市街化調整区域に農地が2000坪、宅地が200坪あります。
親がなくなり、相続することになりましたが、処分に困っています。
JAに相談しましたが、農地も、宅地も農業を営んでいる人にしか売れないと聞きました。


質問です。
知り合いに宅地部分だけを売ってほしいと言われました。
JAに相談したところ、こちらも農業をしていない人には売ることはできないと聞きました。
持っていても仕方ないので、相続放棄を考えておりますが、何かもったいないような気がします。
宅地部分だけでも売ることはできないものでしょうか?

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A 回答 (2件)

宅地を売ることはできます。



家を建てられるかは別です。
駐車場として使うなら問題ないでしょう。

質問が簡略すぎます。
また、農協は都市計画法の専門家ではありません。

専門家に相談すべきです。
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市街化調整区域内では、都市計画法により、地目を問わず住宅の建築が制限されています。



農家住宅や農家の分家住宅などは、例外的に市街化調整区域内でも建築ができますが、個人的な属性に基づいて建築が認められたものなので、「他人に譲渡して、その他人が居住する」のは、都市計画法違反となります。

「譲渡すること」自体は可能ですが、「譲渡を受けた人が居住すること」が違法になるので、立ち退きを命じられたりするわけではないですが、増築や改築の許可が受けられません。

「属人性解除の許可」を受けて、建物の用途を「一般住宅」に変更できれば、「譲渡を受けた人が居住すること」が合法になりますが、この許可の条件は、自治体によって異なりますので、地元自治体の都市計画法担当課に確認してください。(農地法による制限の話ではないので、農業委員会の所管ではありません。)

防府市「都市計画法違反にご注意ください」
http://www.city.hofu.yamaguchi.jp/soshiki/30/tok …
違反建築物を買うと最後に困るのは持ち主です

市街化調整区域では建築物を使用する人が変わっただけで都市計画法違反となることもあります。
特定の人のみが使用できる建物をそれ以外の人が使用する場合は違反となる場合があるのでご注意ください。

例えば、
•建築許可を受けた建物を、許可を受けた人以外が使用する場合
•農業者用住宅や農業用倉庫を、農業を行っていない人が使用する場合 など

市街化調整区域内で住宅等を入手(購入)されるときは十分に注意しましょう。

よく確かめずに入手(購入)された場合に、次のようなトラブルが発生する可能性があります。
•増改築ができない
•使用することができない

市街化調整区域で建築物を建てたいときや売買等で所有者、使用者、用途が変更される場合は必ずご相談ください。
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Q市街化調整区域での市街化調整区域建築の許可って?

初めて一人で確認申請をするのですが、お恥ずかしい話しですが手探り状態です。先ず物件が市街化調整区内で許可が必要との事でした。市街化調整区域での建築の許可申請ってどんな流れ・書類が必要ですか?

Aベストアンサー

流れとしては
都道府県との事前協議→市町村との事前協議→都道府県への本申請
です。

まずは都道府県の開発許可の担当課に相談します。
相談時に持っていくものは、
・土地登記簿
・以前の建物の滅失登記簿
・公図
・土地測量図
・現況写真(各方向から撮ったもの10枚程度)
・位置図(申請地の300m半径がわかるように揃える)
・もしあれば重説
などです。

S45年の線引き当時に建物が建っていたことや
周辺の家屋が50以上連なっていることなどが
許可が下りるための必要条件となりますので
当時の航空写真(撮影日証明書付きのもの/国土地理院で入手)とか
住宅地図のコピーなども持っていくといいでしょう。

担当者がそれらの書類を見て
都道府県の提案基準に合致しているかどうかを検討します。
「これならいけそう」と思えると
事前協議に回してもらえます。

次に事前協議のための図書を揃えます。
上にあげた書類のほかに
立面・平面・土地利用計画図・現況図(敷地平面&断面)
を作成して提出します。

都道府県の事前協議が終わると、次は市町村との事前協議です。
これが結構な手間です。
市町村との事前協議のためには、さらにいろんな図面(排水計画図など)や図書(協議報告書など)を作成したり揃えたりしなければなりませんし、都計以外の各課(道路・下水・文化財)をまわらなければなりません。
抵当権者の同意をもらったり、水利権者に話をしにいったりと、いろいろやることあります。
あと、境界明示がされてれば再交付で済みます(とはいえ結構な手間)が、明示されてないとメチャクチャ手間を食います。

