家を建てるべきか、建てられるのか悩んでいます

Question

現在築４２年程の家に父と祖母と３人で住んでいます。老朽化してきており床がふかふかしてきたりドアを閉めても隙間が空いていたりしていてあとどのくらい住めるのか不安があります。

妹と母がアパートに住んでおり、そちらも更新の時期が近づきこのまま高い家賃を払うなら思い切って家を建てたほうがいいのではないかという話が出ました。（両親は別居しているのですが老後の事を考え一緒に住んだ方がいいと話をしました。）

しかし今の状態で住宅ローンを組めるのか払っていけるのかと悩んでいます。
妹はサービス業で１０年位今の会社に勤めていますが、私はフルタイムのパートです。両親はあと数年で定年になります。

ローンを組むとしたら正社員の妹と父（月収は２人とも手取りで２０万ちょっとです）で組むのがいいのか、今住んでいる土地を担保にする方がいいのかなど銀行に行って話を聞くのがいいと思うのですが、その前に全然話にならないのか家を建てられるくらい借りることが出来そうなのか知りたいと思い質問させてもらいました。

妹は割と乗り気なのですが私はとても不安です
アドバイスお願いします。

lv4u · Accepted Answer

>>住んでいる土地を担保にする方がいいのかなど銀行に行って話を聞くのがいいと思うのですが、その前に全然話にならないのか家を建てられるくらい借りることが出来そうなのか知りたいと思い質問させてもらいました。

住んでいる土地の地価が高くて広ければ、「ローン返済ができない場合でも、担保の土地と建物を銀行が差し押さえれば損にならない」と計算したら建てることが可能だと思います。ただ、さすがに「確実にローン返済不能になる」と予想できた場合は、土地・建物を差し押さえでペイすると思えても融資しないでしょうけどね。

最近は、「子供もいないので、私たち夫婦の死後は土地と家を銀行に渡す」というような契約もあるみたいですので、とりあえず銀行に相談してみたらいいと思います。

「全然ダメ！」という回答を銀行にされても、それはそれでスッキリすると思いますからね。

oska · Answer

＞高い家賃を払うなら思い切って家を建てたほうがいいのではないかという話が出ました。

資金に余裕があれば、立て替えですね。

＞今の状態で住宅ローンを組めるのか払っていけるのかと悩んでいます。

高い確率で、住宅ローンは難しいでしようね。
実質、妹しか安定した収入がありません。
土地を担保に借りるとしても、返済出来なくなると競売目的で明け渡しを求められます。
「土地の市場価格の８０％以内＞立て替え物件見積り」
「返済義務者の、安定した収入の維持」
上記が揃うと、問題ないのですが・・・。

＞全然話にならない（略）借りることが出来そうなのか知りたいと思い質問させてもらいました。

質問とは異なりますが、質問の趣旨からの参考意見です。
新築でなく、「全面リフォーム」の方が可能性が高いです。
リフォームは新築と異なり「旧家屋解体費用（約２５０万円）＋登記関係費用など」が不要です。
※解体費用だけでなく、産業廃棄物処理費用が含まれます。
解体費用だけでも、馬鹿になりません。
２５０万円あれば、大手家電店で台所・風呂・便所の（床・壁・器機の）リフォームが出来ます。
５００万円程度だと、土地を担保にリフォームローンを組む事が（たぶん）可能です。
※お住まい地域・土地面積が分かりませんが、一般的に土地市場価格は５００万円程度はあるでしよう。
先ず、リフォームの見積書を準備して複数の金融機関（銀行・信金・信組）で相談する事です。
大手のリフォーム会社だと、金融機関に相談に行かなくても「リフォームローンの紹介・案内」があります。

bottom1120 · Answer

銀行とはそういう所ですから、
今住んでいる土地を担保として要求してくると思います。

家族の人数からして、安い住宅メーカーでも家本体で1600万、
諸経費250～300万、合計1900万くらいは掛かります。
現金で諸経費は用意しないといけないので、
300万と残り1600万の内、頭金を幾ら用意出来るのか？

数百万頭金が用意出来て
ローン残高がお父さんの退職金である程度賄えるなら話しは別です。

数年で退職になって退職金をローンに充てられないとなると
妹さん一人の月収だと月々～7万以内の支払いでないと難しいですよ。

ところで、妹さんは結婚するつもりはないの？

86tarou · Answer

お父さんはあと数年で退職とのことなので、ローンを組むには無理があります。70才完済までであれば組める可能性はありますが、実際定年以降の返済なんて無理です。それに、老後資金として年金だけでは足りない分の貯蓄もしないといけませんので（数千万円？）。
妹さんは年齢次第ですが、大した金額は借りられないでしょう。その収入では20％程度までの返済に抑えないといけませんし、これで35年ローン（定年まで）を試算した時の借入金となるでしょう。
https://www.hownes.com/loan/sim/
あと、返済以外にも固定資産税（年10万円程度～）や修繕費用（10～20年毎に100万円単位）も掛かるので、その分も計算に入れないといけません。

ところで、諸費用（物件価格の５～10％程度）や頭金はあるのですかね？家電をローンで買うのとは違い、人生を左右する借金をするのですからリスクヘッジは必要です。少なくともローン残高＞家の価値にならないだけの頭金を用意しましょう。通常は物件価格の20～30％以上ですが、土地をお持ちならこの限りではありませんが…。

最後に一番肝心なことです。
あなたや妹さんはその家を出て行くことはないのでしょうか？例えば結婚してとかです。ずっとその家に住むのであれば良いのですが、ローンが妹さんの足枷になって行動が制限されるのあれば今建て替えるのは止めておく方が良いでしょうね。

家を建てるべきか、建てられるのか悩んでいます

>>住んでいる土地を担保にする方がいいのかなど銀行に行って話を聞くのがいいと思うのですが、その前に全然話にならないのか家を建てられるくらい借りることが出来そうなのか知りたいと思い質問させてもらいました。

＞高い家賃を払うなら思い切って家を建てたほうがいいのではないかという話が出ました。

銀行とはそういう所ですから、

お父さんはあと数年で退職とのことなので、ローンを組むには無理があります。

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