【無料配信♪】Renta !全タテコミ作品第1話

築7年の分譲マンションの管理組合で、マンションの共用部分の庭木を剪定することになりました。
剪定業者はメドがついたのですが、1つ困った事があります。

困っている事
1.専用庭の木の剪定は管理組合の仕事なのか?

1F住居数戸が専用庭を持っていますが、その専用庭の中に分譲時点から植えてあった木が大きくなりすぎ、2F住居に届いています。この木の剪定はどこの費用負担?

2.専用庭をめぐる様にしてマンションの1F部分をひとまわり生垣(木)が植わっています。ここの剪定はどこの費用負担?

分譲マンションにお住まいの方、この件についておわかりになる方、ぜひ教えて下さい。

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A 回答 (3件)

 基本的には共有部分の管理は全て管理組合(管理費)負担となると思います。

管理会社がサービスで行う場合もあるかもしれませんが、それは購入時の最初の総会の管理会社との取り決めか、もしくは理事会で交渉した上で総会での承認などを経ていることが前提です。利用規約か総会の議事録などを確認してみて下さい。

 もし管理会社との取り決めがなされていない場合は、安い植木屋さんと年契約するなどの方法を選びます。安くあげたい場合は、マンション内の盆栽などの好きなお年寄りと交渉するのも手です。いずれにしても、管理組合が主体となって管理しなければなりません。
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。

購入当時は木といえるような太さの木ではなく今まで管理組合としては何の手入れも行なってきませんでした。

今回のことで、きちんとしたいと思っています。

お礼日時:2004/06/15 17:41

管理組合によって様々なようですよ。



私はマンション購入を考え、専用庭のある部屋を探していました。
いくつかの物件の話を聞きましたが、専用庭は基本的には共用部分で入居者は専用庭の利用料を払っているだけで、管理については通常は管理組合が行うとのコトでした。
エントランスやその他の共用部分とまったく同じ扱いだそうです。
よって管理費に庭木等の剪定も含まれるといわれました。言い換えれば勝手に剪定をしてはいけないということでした。

わたしが聞いたところはそのような回答でしたが、入居者に任せる(作業も費用も)マンションもあるそうです。

マンションの規約に記載があると思いますのでご確認ください。
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
そうですね。購入時に専用庭のある部屋の人がなにか言われていることも考えられますね。

これを機にしっかり話し合って管理責任を決めたいと思います。

お礼日時:2004/06/15 17:44

1.専用庭の木の剪定は占有者の仕事です、


その専用庭の中に分譲時点から植えてあった木はどちらの所有でしょうか?
この際明確にしておくといいです、所有者の負担です。
2.専用庭をめぐる生垣(木)は共有ですしたがって管理組合の負担です。
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。
どちらの所有かが反し合われたことがないんですね。
所有者の管理だと思って剪定している方もいるようでどうしようかと困っています。
これを機にどこの管理かはっきりしないといけませんね。

お礼日時:2004/06/15 17:43

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Qマンションの専用庭、芝刈り・除草 費用は誰がもつ?

何度か質問させていただきましたが、またご回答をお願いいたします。

現在、今年の春に竣工した某マンションの理事長をやっています。

1Fに専用庭があるのですが、この専用庭の「芝刈り」と「除草」の費用は、区分所有者・管理組合のどちらが負担すべきなのでしょうか。

管理会社に言わせると、「使用料(1,000円程度)をとっているのだから、管理組合で負担すべきだ」といいます。

また、植木屋さんに言わせると、「芝の手入れは本人の責任に帰するから、なるべく本人負担がいいのではないか。たとえば芝刈り機を組合で買って使ってもらうとか」といいます。

ご意見を宜しくお願いいたします。

Aベストアンサー

■所有形態と利用形態
専用庭やルーフバルコニーは特定の住戸だけに付いていて、
一般的な住戸のバルコニーよりも「共有」の部分を多く「専用」使用していて、
他よりも多くの便益性を享受しているといえます、
その不均衡補正のために「専用使用料」が課せられていると理解できます。

一方、一般的な住戸の便益性は同程度なので、使用料はとる必要はないということです。
駐車場・駐輪場の「使用料」も、「共有」の部分に車・自転車を置いて「専用」使用する
台数に応じて負担している点で、専用庭と同じ考え方といえると思います。

