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娘夫婦が住宅ローンを借りようとしましたが、ちょっと担保の関係で銀行ローンが使えないかもしれません。
新築にあたっては1000万円の親からの贈与枠を使い、足りない分(建築費総額は3500万)2500万を親から借り入れとして、銀行借り入れをした場合と同様な計算で返済を受けるようにしようかと思います。

こういう場合、税務署は認めてくれるでしょうか?きちんと司法書士を入れて親からの借り入れと返済計画はは文書を作成します。贈与とはみなされる可能性はありませんでしょうか?

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A 回答 (5件)

まずは、親族間でお金の貸し借りをしてはいけないということはないですし、お金の貸し借りが贈与になることはありません。

(利息が非常識に安ければその利息部分については贈与とされることはありますが・・・・)

別に誤魔化すつもりがないのであれば、素直に税務署に事前に相談に行くことをお勧めします。
どうせ1000万円の住宅取得資金の贈与を行うわけですから、これらも含めてどのような書類を作ればいいのかなども確認するのがいいでしょう。

ちなみに単に担保割れで住宅ローンが銀行で組めないのであれば、その担保の不足分を質問者さんが銀行で定期預金を組み、その定期預金を担保に提供して銀行で住宅ローンを組むということも可能です。
もちろん定期預金の金利と住宅ローンの金利の差だけ損をするわけですが、面倒な手続きも不要です。
(銀行との担保提供の書類を取り交わすだけです。)
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この回答へのお礼

>別に誤魔化すつもりがないのであれば、素直に税務署に事前に相談に行くことをお勧めします。
どうせ1000万円の住宅取得資金の贈与を行うわけですから、これらも含めてどのような書類を作ればいいのかなども確認するのがいいでしょう。

ちなみに単に担保割れで住宅ローンが銀行で組めないのであれば、その担保の不足分を質問者さんが銀行で定期預金を組み、その定期預金を担保に提供して銀行で住宅ローンを組むということも可能です。
もちろん定期預金の金利と住宅ローンの金利の差だけ損をするわけですが、面倒な手続きも不要です。
(銀行との担保提供の書類を取り交わすだけです。)

そんな手もありますね。親はちょっと損ですが・・・いろいろアドバイスありがとうございました。

お礼日時:2014/10/20 19:40

>ちょっと担保の関係で銀行ローンが使えないかもしれません。



よくあるのが、親名義の土地に子供が家を建てる場合ですね。
一戸建ての場合、「土地+家屋=担保価値」ですからね。
質問者さまの場合は?

>こういう場合、税務署は認めてくれるでしょうか?

他にも回答があるように、「契約書と確かな返済記録(証明)次第」です。
税務署は「無差別抽選で、資金の出所を教えて?」という手紙を送付しています。
俗に言う、抜き打ち調査の一環です。
こういう場合に備えて・・・。
1.親との金銭消費貸借契約書を作成。
http://camatome.com/2013/07/shakuyousho-kakikata …
利息・延滞利息など、もれなく記載する必要があります。
ワープロが出来れば、ワープロで問題ありません。
様式は、下記URLを参考にして下さい。
2.確かに返済しているという証拠。
債権者(親)の預金通帳に「子供名義から振込」という記録が残れば大丈夫。
その代わり、親は「利息収入を得る」ので確定申告の必要があります。

>司法書士を入れて親からの借り入れと返済計画はは文書を作成します。

他にも回答がありますが、「無駄なあがき」ですね。
司法書士が作成しても、質問者さま個人が作成しても「法的効力は同じ」です。
無駄な経費は、払う必要はありません。
司法書士に依頼するのであれば「同じ手数料」で、確実に法的効力がある契約書を作成した方が良いです。
質問者さまと親双方で、最寄りの「公証役場」に出向いて下さい。
融資額が2500万円との事ですから、約23000円の手数料で契約書(公正証書)の作成が可能です。
公証役場作成の文書(契約書など)は、裁判所の判決と同じ効力を持ちます。
さすがに、税務署も無視する事は出来ません。
「この契約書は、意味が無い」とは、120%言いませんよ。
つまり、贈与とは看做しません。
ただ「本当に返済しているの?」という疑問は持ちますから、返済証拠として「親の通帳の入金欄=子供からの振込・金額」記録が必要です。

>贈与とはみなされる可能性はありませんでしょうか?