市町村との前協議が終わったら、再度都道府県へ戻っての本申請です。
これでおしまい。あとは許可が下りるのを待つだけです。

ややこしいでしょう。
とりあえず、都道府県の開発担当へ飛び込んでください。
初めての許可申請だと言えば、あとは教えてくれます。

流れとしては
都道府県との事前協議→市町村との事前協議→都道府県への本申請
です。

まずは都道府県の開発許可の担当課に相談します。
相談時に持っていくものは、
・土地登記簿
・以前の建物の滅失登記簿
・公図
・土地測量図
・現況写真(各方向から撮ったもの10枚程度)
・位置図(申請地の300m半径がわかるように揃える)
・もしあれば重説
などです。

S45年の線引き当時に建物が建っていたことや
周辺の家屋が50以上連なっていることなどが
許可が下りるための必要条件となりますので...続きを読む

Q実母名義の土地200坪路線価15万円/坪 その土地を私と妹の2人で1/2づつ相続した際の相続税額とそ

実母名義の土地200坪路線価15万円/坪 その土地を私と妹の2人で1/2づつ相続した際の相続税額とその後に姪夫婦へ譲渡した場合の贈与税額を知りたくよろしくお願いします。

Aベストアンサー

>姪に対しての譲渡または贈与の
>どちらか節税になる方を選択したい
>のですがどちらが有利でしょうか?

繰り返しになりますが、
譲渡は売るということです。

お母様がいくらで手に入れたかが
分かりませんが、
3000万ぐらいで売ることにしたと
しましょう。

税金の計算は下記のとおりです。
長期譲渡所得の税額の計算
http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3208.htm
課税長期譲渡所得金額
=①譲渡価額
-②(取得費+譲渡費用)
-③特別控除

①は3000万
②の取得費は分からないので
 譲渡価格の5%、それに経費2%
 としておきます。
 3000万×(5%+2%)=210万
③特別控除はなしとします。
 住んでいた土地の売却時など
 0とします。

①3000万-②210万-③0
=2790万が(課税所得金額)
となります。

税率は一律
20.315%
=所得税15%+住民税5%
+復興特別税0.315%
で、
2790万×20.315%
=●5,667,885(譲渡税)
となります。
567万の税金は結構大きいですね。

しかし、贈与税の方がもっと高いです。
しかも姪に課せられる税金です。

http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4408.htm
一般贈与とみなされ、
路線価の3000万
-贈与の基礎控除110万
=2890万(課税価格)

2890万×50%-250万
=●1195万(贈与税)
となります。

土地を動かすだけで、
税金の現金が必要となるのが、
痛いところですよね。

土地を貸す、分割して贈与する
など、お金のかからない方法を
不動産屋に相談された方が
よさそうです。

いかがでしょう?

>姪に対しての譲渡または贈与の
>どちらか節税になる方を選択したい
>のですがどちらが有利でしょうか?

繰り返しになりますが、
譲渡は売るということです。

お母様がいくらで手に入れたかが
分かりませんが、
3000万ぐらいで売ることにしたと
しましょう。

税金の計算は下記のとおりです。
長期譲渡所得の税額の計算
http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3208.htm
課税長期譲渡所得金額
=①譲渡価額
-②(取得費+譲渡費用)
-③特別控除

①は3000万
②の取得費は分からないので
 譲渡価格の5%、それに経...続きを読む

Q「市街化調整区域」物件の制限は?

「市街化調整区域」物件の制限は?

