ベランダ物干し金具の交換責任

１００戸弱のマンション管理組合理事長をしています。
管理員さんから連絡が来て
新入居者さんから「ベランダの物干し金具が固定できない」との
連絡があったそうです。（確認はしていません）
たぶん固定用の爪が折れたと推測しています。

ベランダやその付属設備（火災避難時のパーテンションを除く）は
専用使用権のある共用部分ですが、物干し金具は、その居住者
しか使わない。(当然ですが）
以前の居住者さんの使い方が雑で折れていたのかどうかは
わかりませんが、管理組合で修繕や新品取り換えの費用を
負担しなくてはいけないのでしょうか？
ご意見をお聞かせください。

私の今の考えは、居住者さんの負担で交換するべきと
考えています。
明日理事会がありますので、理事さんの意見を聞こうと
思っていますが、ご参考にお聞かせいただければ幸いです。
よろしくお願いします。

No.5 ベストアンサー 回答者： kkanrei 回答日時： 2014/10/02 23:29

専用使用部分の補修についてはちょっと勉強しました。

仙台であった、窓枠の補修費についての判決
1審（仙台地裁）　通常の使用に伴う管理に含まれないとして、管理組合敗訴
2審（仙台高裁）　経年劣化は通常の使用に伴う管理であるとして、組合員側敗訴
組合員が最高裁に上告するも、上告する利益がないとして棄却　仙台高裁判決が確定
http://www.scs-mansion.com/qa2/post_36.html

標準管理規約にもあり、おそらくmaikuro3氏の管理組合の規約にもあるであろう「通常の使用に伴うものは専用使用権者の管理と負担」の意味の解釈で見解が分かれます。
1.通常要求される管理を怠った場合に、専用使用権者の負担となる。（仙台地方裁判所の考え方）
2.管理を怠ったかどうか、立証が難しいので、経年劣化は一式、専用使用権者負担（仙台高等裁判所の考え方）
上記のような解釈であると私は考えます。

多くのマンションではこの点で対応がまちまちですが、ほっておくと組合員同士で不公平感が生まれ、組合運営に支障を来します。

仙台高等裁判所の判決文を読んだわけではないのではっきりとは言えませんが、
わたくしは専用使用部分の経年劣化は専用使用権者負担であるべきで、そうでないとちゃんと管理しているひとが馬鹿をみる結果になると思います。

物干し金具もちゃんと手入れしていれば、がたついたりしなかったはず。乱暴に扱った可能性が高い。勿論、前区分所有者の責任かもしれませんが、特定承継人はその責任を負わなければなりません。

防水の劣化はまた別で、通常、防水は10数年耐えられるような工事をしなければなりません。それが5年やちょっとで劣化したなら、工事の手抜かりで、管理組合の責任。本当は業者の責任だけど、保証期間も過ぎているだろうから、管理組合の責任。ただし、専用使用権者がベランダに熱い物をおいて防水層を剥がしたなら、その人の責任。

防水、窓枠と躯体の間のコーティングなど普通早期の劣化が考えられず、また、補修に相当の費用がかかるものは管理組合負担。

各管理組合で「通常の使用に伴う管理」についての統一解釈と専用使用権者負担の対象物（物干し金具、玄関扉、玄関扉枠、窓枠、窓ガラスなど）を文章化しないとあとあと問題になると最近痛感しました。

これからもお互い情報交換しましょう。宜しくお願いします。

この回答へのお礼

kkanreiさん　こんばんは
質問の回答を催促して申し訳ありません。
ありがとうございました。

私の判断とご一緒なので安心しました。
現場確認後の経過をお話しますと
１、現場状況の確認

２、区分所有者さんに洗濯物干し金物は
　　前区分所有者さんの乱雑な使用のため
　　壊れていたのであるから販売会社と
　　相談してほしいと申し入れしました。

３、今日の情報では
　　業者さんが金具の寸法を測りに来たとのことです。
　　販売会社の負担で処置すると考えています。


私もまだまだ未熟ですので、今後ともよろしく
お願いします。

お礼日時：2014/10/03 00:01

No.4 回答者： inon 回答日時： 2014/09/29 11:39

物干し金物は元々マンションに付属していたものであり、共有部分と解釈されます。

（バルコニーは共用部分ですが、専用使用権を区分所有者が持っています。しかし防水などのリフォームは修繕積立金から行われます、それと同じ事です）
よって、これから、他所の家でもどんどん物干し金物は劣化で壊れていくと思いますが、修繕積立金で直すべき物だと思います。（前に住んでいた方が自分で取り付けた物は除きます）

