アパートの賃貸借契約について、大家さんと業者の方への質問です

地元の小さな不動産事務所でパート勤めをしています。
先日、お付き合いのあるA不動産業者より、新築アパートの募集の紹介を頂きました。
大家さん自らが貸主・管理会社となるようですが、募集は地元の不動産事務所に
依頼したいとの事でした。

当社は先付業者となりますが、A不動産は社長と奥さんのお二人で切り盛りしており、
ネットでの広告や契約書の作成などは、全て当社で対応しております。
（契約書は宅建協会の雛形を元に作成してます）

2階建て、10世帯の2棟を建設中で、2階のお部屋は全て当社で申込みが入ったのですが、
1階がなかなか決まらず、申込みの問い合わせもない日々が続いていました。

しばらくすると、ネットで他社がこのアパートの募集をしていることが分かりました。
当社としても力不足で客付けできなかったので、やむおえない事なのですが、
今後、他社も介入してくるとなると、契約書などの書類については、
どのように対応したらよいか悩みます。。。
（当社独自の契約書をそのままコピーされるのも、ふに落ちないです。。）

また、更新料について、大家さんからは得に金額の明示はなく、適当に付けてくれればよいと言われました。募集内容も他社と違うとなると、入居者によって契約条件が変わってしまうので
統一して欲しいのですが。。。

当社は地元の業者として、お客様になるべく負担がかからないよう、更新料は20000円、更新事務手数料は21600円くらいで考えてます。
契約も当社は2時間くらいかけて丁寧に説明します。

募集を始めた他社は、地元でもあまり評判が良くなく、消毒代や鍵サポート代など、不要な費用も
お客様に請求したり、地元ルールも守らない業者なので、あまり当社としてはお付き合いしたくないのです。

どのような対応が良いのか・・・・
ご助言頂ければ幸いです。つたない説明ですみません、宜しくお願いいたします。

No.1 回答者： ashitahatennki 回答日時： 2016/02/10 02:50

元付業者と貴社の関係です。

金額の話しは都度、確認事項があればその都度元付業者に確認する事


客付け業者は１００％仲介手数料を貰うのが普通ですから
2時間かかろうが客付けが仕事です。


よその会社関しても
ここで話しても何も意味がありません。

この回答へのお礼

早々のご助言ありがとうございました。
そうなんです、元付業者さんに相談が必要なのですが、
「当社に任せる」と言われるので、当社の立ち位置が非常に
難しいところでもありまして。。。
＊ちなみに仲介は元付業者さんとは折半になります。
　更新事務手数料も折半です

お礼日時：2016/02/10 11:02

No.2 回答者： ashitahatennki 回答日時： 2016/02/10 17:09

「当社に任せる」と言われるのに　

＝取り分は普通関係ですね　

更新料は20000円、更新事務手数料は21600円
＝契約自由設定なのかな？これ承諾するのか？
元付業者聞いたのがいいでしょうね　

契約を見てビックリかもね

この回答へのお礼

ご助言ありがとうございます。
元付業者さんとは当社と長くお付き合いさせて頂いており、
新築をいつもご紹介頂くので大変ありがたく思っております。
ですので、当社の社長も折半でと考えていらっしゃるようです。

上記の金額でも元付業者さんからは承諾頂いているのですが、
他社が更新料1/2、事務手数料1/2で直接大家さんに提案する可能性も
出てきたので、こちらサイドも金額変更をしようか？と、悩んでいるところです。
明日また元付業者さんと話してみます！ありがとうございました。

お礼日時：2016/02/10 17:25

No.3 ベストアンサー 回答者： suzuki0013 回答日時： 2016/02/12 14:51

あ～、これはね、気持ちは分かるなぁ。

ただ、悩む方向性が違ってると思うよ。

パート従業員ということだけど、どのくらいの権限なんだろうね。
会社ごとに違うけれど、内見案内しか権限のないパートもいれば、賃貸部門を全て取り仕切っているパートさんもいるからね。
上司（＝社長？）とよく相談して、本件を適切に処理した方がいいよ。
というか、本件はＡ社との関係性の問題でもあるので、どのよな対応が良いのか社長がしっかり判断すべきところ。
要は、社長が仕事してないって話。
質問者は質問サイトで相談するんじゃなくて、社長に対して判断しろと下から突き上げるのがベター。
その判断に応じて、従業員（質問者）がＡ社や大家へ交渉役を務めるわけだし。




