(=売主)です。

用途変更許可が受けられれば、開発許可の属人性は解除されるので、購入者がそこに居住することが公的に認められますし、再建築も可能になります。

しかし、用途変更は、「一定期間(自治体によって10年とか20年)以上、分家住宅として居住に使われた後、やむを得ない事情の変更により、手放さなければならなくなった場合」などに限って許可されるもので、はじめから転売するつもりなのに分家住宅として開発許可を受けたことが疑われるようなケースでは、許可されません。

そして、用途変更許可を受けないまま転売された場合、買受者による再建築が許可されないのはもちろんですが、そもそも、買受者がその住宅に居住することも、都市計画法違反なのです。

ですから、違法居住が何年続こうが、再建築が許可されることはないです。

なお、これは、もっぱら都市計画法の規制上の問題であり、農地法は全く関係ないです。


清水町「都市計画法違反にご注意を」
http://www.town.shimizu.shizuoka.jp/toshi/toshi00024.html
都市計画法違反にご注意
2 許可を受けた建築物は、許可を受けた目的(用途)以外の目的で使用することができません。
  例えば、以下の場合は許可を受けずに用途を変更できません。改めて建築許可を受けていただく必要があります。
   ・ 分家住宅から一般住宅 ×

違反建築物を買うと最後に困るのは持ち主です
1 市街化調整区域では、建築物を使用する人が変わっただけで違反となることもあります。
  特定の方のみが使用できる建物を、それ以外の方が使用する場合は違反となります。
  例えば以下のような場合があるので、ご注意ください。
  ・ 建築許可を受けた建物を、許可された方以外が使用する場合。

平塚市「建築物の用途変更」
http://www.city.hiratsuka.kanagawa.jp/kaishin/teiann20.htm

横浜不動産相談所「市街化調整区域の家を買ったら、住めなかった」
http://blog.livedoor.jp/fudousan_soudan/archives/718153.html
市街化調整区域内の住宅を競売で買った人が、市役所に改築(リフォーム)の相談に行ったとき、ある職員から「改築もなにも、あなた、ここに住めませんよ。」と言われたという話です。

都市計画法の規制により、市街化調整区域に建築できる建物の用途は制限されており、既存建物の用途を変更するのにも許可が必要な場合があります。

農家の分家住宅と非農家の一般住宅とでは、都市計画法上、異なる用途として扱われるので、「農家の分家住宅として建築された住宅を、第3者が購入して、そこに居住する」という場合も、用途変更の許可が必要です。

許可を受けなければならないのは、農家の分家住宅として開発許可を受けた者(=売主)です。

用途変更許可が受けられれば、開発許可の属人性は解除さ...続きを読む

Q市街化調整区域の土地売買

必要に迫られ市街化調整区域に指定されている農地を売る事になりました。(現在は只の空き地状態です)
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よろしくお願いします。

Aベストアンサー

>普通は不動産屋は農地で買って

農地を農地として取得するには農業従事者しか取得できません。
農地法3条許可

>それとも農業目的ではないので購入資格がないのでしょうか?

転用(建築)目的が都市計画法の許認可要件があれば取得できます。
農地法5条許可

>農地から宅地への変換は現在の地主でなければ出来ないのですか?

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よろしくお願いします。

Aベストアンサー

農地転用が可能かどうかについては、まず市街化区域か市街化調整区域かです。市街化区域なら大都市圏で生産緑地にでもなってない限りはおそらく大丈夫です。市街化調整茎であれば基本的に建築できないので農地転用も難しいですが、地域によっては建築できる地域もあります。また建築できない地域でもあなたが建築できる資格があれば建築できます(農家の分家など)。これらの件については役所の「都市計画課」といういような名称の部署があると思いますので、そちらで確認してください。
なお、市街化区域でも調整区域で建てられる場合でも、土地が建築基準法上の道路に面していなければ建築できません。

農地転用が可能な土地であれば、まず農地転用の申請をします。農地転用の許可に建築確認が必要な場合もあります。許可が下りればまずは、その許可証を以て所有権移転登記をします。それから家を建ててから、農地から宅地へ地目変更登記をします。地目変更登記は、家が建ったりすぐに建てられるような状況にならないとできません。

