住宅ローンについて　ご意見を聞かせてください

Question

よろしくお願いいたします。

３１歳です。
新築で家を購入しようとして動き出しております。
夫は３０歳で、夫婦ともに公務員です。
０歳の子どもがおり、私は現在、育児休業中ですが、４月か５月から復帰しようと思っています。

２９５０万円をローンで借りようとしております。
10年固定で金利は１．１％です。
１１年目の金利の割引率？は、１．８％だと書いてありました。

ローンシュミレーションをしてみると、３０年ローンで、月9万弱の返済となっていました。
理想を言えば、子どもの教育費が最もかかるであろう、大学受験あたりまでには返したいのですが、
そうすると、月１０万強の返済になりそうで、少しきついです。

年収は、２人合わせて税込で８００万ほどです。
しかし、私は復帰するけれど、数年後には退職しようかとも思っています。
（ローンを組むので、退職できないかもしれませんが。。。）

いろいろな本を読むと、
夫婦が共働きの場合は、２本ローンを組んで返すほうがよいと書いてありました。
しかし、先ほどの通り、数年で退職を考えてもいいるので、
それはやめたほうがいいかなと思ったりしています。
でも、夫婦で2本ローンのほうがよいのであれば、
仕事を続けていこうかなとも思っています。

とにかく、なるべくローンを早く返したいのです。
当初、３５年ローンでしたが、
定年までローンが残っているのも苦しいなと思い、３０年にしようかと思っています。
ただ、期間を短くすると、月々の返済額は上がりますよね。

繰り上げ返済という方法をあるけれど、
読んだ本には、
「繰り上げ返済なんて確実にできる保証はないから、
　期間を短くするのではなく、月々の返済額が少なるなるように期間は長めに設定して、
　余裕をもって生活するほうがよい」
と書いてありました。
しかし、別の本には、
「６０歳を過ぎてもローンが残っているのは苦しいから、
　期間を短くして、繰り上げ返済をしていくのがよい」とも書いてありました。

でも、繰り上げ返済をするのは、住宅ローンの控除が終わる10年後からがよいとか、
早い時期に繰り上げ返済をするほうが得だとか、

いろいろ書いてあって、わけがわからなくなってきました。。
ちなみに、契約する銀行は、
繰り上げ返済での手数料は３００万未満は無料だと書いてあります。

どれをとっても、苦しい時期があったり良い部分があったりすると思いますが、
どの方法をとることがよいと思われますか？

子どもはもう１人…できればもう２人ほしいなと思っていますが、
無謀でしょうか。。。

借入額も少し減らそうと夫婦で話しております。

みなさんの経験談やご意見を聞かせてください。
小さい脳で考えて、困ってきてしまいました。。。
よろしくお願いいたします。
（駄文で申し訳ありません）

usami33 · Accepted Answer

年収８００万で１０万の返済がきついの？
それ、家計がおかしいですよ
通常なら妥当な金額なので、きつくなる理由を直すべき

２本ローンを組む・・・
昔の話ですね
公庫の借入限度額が有った時代の話
いまは、手数料などなど、２本は無駄なだけ
相続税の発生するような、高い物件なら、最初から名義を分割する考えもあるけど、
今回はその金額ではないですね。

年数に関しては
まず、借入先の繰り上げ返済手数料を調べてください。
最近はこれがただの所が多いので、
ただなら、最初は無理の無い期間で設定して、
有る程度のお金がたまり次第、繰り上げを繰り返すと楽ですよ。

繰り上げ返済の時期は、結局は利息の合計次第なので、早い方が得なんですよ。

よく
控除　＞　金利　と比較しますが、
支払合計が本当の出ていく金額なので、
繰り上げ前と後の支払合計で比較してください

前の支払い-控除 と　後の支払い-控除で比較です

最後に借入金額ですが、減らせるなら減らした方が良いですけど、
減らし方に注意しないと、結局後から追加する事になります。

やらない方が良い物
・コンセントやＴＶのケーブル類は減らしても微々たるもので、追加の方が高い
・広さに関わるものは、効果が高いが、後から広げられない
・キッチン周りは日々使うので、無理に下げると、料理のたびに後悔
・エアコンの穴とコンセント・・・これからますます平均気温が上がるので、何時でも付けられるようにしておく方が…我が家は毎回これで失敗

やった方が良い物
・風呂、トイレはグレードが下がっても、使い勝手はほぼ同じ
・照明は、客が来ない部屋は量販店の安い物で十分
・カーテンも同じ
・対人センサーライト・・・つい、ＳＷを切ってしまうんだな、便利なのか、不便なのか判らない