上記の様に、「公正証書+入金の記録」があれば鬼に金棒です。
公正証書にしていなくても、(参考例の様式で記載した)「金銭消費貸借契約書+入金記録」があれば問題ありません。
但し、返済状況が通常と異なる場合(繰り上げ返済が多い・毎月の返済額が異なる等)は「もれなく、税務官がお伺い」に来ます。^^;
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この回答へのお礼

>「公正証書+入金の記録」があれば鬼に金棒です。

アドバイスありがとうございました。

お礼日時:2014/10/20 19:36

>銀行借り入れをした場合と同様な計算で返済を受ける…



保証人と担保などが要らないことを除けば、銀行で借りるのと比べて何らメリットのない内容であれば、問題ありません。

言い換えるなら、市中並みの金利を付け、定期的に返済し続けることが肝要です。

親子間の借金は往々にして、あるとき払いの催促なしや出世払いになりかねませんが、それでは元本そのものが贈与と見なされます。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4420.htm

>きちんと司法書士を入れて親からの借り入れと返済計画はは文書を作成…

そんな必要はありません。
無駄なお金は使わないでおきます。

税務署が目を光らせるのは、上に書いた点のみです。

返済は銀行振込である必要はありません。
振込手数料がもったいないです。

現金でもらってきちんと領収証を書くとともに、双方の家計簿等で支払ったこと、もらったことが確認できればそれで良いのです。
営業用ではありませんから、5万円以上の領収証でも収入印紙は要りません。

なお、あなたがもらう金利は「非営業用貸金の利子」であり、税法上の「雑所得」となり、その額次第では確定申告が必要になります。
ご注意ください。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1500.htm

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm
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この回答へのお礼

>銀行で借りるのと比べて何らメリットのない内容

そうですね。

>あなたがもらう金利は「非営業用貸金の利子」であり、税法上の「雑所得」となり、その額次第では確定申告が必要になります。

気を付けます。ありがとうございました。

お礼日時:2014/10/20 19:33

銀行と同程度の利子などで金銭消費貸借(返済計画書じゃないですよ念のため)を結んで金銭授受をする前に、公証役場で確定日付を押してもらうか、金銭消費貸借契約書を公正証書化する(確定日付のほうが安く済みます)。



その後、お金を振り込んでもらう。

司法書士なら知っていると思います。



返済は必ず銀行振り込みで支払う。
理由は返済したことが明確にわかるようにするため。
手渡しの場合、親が領収書を発行しただけでは実際に支払いがあったのかわからないので贈与とみなされる場合があります。

それと振込票は必ず保管しておく、これが唯一の証拠なので。
ちなみに返金の振込は必ず単体で行ったほうがいいです。


肝心なのは、第三者(主に税務署)から見て、確実に借金だとわかるようにしておくことです。
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この回答へのお礼

>公証役場で確定日付を押してもらうか、金銭消費貸借契約書を公正証書化する
>返済は必ず銀行振り込みで支払う。

そうなのですね。公証役場で正式な文書にするのがいいのですね。ありがとうございました。

お礼日時:2014/10/20 19:29

ちゃんとした借用書を作成すれば、そこまでしなくても問題ないかと思います。


ただし、低過ぎない金利、毎月形の残る形での返済(銀行振込等)、親が十分生きているであろう完済日等の条件が付くかと。返済の履歴を残すのは、税務署に調べられた時に証明するためものです。
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この回答へのお礼

>低過ぎない金利、毎月形の残る形での返済(銀行振込等)、親が十分生きているであろう完済日等の条件

返済の履歴も重要ですね。ありがとうございました。

お礼日時:2014/10/20 19:24

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Q住宅ローン実行まで親からつなぎ融資。

家を新築して
新居へ今月下旬に引越し予定です。

フラット35Sでローンを組みます。

すでに今住んでいるアパートの退去手続きも済ませて
引越し日も決まっているのですが、
工事の進み具合と、お盆休みの関係もあり
8月に予定していたローンの実行が
9月下旬になります。と銀行から連絡がありました。

その銀行はフラットの場合つなぎ融資は行っていないと
中間支払いのときに言われました。

両親はとりあえず貸してあげるから
支払ったら、というのですが、
親から借りてつなぎ融資の代わりのようなことはできるのでしょうか。
その場合、貸し借りを明確にするような
手続きや注意事項はあるのでしょうか。

親の口座から
建設会社の口座へ振込みをしていいのでしょうか?

