市街化調整区域に農地が2000坪、宅地が200坪あります。
親がなくなり、相続することになりましたが、処分に困っています。
JAに相談しましたが、農地も、宅地も農業を営んでいる人にしか売れないと聞きました。


質問です。
知り合いに宅地部分だけを売ってほしいと言われました。
JAに相談したところ、こちらも農業をしていない人には売ることはできないと聞きました。
持っていても仕方ないので、相続放棄を考えておりますが、何かもったいないような気がします。
宅地部分だけでも売ることはできないものでしょうか?

このQ&Aに関連する最新のQ&A

A 回答 (2件)

宅地を売ることはできます。



家を建てられるかは別です。
駐車場として使うなら問題ないでしょう。

質問が簡略すぎます。
また、農協は都市計画法の専門家ではありません。

専門家に相談すべきです。
    • good
    • 1

市街化調整区域内では、都市計画法により、地目を問わず住宅の建築が制限されています。



農家住宅や農家の分家住宅などは、例外的に市街化調整区域内でも建築ができますが、個人的な属性に基づいて建築が認められたものなので、「他人に譲渡して、その他人が居住する」のは、都市計画法違反となります。

「譲渡すること」自体は可能ですが、「譲渡を受けた人が居住すること」が違法になるので、立ち退きを命じられたりするわけではないですが、増築や改築の許可が受けられません。

「属人性解除の許可」を受けて、建物の用途を「一般住宅」に変更できれば、「譲渡を受けた人が居住すること」が合法になりますが、この許可の条件は、自治体によって異なりますので、地元自治体の都市計画法担当課に確認してください。(農地法による制限の話ではないので、農業委員会の所管ではありません。)

防府市「都市計画法違反にご注意ください」
http://www.city.hofu.yamaguchi.jp/soshiki/30/tok …
違反建築物を買うと最後に困るのは持ち主です

市街化調整区域では建築物を使用する人が変わっただけで都市計画法違反となることもあります。
特定の人のみが使用できる建物をそれ以外の人が使用する場合は違反となる場合があるのでご注意ください。

例えば、
•建築許可を受けた建物を、許可を受けた人以外が使用する場合
•農業者用住宅や農業用倉庫を、農業を行っていない人が使用する場合 など

市街化調整区域内で住宅等を入手(購入)されるときは十分に注意しましょう。

よく確かめずに入手(購入)された場合に、次のようなトラブルが発生する可能性があります。
•増改築ができない
•使用することができない

市街化調整区域で建築物を建てたいときや売買等で所有者、使用者、用途が変更される場合は必ずご相談ください。
    • good
    • 2

このQ&Aに関連する人気のQ&A

お探しのQ&Aが見つからない時は、教えて!gooで質問しましょう!

このQ&Aを見た人はこんなQ&Aも見ています

このQ&Aを見た人が検索しているワード

このQ&Aと関連する良く見られている質問

Q実母名義の土地200坪路線価15万円/坪 その土地を私と妹の2人で1/2づつ相続した際の相続税額とそ

実母名義の土地200坪路線価15万円/坪 その土地を私と妹の2人で1/2づつ相続した際の相続税額とその後に姪夫婦へ譲渡した場合の贈与税額を知りたくよろしくお願いします。

Aベストアンサー

>姪に対しての譲渡または贈与の
>どちらか節税になる方を選択したい
>のですがどちらが有利でしょうか?

繰り返しになりますが、
譲渡は売るということです。

お母様がいくらで手に入れたかが
分かりませんが、
3000万ぐらいで売ることにしたと
しましょう。

税金の計算は下記のとおりです。
長期譲渡所得の税額の計算
http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3208.htm
課税長期譲渡所得金額
=①譲渡価額
-②(取得費+譲渡費用)
-③特別控除

①は3000万
②の取得費は分からないので
 譲渡価格の5%、それに経費2%
 としておきます。
 3000万×(5%+2%)=210万
③特別控除はなしとします。
 住んでいた土地の売却時など
 0とします。

①3000万-②210万-③0
=2790万が(課税所得金額)
となります。

税率は一律
20.315%
=所得税15%+住民税5%
+復興特別税0.315%
で、
2790万×20.315%
=●5,667,885(譲渡税)
となります。
567万の税金は結構大きいですね。

しかし、贈与税の方がもっと高いです。
しかも姪に課せられる税金です。

http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4408.htm
一般贈与とみなされ、
路線価の3000万
-贈与の基礎控除110万
=2890万(課税価格)

2890万×50%-250万
=●1195万(贈与税)
となります。

土地を動かすだけで、
税金の現金が必要となるのが、
痛いところですよね。

土地を貸す、分割して贈与する
など、お金のかからない方法を
不動産屋に相談された方が
よさそうです。

いかがでしょう?

>姪に対しての譲渡または贈与の
>どちらか節税になる方を選択したい
>のですがどちらが有利でしょうか?