農地転用が可能な土地であっても、家を建てるためには造成工事が必要になるかもしれないし、周りに家がない土地ならば上下水道などのライフラインが来てない場合もあります。ライフラインを引っ張ってこなければならないとすれば、莫大な工事費がかかる場合もあります。

それから、贈与になるので贈与税の対象になります。贈与税がかからない特例に該当すれば良いですが、贈与税がかかるようなら土地の名義は変えずに家を建てたほうが良いかもしれません。

農地転用が可能かどうかについては、まず市街化区域か市街化調整区域かです。市街化区域なら大都市圏で生産緑地にでもなってない限りはおそらく大丈夫です。市街化調整茎であれば基本的に建築できないので農地転用も難しいですが、地域によっては建築できる地域もあります。また建築できない地域でもあなたが建築できる資格があれば建築できます(農家の分家など)。これらの件については役所の「都市計画課」といういような名称の部署があると思いますので、そちらで確認してください。
なお、市街化区域でも調整...続きを読む

Q都市計画法第43条違反だと呼出が来ました。

都市計画法第43条違反だと呼出が来ました。

昨日、役所より上記に関して事情聴取を行いたいので来庁するようにと呼出通知書が配達証明で送られてきました。

物件は市街化調整区域に建っており2年ほど未入居で、市からやっと販売の許可が出たということで3棟のうちの1棟を購入しました。
引っ越して3ヶ月ほど経ちます。

市街化調整区域は色々な条件があると言う事で、後々困らないように契約の際、第三者の方に書類のチェックと住宅ローンの審査に大手銀行が3週間ほど徹底的に調査しましたが、問題ないとのことで購入できました。
購入してから電動シャッターを取り付けただけで他に改築などはしておりません。

現在、仲介業者が設計事務所や売主の不動産屋と確認作業をしているとのことです。(私から役所にはまだ確認しておりません)
昨日の今日でまだ何も状況がわからなく、心配で仕方ありません。

いったい何が原因だと考えられるのでしょうか?
このまま住めなくなってしまう可能性はあるのでしょうか?
ペナルティーなどはあるのでしょうか?

お詳しい方、経験のある方アドバイスや対処法などありましたら教えて下さい。
よろしくお願いします。

都市計画法第43条違反だと呼出が来ました。

昨日、役所より上記に関して事情聴取を行いたいので来庁するようにと呼出通知書が配達証明で送られてきました。

物件は市街化調整区域に建っており2年ほど未入居で、市からやっと販売の許可が出たということで3棟のうちの1棟を購入しました。
引っ越して3ヶ月ほど経ちます。

市街化調整区域は色々な条件があると言う事で、後々困らないように契約の際、第三者の方に書類のチェックと住宅ローンの審査に大手銀行が3週間ほど徹底的に調査しましたが、問題ないとのこと...続きを読む

Aベストアンサー

今時まったくもって不思議な状態ですね。
開発の要件はたくさんあるのでここで限定はできません。
条件を整理してみます。
銀行はOK→詳細内容まで見れないと思いますが書類は揃っていたということ。
2年で市の許可がでた→建売不可の土地だったかもしれませんね。それで自己用の住宅として(社長などの個人名?)開発を出したのかもしれません。
考えられることは
(1)開発許可を受けていない←これは書類チェックしたようなのでほぼ考えられません。
(2)開発許可の検査済証を受けてない←設計が違うかもしれないし、手続き忘れかもしれませんがこれを受けてないとすると建築確認申請の検査済証もとってない可能性があります。
(3)開発許可に何らかのズルがある。←これは悪意がなきゃできないでしょうが1棟の許可で地番が同じ○○の一部なんて時は同じ設計で流用する可能性があると考えました。もしこれだと全くの違法です。
(4)2年前というと法改正H19.11.30施行というのがあります。これに関する可能性もあるかもしれません。
と考えてみましたが全く条件不足で本当はどうだかは結果はわかりませんよ。

ペナルティーは43条違反は50万以下の罰金です。取り壊しは無いかもしれませんが最悪の状況は住めない可能性もありますのでそういう場合は契約不履行になるでしょう。あなたが払う必要になるかどうかそこまでことが大きくなるかどうかもわかりません。

