契約書の損害賠償条項の書き方について

「建物を貸して、その建物内で飲食店を営業してもらう契約」を結ぶ場合の契約書について教えてください。

建物を貸すことについては、「使用許可」という形で賃貸料を決めて別途手続きを行う予定です。
この建物の使用料を支払ってもらえば、飲食店の利益等は契約相手方（飲食店）のものとしています。

契約相手方（飲食店）には、営業を契約期間満了日までやってもらうことを目的に使用許可書とは別に契約書を作成しているのですが、債務不履行を防ぐための条項はどのように記載すべきなのでしょうか。

通常、契約書の損害賠償条項等では、契約書に違反したときは、賠償額を取引価格の上限としたり逸失利益としたりするようですが、今回のようにこちらと相手方に金銭の授受がなく（使用料は除く。）損害を受けたと言っても、「営業をしてくれない」にとどまり、損害額を出すことが困難な場合、どのような文章を入れればいいのか教えてください。

また、損害賠償条項とは別に、債務不履行を防ぐような契約書に入れる効果的な文があれば併せてご教示願います。

ちなみに飲食店の営業は、建物の同敷地内の社員寮のための飲食店であり、契約期間途中で営業を放棄されると大変困ります。ただし、食堂は別にありますので、居酒屋といったところです。

詳細が不明な点もあるかと思いますが、よろしくお願いします。

質問者からの補足コメント

• ここで言う「使用許可書」は、「国有財産使用許可書」のことで、土地建物の賃貸借契約書のような内容です。この内容には、契約取消や契約満了時は原状回復すること等の項目が入っており、書式が決まっているため変更はできませんし、逆に土地建物に関する損害賠償は、ここで謳われているので、別途定める必要はありません。
  今回質問しているのは、土地建物に関すること以外の営業、衛生面、秘密の保持に関して別途契約書を作成しようとしているもので、契約不履行があった場合の賠償金や違約罰について、どのように定めるべきかお尋ねしたものです。
  説明不足ですみませんでした。

    補足日時：2015/09/21 00:32

No.1 回答者： check-svc 回答日時： 2015/09/20 17:07

通常の建物賃貸借契約で充分だと思いますよ。

そのなかで、使用目的として「飲食店を経営する」ことを条件とすればいいのです。

使用目的に反する場合、使用目的をやめるあるいは変更した場合は、契約違反としてその時の条件を設定すれば良いでしょう。
たとえば、そんなときは契約解除できることと、損害賠償の予約として残りの期間の賃料を一括して支払うか、一定の金額を保証金として預かっておきそれを没収するとか、いろいろ方法はあるでしょう。

なお、こういった賃貸借契約は借地借家法の適用がありますので、最低契約期間や更新拒絶の制限など貸し手にとっての制約があります。
ただし、間借りの場合はこの限りではありません。

この回答へのお礼

早々に回答いただきありがとうございました。
とても参考になりました。
教えていただいた「一定の金額を保証金として預かっておき…」とする場合、保証金額は何の金額を根拠に設定すればいいのでしょうか。
やはり、これも残りの期間の建物使用料の額でしょうかね。
いただいた回答をもとに契約書を再度見直したいと思います。
ありがとうございました。

お礼日時：2015/09/20 18:44

No.2 回答者： check-svc 回答日時： 2015/09/20 20:59

>保証金額は何の金額を根拠に設定すればいいのでしょうか。

●実際に契約解除した場合、どのような損害が予想されるかをじっくりと見積もっておくことです。
たとえば、相手は倒産しているかも知れませんから、内装を一掃しなけりゃならないかもしれませんし、新たな居酒屋経営者が見つかるまでは割高な業者の一時的なお世話になることもありうるでしょうから、その費用なんかも考えなくてはならないでしょう。
実際そうなったときにあなたが損をしないように考えておくべきです。

この回答へのお礼

具体的に例をあげていただいたので、大変よくわかりました。

建物に関する保証については「財産使用許可書」に、契約取消または終了時には原状回復の義務等を記載していますので、本来は回答者さんのおっしゃるように建物賃貸借契約（＝当社で言う「財産使用許可書」）で充分なんだと思いました。

財産使用許可書の条文で足りない費用があれば、回答例を参考にいろんな想定をしてみて、こちらが損することがないように別途契約書に盛り込んでいこうと思います。

ありがとうございました。

お礼日時：2015/09/20 23:40

No.3 回答者： tk-kubota 回答日時： 2015/09/21 14:06

国有財産法10条により、国有財産使用許可を転貸しや又貸しはできないことになっています。

従って、今回のような場合は、毎朝スムージーさんが営業主となって、現実に営業する者との間で「雇用契約」する他ないです。
その中で、売り上げの何パーセントと云うような契約を締結します。
雇用契約に反する場合は、解雇や損害金を決めておけばいいです。
公序良俗に反しなければ、どのような契約でもかまわないです。

この回答へのお礼

回答ありがとうございました。
国有財産法も読んでいただいたようで感謝いたします。

居酒屋さんに「契約期間の途中で辞めたりせずに営業してもらう」ための条文を契約書に入れたいというのが今回の目的です。
実際、居酒屋さんが契約期間の途中で営業を辞めてしまっても、建物の使用に関しては別途原状回復の義務が発生しますが、それ以外はこちらに実損はありませんので、損害額もありません。

「公序良俗に反しなければ、どのような契約でもかまわないです。」とのアドバイスをいただいたので、賠償に拘らず、保証人を立てる等の債務不履行防止策も併せて考えたいと思います。

お礼日時：2015/09/21 23:00