繰り返しになりますが、
譲渡は売るということです。

お母様がいくらで手に入れたかが
分かりませんが、
3000万ぐらいで売ることにしたと
しましょう。

税金の計算は下記のとおりです。
長期譲渡所得の税額の計算
http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3208.htm
課税長期譲渡所得金額
=①譲渡価額
-②(取得費+譲渡費用)
-③特別控除

①は3000万
②の取得費は分からないので
 譲渡価格の5%、それに経...続きを読む

Q農地と宅地の相続について教えてください。

義父が亡くなり相続の手続きを進めていいます。
主に預金と農地、宅地です。預金は大まかな手順が分かり今進めています。
土地の名義変更のやり方をどなたか詳しい方、教えてください。

農地は農業を続ければ10か月以内に農業委員に届け出をするとあります。
田んぼ、お茶畑、畑合わせて、5反弱だと思います。2.3年前から荒らさないように私たちで、何とか管理しています。

宅地は同居中の家の土地です。家の名義は夫、土地が義父の名義です。
同じ敷地に脇屋もあり、合わせて150坪くらいでしょうか。
手続きの書類も多く、具体的にまだ理解できませんが、相続税は10か月以内に申告とあります。
家は周りが田んぼしかないような田舎の土地です。
相続税がかかるようなら、それも進めて行きたいと思っています。
どなたか詳しい方、大まかな税金の試算方法、名義変更の手順を教えてください。

Aベストアンサー

重要な点として、農地を購入することができる人は、農業従事者でなければなりません。農地を農地として保有する場合には、固定資産税が大変安くされています。
例外として、相続の場合には、農地を誰でも相続することができます。しかし、農地として相続し、農地として常に評価されるためには、農業委員会への手続きなどが必要なことと思われます。これを行わなければ、農地ではあるが農地として評価が受けられず、高額な固定資産税などの負担になりかねません。

まずは名義変更ですが、農地も宅地も基本同じ考え方でよいはずです。
戸籍謄本(亡くなられた方の出生までさかのぼったものと相続人全員の現在のもの)を収集し、第三者に相続人を証明できるようにします。
遺産分割協議書を作成し、実印の押印と印鑑証明書の添付をして、遺産分割協議書が完成します。
登記申請書ですが、法務局のHPに見本もありますし、法務局で基本を印刷してもらうことも可能でしょう。これをパソコンや手書きで、状況に合わせて作成することとなります。登記申請書と遺産分割協議書とすべての戸籍謄本を用意し、その他法務局が求める住民票などを添付して申請すれば、名義変更は完成です。

相続税ですが、財産評価が大変難しいものとなっています。
原則計算などの方法であれば、がんあって勉強すればできることも多いと思います。
私自身も祖父母が亡くなった際に財産評価から相続税申告書まで下書きをしたことがありますが、相続税の専門の税理士へ依頼したところ、例外や優遇のある規定を駆使して計算しなおしてもらった結果、大幅に評価額を下げ、相続税負担が軽くなりました。あくまでも私の時ではありますが、税理士への報酬も高いですが、それ以上にプロの計算で節税がされ、税務署からの問い合わせ対応などもすべて行ってもらえたという安心も得られましたね。

他の回答にもあるように、土地の評価は路線価方式と倍率方式のどちらかで計算することとなります。これは選択するのではなく、その土地の所在地の地域次第ということとなります。路線価方式の地域に記載があれば路線価方式、なければ倍率方式となります。難しい形や利用状況でなければ概算での評価は可能かもしれません。
建物は、固定資産税評価となります。場土地の倍率評価でも固定資産税評価が基準となりますので、固定資産税の通知文書を用意するか、なければ市役所等で交付してもらいましょう。
これらの評価と預貯金を合算して、相続税の基礎控除額を超えそうであれば、可能であれば税理士へ相談されることをおすすめします。

登記に戻りますが、不動産は代替えが利くとは限らない唯一の財産ですし、高額財産となります。登記の名義変更でミスをすると、簡単内変更できないどころか、登録免許税などの負担が重複し、大きな費用負担とリスクを負うこととなります。
可能であれば、司法書士(行政書士ではありません)へ依頼されることをおすすめします。

私は税理士試験で相続税法の勉強をしたことがあります。不合格ではありますが、試験合格を目指して学習していますので、それ相応の知識があると自信がありました。しかし、それを全問にする税理士というのは、税務署が納得するだけの資料収集をきっちりと行いつつ、税務署が認める一番有利な計算を探して計算を行います。にわか知識で太刀打ちできるものではありませんし、机上の知識だけでもかなわないのです。不動産登記も知らずにリスクを抱えた手続きをしてしまうこともあります。また、素人手続きですと、親族間でのトラブルに発展してしまうこともあります。

専門家がいるという意味も理解したうえで、ご自身で行うのであれば、それ相応の勉強が必要ということをご承知ください。
でも頑張ればできると思いますよ。

重要な点として、農地を購入することができる人は、農業従事者でなければなりません。農地を農地として保有する場合には、固定資産税が大変安くされています。
例外として、相続の場合には、農地を誰でも相続することができます。しかし、農地として相続し、農地として常に評価されるためには、農業委員会への手続きなどが必要なことと思われます。これを行わなければ、農地ではあるが農地として評価が受けられず、高額な固定資産税などの負担になりかねません。

まずは名義変更ですが、農地も宅地も基本同じ考え...続きを読む

Q農地の処分はどうしたら良いか悩んでます4反ほど農業振興地域です、子供に相続させるのもかわいそうかな?