が、起因者はあなたではないので恐れることはありません。
役所言葉で出頭と使いますが別にすぐ逮捕されるわけでもありません。
電話して何日に行きたいといえば約束をとってくれるでしょうし、その時建築士などを連れていくべきか聞けばよいでしょう。
建築の違反者の代理で役所にいったことがありますが、(法人)個人の場合は建築士などと一緒にいかれたほうが安心かとは思います。信用できるなら建築に携わった建築士を連れていくのもいいですが悪意がありそうならお勧めしません。もちろん同行者をつけるなどなくても、まずはとりあえずわからないなりに役所に行くのがいいでしょう。役所で今後どうしたらいいのか言ってくれるはずです。私の時には1か月くらいの内に対応を決めて報告してくださいと言われました。その時は是正工事を建築士監理のもとに行いました。罰金はなしでした。
怖くはありませんので心の準備をして早めに電話してから行きましょう。

今時まったくもって不思議な状態ですね。
開発の要件はたくさんあるのでここで限定はできません。
条件を整理してみます。
銀行はOK→詳細内容まで見れないと思いますが書類は揃っていたということ。
2年で市の許可がでた→建売不可の土地だったかもしれませんね。それで自己用の住宅として(社長などの個人名?)開発を出したのかもしれません。
考えられることは
(1)開発許可を受けていない←これは書類チェックしたようなのでほぼ考えられません。
(2)開発許可の検査済証を受けてない←設計が違うかもしれないし...続きを読む

Q市街化調整区域に建築した自宅の譲渡について

よろしくお願いします。

・昭和41年に将来自宅を建てるつもりで土地約45坪を購入。(地目:雑種地)
・平成10年に市街化調整区域となる。
・平成15年8月までに建築工事を完了する条件で
 平成13年に木造2階建て約1500万円の自宅を建築完了した。
・状況が変わり、実家で両親を世話するため同居していたことと
 私の病院通院距離の都合上現地へ引越できなくなった。
・年齢(70歳)的にも、経済的にも
 今後両方の家を維持することは困難となり
 現地を譲渡したく不動産業者に相談したところ
 譲渡も賃貸もできないことが判り困惑しています。

 理由:

建築の際、開発行為(建築行為)届出 都市計画法第34条第9号の規定により

届出し建築許可を得たが、 
許可に附した条件が 「許可を受けた者が自ら住むための住宅に限られる。」
この条件を当時は誤解していた。
・市街化調整区域となる前に家を建築した近くの約50軒は売買に制限はなく、
 何か不公平を感じています。

 譲渡許可を得る道は今後ともないのでしょうか、
 解決策あればご教示よろしくお願いします。
以上。

よろしくお願いします。

・昭和41年に将来自宅を建てるつもりで土地約45坪を購入。(地目:雑種地)
・平成10年に市街化調整区域となる。
・平成15年8月までに建築工事を完了する条件で
 平成13年に木造2階建て約1500万円の自宅を建築完了した。
・状況が変わり、実家で両親を世話するため同居していたことと
 私の病院通院距離の都合上現地へ引越できなくなった。
・年齢(70歳)的にも、経済的にも
 今後両方の家を維持することは困難となり
 現地を譲渡したく不動産業者に相談したとこ...続きを読む

Aベストアンサー

属人的な資格に基づいて建築が許可された住宅には、許可を受けた者の家族しか居住ができません。(たぶん、線引き直後の経過措置として、属人的に建築が許可されたものだと思われます。)

ただし、一般住宅への用途変更許可(都市計画法)を受けることができれば、建物の属人性は解除され、購入者も合法的に居住ができるようになり、購入者による増改築等も可能になります。(「許可を受けた者が自ら住むための住宅に限られる。」という許可条件を解除してもらうわけです。)

逆に言えば、用途変更許可を受けないと、購入者は違法居住となり、増改築等ができません。

用途変更許可を受けることができる条件は、自治体によって異なるので、地元自治体の都市計画法担当課に相談してみてください。

(例)
奈良県の場合
http://www.pref.nara.jp/secure/5274/19.pdf

羽曳野市の場合
http://www.city.habikino.lg.jp/10kakuka/19kenchikushidou/files/36-1-3_youtohenkou-handankijyun.pdf

平塚市の場合
http://www.city.hiratsuka.kanagawa.jp/kaishin/teiann20.htm

属人的な資格に基づいて建築が許可された住宅には、許可を受けた者の家族しか居住ができません。(たぶん、線引き直後の経過措置として、属人的に建築が許可されたものだと思われます。)