Aベストアンサー

>親から借りてつなぎ融資の代わりのようなことはできるのでしょうか。

できますよ。
「つなぎ融資」は、誰から借りても関係ありません。

>その場合、貸し借りを明確にするような手続きや注意事項はあるのでしょうか。

先ず、大事な事は「親でも、正しく金銭消費貸借契約書」を結ぶ事です。
形式的なものですから、HPから書式をダウンロードして作成して下さい。
そして、質問者さまの口座に「親から入金」があった記録を残す。
反対に、つなぎ融資を返済する時は「親へ振り込み」があった記録を残す事です。
時々、税務署から「住宅資金について、お伺い」という郵便が届く事があります。
「親から借りた!」と述べても、証拠がなければ「親からの贈与」と看做されます。
この証拠が「預金通帳の入金・出金記録」なのです。
私の場合(4000万円融資)税務署からお伺いはありませんでしたが、後輩(2500万円融資)の場合はお伺いが届いています。

>親の口座から建設会社の口座へ振込みをしていいのでしょうか?

もし可能なら「親の口座から、質問者名義で振込み実行」を行なって下さい。
建築屋としても、入金者氏名と契約者(請求先)名義が異なると(後々)問題が発生した場合に対処出来ません。
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ここ数年来の無政府状態(ワシントンポスト記事など)で、日本経済は崩壊の途中にあります。
税収の落ち込みを何とか抑え、バラマキ政策を実現したいポンコツ民主党(ウォールストリートジャーナル記事など)の意図も理解する必要がありますよ。
東電福島原発被害者救済目的税・B型肝炎被害者賠償目的税を新たに設けても、税収は火の車です。
(東電・政府・労働厚生省に代わって、国民が賠償責任を負う不思議な政策です)
ポンコツ民主党では、政権が代わっても課税強化方針は変わりませんよ。
少しでも、疑われる可能性は排除した方が無難です。

>親から借りてつなぎ融資の代わりのようなことはできるのでしょうか。

できますよ。
「つなぎ融資」は、誰から借りても関係ありません。

>その場合、貸し借りを明確にするような手続きや注意事項はあるのでしょうか。

先ず、大事な事は「親でも、正しく金銭消費貸借契約書」を結ぶ事です。
形式的なものですから、HPから書式をダウンロードして作成して下さい。
そして、質問者さまの口座に「親から入金」があった記録を残す。
反対に、つなぎ融資を返済する時は「親へ振り込み」があった記録を残す事です...続きを読む

Q親からの費用立て替えと借用書

新築に当たり、両親から一部費用を立て替えてもらいます。

住宅ローンは十分な金額が銀行から借りられるのですが、工務店に支払う中間金の
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ご教示いただけないでしょうか? よろしくお願いいたします。

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公正証書である必要はありません、それよりも返済の記録です
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公正証書の方が契約の効力が争点になった時、証拠能力が高いだけです
(改竄や捏造を主張されたとき等)

印紙は貼付して無くても、特に問題にはならないでしょう(「最悪印紙税の追徴です)

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こんにちは。
お聞きしたいのですが、国民健康保険より社会保険の方がメリットが多いのでしょうか?そんなに違いがあるのでしょうか?

変えれるものなら社会保険にしたほうが良いのでしょうか?