また、エレベーターは「共有」施設を「共用」で使用するもので、来訪等も利用するので、
「個々人の使用頻度に関わらず公平に負担すべき施設である」という考え方で、
全体の管理費でメンテナンスを賄ってくという考え方になるのだと思います。

■整理の仕方、考え方(例)
専用庭、ルーフバルコニーは特定住戸と不可分なのに管理費以外に使用料を徴収する、
しかし、駐車場・駐輪場とはちがって日常管理は当該住戸が行う、
という位置付けになっているマンションが多いと思いますが、
・ 使用料をとるかどうかは、「共有部の専用使用の不均衡」で区分
・ 日常的管理を組合が行うかどうかは、「共有部の専用使用方法の自由度」で区分
で整理すると、整合性がとれるのではないかと思います。

つまり、「使用料を払っているのだから管理すべき」なのではなく、
「使用料は、他の人よりたくさん共用部を専用使用してるから払う」のであり、
「共有部は専用使用であっても、駐車場のように利用方法を厳しく限定すべきだが、
特定住戸と不可分的で、一定の範囲で自由な使い方をさせても全体への影響が少ない共有部の専用使用部分は、使用者がその日常管理を行う」という整理です。

専用庭の除草などは、ガーデニングをする人は知らない人に勝手にやられたくないし、
神経質な人は毎月でもやって欲しいし、無頓着な人はいくら雑草が生えてもかまわない、
という具合で、管理会社が日常管理できるような性質のものではないと思います。
人それぞれに価値観が違うので、下手に介入するとトラブルにつながるように思います。


マンション管理業の団体で、使用料はとるが管理は使用者という専用庭について、
規約のモデルのようなものがあったので、ご紹介いたします。
私はこのスタイルが一番素直だと思います。
http://www.mankan.or.jp/12_member/saisoku/garden/g_00_00.html

■所有形態と利用形態
専用庭やルーフバルコニーは特定の住戸だけに付いていて、
一般的な住戸のバルコニーよりも「共有」の部分を多く「専用」使用していて、
他よりも多くの便益性を享受しているといえます、
その不均衡補正のために「専用使用料」が課せられていると理解できます。

一方、一般的な住戸の便益性は同程度なので、使用料はとる必要はないということです。
駐車場・駐輪場の「使用料」も、「共有」の部分に車・自転車を置いて「専用」使用する
台数に応じて負担している点で、専用庭と同じ...続きを読む

Qマンションの専用庭の樹木のトラブル

私は自主管理の分譲マンションで今年、持ち回りで理事(役)をしています

ある、1階の専用庭の樹木が2階のベランダまでのびて
2階の住民が虫が多く飛び困っています。
このようなケースは管理組合の責任でしょうか?
当事者どうしでの話合いによるもの?

現在 当時者どうしで連絡が取れず困り(1階の住民が忙しい)
理事(私)に相談されたので、数回の電話 手紙 訪問 をしましたが
なかなか.捕まりません
2階の住民は毎日の様に私に剪定依頼の電話をかけてきます
非常に苦痛で困っています、ノイローゼになりそうです!!
お助けください
その道の方、どうか良い方法を教えてください
お手数ですがご回答の程宜しくお願いします
 

 

Aベストアンサー

先ず↓の記事を読んでみてください。あなたの悩みをわかりやすく
解説していると思います。

http://blogs.dion.ne.jp/sone/archives/10423111.html
http://blogs.dion.ne.jp/sone/archives/10424573.html

専用庭というのは普通は区分所有者全員の共有物で、特定所有者
に占有権を与えているものです。

さて、これから先の行動ですが、あなた個人の問題ではなく組合
の問題としてとらえるべきでしょう。
つまり、当座は理事長に報告して、組合としてどう処置するかを
判断することです。
共有物(専用庭)の保存行為といっても植えている木がその庭
占有者の財産の場合、勝手に手を入れることはできませんので
注意が必要です。
理事長名(理事会総意)で剪定なり害虫駆除なり伐採なりを書面
で催告することから始めてください。
被害がひどくかつ催告を無視するようであれば、必要な範囲で
(組合費用で)剪定してその後持ち主に求償するという事も考え
ていいと思います。

その先長期的には同様のトラブルを未然に防ぐため組合規約の
改正を総会で手続きされたらいいと思います。
簡単にいうと、専用庭の使い方を制限する内容や専用庭の緊急
保存行為を理事会決済で執行できるというような内容になります。