ただし、一般住宅への用途変更許可(都市計画法)を受けることができれば、建物の属人性は解除され、購入者も合法的に居住ができるようになり、購入者による増改築等も可能になります。(「許可を受けた者が自ら住むための住宅に限られる。」という許可条件を解除してもらうわけです。)

逆に言えば、用途変更許可を受けな...続きを読む

Q市街化区域内の農地の、転用及び転売について

質問させていただきます。

市街化区域内に、A所有の農地(登記上:畑、現状:農地でもない土地)があり、それを不動産会社Bが買い受け、現状のまま、住宅を建てる目的のCに転売したいと思っております。
Cが建築用に買い受けるため、Bは極力、造成費用や手続きを負担したくありません。

これをスムーズにするためには、どのようにすればよいのでしょうか?
司法書士や宅建主任者に聞いても人によって意見が異なり混乱しております。
どうか知恵をお貸しください。



※今現段階で把握している手続きを記載しておきます。なお、素人として記載しておりますので、間違っている箇所があれば教えていただきたいです。


1.農地法5条申請(目的:住宅建築)で許可がおりても、AからBへの取引においての所有権移転は地目「畑」のまま移転で、その後、Bが建築をする準備(水道をひっぱったり造成したり)をしたときにBが宅地へ地目変更ができるようになる。

2.よって、Bが宅地にする準備をしない限り、Cに農地のまま転売は不可能となる。Bが建築するという目的で提出しているため、B自身が建築の準備等せずに既存の農地法の許可をCに対して流用できない。

3.そこで考え、Bとしても造成費用を負担したくないので(本来Cが建築に際してするものなので)、農地法5条申請の目的を「資材置き場にするため」に変え、AからBへ畑のまま所有権移転をし、資材置き場である準備(多少造成費用がかかる)をし、Bが地目を雑種地に変更し、それをCに転売することを考える。1の準備よりも楽なのかどうかは不明。

4.現実的に、農地転用で許可がおりていて、所有権移転後に、地目変更するときに誰がみにくるのか?また、宅地に変える、雑種地に変えるときには、どういうチェックが入るのか?

5.上記1から4の前提となりますが、そもそもAからB、BからCへの農地法の許可を添付しての所有権移転(地目変更を含む)を法務局に同時に提出できる方法はないのでしょうか?
仮に上記1から4のような手続きを踏まざるを得ない場合、Bが資材置き場か宅地の準備をしたあとであれば、地目変更とBからCへの所有権移転は同時に可能なのか?

質問させていただきます。

市街化区域内に、A所有の農地(登記上:畑、現状:農地でもない土地)があり、それを不動産会社Bが買い受け、現状のまま、住宅を建てる目的のCに転売したいと思っております。
Cが建築用に買い受けるため、Bは極力、造成費用や手続きを負担したくありません。

これをスムーズにするためには、どのようにすればよいのでしょうか?
司法書士や宅建主任者に聞いても人によって意見が異なり混乱しております。
どうか知恵をお貸しください。



※今現段階で把握している手続きを記載してお...続きを読む

Aベストアンサー

(1)はそうですが、造成して水道を入れただけで宅地と見てもらえるかどうかは微妙です。家まで建てないと認められないかもしれません。
(2)はそうですが、宅地にする準備ではなく、宅地にしないとだめです。
(3)現実的にはその案がベターだと思いますが、資材置場にするための造成費用がどれくらいかかるか?ですし、実際に資材置場として利用している状態にする必要があります。
(4)地目変更は法務局に申請しますが、写真だけで判断される場合もあれば、登記官が現地を見に来る場合もあります。そして(1)にも書いたようにどの状態で宅地として認められるかは微妙です。登記官次第です。
(5)AからB、BからCという農地転用は、Bが農地のまま取得する事になり、Bに農家の資格がないと無理だと思います。地目変更と所有権移転が同時に可能か?はちょっとわかりませんが、無理なような気がします。

Q壊さないといけないのでしょうか?