よろしくお願いします。

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それと、下でも書いておられますが、傷病手当などもあります。
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自営で自分で社保にして入っても、失業保険などはないですけども。

Q住宅ローンについて教えてください。

夫名義で住宅ローンを組む場合、家族カードではない妻名義のクレジットカードのリボ払いが残っていても、ローンを組むことはできますか?
ちなみに、妻名義のカードですが、引き落とし口座は夫名義の口座からになっています。

自分で色々調べたところ、ローンを組むのは夫なので、妻名義のカードのリボ払いは審査に影響ないようなのですが、
その引き落とし口座が妻ではなく夫の口座からの場合がよく分からず、質問させていただきました。

どなたか分かる方、教えていただけると助かります。
よろしくお願いします。

Aベストアンサー

>家族カードではない妻名義のクレジットカードのリボ払いが残っていても、ローンを組むことはできますか?

全く問題ありません。
クレジットカードを何枚持っていても、住宅ローン審査には一切影響しません。
根拠の無い都市伝説で・・・。
1.多くのクレジットカードを持っていると、与信枠が無くなるので審査に落ちる。
2.クレジットカードの与信枠は、借金と同じなので審査に落ちる。
色々な、無責任な都市伝説が氾濫していますのでご注意下さい。
この都市伝説を信用して、わざわざ持っているコレジットカードを解約する被害者も多いのです。
クレジットカード残高が残っていても、返済事故を起こしていなければ気にする必要はありませんよ。

>ローンを組むのは夫なので、妻名義のカードのリボ払いは審査に影響ないようなのですが

その通りです。
「旦那の借金は、嫁の借金じゃ!代わって払わんかい!ボケーッ!」
これは、漫画・劇画の世界であって現実にはありません。
事実、嫁さんが自己破産前歴があっても「旦那名義の住宅ローンは、審査に通る」のです。
金銭面では、婚姻関係があっても戸籍上親子関係があっても「赤の他人」なんですね。
質問者さま名義のカードは、全く影響しません。
じゃ、引落口座は旦那名義だよ!?
流通系カード会社などの場合は、専業主婦にもクレジットカードを発行していますよね。
これは「旦那の信用」で、嫁さん名義のクレジットカードを発行するのです。
まぁ、質問者さまが持っているクレジットカードの保証人は「旦那」なんです。
質問者さまがクレジットカード引落事故を起こしても、保証人として旦那が代弁するだけです。
旦那が弁済すれば、旦那の信用は変わりません。
旦那が弁済出来なければ、旦那も目出度くブラック殿堂入りです。

>どなたか分かる方、教えていただけると助かります。

まぁ、根拠の無い都市伝説を広める方が多い事。
旦那単独名義で住宅ローンを組む場合は、質問者さまの信用は関係ありません。
質問者さまを連帯保証人とかに(言葉が悪いですが)差し出す場合は、質問者さまの信用も重視します。
が、クレジットカード利用状況とかリボ払いの残高は審査対象外です。(笑)
都市伝説に騙されない様にしましようね。
仕事上で懇意にしている某都銀の取締役との飲み会でも、都市伝説を肴に飲んでいます。

>家族カードではない妻名義のクレジットカードのリボ払いが残っていても、ローンを組むことはできますか?

全く問題ありません。
クレジットカードを何枚持っていても、住宅ローン審査には一切影響しません。
根拠の無い都市伝説で・・・。
1.多くのクレジットカードを持っていると、与信枠が無くなるので審査に落ちる。
2.クレジットカードの与信枠は、借金と同じなので審査に落ちる。
色々な、無責任な都市伝説が氾濫していますのでご注意下さい。
この都市伝説を信用して、わざわざ持っているコレジット...続きを読む

Q異動がありました。住宅ローンはあきらめるべきでしょ

住宅ローンについて質問です。二つの銀行の仮審 査落ちてしまいました。

29歳男、会社員、妻と長男(8月に次男予定) 年収 430万円程 卸売業勤務7年目(資本金3億3千万円 売上約250 億従業員200名強) 妻 パート4年目 年収120万円程

某有名HMにお願いしており、下記なら通るとの ことで審査いただきました。

■ローン申請額:3200万円 35年返済 (手持ちは 500万円) *親族より4~9年目で年100万円ずつ(トータ ル500万)の援助はあり、 繰り上げ返済を考えております。(預金がこ のような形でしか返ってこない)

そこで信用情報(CIC)を確認すると以下が記載あ りました。(全銀協、JICCには依頼中)