今度こそ最後
意外と、登記を始め司法書士さんの費用が抜けてたり、
引っ越しの費用を忘れてたりしますので、
別途、新築前後の費用を聞いた方が良いですよ。・・・また、私が回答するかもしれないけど

kuro0035 · Answer

借金がある方いいか、ない方がいいか。ない方がいいに決まっています。

貯蓄がなくて、借金もない方がいいか。2000万の借金があって、2000万の貯蓄がある方がいいか。

繰上償還をしたとして、平均月14万の支払を20年続けるのがいいか。10万の支払を35年を目安にしつつ（繰上償還をあまりしないで）その分貯蓄をするか。

お金に困る人、ローン返済に心配な人は、手元にお金がない人です。借金のない自宅を所有していても、お金がなければ苦しいのです。

住宅ローンを使う人は皆口をそろえて、繰上償還をして利息負担を軽減しようとします。つまり、貯蓄よりも借金返済を優先するのです。借金返済を優先するとお金は貯まりません。

重要なことは、住宅ローンを支払いながら、計画的に貯蓄をするということです。貯蓄があれば、繰上償還も出来るし、景気が良くなれば定期預金の利子も上がります。仮に、景気が回復したとして、2000万を年1.6％で借り入れて、2000万の貯蓄の定期預金が1％になったらあわてて繰上償還しないで、定期預金を複利で増やした方がいいかもしれません。

つまり、貯蓄していれば選択肢があるということです。但し、銀行が儲かる変動金利で借入すると、この通りにはなりません。

住宅ローンのセオリーは、全期間固定金利で借入して、一生懸命働いて節約しながら貯蓄し、景気回復を望む、そしてお金が貯まった時に考えればいいのです。これが、健全な考え方です。

arau-otoko · Answer

感覚的に個人差はありますが、借りたお金を出来るだけ早く返してサッパリしたいという考え方は、ほとんどの人が持たれている考え方だと思います。
　しかし、お子さんが就職するまでの間は、お子さんに関わる出費が多くなるのも事実です。返済期間を短くして毎月の支払いが多くなると、正直キツイと思います。最終的な損得ではなく、毎月無理なく生活できる返済計画を立てることが重要だと思います。

そういった意味では、極力返済期間を長くし、月々の負担額を減らした方が良いと私は思います。築１０年を過ぎれば修繕に関わる費用も発生してくるとは思いますが、それまでに完済できるような計画は立てられるわけがありませんし、それはそれで、月々の返済額を少なくしておけば、計画的に資金を準備することも可能だと思います。

繰り上げ返済についてですが、当然ながらなるべく早い段階で繰り上げ返済をした方が得になります。私が利用している銀行は、１００万円以下の繰り上げ返済だと手数料が掛かりますが、ネットバンキングからの申し込みだと５０万円からの繰り上げ返済が手数料無料で可能となっています。質問者様が利用する銀行についてもネットバンキングの特典があるかもしれないので、調べてみてはいかかでしょうか？

ご参考まで。

Mokuzo100nenn · Answer

＞２９５０万円をローンで借りようとしております。

3000万円を30年で返済するのでなく、

1500万円を15年で返済し、もう一度2000万円を借入て15年で返済するようにしましょう。

3000万円30年返済と比べると金利負担（＝人生破たんリスク）が半減することが分かります。

物件のほうは、1回目は中古ということになります。
その中古に10年以上住んだ後に、これを下取りに出して別途2000万円を借入て新築を手に入れることになります。

titelist1 · Answer

2本のローンのことをミツクスローンとか分離ローンと言って人気の返済方法です。最近ては約3割の人がしているそうです。その理由は変動金利が非常に低いので魅力だが、長期的には国の財政赤字でインフレが心配だからです。
貴女達夫婦のように共稼ぎだと家を共有名義にして夫のローンと妻のローンに分割するのです。妻のローンを変動にして短期間で返済し、夫のローンをフラット35のような固定金利にしておくのです。ここ数年間はインフレにならないので変動分を返済し、インフレになれば給料も上がるので固定金利が得になるのです。全部を固定金利にすると余分な利息を払わされるからです。
ローンを二つにすると抵当権設定費用を余分に請求されますが、大した費用ではありません。

86tarou · Answer

２９５０万円をローンで借りようとしております。10年固定で金利は１．１％です。１１年目の金利の割引率？は、１．８％だと書いてありました。＞
10年後以降は変動金利ですから、その時の金利も考えておかないといけません。
金融機関も出来るだけ多くに相談し、金利の低い（総支払額の少ない）銀行で借りましょう（不動産屋に任せず自分で）。

月１０万強の返済になりそうで、少しきついです。＞
年収800万円なら返済率15％なのでかなりの余裕があるかと。これが片方だけになって400万円となると30％になるため、無理なローンとなるでしょう。目安としては、25％程度までに抑えておけば何とかなります（浪費家ならこの限りではない）。
収入が半減する期間があるなら、その間持ち出せる貯蓄を予めしておくか、片方だけの収入でも無理のない借入金額にしておくべきです。
上記返済率で試算しましたが、現在の家賃との比較も重要です。これよりも数万円少ない返済額でないと、今と同じ家計状態になりません。これは、今まで掛からなかった固定資産税（年10万円～）や修繕年費用（10～20年毎に100万円単位、マンションの場合は修繕積立金や管理費、駐車場代等）が掛かるようになるからです。現在十分な貯蓄が出来ていればこれで間に合う計算ですが、毎月の貯蓄額に不安があるなら更に返済額を減らさないと無理があるでしょう。なお貯蓄については、将来予想される大きな出費に対して時期と金額を試算し毎月の金額を決め、目的毎に分けて行います。

