1994年当時の木造3階建ての規制・法律について教えてください

こんにちは

購入を検討している中古物件(1994年築)が、建築基準法上は3階建てなのに、登記上は2階建てとなっているので、建築に詳しい方にお伺いしたいことがあります。

背景
1994年築の木造のこの建物は、増築ではなく最初の建築時点で3階までありました。3階といっても、名目は小屋裏収納なのですが、床からの高さが1.4mをゆうに超えています。登記上、3階部分は子屋根収納ということにしているのか、登記上の床面積には不算入(3階部分が未登記)となっています。理由はおそらく容積率をオーバーするためです(3階部分の床面積を入れると容積率をオーバーします)。図面もありますが、しっかりと3階部分まで細かく指示が記載されていて、あきらかに1.4mオーバーの天井ですが、建築概要には1Fと2Fしか書かれていません。某大手住宅メーカーで注文住宅と思われます。

質問
まず、1994年当時から、この建物は「違法建物」だったのでしょうか。それとも、どこかで法律が変わっていわゆる「既存不適格建築物」となっているのでしょうか。当時も木造三階建てには構造計算が必須だったのでしょうか。

図面上、3階の"収納"が床から一定の高さがあるのに、設計概要は2階建てのように書かれている場合、これは名目上「2階建て」として建てられ、各種申請や処理などが行われたと考えるべきでしょうか。当時の建築業界は、おそらく今以上に適当だったと思うので、建築基準法上3階の建物を設計し、2階として建てると言うこともまかり通っていたとしてもおかしくはないと思うのです。所有者は固定資産税の計算上は3階部分を算入して支払っているとのことです。

住宅ローンを利用して購入する予定なので、3階部分に1.4mのしっかりとした天井を収納に貼った上で「収納」にし、融資を受けるしか事実上道はないのかと考えています。

質問者からの補足コメント

• ちなみに、この3階は高さが1.4mを超えていますが、さすがに居室にするにはいろいろと無理があります。

    補足日時：2015/11/11 15:44

• でも図面通りに作らず、その「偽装」を最初にやった可能性も否定できませんね。

  No.1の回答に寄せられた補足コメントです。 補足日時：2015/11/11 17:50

• 

  あと1994年当時も3階建ての木造住宅には構造計算書が必要だったんですね。おそらく出してないと思います。。。

  No.2の回答に寄せられた補足コメントです。 補足日時：2015/11/11 19:45

No.2 ベストアンサー 回答者： manno1966 回答日時： 2015/11/11 17:57

> 1994年当時から、この建物は「違法建物」だったのでしょうか

そう思います。

> これは名目上「2階建て」として建てられ
合理的に考えて、そうでしょう。
木造3階建て住宅の確認申請書には、構造計算書を添付しなければならないなどの規制があり、必然的に構造計等を行なう必要が有ります。
おそらくはしていないでしょうね。

> 3階部分に1.4mのしっかりとした天井を収納に貼った上で
ローンが通る前ですから、所有権は有りません。
当然その様な加工をする権利も有りません。
なので、出来ません。

この回答へのお礼

ありがとうございます。
やはりそういう違法建築は多かったのですね。
売り主個人に天井を付けてもらうことを条件にすればクリアできそうですので、相談してみます。

お礼日時：2015/11/11 19:21

No.1 回答者： suzuki0013 回答日時： 2015/11/11 17:40

正解かどうかは分かんないけど。

その頃流行った手法で、高い天井の居室あるいは吹き抜けやキャットウォークを作って、完了検査後に３階部分の床をつくるというのがあったよ。
容積率クリアしておいて後から床面積を増やすということ。

本件ではこのパターンの可能性もあるんじゃないかなと思ったり。
例えば、元の設計では天井の高い２階と1.4ｍの屋根裏収納だったものを、２階天井を”下げる”ことで２階は普通の天井高になり、屋根裏収納の高さが増して今のようになった、とかいう計画的な。
２階までの登記があるからこういう可能性もあるとか思った。

この回答へのお礼

なるほどー
あの手この手ですねー

でも図面を見たらちゃんと2階の天井と3階の床がありました。。。

お礼日時：2015/11/11 17:50