以下の物件は「市街化調整区域」となっていますが、どんな制限がありますか。
https://suumo.jp/jj/bukken/shosai/JJ012FD010/?ar=030&bs=021&nc=66697607
特記事項として、「総戸数:1戸、建築許可理由:調整区域につき建築許可要。建築主の許可要件あり」
とありますが、意味がよくわかりません…

「市街化調整区域」を調べてみたら、
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E5%B8%82%E8%A1%97%E5%8C%96%E8%AA%BF%E6%95%B4%E5%8C%BA%E5%9F%9F
によると、「新たに建築物を建てたり、増築することが出来ない地域」となっていますが、
そもそも建てられないはずの地域に、家が建っている???

何か制約があり、割安になっている物件なのでしょうか?

他に注意すべきことなどあればいろいろご教示下さい。

Aベストアンサー

町田及び東京の開発条例を見ないでお答えするので
一般論になりますが

市街化調整区域だからといって全ての開発行為が禁止されているわけではなく
例外的に許可を受けられるものがあります。
例えば当該市町村及び隣接市町村の市街化調整区域内に住居を有する
親族のある人などは住居を建てられる可能性があります。
(俗に言う分家住宅という奴です。)
また、医師や歯科医師などが医院兼住宅を建築する場合なども許可を得られる
場合があります。

つまり都市計画法34条に定められている例外的な取り扱いの中に入るような人
ならこの物件を購入する意味はあります。
その辺が制約となり格安になっているということですね。

なお、以下蛇足ですけど
人口減少の中、市街化区域の拡大というのは、そうそうあり得ない社会状況
になっていますので、「将来市街化区域に編入されるかも」などと考えて
市街化調整区域の物件を購入したりすると泣きを見るハメになるので注意が
必要です。

Q農地と宅地の相続について教えてください。

義父が亡くなり相続の手続きを進めていいます。
主に預金と農地、宅地です。預金は大まかな手順が分かり今進めています。
土地の名義変更のやり方をどなたか詳しい方、教えてください。

農地は農業を続ければ10か月以内に農業委員に届け出をするとあります。
田んぼ、お茶畑、畑合わせて、5反弱だと思います。2.3年前から荒らさないように私たちで、何とか管理しています。

宅地は同居中の家の土地です。家の名義は夫、土地が義父の名義です。
同じ敷地に脇屋もあり、合わせて150坪くらいでしょうか。
手続きの書類も多く、具体的にまだ理解できませんが、相続税は10か月以内に申告とあります。
家は周りが田んぼしかないような田舎の土地です。
相続税がかかるようなら、それも進めて行きたいと思っています。
どなたか詳しい方、大まかな税金の試算方法、名義変更の手順を教えてください。

Aベストアンサー

重要な点として、農地を購入することができる人は、農業従事者でなければなりません。農地を農地として保有する場合には、固定資産税が大変安くされています。
例外として、相続の場合には、農地を誰でも相続することができます。しかし、農地として相続し、農地として常に評価されるためには、農業委員会への手続きなどが必要なことと思われます。これを行わなければ、農地ではあるが農地として評価が受けられず、高額な固定資産税などの負担になりかねません。

まずは名義変更ですが、農地も宅地も基本同じ考え方でよいはずです。
戸籍謄本(亡くなられた方の出生までさかのぼったものと相続人全員の現在のもの)を収集し、第三者に相続人を証明できるようにします。
遺産分割協議書を作成し、実印の押印と印鑑証明書の添付をして、遺産分割協議書が完成します。
登記申請書ですが、法務局のHPに見本もありますし、法務局で基本を印刷してもらうことも可能でしょう。これをパソコンや手書きで、状況に合わせて作成することとなります。登記申請書と遺産分割協議書とすべての戸籍謄本を用意し、その他法務局が求める住民票などを添付して申請すれば、名義変更は完成です。

相続税ですが、財産評価が大変難しいものとなっています。
原則計算などの方法であれば、がんあって勉強すればできることも多いと思います。
私自身も祖父母が亡くなった際に財産評価から相続税申告書まで下書きをしたことがありますが、相続税の専門の税理士へ依頼したところ、例外や優遇のある規定を駆使して計算しなおしてもらった結果、大幅に評価額を下げ、相続税負担が軽くなりました。あくまでも私の時ではありますが、税理士への報酬も高いですが、それ以上にプロの計算で節税がされ、税務署からの問い合わせ対応などもすべて行ってもらえたという安心も得られましたね。