管理組合の役員というのは、苦情受け付け係ではなく、共有資産
の維持管理を代表する役割ですから常にその立場で行動される
ようにしてください。
2階の住民には、理事会で検討するよう理事長にお願いしますので
少し待ってください。と云って待ってもらうしかありませんね。

先ず↓の記事を読んでみてください。あなたの悩みをわかりやすく
解説していると思います。

http://blogs.dion.ne.jp/sone/archives/10423111.html
http://blogs.dion.ne.jp/sone/archives/10424573.html

専用庭というのは普通は区分所有者全員の共有物で、特定所有者
に占有権を与えているものです。

さて、これから先の行動ですが、あなた個人の問題ではなく組合
の問題としてとらえるべきでしょう。
つまり、当座は理事長に報告して、組合としてどう処置するかを
判断することです。
共有物(専用庭)の保存...続きを読む

Qマンション1階、芝の手入れって??

分譲マンション1階を検討中です。
小さな専用庭付きなのですが
この芝の手入れって大変なのでしょうか??
見当もつかないのですが、どのくらいの
エネルギーや費用を必要とするのでしょうか?
雑草取り以外に
芝を維持するためには何をするのでしょうか?
新たに芝を張るとか
ホームセンターで買ってくる?とかするんですか?
1階の住み心地なども併せて教えていただければ
嬉しいです。宜しくお願いします。

Aベストアンサー

マンション1階専用庭付きに住んでいます。
芝を維持する、という意思があるなら、他の回答のように念入りに手入れが必要でしょう。でも、そういう意思とか興味がないから1階は避ける、というほどのことではないと思います。げんに私は芝に特に興味ありませんが、ベランダの向こうにささやかながら庭があることが気に入っています。手入れなんて年に数回芝刈り、雑草取りをするだけです。まあハンディタイプの芝刈り機は買いましたが。要は、義務的にやらされる、と思えば負担ですが、適当に付き合えば大したことはありません。私は「芝」ではなく「スペース」として庭付きが気に入っていますよ。

Q荒れ果ててるマンションの専用庭

 ガーデニング素人の私にお知恵を下さい。

 3年前新築マンションを購入しました。
 入居当時は芝生が貼ってあったのですが梅雨の時期にあっという間に伸びてどう手入れしてよいものか迷った挙句引っこ抜きました。
 日当たり悪い1階ですが雑草はすごいスピードで生えてきます(現在、3ヶ月に1回程度で抜いています)
 荒れ果てた印象の庭をそのままにしてるので夏は蚊やいろんな虫も出てくるわで子供達もめったに庭に出る事は無くなりました。これではいけないのでは!と気持ちだけが焦ってしまいます。
 長く住む決意で購入した家なのにどうしても庭に興味がもてないんです。
 
 気持ち良く庭と向き合うための第一歩は何から初めたらよいのでしょうか?
 
 土いじりが好きでその喜びを知っている方、どのような事でも良いのでアドバイス、コメントを下さい。

 考えもまとまってなくてつたない文章表現ですがどうぞ宜しくお願い致します。。。

 
 



 
 
 

Aベストアンサー

無理して耕す事もないでしょう。園芸の基本は気楽にすることですから。

雑草を生えないようにする方法としては
植物が生えない庭にする 例としては枯山水
雑草よりも強い園芸品種で密林にする 例としては.夏のスキー場のゲレンデ.道路の路肩
があります。

後者の選択としては.
ばらまき用コスモス.1回育ち始めれば.すぐ密林になります。
宿根草のカンナ.アオイ(方言です。共通語で何を示すかしりません)。密林になるには5年からかかります。
原生種に近い低木.グミ・イヌヅゲ・カミソリノキ。密林になるには10-20年ぐらいかかります。

これも面倒であるならば.牧草の種を購入してください。ウイーピングラブグラスとかラバーとかいう道路の路肩に撒く草です。1kgか1リットル(1袋)が販売単位です。うっそうと茂り出すまで1-2年かかります。

あと.近所で実のなる木を買って適当に植えてください。お子さんが結婚するくらいになった頃に多分.いろいろな実ががなるでしょう。その時の楽しみにします。

Qマンションの専用庭を更地にしていいのでしょうか??