報告日:平成24年2月10日 残債額:0円 返済状況:異動 異動発生日:平成21年2月27日 補足内容:解消 延滞解消日:平成21年8月18日 終了状況:完了

HM営業もこれがネックで通るのは非常に難しい と言われております。 営業的にあたりはつけてみるとおっしゃっていた だいておりますが、 全銀協、JICCにも異動があれば住宅購入はあきら めてと言われております。



ご意見いただけないでしょうか。 何卒よろしくお願い致します。

住宅ローンについて質問です。二つの銀行の仮審 査落ちてしまいました。

29歳男、会社員、妻と長男(8月に次男予定) 年収 430万円程 卸売業勤務7年目(資本金3億3千万円 売上約250 億従業員200名強) 妻 パート4年目 年収120万円程

某有名HMにお願いしており、下記なら通るとの ことで審査いただきました。

■ローン申請額:3200万円 35年返済 (手持ちは 500万円) *親族より4~9年目で年100万円ずつ(トータ ル500万)の援助はあり、 繰り上げ返済を考えております。(預金がこ のような形でしか返ってこない)

そこ...続きを読む

Aベストアンサー

まず、HM営業の能力に問題ありかと・・・

融資額が3200万ですと、都・地銀の場合
あなたの(世帯)年収が550万は最低必要で、預金も十分あり、借入もなく、上場企業or公務員などでないと審査が通らない額です。

ちょうどあなたの世帯年収が550万ですが、異動情報がなくてもほとんどの銀行で審査は厳しいと思います。審査をするだけ信用情報に「「傷」」が付くだけです。事前審査の申込みの際に、営業に延滞の有無は伝えたり、営業に延滞の有無を聞かれませんでしたか?もし営業が、事前審査前に延滞の事を知った上で、審査をかけたのだとしたら、ひどい営業マンです。ただでさえ無理な金額なのに、延滞があったら審査なんか通る訳がありません。

また、普通の銀行に審査を出す場合、一番通り易い銀行1つに審査をかけます。その結果で、通ればより良い銀行を探し、通らなければ原因を調べ対処方法を考えてから、次の銀行を探すのが普通です。
---------------------------------------------

否決されたのが1つの銀行でしたら、対策方法はあったかも知れませんが、2つの銀行から否決になっていると、対策しても審査は通りにくいです。あなたが銀行だとしたら、よその銀行で2度も否決されている人に、融資しようと思いますか?これが「「傷」」です。

まだお若いですし、家の購入を5年位先延ばしにするのが一番だと思いますが、どうしても購入したいのであればCICを開示しない銀行を探すか、プロパー決済の銀行、金利が高くても審査の甘い金融機関を探すしかないと思います。また、ダメ元で色々な銀行に審査をかけてみて、ダメでも今後の参考にするのも良いかも知れませんね。

いずれにしろ、物件の価格が高いので融資額が2700万以下で物件を検討しないと、審査を通る可能性は低いです。
銀行の融資額上限の目安は、年収の5倍程度です。

------------------------------------------------
余談ですが、対策の一例として延滞の理由を考える
・給振の口座を変えたが、クレジットの引落口座がそのままで、残金が0になったのに気付かなかった。
・途中から、別の支払の引落も同じ口座にしたのを忘れて、それまでと同じ額を引落用の口座に入金していた為、それに気づくまで一部入金の延滞扱いになってしまった。
など

その後は、銀行とHM(営業マン)との関係と説明能力次第、営業マン→行員→保証会社と、うまく話が通れば可能性あり。
しかし、銀行の中には機械的に客の内容に点数つけ、その点数で判断する銀行もあるので、そこには審査をだしても意味はないので注意。

また、今回の営業マンはレベルが低いと思います。能力を見抜く為には、あなたも勉強が必要です。少しネット等で調べれば、今回の融資額自体が的外れな額である事は分かったと思います。今回はいい勉強になったとプラスに捉えて、勉強しながら時期を待たれてはいかがでしょう?