他の回答にもあるように、土地の評価は路線価方式と倍率方式のどちらかで計算することとなります。これは選択するのではなく、その土地の所在地の地域次第ということとなります。路線価方式の地域に記載があれば路線価方式、なければ倍率方式となります。難しい形や利用状況でなければ概算での評価は可能かもしれません。
建物は、固定資産税評価となります。場土地の倍率評価でも固定資産税評価が基準となりますので、固定資産税の通知文書を用意するか、なければ市役所等で交付してもらいましょう。
これらの評価と預貯金を合算して、相続税の基礎控除額を超えそうであれば、可能であれば税理士へ相談されることをおすすめします。

登記に戻りますが、不動産は代替えが利くとは限らない唯一の財産ですし、高額財産となります。登記の名義変更でミスをすると、簡単内変更できないどころか、登録免許税などの負担が重複し、大きな費用負担とリスクを負うこととなります。
可能であれば、司法書士(行政書士ではありません)へ依頼されることをおすすめします。

私は税理士試験で相続税法の勉強をしたことがあります。不合格ではありますが、試験合格を目指して学習していますので、それ相応の知識があると自信がありました。しかし、それを全問にする税理士というのは、税務署が納得するだけの資料収集をきっちりと行いつつ、税務署が認める一番有利な計算を探して計算を行います。にわか知識で太刀打ちできるものではありませんし、机上の知識だけでもかなわないのです。不動産登記も知らずにリスクを抱えた手続きをしてしまうこともあります。また、素人手続きですと、親族間でのトラブルに発展してしまうこともあります。

専門家がいるという意味も理解したうえで、ご自身で行うのであれば、それ相応の勉強が必要ということをご承知ください。
でも頑張ればできると思いますよ。

重要な点として、農地を購入することができる人は、農業従事者でなければなりません。農地を農地として保有する場合には、固定資産税が大変安くされています。
例外として、相続の場合には、農地を誰でも相続することができます。しかし、農地として相続し、農地として常に評価されるためには、農業委員会への手続きなどが必要なことと思われます。これを行わなければ、農地ではあるが農地として評価が受けられず、高額な固定資産税などの負担になりかねません。

まずは名義変更ですが、農地も宅地も基本同じ考え...続きを読む

Q市街化調整区域

家を建てるための土地を探しています。
市街化調整区域には家を建てられないと聞きましたが、ネットなどで土地を探すと、市街化調整区域にも関わらず、地目が「宅地」になっているのはどうしてでしょうか? この土地には家は建てられるのでしょうか? また、市街化調整区域はどういった用途になら使っていいんでしょうか? 都市計画区域は家を建てるのに建築許可がいると本に載っていましたが、では都市計画区域以外の家を建てられる土地は、どんなところでしょうか? 山地などに小屋や家を建ててもいいんでしょうか?

Aベストアンサー

>市街化調整区域には家を建てられないと聞きましたが、

原則禁止ですが、都市計画法29条の開発許可で可能な場合があります。。

http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/kaihatu0_1.htm

http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/kaihatu0_2.htm

>市街化調整区域にも関わらず、地目が「宅地」になっているのはどうしてでしょうか?

市街化区域の説明は省略します。
都市計画区域内の調整区域の登記簿地目が宅地では
旧宅地=線引き前宅地
新宅地=線引き後宅地
2種類に区分されます。
市街化、調整区域を決定した日を
「線引き」と言います。
私の都市計画区域は
昭和45年11月24日を線引きと言います。
この年月日以前の宅地が
旧既存宅地=現行の17号基準です。

平成13年の改正都計法により
既存宅地制度は廃止になり
http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/kaihatu2.htm
愛知県では17号基準となり
http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/kaihatu0_12.htm#17
許可制へ移行されました。
よって
あなたの県の取り扱いを確認しないと何ともいえません。
この基準あてはまれば
分筆規制があるものの住宅なら建築は可能です。