我が家はマンションの1階に住んでいます。

1階なので、6m×2m位の専用庭が付いていて
ツツジやら不明な植木が生えています。

・・・が、雑草もめちゃくちゃ生えていてボーボーで
不明な植木はダメになってしまって倒れたりしています。

季節がらなのかだんご虫や蚊が多くて嫌だったので
管理人さんに
「いつになったら剪定の業者さんが来ますか??
雑草もすごいし、植木は倒れているし管理して欲しいんですが・・・」

と聞いたところ、剪定の業者は冬に1回だけですと言われ
その後、管理人さんが管理会社のマンション担当の方と連絡をとってくれて
管理会社さんから連絡がきました。

内容的にはマンション管理の専用庭だが、ある程度何をしてもかまわない
との事でした。

管理会社さん曰く、池を作ったりするのはちょっと・・・ですが
植木を抜いても構わないしお好きなようにお使いくださいと言うのですが
本当に構わないのでしょうか??

私は規約について詳しくはわかりませんがマンションの管理だと
思っていたので、普段から専用庭にはノータッチでした。

しかし、他の1階の方は専用庭の手入れをし、つつじを抜いて
お花を埋めてガーデニングしている方もいるそうです。(管理会社談)

他のマンションに住んでいる友人にも聞いたのですが

規約に完全に従うなら、玄関の前に傘やベビーカーや
三輪車を置いたりするのもダメだし、きっとみんなが違反している
事ってたくさんあると思うから管理業者が何してもいいって言ってるんだから
もし違反で他の住居者に何か言われても
許可もらいましたって言えばいいんじゃないの??

といわれました。

確かに専用庭ってその家庭しか使えないので
雑草ボーボーだろうが、ガーデニングしてようが
他の方には関係ないですし
うちのマンションは道路に面したりしている訳ではなく
専用庭の塀の向こう側は会社の敷地なので
上からしか見えないのですが・・・。

結論からすると何をしてもいいなら我が家は
植木を抜いてブランコを置いて砂場を作り子供の遊び場にしたいのですが
2階以上に住んでいる方に「勝手な事して・・・」と色々難癖つけられたら
管理会社の方の許可をもらったと言うだけで
問題ないのでしょうか??

元に戻せとか言われたら嫌だな・・・と思っていて
悩んでいるところです。

一般的なマンションの規約に詳しい方や
専用庭を自由につかってる方や
アドバイスなどありましたらご意見下さい。

我が家はマンションの1階に住んでいます。

1階なので、6m×2m位の専用庭が付いていて
ツツジやら不明な植木が生えています。

・・・が、雑草もめちゃくちゃ生えていてボーボーで
不明な植木はダメになってしまって倒れたりしています。

季節がらなのかだんご虫や蚊が多くて嫌だったので
管理人さんに
「いつになったら剪定の業者さんが来ますか??
雑草もすごいし、植木は倒れているし管理して欲しいんですが・・・」

と聞いたところ、剪定の業者は冬に1回だけですと言われ
その後、管理人さんが管理会社のマ...続きを読む

Aベストアンサー

http://www.proportal.jp/oboegaki/index.htm

一応覚書のサンプルがあったので見てみて下さい。


 覚書

・・・・・・(以下甲という)と・・・・・・(以下乙という)は、平成 年 月 日


下記に対する行為をお互い認めこれを覚書とする。

               記


1)1階○○部分の庭部分を整地してガーデニングに使用することを
  無償で許可すること

2)池や小屋を作成することはしてはならない

3)マンション退去時は更地にして返却する

4)現在あるつつじや雑草等は、甲が無償で処分すること
  を乙はこれを認めた

5)甲は、近隣に迷惑をかけるような行為をしてはならない

6)トラブルが生じた場合は円満に解決するよう話し合いで解決する

 以上


 平成  年  月  日

甲  住所、氏名、捺印

乙  住所、氏名、捺印


こんな感じで書けばいいと思いますよ。あくまでも、例ですからね。

締結する内容はお互いふりにならないような文言を書いて

端的に分かり易くあなたの希望を書いて下さい。

あとは、幸運を祈ります。

どうしてもわからないというならちょっとお金がかかるけど、近くの

司法書士さんのところに行って相談してみて下さい。

http://www.proportal.jp/oboegaki/index.htm

一応覚書のサンプルがあったので見てみて下さい。


 覚書

・・・・・・(以下甲という)と・・・・・・(以下乙という)は、平成 年 月 日


下記に対する行為をお互い認めこれを覚書とする。

               記


1)1階○○部分の庭部分を整地してガーデニングに使用することを
  無償で許可すること

2)池や小屋を作成することはしてはならない

3)マンション退去時は更地にして返却する

4)現在あるつつじや雑草等は、甲が無償で...続きを読む

Q貸家の雑草処理費用はどちらが負担?