お世話になります。
10年位前に市街化調整区域に土地を購入いたしました。そしてそこにプレハブを建てて(約30坪)家が小さいため倉庫として使用していました、一ヶ月くらい前に、隣の人が、家らしき基礎を造り始めました、そうしましたら、市役所から電話で、近所からの通報で、市街化調整区域に建物を建てている人がいるので取り締まって欲しいとの事で、隣の人の建築は止めさせましたが、貴方のも違法なので取り壊しになると思いますと、告げられました、本当に取り壊さないといけないのでしょうか?よろしくお願い致します。

Aベストアンサー

「市街化調整区域に建物の建築はダメ」といったら、身も蓋もないので、質問者さんがプレハブ倉庫を現状維持できる“可能性”を検討してみたいと思います。
下記の提案の中で、可能性があると思われたら試して下さい。いずれも合法的な対応です(市との交渉成功の可能性についてまで保証しませんが…)。

1.さて、都市計画法43条に、市街化調整区域において知事の許可が不要でも建てられる場合が列挙されています。そのうち、4号と6号の規定が「プレハブ倉庫」に該当しないかという可能性を検討してみて下さい。

都市計画法43条
4号.仮設建築物の新築
6号.通常の管理行為、軽易な行為その他の行為で政令で定めるもの

ここでいう「仮設建築物」は、例えば工事現場の仮設建物をいうものと思うのですが、質問者さんの「プレハブ倉庫」も同様の建物に該当しませんか。
なぜ、「プレハブ倉庫」は、10年間も通報がなかったのに、隣地では建物の基礎だけで通報されたのでしょうか。おそらく、近所の方にとって、「プレハブ倉庫」は仮設建築物と同等と思われていたと推察されます。
住宅と簡易な倉庫では、法規制も全然違うと思います(隣地で建築差し止めされたことに、何ら遠慮する必要はありません)。

 「政令で定めるもの」というのは、「既存の建築物の敷地内において行う車庫、物置その他これらに類する附属建築物の建築」または「主として当該建築物の周辺の市街化調整区域内に居住している者の日常生活のため必要な物品の販売、加工、修理等の業務を営む店舗、事業場その他これらの業務の用に供する建築物で、その延べ面積が50平方メートル以内のものの新築で、当該市街化調整区域内に居住している者が自ら当該業務を営むために行うもの」などをいいます(都市計画法施行令35条)。
「プレハブ倉庫」は、これらの条件に該当しませんか。

質問者さんがお住まいの市は、建築主事という資格者がいる市だと思いますので、市の建築指導課で交渉してみて下さい。

2.課税面からの対応について。「プレハブ倉庫」の敷地は、宅地として固定資産税が課税されていませんか。
 「宅地」というのは、「建物の敷地及びその維持もしくは効用をはたすために必要な土地をいう(不動産登記事務取扱手続準則117条)」のですが、市の資産税課が「宅地」として課税していれば、市の資産税課は「建物の敷地」としての資産価値を認めたことになります。

 さて、ここで矛盾が生じます。市の資産税課は「建物の敷地」として課税し、市の建築指導課は「建物を取り壊せ」という。

 固定資産税評価証明書を見せて、「今まで宅地として課税してきたのだから、市も建物の敷地であることを認めている」と、市の建築指導課に言ってみて下さい。それでも、市の建築指導課が強硬なら「固定資産税を雑種地並みに下げて(宅地の半分以下に)、過去10年間に遡って利息を付けて還付せよ」と主張してみて下さい。

 固定資産税の評価はあまりにもミスが多いので、地方税法の定める5年間還付ではなく、条例で10年間還付をすることが、市町村の実務では主流になっています(下記、参考URLに新潟市の条例HPを貼っておきます)。

参考URL:http://www.city.niigata.niigata.jp/youkou/honbun/135.PDF

「市街化調整区域に建物の建築はダメ」といったら、身も蓋もないので、質問者さんがプレハブ倉庫を現状維持できる“可能性”を検討してみたいと思います。
下記の提案の中で、可能性があると思われたら試して下さい。いずれも合法的な対応です(市との交渉成功の可能性についてまで保証しませんが…)。

1.さて、都市計画法43条に、市街化調整区域において知事の許可が不要でも建てられる場合が列挙されています。そのうち、4号と6号の規定が「プレハブ倉庫」に該当しないかという可能性を検討してみて下...続きを読む

Q市街化調整区域の納屋を住宅に変更?

市街化調整区域の納屋を住宅に変更?

