調整区域の中古住宅購入について

Question

40代夫婦、子供はいません。

賃貸で快適に生活してきましたが、今年5月、階下に非常識な住人が入居してきたため、引越しを希望、そろそろマイホームを。ということになりました。

これまでも、隣家の騒音や臭いが理由で引越しした経験があり、一戸建て購入の際は、出来るだけ隣家と密接していない物件を希望していますが、市街化区域ではなかなか希望の物件がみつからず（予算の都合もあり）、「ここいいな」と思うゆとりある物件はほとんど調整区域の物件です。

はずかしながら、マイホームを購入したいと考えた最近になってやっと、そういった区分けがあると知った次第で、調整区域の物件の購入は色々難しく、基本「最建築が出来ない」ということ位しか理解出来ていません。
自分なりにネットて調べたり、不動産屋の担当の方に質問して勉強しているつもりですが、ネットでの専門的な文言、担当が新人1年生ということで（物件探しは熱心にしてくれているようです）、いまいちはっきりせず、困っています。

新人の担当が言うには「昔から宅地として登録されているものなら調整区域でも再建築できる物件もあるが、なかなかそういう物件はなく、そういう物件でなければ許可はほぼ下りない」と説明がありました。
そういう場合、震災などで全壊、火災などで全焼してしまった場合でも建て直しは不可能ということでしょうか？（担当に質問しましたが、はっきり回答がありませんでした）

子供がいませんので、私達が所有している間はそういった災害がない限り、再建築することはないと思います。（リフォームは必要があればしたいです）しかし、高齢になって施設等へいくことになれば、処分しなければなりません。その時のために再建築が出来る許可がとれるようにしたいのですが、不可能なのでしょうか？（夫、妻とも農業従事者ではありません）

購入を考えているエリアが二市に渡っており、一市の都市計画課に相談にいき、説明をうけましたが、登記簿謄本がないとはっきり回答できませんとのことで、十分に説明が受けられませんでした。

市街化区域での購入すればいいのは理解していますが、騒々しくない、ゆとりのある地域の物件がどうしてもあきらめられません。

どなたか、基本から調整区域に中古住宅を安心して購入するための方法を教えて下さいませんか？もしくは、参考になる書籍（わかりやすい表現のもの）があれば是非教えて下さい。

どなたかご回答、何卒お願いします。

oyazi2008 · Accepted Answer

簡単に記しますから、用いる用語が適切でないかも知れません。
居宅の場合は市街化調整区域の建築許可には、人に対しての特例と土地に対する特例とがあります。 
前者が農業専業者や漁業専業者に対するもので、後者が旧既存宅地に該当する宅地やそこに中古住宅が建っている場合、既存宅地廃止以降に新築された住宅で、そこに居住している場合などです。
ですから一般の方が探す場合は後者でその新築当時に許可を受けて建てられた中古ということになります。
既存宅地廃止時の確か平成18年5月の時は、更地だと既存宅地の条件を満たしても、開発許可は新たに下ろさないなど厳格な運用がされました、当時調整区域の更地の物件を抱えており、建築確認だけ取り急ぎ取得したりしましたね。
しかしその後、景気の悪化と共に形骸化して呼称こそ、開発許可ですが許可条件は旧既存宅地の条件とほぼ変わりません。

但しむずかしいのは、以前は宅地であれば建築可能だとか、再建築可能だとか、土木事務所や市の担当課で回答が得られたのですが、開発許可制度になったので申請になって初めて審査判断されますから、事前にニュアンスを得るには、上手に専門知識を交えながら聞かなければ、なかなか答えてもらえないことがネックです。 
これは、都道府県で対応は違うでしょうからあくまで当方のエリアでの話です。
ですから許可を受けて建てられた中古住宅に居住して建て替えなら、問題ありません。むずかしいのは、その中古が老朽化して、解体して更地になった場合、居住実績がない買い主が開発許可を受けられるかどうか？です。まぁ抜け道はあるのですが・・・

尚許可無く建てられた居宅などに既得権はありませんから、自然災害で滅失しても建て替えは出来ません。新築時に許可があることが、必ず必要でそれがあれば何とかなります。
また担当課ですが政令指定都市以外は都道府県の土木事務所が担当です。

物件は限られますから、かなり妥協しなければ購入はむずかしいかと。
物件によりけりですから、自己での調査は気に入った物件が見つかり、業者からの説明を受けてその裏付けを取る感じで行った方が良いかと。

gyong · Answer

＞＞上記物件は不動産売り物件でしょうか？

＞はい。不動産情報サイトに載っている物件です。現地に行ってみて「いいな」と思うと、不動産に問い合わするのですが、「もう売れました」となっていることが多いのです。

それは本当に売り物件なのか確認が必要です。
　お客を呼び込むために用意した物件ではないですか？
　安い物件が本当にあれば、もちろん競争率が高いのですぐに手を打たないと買えませんが・・・・。
　逆にごみ物件は安くても買い手がいないので回転ずし状態の掲載になります。

＞＞市街化調整区域は売買そのものがほとんどありません。

＞私が探しているエリアでは、結構な割合で調整区域が出てきます。場所によって違うのでしょうね。ちなみに北関東です。

お探しの物件の行政市まで明らかにされた方がより明確な回答が得られるかと思います。
県・市レベルで許認可が異なるようですので。

参考URL：http://www.2550.net/estate-tyousei.htm

gyong · Answer

>「ここいいな」と思うゆとりある物件はほとんど調整区域の物件です。

上記物件は不動産売り物件でしょうか？　それとも外から見た感じの物件のことですか？
　市街化調整区域は売買そのものがほとんどありません。所有者は先祖代々の土地ですから簡単に売りに出しません。
　私の近くにも市街化調整区域がありますが、建て替え時は賃貸アパートになっています。つまり広い土地は賃貸物件で土地を活用されています。
　個人所有者に切り売りすることはありません。そもそも売主、不動産業者も小分けにして切り売りするメリットがありません。土地の価格が安いことは仲介手数料も安くなりやる気がでないのです。
　不動産会社にお願いしても物件が無いので困るのではないですか？