貸家の持ち主です。最近入居した人から「庭に雑草が増えてきたので抜いてほしい。木も枝が伸びてきたので剪定してほしい」との要望が仲介業者に入ったそうです。

この件についての取り決めはしていません。

入居時には「すてきな庭」というのも決め手になったようです。

貸主としては雑草の処理くらいは入居者がすべきと思います。剪定費用は負担したいと思いますが。

庭の草木の処理に関する費用負担について教えてください。

Aベストアンサー

 大家しています。

 まさか『契約書』に庭の面積まで『賃貸借物件』として記載されているわけではないでしょう? そんな記載をしたら、物置を置いたり、駐車場にされたり、耕して畑にするバカまでこのサイトにはいました。畑になんかされたら『小作権』まで主張しかねない。
 “庭”はあくまで大家の所有地で誰にも『占有権』なんてありません。でも借主の中には『専用庭』なんて言い出す人もいる。そこはハッキリさせておくべきでしょう。そこを畑にするのも、駐車場にするのも、花を植えるのも、大家の自由です。

 ただ、信頼関係のある借主さんなら、「花を植えても良いですよ。」くらいなことは言うでしょうが、それも「勝手にお使い下さい。」ではなく、“花”に限った使用許可です。ここを間違える借主は多いようですからご注意下さい。

 雑草を繁茂させるのも大家の自由ですが、当然借主からは苦情が来る。これは休耕地に雑草が生えて隣接する畑の耕作者から「種が飛んできて困る。」と苦情を受ける(私が苦情を受けましたW)のと同じ。管理責任は大家にあります。でも、片っ端から引っこ抜くくらいならそう時間はかからないでしょう。それとも、かなりの広さがある?

 『雑草の処理くらいは入居者がすべき』は大家としては当然の思いでしょうが、借主によってはなぁ~んにもしない人もいる。それは借主次第。質問者様は借主の選別を誤ったらしい。それだけのことです。「“庭”の権利が誰にあるのか」をハッキリ示すには良い機会でしょう。相手が言ってきたのなら、絶好の機会ですね。面倒だったらこの機会に除草剤でも撒いたら如何ですか?

 大家しています。

 まさか『契約書』に庭の面積まで『賃貸借物件』として記載されているわけではないでしょう? そんな記載をしたら、物置を置いたり、駐車場にされたり、耕して畑にするバカまでこのサイトにはいました。畑になんかされたら『小作権』まで主張しかねない。
 “庭”はあくまで大家の所有地で誰にも『占有権』なんてありません。でも借主の中には『専用庭』なんて言い出す人もいる。そこはハッキリさせておくべきでしょう。そこを畑にするのも、駐車場にするのも、花を植えるのも、大家の自由で...続きを読む

Qマンション総会決議をあとで撤回することは可能ですか

昨年(平成25年度)、マンション管理組合の総会で議決された議案を、
今年の総会(平成26年度)で廃案にする議案が出ています。

流れとして、平成25年度総会で「議案1」が過半数で可決。
同時に総会出席者が該当「議案1」に関し疑義を呈し諮問委員を設立する旨提案され可決。
平成25年度期中に「諮問委員」が設立され、今期総会で撤回(廃案)されることになりました。
一度総会で議決されたものを諮問委員と理事会で承認し、今年の総会で撤回、
こういうことは
法的に可能なのでしょうか?

分かりにくい表現ですみません。

助言をお願いいたします。

Aベストアンサー

言い方はどうでもよいのですが、総会で一度決議された議案を、正しい手続きに従って別の議案とし、結果としてナシにすることはできます。
法的には何の問題もありません。

ただし、ご質問の「平成25年度総会で、諮問委員を設立する旨提案され可決」という部分はおかしいですね。

区分所有法では、総会の議案は「あらかじめ通知した事項についてのみ決議することができる」となっています。
「諮問委員設立」が総会の場で提案されたとすれば、この提案については、総会の場に出席していない区分所有者は知らないことになります。
議決権行使書および委任状の書面出席者は、あらかじめ通知された議案1に対しての意思表示をしたのであって、「諮問委員設立」を含むものとは考えられません。