農地の処分はどうしたら良いか悩んでます4反ほど農業振興地域です、子供に相続させるのもかわいそうかな?

Aベストアンサー

今は、登録すれば、農業委員会が売買のあっせんをします。
農協は関係ありません。

Q農地の相続 売買について

7反ほどある農地の相続に困っております。
市街化調整区域です。

登場人物がややこしいのでA.B~記載しております。

私の母である、Cは3人兄弟の長女です。
それぞれ、C長女、D次女、F3女とします。
C、D、Fの両親A父、B母はすでに亡くなっております。

さて今回、D次女の旦那(婿養子)であるEがなくなりました。
A父が亡くなった時に、Eが相続しました。
D次女もすでに亡くなっております。

Eには子供二人がおり、それぞれ独立しております。
G長男、H長女とします。
しかし、G、Hとも相続はしたくないと言っています。
母C、3女Fも高齢のため相続しなくないそうです。

全員相続放棄した場合は、Eの親族に相続権が移るのでしょうか。
また、C母の知り合いから、農地を売ってほしいと言われているそうです。

そのような場合、農地を売買することは可能でしょうか。
家は100坪ほどあり、離れは新築しているので、そこそこ綺麗ですが、
他は全く住める状態ではありません。

Eが亡くなったのは、5/2です。
3カ月以内に相続するかしないかを決める必要があると言われました。

どういう手順を踏めば良いか誰もよくわかっていません。
まず、何を始めたらよいかご教授下さい。

7反ほどある農地の相続に困っております。
市街化調整区域です。

登場人物がややこしいのでA.B~記載しております。

私の母である、Cは3人兄弟の長女です。
それぞれ、C長女、D次女、F3女とします。
C、D、Fの両親A父、B母はすでに亡くなっております。

さて今回、D次女の旦那(婿養子)であるEがなくなりました。
A父が亡くなった時に、Eが相続しました。
D次女もすでに亡くなっております。

Eには子供二人がおり、それぞれ独立しております。
G長男、H長女とします。
しかし、G、Hとも相続はしたくないと言...続きを読む

Aベストアンサー

普通養子縁組の場合、生家との血族関係は維持されたままですので、Eの実親はC、D、Fよりも先順位の相続人ですし、Eの実兄弟はC、D、Fと同順位です。

「全員相続放棄した場合は、Eの親族に相続権が移る」のではなく、第一順位者であるGとHが相続放棄した時点で、相続人の範囲に入ってくることになります。

ということで、Eの生家側の相続人候補者を調べ、相続の意思の確認をする必要があります。

なお、農地法による農地の取得制限については、取得者側に制限があるだけで、譲り渡す側の制限はないですし、相続による取得は農地法の規制対象外ですので、購入を希望する人が農家であるなら、普通に相続してから、農地法の許可を受けて、相続人がその人に売却すればいいだけのことです。

まあ、買い手が見つかっているなら、GとHが相続して、その人に売るのが一番単純に済むと思いますけどね。

というか、農地だけの相続放棄というのはできないので、放棄するとなると、財産一切の相続を放棄することになるわけですが、他に相続財産はないのでしょうか?

Q相続税申告の要否 居住用宅地の特例について

相続税の申告の要否についてです。

自宅を所有する父がなくなり、同居の母と子供が相続人となります。
そのため、居住用宅地の特例を適用する予定なのですが、特例により80%評価減とすると、基礎控除の範囲内になり、税額はゼロになります。

このような場合、申告手続きは必要でしょうか。

国税庁の手引きを見ると、特例を適用するときは申告が必要と書いてありますが、税務相談で(財産の詳細までは示さずに)確認したところ、申告しなくてもよく、しばらくして税務署から「お尋ね」が来るのでそれに回答すれば終わり、と言われました。

自分の理解違いなのか、税務上の決まりと実務の間に差があるのか、よくわからなくなっています。

申告をすべきかどうか、アドバイスをよろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

>税務相談で(財産の詳細までは示さずに)確認した
相談時にちゃんと正確な内容が伝わったのか?
相手も人間ですから勘違いもあり得ます。

特例等を適応しない状態で基礎控除を超えるのが確実なら、申告は必須です。
私の場合も同じ状況だったので税務署で確認しましたが、申告せず期限を超えた場合、後からでは住宅特例は適応されないとはっきり言われました。

申告書の作成は面倒ですが、本来払わなくても良い税金を後から徴収されるのも癪でしょう。
申告しておくことをお勧めします。


このQ&Aを見た人がよく見るQ&A

人気Q&Aランキング

おすすめ情報