父が農家であり、敷地内に住宅、納屋2棟が別棟で建っています。
私達家族(夫婦+子供2人)は現在別のところに住んでいます。

そこで質問なのですが、父の敷地内にある納屋(築30年程)を、私たち家族が住む住宅にリフォームする事は法的に可能でしょうか?
市街化調整区域内の一つの土地に、住宅は2つ建てられないと聞いたことがあり質問した次第です。

また、その納屋の大きさでは家族4人が暮らすには少し狭いため、可能なら幾らか増築をしたいと考えております。
これも可能でしょうか?

建築素人です。
よろしくお願いします。

Aベストアンサー

市街化区域であっても市街化調整区域であってもひとつの敷地にひとつの建物が原則です。
人が居住するためのってことになりますが、「はなれ」は問題無なんです。キッチン若しくは、浴室が無いとした申請で建てられます。だけど、月日が経ったいつのまにか図面にないものがあったりしています。不思議?とね。

市街化調整区域へ住むことが可能か?とした方法論で、
分家住宅としての手続きを踏むことで、建築基準法に見合う敷地の分筆と登記から法的にも文句の無い住宅として出来ることもあると思います。
(分家申請なら、その20年後に「分家要件」は外す手続きを必ずしましょう。)
また、行政により定めた調整区域用の骨子でがあり、分家住宅としてではなくても建てられちゃうところもあります。

但し、上記とは別に行政側へ確認しないといけない点もあります。(家を建てるってこと)
見解の相違ってやつですが、基本的に市街化区域からの移住は認められないケースもあります。その時は分家でもダメって言われるかもしれないんです。
3親等以内の親族が20年以上調整区域に住んでいればOKとも言いますが、ところにより本人限定で調整区域内に20年以上住んでいないと調整区域内での移住もダメって言われるケースもあります。
チェックしときましょう。

すべてを「都市計画法」「建築基準法」で考えるのか、「実家」での暮らしとだけで考えるのかで、手段は異なります。
阻害する法的要件は、ほぼ無いものと思われます。しかし、ことは調整区域なので、管轄する行政の考え方が「すべて」となります。

調整区域っていうのは、けっこう面倒なことは多い。
注意する点を付け加えます。
現在、建物が建っている敷地は、登記簿上で全て「宅地」ですか?
母屋の多くは問題ないんですが、倉庫や物置、納屋などが地目上の「畑」とした宅地外にある場合が多い。
許可の手続きを取らずに建てちゃう人が意外と多いんです。
そうなると、「宅地」に無い建物を壊さないと何もできないことになります。黙って作ってしまった場合のペナルティを払わないといけない。

実際にはそうしたケースが多くて、倉庫などを改造して住んでいるという息子夫婦もいます。税金はちゃんと払っているし、親が亡くなったら母屋へ入るとしているんですね。

市街化区域であっても市街化調整区域であってもひとつの敷地にひとつの建物が原則です。
人が居住するためのってことになりますが、「はなれ」は問題無なんです。キッチン若しくは、浴室が無いとした申請で建てられます。だけど、月日が経ったいつのまにか図面にないものがあったりしています。不思議?とね。

市街化調整区域へ住むことが可能か?とした方法論で、
分家住宅としての手続きを踏むことで、建築基準法に見合う敷地の分筆と登記から法的にも文句の無い住宅として出来ることもあると思います。
(分家...続きを読む

Q市街化調整区域の住宅新築について

市街化調整区域の住宅新築について

知人が、市街化調整区域内の土地を買おうと
しています。

普通は住宅の新築が出来ないと聞いていますが、
道の向かい側の土地には
分譲の建て売り住宅が、6軒も建っています。
※同じく市街化調整区域です。

どうすれば、家が建つのでしょうか?

Aベストアンサー

 都市計画区域のうち市街化調整区域は、市街化を抑制し、無秩序な開発を防止するための区域ですので、原則として住宅を建設することはできませんが、次のような場合は知事の許可又は証明を得て建築することができます。

1.農業、林業、漁業などを営む人が自己の居住のための住宅を建築する場合。
2.市街化調整区域となった時点(以下「線引きの日」という。)以前に所有していた土地で、その時点から6カ月以内に知事に届け出て、5年以内に建築をする場合。
3,概ね50戸以上が連担する既存集落内であって、当該集落の出身者等が、線引日以前からの土地所有者等から直接所有権を譲り受け、自己の居住のための住宅を建築する場合。
4.知事が指定した既存集落内であって、当該集落の出身者等が、自己の居住のための住宅を建設する場合。
5.既存宅地(都市計画法43条第1項第6号)に該当する場合。