つまり、「諮問委員設立」の提案を受けて可決してしまったことは区分所有法に反します。
この部分を指摘されれば、「諮問委員設立」そのものが無効となります。

で、大前提となる「諮問委員」が無効であるから、「諮問委員と理事会の承認」も無効、「今総会の廃案議案」も無効、ということになりますが。

正しい手続とするならば、今総会で正式に「諮問委員設立」の議案とし、可決をもって正式に設立、急ぐのであれば臨時総会を開催して、先の議案1を正式に変更ということになりますね。

まあ、昨年の総会議事録には「諮問委員設立」と記載されているでしょうし、その議事録をすべての区分所有者に配布し、実際に諮問委員が活動し、この間どこからも疑義がないというのであれば、「諮問委員設立」は「周知され認知されたもの」と考える事はできますが、万一、今回の廃案議案に絡むようなことが生じた場合は面倒なことになりますね。

言い方はどうでもよいのですが、総会で一度決議された議案を、正しい手続きに従って別の議案とし、結果としてナシにすることはできます。
法的には何の問題もありません。

ただし、ご質問の「平成25年度総会で、諮問委員を設立する旨提案され可決」という部分はおかしいですね。

区分所有法では、総会の議案は「あらかじめ通知した事項についてのみ決議することができる」となっています。
「諮問委員設立」が総会の場で提案されたとすれば、この提案については、総会の場に出席していない区分所有者は知らない...続きを読む

Qマンション共用地に花を植えられ困っています

マンション(団地型)の共用部分にあたる植栽地に、
隣人が個人的に花を植えはじめ困っています。

もともとその隣人は10年前から隣宅前の共用部分に植栽、黙認していたのですが、
今年4月、今度は拙宅の前の共用植栽地に花を植え始めました。

私有地ではありませんが、自室の専有部分の真ん前に花を植え始められるのは、
気分が悪いです。管理組合の担当理事(保健衛生)に相談済みです。

次回理事会で付議してくれるそうですが、もし効果がなければ
別の手段で行為の差し止めをさせたいのですが、
何かいい方法は無いでしょうか。
よろしくお願いします。

Aベストアンサー

>付属施設として一定の草花は管理対象物になっていますので。

と言うことでしよう。
それを「花を植え始められるのは、気分が悪いです。」「花を植えられ困っています 」
と言うのは、おかしなことと思います。
管理会社か又は管理組合が適切に管理しないから、特定の者が代わってしているのだと思います。
特定の者の行為だから「気分が悪い」のではないですか ?
仮に、管理会社か又は管理組合が植栽しておればいいのですか ?
また、水道のことだとしても、管理会社か又は管理組合が植栽しても共用の水道水は利用するわけです。
ですから、その者が植栽のために共用水道を利用することは差し支えないと思います。
なお、個人的に差し止めの仮処分は認められないです。
本案訴訟もできないです。
何故ならば、元となる権限(例えば「所有権に基づく」など)がないからです。
通常、きれいな花を見ることは楽しいものです。
是非とも考え直して下さい。

Qマンション管理組合の理事会はどんな仕事してますか

先般の総会(全43戸)で理事が改選されたのですが、理事長のなり手がいません。前理事長は毎月1回理事会を開き、他にも管理会社との連絡、修繕工事の検討、管理費滞納者への対応など精力的にやってくれていたのですが、奥さんにも負担がかかってしまったため、理事長はもう引き受けられないと言って降りてしまいました。

自分も今回理事に選ばれたのですが、今まで理事長がやっていたような業務(詳しくはわかりませんが)をやる余裕は全くなく、他の理事の方も同様で、管理組合の運営が宙に浮いてしまっています。
前理事は、理事会の議事録の作成や、住民へのお知らせの掲示などもやっていたようですが、私は、理事がいろいろやりすぎるから、それが負担になって続けられないので、もっと管理会社にやらせて、理事の負担を軽くすべきだと思っています。
知人のマンションでは、理事会は開かれず、年1回の総会で集まるだけだそうです(修繕などの決定はどうしているのでしょうか)。うちのマンションは一生懸命やりすぎなのでしょうか。

みなさんのマンションでは理事会はどれくらいの頻度で開いて、どんな仕事をしていますか?