ちなみに地域はどの辺なのでしょうか？　ピンポイントで示していただかないと明確な回答が得られないと思います。
　地域がわかれば、その地域で市街調整地域の物件売買を得意とする業者を教えてもらえるかもしれないので。

momo-kumo · Answer

再建築不可ですから、売買価値無しと言う事で住宅ローンの対象になりません。
資金の用意は大丈夫ですか？

日常生活では、周囲は田畑や原野でしょうから、虫や、は虫類、小動物が家に入って来ることも想定して下さい。

titelist1 · Answer

私は賃貸用に中古戸建てや中古マンションを息子との共有名義で幾つも所有しております。地下鉄駅徒歩5分以内の物件ばかりです。市街化調整区域の住宅を買ったことはありません。その理由は資産価値が無いからです。
それを買う人の心理は資産価値が無くても良いと考えているからだと思います。賃貸に住み続けるよりも安くつくからです。子が無いと資産相続を考えなくなり、高い土地を買う気にならないのだと思います。
だったら、安心して購入するための方法などと多くを望まずに割り切ったら良いのです。

titelist1 · Answer

市街化調整区域の中古住宅が売れる理由は単純です。賃貸に住むより費用が安く済むからです。このことを割り切って考えるならば良い選択です。
しかし、もしもの時に建替えがしたい。老後には売却をして施設に行く資金にしたいと書かれているので、それには調整地域の中古住宅は適さないのです。

titelist1 · Answer

既存宅地制度は平成13年5月18日をもって廃止。

http://realestate.rakuten.co.jp/contents/qa/q153.html

-yo-shi- · Answer

＞調整区域でもこういう場合なら再建築できるよ、こういう条件なら売却も出来るかも。という事例があるのであれば知りたいのです。

最後に書かせて頂いたように、現在は可能であっても将来も保障されたものでは無いと言うことです。

＞同じ市内でも市街化区域と調整区域とで差別して政策をとっているところがあるということですか？それは具体的にどういうことでしょうか？インフラの面でということでしょうか？

市街地と周辺地区を見比べればわかると思います。

路線バスの本数はどうですか？同じですか？

下水道整備は周辺地区から始めてましたか？

小中学校の建て替えも築年数が同じであっても生徒数が多いところから建替えや耐震補強（リフォーム）が行われてませんか？

おそらくどの地方でも統廃合の話が出ていると思いますが、生徒数が多い学校が廃校になっていることはありますか？

あくまでも予想ではありますが、2050年に人口が半減する地域が6割、人が住まなくなる地域が2割とされています。

人口が半減した地域に今まで同様の予算規模のサービスが可能だと思いますか？

2つや3つの地区が駅や学校などを中心にしてコンパクトに集結した方が、より良い行政サービスを提供できると思いませんか？

-yo-shi- · Answer

個人的な見解ですが、市街化調整区域で購入するのであれば再建築不可であったり、売却出来ない（買手が見るからない）リスクを考えたうえで購入するべきだと思います。

すでに人口減少社会に突入しています。

マンションを含む住宅市場は過剰供給状態であり、空家率も増加の一途です。

国家予算に限らず、県政や市政の予算だって減少します。

そんな中で、調整区域に回せる予算なんて大幅に減少しますよ。

予算を使える「市街地に住んでくれ！」って言うのが本音です。

現在でもすでに市街地を中心とした政策をとっている自治体もありますよ。

仮に「調整区域に中古住宅を安心して購入するための方法」があったとしても、将来的に保障されるものでは無いと思います。

titelist1 · Answer

価値の低い土地に建物を建てたり、該当物件を買うのは財産価値の点で賢明ではありません。建物は30年も建てばその価値はほとんどゼロです。もしその物件を売ろうとしても再建築不可では買い手はいません。駐車場程度しか使い道がないと極安値しかありません。安物買いの銭失いです。

再建築できる既存住宅の特例も廃止されています。再建築には市町村の首長が許可する特例があります。地震倒壊などが該当するかもしれません。いずれにしても、個別事案には役人は答えませんが、都市計画法による再建築許可基準（ネットでも閲覧可能）が自治体で作られているので、それを見て判断することです。

調整区域の中古住宅購入について

簡単に記しますから、用いる用語が適切でないかも知れません。

＞＞上記物件は不動産売り物件でしょうか？

>「ここいいな」と思うゆとりある物件はほとんど調整区域の物件です。

再建築不可ですから、売買価値無しと言う事で住宅ローンの対象になりません。

私は賃貸用に中古戸建てや中古マンションを息子との共有名義で幾つも所有しております。

市街化調整区域の中古住宅が売れる理由は単純です。

既存宅地制度は平成13年5月18日をもって廃止。

＞調整区域でもこういう場合なら再建築できるよ、こういう条件なら売却も出来るかも。

個人的な見解ですが、市街化調整区域で購入するのであれば再建築不可であったり、売却出来ない（買手が見るからない）リスクを考えたうえで購入するべきだと思います。

価値の低い土地に建物を建てたり、該当物件を買うのは財産価値の点で賢明ではありません。

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