夫の名義の不動産が、妻の名義で賃借人と契約することできますか？

利用していない住宅があり、賃貸契約として貸し出したいですが？所有権は夫にある、夫が貸し出しだと税金が高いので、専業主婦の妻が貸し出し人として賃貸契約できますか？もし年110万までの家賃収入を妻の口座に入金されるなら、妻の収入は贈与として見なされるですか？

質問者からの補足コメント

• もし毎年111万まで抑え、贈与の申告し、控除後1万の課税額の税金を払えばいいですか？そして、後々連続贈与のリスクはなくなるですか？

  No.2の回答に寄せられた補足コメントです。 補足日時：2016/03/14 16:53

• 夫の不動産事業専従者になるのは、なんらかの手続きや資料を用意する必要があるですか？夫の年末所得税申告時に、８６万の控除を受けるため、妻は不動産事業専従者のであるの証明を問われるですか？

  No.3の回答に寄せられた補足コメントです。 補足日時：2016/03/14 17:19

• 有難うございます。賃貸出したのは、一軒屋だけで、夫はサラリマン、皆さん指摘通り、事業としての規模が至らない、例外も範囲外、それなら妻も専従者として認められないということですね、そうすると、妻が専従者として申告の節税方法は無理かな。不動産の賃貸収入申告時、税率が高く、20%も取られる。、元々収入は子供の教育資金に充てようと考えているが、節税の方法がなかなかないですかね？

  No.5の回答に寄せられた補足コメントです。 補足日時：2016/03/15 08:35

No.5 ベストアンサー 回答者： Moryouyou 回答日時： 2016/03/14 21:38

ご主人の節税の本気度によりますね。

白色申告だと、手続きは楽ですが、
節税には限界がある。
青色申告なら、手続きは複雑になるが
手間をかければ、かなりの節税が期待
できる。
といった感じです。

白色申告では事前の承認申請など必要なく、
収支内訳書を作成すれば、なんとかなります。
専従者控除は86万と書きましたが、
所得を専従者の数+1で割った金額と86万の
低い方の金額だそうです。
不動産所得（収入から経費を引いた金額）
が、172万以上なら、86万ということです。
この金額を奥さんの給与収入にできる
ということです。
不動産所得が100万程度となってしまうと
専従者控除は50万となってしまいます。

青色申告ならば、専従者に対する給与を
経費とすることができます。
青色申告は青色承認申請が必要ですし、
簿記の知識も必要です。

確かに『利用していない住宅』レベルだと、
事業的規模でないのかもしれませんね。
失礼しました。m(_ _)m

一応、事業的規模として例外的に認められる
ケースを上げておきます。
・サラリーマンなど給与所得者ではなく、
　個人事業主として事業所得がある場合
・不動産の賃貸収入以外に収入がない場合、
　不動産の賃貸収入のみで生活している場合
・1室当たりの賃料が高いため、不動産所得
　が多額になる場合
だそうです。

すみません。散漫な回答になって
しまいました。

この回答へのお礼

ご丁寧に教えて頂いて、勉強になりました。有難うございました。

お礼日時：2016/03/15 16:51

No.4 回答者： momo-kumo 回答日時： 2016/03/14 20:24

>贈与にこだわるより、ご主人の不動産事業において

>奥さんが事業専従者として給料をもらえば、
>よいのではありませんか？

おおむね10室以上である「事業規模」が無いと「事業専従者給与」は認められません。
https://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1373.htm

No.3 回答者： Moryouyou 回答日時： 2016/03/14 16:52

贈与にこだわるより、ご主人の不動産事業において

奥さんが事業専従者として給料をもらえば、
よいのではありませんか？
配偶者であれば、ご主人は86万の控除が受けられます。
配偶者控除より、節税にはなります。

ご主人が奥さんに払う給料は経費とはなりませんが、
103万までなら、奥さんの所得税は非課税です。
住民税は1万円ぐらいとられそうですが...
奥さんも現実的に手伝うこともあると思いますし。

いかがでしょう？

この回答へのお礼

有難うございました。とても良い答え頂きました。

お礼日時：2016/03/14 17:24

No.2 回答者： mukaiyama 回答日時： 2016/03/14 16:13

＞妻が貸し出し人として賃貸契約できますか…

似たようなご質問が数日前にありましたが、賃借人あるいは仲介人が了承しているなら、賃貸契約そのものは可能です。

＞家賃収入を妻の口座に入金されるなら、妻の収入は贈与として…

不動産所得は不動産の持ち主に帰属します。
契約名義はどうであれ、税法的には夫の収入であり、それを妻が受け取れば夫から妻への贈与と判断されます。

＞もし年110万までの…

110万以下であっても、毎年意図的に繰り返すことは、何年分かまとめて贈与契約が結ばれ、その分割払いに過ぎないと解釈され、贈与税の申告と納付が必要になります。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4402_qa.htm#q1

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

この回答へのお礼

有難うございました。よくわかりました。

お礼日時：2016/03/14 17:25

No.1 回答者： hata。79 回答日時： 2016/03/14 16:04

夫の所得とすべき収入です。

妻がその収入を受け取ると「夫の不動産所得としての課税」と「夫から妻への贈与」の二本立てで考えることになります。

この回答へのお礼

有難うございました。

お礼日時：2016/03/14 17:26