先般の総会(全43戸)で理事が改選されたのですが、理事長のなり手がいません。前理事長は毎月1回理事会を開き、他にも管理会社との連絡、修繕工事の検討、管理費滞納者への対応など精力的にやってくれていたのですが、奥さんにも負担がかかってしまったため、理事長はもう引き受けられないと言って降りてしまいました。

自分も今回理事に選ばれたのですが、今まで理事長がやっていたような業務(詳しくはわかりませんが)をやる余裕は全くなく、他の理事の方も同様で、管理組合の運営が宙に浮いてしまって...続きを読む

Aベストアンサー

私も数年前、管理組合の理事をさせていただきました
理事は、各階から1名(私の住むマンションは10階建てのため、10名になります)、その中から理事長
副理事長、会計、監事などを選出します。
 任期は私の時は1年でしたが、その後2年に延長され、1年ごとに半数を改選という、いわば「参議院方式」を取っています。これは、任期が1年では、ようやく管理組合の仕事にも慣れてきたという頃に任期切れになってしまうのはどうかというご意見が多くあったためと、以前からの経験者もいたほうが、理事会も円滑に進めることができるという理由で、半数改選となりました。
 理事会は月1回開催、修繕や各種工事、マンション内で発生した問題についての討議が行われます。今期で問題になったのは、ペットを飼われている方のマナーの問題で、住人の方全員にアンケートを実施して意見を募るという方法を取りました。
 総会は年1回、今期の活動報告、会計報告とそれに対する質疑応答、来期への理事の引継ぎが行われます
 管理組合の仕事を、もっと管理会社にやらせるというご意見には、賛成しかねます。以前、NHKの「クローズアップ現代」でも、マンション管理の問題点が取り上げられたことがありましたが、あまり管理会社に任せすぎると、管理会社の思う壺になってしまう場合があります。あるマンションでは、区分所有者の方から徴収した管理費、修繕積み立て費を、管理会社が借金の返済に使い込んでしまったという問題が起こりました。当然、住人は管理会社を相手取り、管理費の返還を求めて裁判になりましたが、このマンションでは、悪いことに管理費、積み立て費の振込先口座の名義が管理会社になっていたため、住人側の訴えは退けられてしまいました。ここのマンションでは、会計報告書も管理会社が作成していたようですが、私はそれを見ていて、自分が理事をやっていた経験からすると信じられないという感じでした。私のマンションでは
会計報告は管理組合で作成し、監事であった私が全部計算をして、相違のないことを確認したのですから。
 管理会社に管理を任せすぎると、管理会社の都合の良いような管理規約が一方的に作成されてしまう可能性があります。たとえば、「管理に関しては○○管理会社に一任し、住人は一切異議を唱えない」「当マンションの管理は、10年間○○管理が行うものとする」などです。特に後者は、管理会社というものは、もし管理の内容その他に不備が合った場合、管理組合に異議を申し立てれば、他の管理会社に変更できるようになっていなければなりません。もしこんな規約が決まってしまえば、管理会社はこれを楯にずさんな管理をするかも知れません。
 管理費、積み立て費の振込み口座だけは、管理会社名義でなく、管理組合名義にすること、そして、通帳と印鑑は決して管理会社に預けたりせず、管理組合で預かることです。
 マンションの管理組合の仕事は、確かに大変な面もあります。特に質問者のような43戸しかない場合、理事がすぐに回ってきます。しかし、マンションの管理を、管理組合が主体となって行うことは、大変重要なことです。理事の方々でなんとか協力しあい、(たとえば、会社勤めの方では時間の都合が付きにくいと思いますから、比較的都合の付きやすい自営業の方に
ある程度はお願いするなど)管理組合の活動が円滑に進められるように、がんばってください。

私も数年前、管理組合の理事をさせていただきました
理事は、各階から1名(私の住むマンションは10階建てのため、10名になります)、その中から理事長
副理事長、会計、監事などを選出します。
 任期は私の時は1年でしたが、その後2年に延長され、1年ごとに半数を改選という、いわば「参議院方式」を取っています。これは、任期が1年では、ようやく管理組合の仕事にも慣れてきたという頃に任期切れになってしまうのはどうかというご意見が多くあったためと、以前からの経験者もいたほうが、理事会も...続きを読む

Qマンションの寿命が尽きたら

中古マンションの購入を検討していますが、築30年以上の古い物件に興味があります。内装や設備などはリフォームするつもりです。しかし、疑問がありまして、現在のマンションの躯体の寿命は、せいぜい50年くらいだろうと思うのですが、取り壊しが決まった際には、マンションの権利関係はどうなるのですか?
土地を売り払って、みんなで山分けとか???
お詳しい方、いらっしゃったら教えてください。

Aベストアンサー

>取り壊しが決まった際には、マンションの権利関係はどうなるのですか?

