親所有の分譲マンションの売却判断ポイントについて

Question

お世話になります。友人から相談があり、ご見識のある方にコメントをいただきたいと思います。

その友人は妻と義母と同居をしています。義母は自己が所有する分譲マンションを個人で賃貸に出しており、最近家賃の未払いトラブルを抱えています。
この件は仲介業者を通じて対応しているのですが、義母も高齢でトラブル対応の手間を避けたく、具体的な対応実務は娘世帯である私の友人と妻に任せるつもりでいます。

その妻は面倒なことは御免と拒否しているのですが、友人は義母の「できるだけ売却したくない」という意向を尊重すべく、対応の実務を引き取るつもりがあるのですが、素人故に、上記のトラブル対応後に継続的な対応ができるのか自信がありません。
そもそも不動産として引き継ぐメリットがなければ、「売ってしまったほうがいい」と義母を説得すべきとも考えています。

そこでご質問です。
①分譲マンションを売却すべきか否かの判断ポイントとは、どういったものがあるのでしょうか？
②仮に売却せずに、そのまま義母が死亡した際に友人の妻が相続することも考慮すると、上記の判断ポイントで影響をうけるものはありますでしょうか？
③こういった相談は誰が受けてくれるのでしょうか？不動産仲介業は売却を前提にしか相談に乗ってもらえない気がしますし、司法書士・弁護士では相続等の手続きが前提にならないと、相談にならない気がします。

ちなみに当該分譲マンションは首都圏近郊にある現在価格3000万円程度の築30年物件とのことです。

よろしくお願いします。

suzuki0013 · Accepted Answer

＃２　再回答
お礼文が気になってね・・・。
＃２の文面が悪かったみたい。

>なかなか賃貸不動産に強いＦＰがいなくて難儀してます。。。

ＦＰは業務の中に金融資産運用はあるんだけど、その金融資産の中に投資用不動産（いわゆる現物不動産）は、残念ながら含まれていないよ。
賃貸不動産に強いＦＰはいないと考えて差し支えないかな。（いるのは不動産業界で働くＦＰ資格者）
資産運用やライフプランニングと、賃貸不動産経営とは別々（ＦＰと不動産会社）という風に考えた方がいいと思う。
不動産会社勤務のＦＰに相談すると、自社の利益になるような運用をアドバイスする場合もあるしね。

＃２の回答にある『資産としての扱い』というのが分かりにくかったかな、申し訳ない。
ＦＰに相談するのは不動産についてではなくて、義母の“ライフプランニング”について。
ライフプランを立てる上で、必要項目になるのが年金などの「収入」や預貯金の額。
賃貸不動産の家賃収入もその「収入」含まれる。
※そこで、賃貸経営の収入のウェイトが義母の生計にどの程度影響があるかを判断する。
この際のＦＰの判断が他の金融資産と同じ『資産としての扱い』ということ。

賃貸不動産がどうこうというよりも単なる収入の一つとしての収支の判断なので、これはＦＰでも可能。
端的に言えば、賃貸不動産を維持することで今後の生活に支障が出る不良資産なのかどうか。
これが正に質問者が知りたい点「不動産として引き継ぐメリットがなければ、「売ってしまったほうがいい」と義母を説得すべき」だと思う。
ＦＰのアドバイスはそのまま義母への説得の材料になるしね。

また、娘世帯についても同じことが言えるので、娘世帯のライフプランも立ててもらうと良いと思うよ。
その中で本件のマンションの位置づけが決まってくるはず。
娘世帯がどのような収入を得ているかにもよるけれど、本件のマンションをいずれ相続した場合にどのような影響が出るか。
例えば相続財産が赤字経営だった場合でも、赤字経営になったとしても娘の収入と損益通算することで節税になる場合もある。
黒字だった場合では収入が増えるけれど、不動産収入の確定申告をしなければならなくなるので、少しくらいの黒字だったら引き継がない方がマシと言う大家の子どもも少なくない。
娘が「面倒なことは御免」と言っているのなら、相続時にも同じだろうから、相続したくないと文句を言うんじゃないかな。
そう考えると、質問者の友人（夫の立場）としては、前述の義母のＦＰ相談の結果次第では売却推奨方向へ少し修正を入れて、義母へ説明した方が家庭円満で良いと思う。
亡くなった時（＝相続発生）の売却よりも生前に売却した方が手間が少ないからね。

また、本件マンションは築30年ということで、おそらく実際の耐用年数は50年もないと思う。
10年から20年以内に建て替えの話が出るはずで、そうなると一時負担金などある程度の額の支出が見込まれる。
そうでなくても築年数的には給排水設備やエレベーター等の設備が老朽化によりメンテナンスや交換費用がかさむことも十分あり得る。
投資として考えた場合に、このマンションを保有するメリットがあるかどうか。
貸主がしっかりした人であればこういう費用も貯めているはずだけれど、本件の義母の場合はどうだろうねぇ。
もちろん、建て替えした場合のメリットもあるのだから、それらも踏まえて保有し続けるという選択肢も有効。
立地のよいマンションならなおさら。

蛇足ながら。
義母から娘の夫へ管理を委託するなら、念のため、家族信託契約を結んでおくといいかもね。
その中に売却に関しても委託するような条項を盛り込んでおけば、義母が病気や認知症などで判断能力が低下してきた場合にも、売却を行うのも可能。
（諸条件があるので売却盛り込む場合には司法書士等に相談がベター）

suzuki0013 · Answer

資産としての扱いの参考にしたいなら、相談先はフィナンシャルプランナーかな。
取引のある金融機関や保険会社にはフィナンシャル相談窓口があるはずのなので、金融機関等に電話で聞いてみてもいいと思うよ。

司法書士や弁護士は登記や相続問題の相談先であって、不動産取引については専門ではないため、あくまで参考意見程度。
不動産会社については、賃貸メインか売買メインかアドバイスが異なるので、賃貸と売買それぞれ２～３社くらいに話を聞いてみて、信頼感の持てそうな会社と打ち合わせを重ねるといいかな。

賃貸に出した場合の滞納リスクについては、契約時に保証会社必須を条件にすることでリスク軽減できるよ。
リスクはなくなるわけではないけれど。
①の判断材料として賃貸経営の採算があるので、それは義母の確定申告書を見て判断。

gyong · Answer

質問です。首都圏近郊といっても、主要駅近かどうかで市場価値は大きく異なります。
駅までバスを使う物件だと首都圏近郊でも売るに売れないです。
主要駅の駅近物件（徒歩10分以内）ですか？

親所有の分譲マンションの売却判断ポイントについて

＃２ 再回答

資産としての扱いの参考にしたいなら、相談先はフィナンシャルプランナーかな。

質問です。

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＃２　再回答