この回答へのお礼

inonさん　ご回答ありがとうございました。

＞防水などのリフォームは修繕積立金から行われます、それと同じ事です
ベランダ防水と金具の破損を同一とのお考えですね。
この論法には疑問があります。
ベランダはおっしゃる通り専用使用権を有した共用部分です。
ベランダ塗装を大規模修繕時に一斉に実施するのは、躯体の保護の
観点からだと思います。
塗膜が劣化し、雨水等が浸み込めば階下のベランダ屋根の塗装はがれに
繋がり、モルタルが酸性化により劣化します。
その防止の為にベランダ塗装を大規模修繕時に一斉に実施していると
理解しております。
ベランダの場合、通常に歩行等で使用していても使用しなくても
雨水、太陽光、塩分を含んだ空気等で劣化します。
しかし物干し用の金具は、使用する頻度によって劣化(摩耗）、破損が発生します。
私にはこの二つを同一の物と考えることはできません。

出来ましたら、もう少し具体的な例を挙げていただけませんか。
再回答を期待しております。
よろしくお願いいたします。

お礼日時：2014/09/29 23:12

No.3 回答者： titelist1 回答日時： 2014/09/28 10:50

区分所有者が修理・交換すべきものです。

新入居者なら売主との瑕疵責任契約をしているかもしれません。その時は買主が売主に言えは良いのです。管理組合が関与する事項ではありません。

この回答へのお礼

titelist1さん　ご回答ありがとうございます。

先ほど現場を確認してきました。
やはりストッパーの爪が破損しておりました。
居住者さんが販売会社に連絡した所、管理組合に対応を
依頼してほしいと言われたそうです。
居住者さんには、再度販売者に連絡して対応してほしいと
言いました。

titelist1さんも私と同じお考えであることがわかり
少し安心しました。

お礼日時：2014/09/28 11:22

No.2 回答者： miura8miiura 回答日時： 2014/09/28 00:49

　占有者がいる状態で通常の使用において壊れたのなら占有者が修理しますが

新入居者が占有して壊れたのではないので、管理組合に責があります。

この回答へのお礼

miura8miiuraさん　ご回答ありがとうございます。

＞新入居者が占有して壊れたのではないので、管理組合に責があります。
確かにその新居住者さんが壊したものでないと思いますが、
管理組合に責があるといわれますと何か釈然としません。
マンションを買われた時点で、区分所有者になったのですから
その状態になっている現状を買われたのですから、
「居住者さんに全く責任がない」のでしょうか？

お礼日時：2014/09/28 08:08

No.1 回答者： norikhaki 回答日時： 2014/09/28 00:25

国交省の標準管理規約では

（敷地及び共用部分等の管理）
第２１条 敷地及び共用部分等の管理については、管理組合がその責任と負
担においてこれを行うものとする。ただし、バルコニー等の管理のうち、
通常の使用に伴うものについては、
専用使用権を有する者がその責任と負担においてこれを行わなければならない。

とありますので
居住者の負担で直すべきものと考えます。

が使い方の問題で固定できないだけかもしれませんので
その確認と、
もし交換が必要と言うことなら
新入居者ということもあるので
管理組合と居住者の方で折半を提案されてはどうでしょうか？

この回答へのお礼

norikhakiさん　早々のが回答ありがとうございます。

新入居者さんには責任はないと思いますが、
折半となると、なんか釈然としないものが残ります。
実物を見ての判断も重要ですから、明日でも確認します。

お礼日時：2014/09/28 00:47