もうひとつ
線引き後の新宅地について
都市計画法施行が昭和43年で
既存宅地は昭和45年以前の宅地と説明したとおり
その後、宅地になった土地を
新宅地と言い
都市計画法の許可で宅地になった場合です。
http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/kaihatu0_2.htm

法34条14号

http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/kaihatu0_12.htm

これらの許可は
業種による許可
属人に対する許可ですから
誰もがあてはまるとは限りません。

>また、市街化調整区域はどういった用途になら使っていいんでしょうか? 都市計画区域は家を建てるのに建築許可がいると本に載っていましたが

上記のとおりです。

許可から確認申請までの流れ図

http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/nagare.html

>市街化調整区域には家を建てられないと聞きましたが、

原則禁止ですが、都市計画法29条の開発許可で可能な場合があります。。

http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/kaihatu0_1.htm

http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/kaihatu0_2.htm

>市街化調整区域にも関わらず、地目が「宅地」になっているのはどうしてでしょうか?

市街化区域の説明は省略します。
都市計画区域内の調整区域の登記簿地目が宅地では
旧宅地=線引き前宅地
新宅地=線引き後宅地
2種類に区分されます...続きを読む

Q小規模宅地の特例

私には妻に贈与しましたので、自分名義の居宅(土地と家屋)はありません。
青空駐車場が100坪ほどありますが、これを、別居の娘に相続させたいと思いますが、小規模宅地の特例は受けることが出来るでしょうか?
勿論、この青空駐車場の所得は、毎年税務署に申告してあります。

Aベストアンサー

・娘さんがその駐車場で営まれていた貴方の事業を相続税の申告期限までに引き継ぎ、かつ、その申告期限までその事業を営んでいること。
・娘さんがその駐車場を相続税の申告期限まで有していること。
上記の条件を満たせば受けられます。

参考
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4124.htm

Q市街化調整区域

10年くらい前に市街化調整区域の農地を宅地に変更し私名義の家を建てました。
現在は、両親のみが住んでいます。(現在の私は結婚し、賃貸暮らしです。)
土地は母親のもので、分家ということで建築許可がおりたのだと思います。
そこで、私達夫婦が住む為の家を、この土地の空いている場所に2軒目として建てる事が出来るものなのでしょうか?
やはり市街化調整区域なので新規建築は無理なのでしょうか・・・
教えて下さい。

Aベストアンサー

補足1

>母親が相続した農地に、子供である私が10年前に家を建て

分家が建築できる条件
・線引き前から継続して本家が調整区域内にある。
又は
・線引き前から土地をもっている。

http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/kaihatu0_12.htm#01

自己用住宅の条件も
分家の条件も一緒です。

http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/kaihatu0_12.htm#07

方法論として
・分家は貴方で許可ですから貴方が住む。
・隣地は自己用でおかあさんで許可をとる。
※あかあさんが住宅持ちじゃないと
言う条件で回答しました。
最終的には
許認可庁の基準です。
では、(^^)/~~~

Q農地の相続 売買について

7反ほどある農地の相続に困っております。
市街化調整区域です。

登場人物がややこしいのでA.B~記載しております。

私の母である、Cは3人兄弟の長女です。
それぞれ、C長女、D次女、F3女とします。
C、D、Fの両親A父、B母はすでに亡くなっております。

さて今回、D次女の旦那(婿養子)であるEがなくなりました。
A父が亡くなった時に、Eが相続しました。
D次女もすでに亡くなっております。

Eには子供二人がおり、それぞれ独立しております。
G長男、H長女とします。
しかし、G、Hとも相続はしたくないと言っています。
母C、3女Fも高齢のため相続しなくないそうです。