まず、HM営業の能力に問題ありかと・・・

融資額が3200万ですと、都・地銀の場合
あなたの(世帯)年収が550万は最低必要で、預金も十分あり、借入もなく、上場企業or公務員などでないと審査が通らない額です。

ちょうどあなたの世帯年収が550万ですが、異動情報がなくてもほとんどの銀行で審査は厳しいと思います。審査をするだけ信用情報に「「傷」」が付くだけです。事前審査の申込みの際に、営業に延滞の有無は伝えたり、営業に延滞の有無を聞かれませんでしたか?もし営業が、事前審査前に延...続きを読む

Q住宅ローン年収700万で4200万の借り入れは無謀でしょうか

下記の返済は無謀かどうか判断お願い致します。

土地建物込みで約4200万の借り入れを検討しています。
フラット35で金利は0.725%です。
どうしても住みたい土地のため、急を要しています。
世帯年収770万
夫 31歳 年収530万
私 31歳 年収240万 (H27年春より仕事復帰)フルだと380万
子供一人(1歳)

月給手取り45万
貯金1300万
頭金500万
ボーナス支払いなし
月々11万3000円
援助なし

契約日が迫っていて、どこにも相談できないままきてしまいました。
一般的に余裕がない感じでしょうか。このまま決断していいものか、迷っています。
よろしくお願いします。

Aベストアンサー

返済シミュレーションを見る限りは大丈夫そうです。
>借り入れ可能額は、71,380,000円 です
>(ご参考)フラット35の返済負担率の基準
https://www.hownes.com/loan/sim/
>住宅ローンをご利用になる場合の返済額を試算します

旦那さんだけの収入で計算すると、同じもので、返済の負担上限を30%にすると、
>借り入れ可能額は、49,130,000円 です

という数字です。返済の負担上限を25%にすると残念ながら4100万円弱となるのですが、公務員などで安定した収入を確保できるならば、大丈夫でしょう。

実際に借り入れすると理解できるのですが、健康で無理をしないならば、十分に返済可能、定年ころには完済ですので、奥さんの収入を全て貯金に回すだけの実行力があれば心配しないでも返済可能だと思います。

10年程度で外壁や屋根の塗り替えで100から200万円は用意する、湯沸しの交換にガスならば30万円から50万円、電気式のエコキュートだと交換に40万円前後、運が悪いと5年から7年で修理でなく交換となります。ガスも運がいいと15年程度持つみたいですが、私のところは14年目でエネファームにしました。自己負担分は130万円程度でしたが、10年の維持の費用を含む、発電で電気代も大幅に減ったので、年間7万円程度の光熱費の削減ができた、実質60万円程度の負担です。その後も5年とかガス湯沸かし器が壊れなければ追加負担はないですし、意外に効果があるので驚いています。

子供の教育費、私立の中学高校、そして大学へ入学させるとトータルで3000万円以上は余分にかかるケースもありますし、それを考えたら借金の住宅ローンが4200万円は妥当だと思います。

無理さえしなければ、ボーナス払いなしで月11400円程度みたいですし、いかに返済しながら貯金をするかでしょう。

私は15年程度で夫婦で繰り上げ返済をして返済しましたが、毎月の支払いは40万円弱、結構大変でした。金利が高いならば早い返済ほど利息分を節約できるしお得、維持費もかかるのが一戸建てですし、ちゃんと維持することで50年とか60年の経過でも十分に住める家も増えている、贅沢しなければ、返済と貯金はできそうです。

家賃を考えたら安い、同じ物件を借りると16万円とか20万円は毎月かかるかも知れない、その程度の差額を毎月強制的に定期積金とかにしたらどうでしょうか。どうしても厳しいときは、そこから借りるのも可能、夫婦で働けば、それほど貧しい暮らしでない、ちゃんと貯蓄もできそうです。

返済シミュレーションを見る限りは大丈夫そうです。
>借り入れ可能額は、71,380,000円 です
>(ご参考)フラット35の返済負担率の基準
https://www.hownes.com/loan/sim/
>住宅ローンをご利用になる場合の返済額を試算します

旦那さんだけの収入で計算すると、同じもので、返済の負担上限を30%にすると、
>借り入れ可能額は、49,130,000円 です

という数字です。返済の負担上限を25%にすると残念ながら4100万円弱となるのですが、公務員などで安定した収入を確保できるならば、大丈夫でしょう。

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