夫婦が共働きの場合は、２本ローンを組んで返すほうがよいと書いてありました。＞
これは、住宅借入金等特別控除が夫婦で受けられるからです。２本組まなくても連帯債務でも同じことが可能です。
ただ、将来収入がなくなるならその年は控除は受けることが出来ませんので、意味がありません。控除は所得税の税額控除ですので、所得税が掛からない収入では控除が出来ないからです。

初、３５年ローンでしたが、定年までローンが残っているのも苦しいなと思い、３０年にしようかと思っています。＞
正しい選択です。これでも繰上返済で10年程度は短縮したいところです。そうすれば、完済後老後資金の貯蓄に充てることも可能です（年金で足りない分数千万円を退職金も含めて確保）。

６０歳を過ぎてもローンが残っているのは苦しいから＞
苦しいのではなく、定年後減った収入ではとても返済なんて出来ません。上記したように、老後資金も定年までに確実に必要ですし。

繰り上げ返済をするのは、住宅ローンの控除が終わる10年後からがよいとか、早い時期に繰り上げ返済をするほうが得だとか＞
住宅借入金等特別控除は年末ローン残高の１％ですから、住宅ローンの金利と比較しても良いでしょう。繰上返済自体は早ければ早いほど効果が大きいのは、その金額の完済までの金利分得するからです（借りた当初なら、100万年繰上返済して数十万円の軽減）。
なお、ローン手数料等を考えると現金で買えるならローンを組まない方が得になることが多いです。

頭金は幾ら用意されるのでしょうか？物件価格の20～30％以上は欲しく、少なくともローン残高＞家の価値にならないようにしておきましょう。これが逆だと、何かあった時に売却してローンを清算することが出来ません。この場合は差額を現金で用意しない限り売ることすら出来ず、売却の原因が返済困難とかであれば、競売で安値で売られ借金だけが残る悲惨な結果になります。
諸費用（物件価格の５～10％程度）も現金が必要であり、いざという時の貯蓄も必要です。この貯蓄は生活費の半年分以上を目安に、使い道の決まっている貯蓄とは別にして現金貯蓄で置いておきます（家を買わなくても３ヶ月分以上）。これがないと減給や失職、不意の大きな出費に対応出来ずに、生活が破綻する可能性があります。
返済額の試算も全期間固定金利でも無理のないようにしておき（○年固定も所詮は変動金利）、その上で変動金利を選択するなら、差額を貯蓄して将来の金利上昇に備えないと安心出来ないでしょう。
人生を左右する借金をするのですからこの程度のリスクヘッジは必要だと思いますよ。もし、頭金が用意出来てないなら、先ずはこれを貯めることから始めましょう。家の購入は一朝一夕では出来ず、５年先10年先に目標を定めて計画的に行うものですから。

あと、変動金利の仕組みも十分理解しておきましょう。
http://allabout.co.jp/gm/gc/10400/
http://www.athome.co.jp/clasoa_mansion/loancolumn/article-51.html
https://www.zenginkyo.or.jp/service/manage/article/article02.html

tyis · Answer

難しいですね。
書かれていることはどれも本当の事で、ケースによってどれが得かは変わるので、あなたのケースでどれが最も得かですよね。

ローンはご主人１本で借りられるなら１本の方が良いのではないでしょうか。２本にした方が借りられる額は増えますが、１本にしておいた方があなたが退職できる自由を確保しておくことが出来ます。
２本のローンにするメリットは借りられる額が増えること以外に、両方で住宅ローン控除を受けられることですが、控除額からいって、退職をやめてまで（人生設計を変えてまで）のメリットはないと私は思います。借入額を減らせば、さらに得する額も減りますし。

繰上返済には、期間短縮型と返済額軽減型があるので、「期間を長く借りておいて、繰上返済で期間を短くする」という手もあります。
３５年にしておいて、なるべく返済額を余裕のあるものにしておき、繰上返済で期間を短縮していって定年までに返せるようにするというのはどうでしょう。繰上返済が確実にできるなら定年までに返し終わりますし、出来なかったとしても毎月の返済額は最初から短期にするより軽減できます。

繰上返済の時期は、シミュレーションしてみるしか無いでしょうね。いろんなサイトでシミュレーションできますよ。

住宅ローンについて ご意見を聞かせてください

年収８００万で１０万の返済がきついの？

借金がある方いいか、ない方がいいか。

感覚的に個人差はありますが、借りたお金を出来るだけ早く返してサッパリしたいという考え方は、ほとんどの人が持たれている考え方だと思います。

＞２９５０万円をローンで借りようとしております。

2本のローンのことをミツクスローンとか分離ローンと言って人気の返済方法です。

２９５０万円をローンで借りようとしております。

難しいですね。

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