全員相続放棄した場合は、Eの親族に相続権が移るのでしょうか。
また、C母の知り合いから、農地を売ってほしいと言われているそうです。

そのような場合、農地を売買することは可能でしょうか。
家は100坪ほどあり、離れは新築しているので、そこそこ綺麗ですが、
他は全く住める状態ではありません。

Eが亡くなったのは、5/2です。
3カ月以内に相続するかしないかを決める必要があると言われました。

どういう手順を踏めば良いか誰もよくわかっていません。
まず、何を始めたらよいかご教授下さい。

7反ほどある農地の相続に困っております。
市街化調整区域です。

登場人物がややこしいのでA.B~記載しております。

私の母である、Cは3人兄弟の長女です。
それぞれ、C長女、D次女、F3女とします。
C、D、Fの両親A父、B母はすでに亡くなっております。

さて今回、D次女の旦那(婿養子)であるEがなくなりました。
A父が亡くなった時に、Eが相続しました。
D次女もすでに亡くなっております。

Eには子供二人がおり、それぞれ独立しております。
G長男、H長女とします。
しかし、G、Hとも相続はしたくないと言...続きを読む

Aベストアンサー

普通養子縁組の場合、生家との血族関係は維持されたままですので、Eの実親はC、D、Fよりも先順位の相続人ですし、Eの実兄弟はC、D、Fと同順位です。

「全員相続放棄した場合は、Eの親族に相続権が移る」のではなく、第一順位者であるGとHが相続放棄した時点で、相続人の範囲に入ってくることになります。

ということで、Eの生家側の相続人候補者を調べ、相続の意思の確認をする必要があります。

なお、農地法による農地の取得制限については、取得者側に制限があるだけで、譲り渡す側の制限はないですし、相続による取得は農地法の規制対象外ですので、購入を希望する人が農家であるなら、普通に相続してから、農地法の許可を受けて、相続人がその人に売却すればいいだけのことです。

まあ、買い手が見つかっているなら、GとHが相続して、その人に売るのが一番単純に済むと思いますけどね。

というか、農地だけの相続放棄というのはできないので、放棄するとなると、財産一切の相続を放棄することになるわけですが、他に相続財産はないのでしょうか?

Q市街化調整区域に複合用途の建物は建ちますか?

市街化調整区域に、1階がドライブインで、2階が事務所の建物を建てたい場合に建築許可は下りるでしょうか?

面積は、どちらも同じ面積の場合、ドライブイン部分が多い場合、事務所部分が多い場合のそれぞれでご教示をお願い致します。

また、その根拠条文、ネット上の情報などがありましたら是非教えてください。

Aベストアンサー

道路の円滑な交通を確保するために適切な位置に設けられる給油所・ドライブイン等の施設。(9号)

http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/kaihatu0_2.htm
9号運用は
主がドライブインで
付属的に必要最低限に
休憩室、事務所です。
半々と言うのはありえないですね。
代表的な建物は
道の駅です。

県で運用が違いますので許認可長に確認しましょう。

Q相続税申告の要否 居住用宅地の特例について

相続税の申告の要否についてです。

自宅を所有する父がなくなり、同居の母と子供が相続人となります。
そのため、居住用宅地の特例を適用する予定なのですが、特例により80%評価減とすると、基礎控除の範囲内になり、税額はゼロになります。

このような場合、申告手続きは必要でしょうか。

国税庁の手引きを見ると、特例を適用するときは申告が必要と書いてありますが、税務相談で(財産の詳細までは示さずに)確認したところ、申告しなくてもよく、しばらくして税務署から「お尋ね」が来るのでそれに回答すれば終わり、と言われました。

自分の理解違いなのか、税務上の決まりと実務の間に差があるのか、よくわからなくなっています。

申告をすべきかどうか、アドバイスをよろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

>税務相談で(財産の詳細までは示さずに)確認した
相談時にちゃんと正確な内容が伝わったのか?
相手も人間ですから勘違いもあり得ます。

特例等を適応しない状態で基礎控除を超えるのが確実なら、申告は必須です。
私の場合も同じ状況だったので税務署で確認しましたが、申告せず期限を超えた場合、後からでは住宅特例は適応されないとはっきり言われました。

申告書の作成は面倒ですが、本来払わなくても良い税金を後から徴収されるのも癪でしょう。
申告しておくことをお勧めします。


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