マンションはまだ区分所有法(マンション法)ができたのが昭和37年(1962年)
それ以降マンション建設が本格化したわけで、まだ世の中で築40年を超える老朽マンション
の数はそれほど多くありません。
それでは立替はないか・・というとマンション以前に住宅公団が分譲したアパートが
寿命をむかえて、大阪千里や東京代官山、江戸川橋、清澄白川などで立替が行われて
きました。青山でも同潤会(公団の旧名)アパートの立替が進んでいます。

建替決議は議決権および区分所有者数の4/5の賛同がいります。
たとえば代官山の場合でも建替に12年要しています。
というのは、そのままの容積で建替えても、建物工事費だけが持ち出しになりますから
普通再開発や総合設計などの手法で容積を倍増して、「保留床」という財産を生み出し
それをデベロッパーに売ることで、建替費用にあてるのです。

厳密に言えば、建替前では建物の価値はゼロ。土地の持分が仮に1/200あったとすれば
その半分の1/400を新しい建物の床と交換します。
その結果土地の持分は全体の1/400になりますが、4000坪の土地単価が360万円/坪
なら1/400の持分は10坪・・価格は3600万円です。
建物の価格が開発費用込み100万円/坪なら36坪つまり119平米のマンションが取得できるという
話になります。

実際はそうそう簡単に容積はふえません。そこでなかなか建替えは順調にいかないわけです。
ただ政府は内需拡大の切り札として規制緩和マンション立替促進をすすめていますから
状況は今後も変わっていくでしょう。

となると、実は中古マンションの再開発待ちうけ買い
という裏技も登場してきます。西新宿とか渋谷駅周辺とか、都市計画上「再開発促進地域」
の指定を受けている老朽マンションを大家が「汚くて修繕費がかさんで嫌だ」ということで
売るものを狙って買い、10年ほど賃貸でしのぐ。
再開発で50平米の2DKが25坪のタワーマンションの一室に化けたりします。
まあプロの裏技ですから真似しないでください。
再開発がなくなるリスクもあります。その場合屑ビル抱えて泣くしかないです。





>土地を売り払って、みんなで山分けとか???

マンションって30年すぎるとご存知のようにほとんど賃貸になっていますから、地上げ屋
どうようデベが一棟買うというケースもでてくるかもしれませんね。これも再開発の一環で
ただ足元見ますからなかなか買い上げされません。
欧米ではコンバージョンで、SOHO化するとか(・・だまっていても神宮前のマンションなんて
みんな違法オフィス違法店舗になってますけど)いろいろあります。

これも皆築35年超のマンションが超都心部にあるからで、一方30年クラスは案外
郊外住宅地の大団地だったりしますが、私はこれは将来不安です。
何か手は打たれるかもしれませんが、30坪のマンションでも中古価格はベンツのCクラス
並みの値段まで下がる気がします。



>建替え工事といっても、バカにならない金額がかかると思いますが、
>人それぞれに経済状況も違いますので、もめそうですね。

みんなが持ち出しナシで建替えというのが保留床方式(容積マジック)ですね。

>所有権を時価で買い取ってもらうにしても、例えば半数近くの人が、建て替え反対であれば、
>所有権の買い取りの値段も結構な額になりますよね。

土地の価値を容積率で吊り上げてしまうわけで、再開発の「容積ボーナス」とか言われています。


>今までの、マンション建て替えの事例などで、参考になるものなどご存知でしょうか?
民間マンションではほとんどないです。
私は中古大好きです。
絶対都心部の好立地を狙ってくださいね。できたら道路から一本だけ引っ込んだ区画
表に老朽ビルがあったりすれば、将来それとの一体化で、建替えが容易になるケースも
ありますよ。無くても人気立地なら値下がりは少ないものが多いです。
ただ、共用部の赤水(給水管の錆、)屋上防水の劣化 エレベータ取替え
これらの改修が済んだものを狙うのがコツ。

>取り壊しが決まった際には、マンションの権利関係はどうなるのですか?

マンションはまだ区分所有法(マンション法)ができたのが昭和37年(1962年)
それ以降マンション建設が本格化したわけで、まだ世の中で築40年を超える老朽マンション
の数はそれほど多くありません。
それでは立替はないか・・というとマンション以前に住宅公団が分譲したアパートが
寿命をむかえて、大阪千里や東京代官山、江戸川橋、清澄白川などで立替が行われて
きました。青山でも同潤会(公団の旧名)アパートの立...続きを読む


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