 の場合しか、住宅は建てられません。
 5の既存宅地制度も、もうすぐ廃止されるようです。資材置き場とか、駐車場は住宅では、ありませんので、そのようなものには利用できます。コンビニの建設をしている例もあります。地域により、指導に差がありますので、細かいことは、あなたの県または市の建築指導課で聞いてください。
法については詳しくは、下記のURLを見てください。
 既存宅地の廃止については
http://www.pref.mie.jp/TOSHIKE/gyousei/kitaku/index.htm

参考URL:http://www.pref.saitama.jp/A10/BM00/kikaku/seido.htm

 都市計画区域のうち市街化調整区域は、市街化を抑制し、無秩序な開発を防止するための区域ですので、原則として住宅を建設することはできませんが、次のような場合は知事の許可又は証明を得て建築することができます。

1.農業、林業、漁業などを営む人が自己の居住のための住宅を建築する場合。
2.市街化調整区域となった時点(以下「線引きの日」という。)以前に所有していた土地で、その時点から6カ月以内に知事に届け出て、5年以内に建築をする場合。
3,概ね50戸以上が連担する既存集落内で...続きを読む

Qどのように市街化調整区域内の畑を宅地にしていくのでしょうか。

こんにちは。いつもお世話になってます。

調整区域に住んでます。多少不便ですが、静かなところが気に入っています。

調整区域とは言っても、徐々に今まで畑だった場所が、飲食店やコンビニに変わっていきます。

あるいは、大きい畑が10件位の宅地に変わっていく場合もあります。個人的に残念です。


1.調整区域内の畑を宅地にする場合。どういう扱い(行政手続)を踏んで宅地にするのでしょうか?

2.規制などの面から、業者にとっては、市街化区域内の畑を開発する場合と比べて、どちらが効率的でしょうか?

3.耕作面積を減らす目的で畑を売却するのは、後継者不足が主な原因でしょうか?

ご存知でしたら教えて下さい。
素人な者で、質問文におかしな部分があるかもしれませんがよろしくお願いします。

Aベストアンサー

こんばんは。。。静かなところが気に入っていたにも関わらず、まわりが「がやがやしていく。」気の毒なことです。
 
さて、お尋ねの件。ざっくりとした回答しかできずに恐縮ですが、ご参考まで。
 
* 都市計画法が改正(?)され、「市街化調整区域」であっても、現在は事実上簡単にいろいろなものが建設できるようになっています。このことを規制するために例えば「都市計画法に基づく開発行為等の基準に関する条例」を県が設定し、さらに市町村が例えば、「都市計画法に基づく開発行為に係る技術的細目の強化等に関する条例」のような条例を制定します。
 
* 「調整区域内の畑を宅地にする場合について」ですが、お住まいの自治体がどの程度の規制をかけているかによります。従って、断言できないのですが、例えば「調整区域内の畑を宅地にする場合」は「自己の居住」に使うかどうか、業者が宅地開発事業に使うかで、手続きが異なってきます。基本的には建設したい方が、当該自治体の「都市計画課」に行って「開発指導要綱」をみて、問題なければ建設に入るというだけです。(条例の規制は当然かかります。)
 
* 市街化区域内よりも市街化調整区域のほうが一般的に土地代が安いということに最大のメリットがあります。 
 
* 市街化調整区域内の畑を売却するのは後継者不足によるか?  「耕作放棄地が日本全国増えてきている現状」を考えるとそれだけが原因とは考えられませんが、大きな要因だと思います。
 
 =都市計画法に関しては、検索エンジン(GOO等)で調べればでてきますので、お手数ですがご自身で検索ください。
 
ご参考まで。
 

こんばんは。。。静かなところが気に入っていたにも関わらず、まわりが「がやがやしていく。」気の毒なことです。
 
さて、お尋ねの件。ざっくりとした回答しかできずに恐縮ですが、ご参考まで。
 
* 都市計画法が改正(?)され、「市街化調整区域」であっても、現在は事実上簡単にいろいろなものが建設できるようになっています。このことを規制するために例えば「都市計画法に基づく開発行為等の基準に関する条例」を県が設定し、さらに市町村が例えば、「都市計画法に基づく開発行為に係る技術的細目...続きを読む


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