＞今後、他社も介入してくるとなると、契約書などの書類については、どのように対応したらよいか悩みます。。。 （当社独自の契約書をそのままコピーされるのも、ふに落ちないです。。）

他社が入ってきたとしても、対応はいままでと同じでいい。
というか、原則そうしないとダメ。
すでに成約した借主がいるんだから。
仮に、質問者の会社の契約書を大家が他社に提示して「同じ条件で」と指示したとしても、これは全く問題ない。
むしろ大家の判断は正しい。
逆に、質問者側からそう大家に求めてもいいくらい。


＞また、更新料について、大家さんからは得に金額の明示はなく、適当に付けてくれればよいと言われました。募集内容も他社と違うとなると、入居者によって契約条件が変わってしまうので統一して欲しいのですが。。。

更新料等の金額面では地域の慣習にもよりけりかな。
ただ、大家が「適当に付けてくれればよい」と発言したのであれば、地域の相場なりの更新料を取ればいいという腹芸の可能性も。
質問文にある２万という額が地域相場なりならいいけれど、そうでなかったら大家は内心で舌打ちしてるかもね。
ただ、前述のようにすでに契約済みの借主がいるんだから、大家に対しては他社の契約も「同じ条件で」と釘を刺すこと。
もしも変えるなら、「なぁなぁ」で変えるのではなくて、しっかりと大家の言質をとっておきたいね。
大家の事情（他社を使ったこと）から更新料が増額になったとしておかないと、他社に煽られて値段を上げた（大家にすり寄った）ようなかっこうになってしまうから。
これは本来はＡ社の仕事かな。
大家に「（他社を入れるなんて）ひどいじゃないですかぁ～」くらい軽くチクリとしてやらないと。


＞募集を始めた他社は、地元でもあまり評判が良くなく、消毒代や鍵サポート代など、不要な費用も お客様に請求したり、地元ルールも守らない業者なので、あまり当社としてはお付き合いしたくないのです。

お互いに客付の立場だから付き合う必要もないんじゃないの？
「消毒代や鍵サポート代など、不要な費用も お客様に請求したり」というのはその会社のシステムであって現時点では違法でも不法でもないのだから、質問者の会社がそれに合わせる必要はない。
地元のルールはあくまで地元業者の互助だからね、それに従わないといってその業者が悪徳という訳でもない。
同じブツを扱うのだから、質問者の会社の方が初期費用が低ければお客の方から選ばれるわけだし。
更新作業を質問者の会社で取り仕切るなら、更新時に、借主には消毒云々の余計なオプションだけ更新させなければいいし。
（「不要なら更新しなくて大丈夫ですよ」と教えてあげるサービスかな）



・・・と、まあ、要は、他社が入ってきたくらいで自社の仕事がブレちゃダメということ。
むしろ他社を一言の断りもなく入れた大家に釘を刺して、自社の契約と同じ内容を他社に強制させるくらいでちょうどいい。
Ａ社が元付なら、元付として大家にきちんと理解させるようにＡ社へ求める。
ある意味では質問者の会社は共同で元付の仕事をしているのだから、Ａ社に話だけ通して直接自分で大家へ釘さし。
「当社に任せる」と言われているんだから、Ａ社に方針だけ伝えて、後は大家と直接で問題ないはず。


それと大原則として。
同じ建物・同じ大家であっても、個々の借主との契約条件は異なっていて構わない。
契約自由という大前提だからね。
だから、本件のように他社が入ってきても、質問者の会社で契約した借主と、他社で契約した借主とで条件が異なったとしても別に気にする必要はない。
矛盾しているようだけどね。
とどのつまり、同じ条件で契約した方が大家や管理会社の更新管理が楽という話だから。

この回答へのお礼

素晴らしいご指摘、ご助言に心から感謝致します！
決め細やかな説明に、とても良く理解できました。
これが正に「契約の自由」なのですね。
まだまだ未熟なので、勉強する事が多々あります。とても勉強になりました。

明日からまた仕事を頑張ろう！という気持ちにさせて頂きました。
本当にありがとうございました。
またご縁がございましたら、どうぞ宜しくお願い致します。

お礼日時：2016/02/12 22:13