分筆の名義

親の土地に親の家と自分名義の家があります。自分の家はローンがあり、土地は抵当に入っています。事情があり自宅の売却を考えています。分割はできているのですが、分筆して名義変更を同意してくれません。①勝手に分筆できませんか②ローンの返済せず自宅と土地が抵当で取られると、すぐに新規の住宅ローンは組めないのでしょうか
できるなば、分筆にて名変を望んでいるのですが、兄弟が絡んできて同意ができません。いい方法があれば教えてください。

No.5 回答者： yumeiroyamaneko 回答日時： 2016/10/01 14:48

「分割はできている」というのはどういうことなのでしょう？　境界標等はないけど事実上の土地境界がはっきりしているので，そこを基準に分筆したいということでしょうか。

それを基準に分筆をすることはできるでしょうが，ただ分筆登記は，土地所有者にしかできません（不動産登記法39条）。たとえお子さんであっても勝手にはできませんので，分筆して欲しいなら，親御さんにしてもらうしかありません。

また，分筆登記は「土地を複数の土地に分ける」だけの手続きです。それだけで分筆された土地の名義をあなたにすることはできませんので，そこは親御さんと交渉して，贈与を受けるなり買い取るなりしてください。ご兄弟が反対するかもしれませんが，それは直接は関係がないことです。土地の処分権があるのは土地所有者だけですから，親御さんさえ同意してくれればそれでできます。ただ売却前提の話であるならば，親御さんも含めて贈与だなんてとんでもないといわれるかもしれません。

ローン返済をせず云々については，抵当権が実行されて競売に付されるということだと思いますが，そんな（他のローンに比べて低利の住宅ローンさえ返済しないという悪い意味の）実績のある人に，すぐにお金を貸す住宅ローン取扱会社があると思いますか？　ありえません。なのでまた住宅ローンを組みたいと思うのであれば，そのようなことを起こさないようにするしかありません。

ところであなたの家のローンについてですが，あなた所有の建物と，親御さん所有のその土地も担保に入っているということですよね？　親御さんの建物も担保に入っているのでしょうか？　もしそうだとすると，あなたが返済をせずにいると抵当権が実行され，親御さん所有の不動産まで競売にかけられるということになります。それは親御さんもご兄弟も望まないことだと思われます。

それを回避する方法として考えられるのが土地の分筆です。親御さんの建物の敷地部分（と親御さんの建物？）までが担保に入っているのは，土地が1つになっているからです。なのでこれを分筆して，親御さんの建物の敷地部分とあなたの建物の敷地部分に分けることができているなら，今ある住宅ローンも，ローン残高と交渉次第だと思うのですが，親御さん部分については担保を外してくれるかもしれません。もしそうできるなら，それは親御さんもご兄弟も異論はないはずです。
分筆部分の名義変更は別として，そういう方向でなら，とりあえず分筆については，親御さんご兄弟も納得してくれるのではないでしょうか。

その先の名義変更については，ここで示されている情報ではその必要性が不明です（建物を売るという理由だけなら土地の名義変更は必要ありません。土地は一緒に親御さんが売ればいいだけです）ので，もしも何かしらの意見が欲しいのであれば，そのあたりをちゃんと明らかにした上で別途質問したほうがいいでしょう。

No.4 回答者： ben0514 回答日時： 2016/09/27 13:53

状況が読めない部分がありますね。

なぜ親の土地を無断であなたが分筆できるというのでしょうか？
あくまでもあなたの所有権はあなたの家だけでしょう。
親の了承を得ればよいだけです。なぜ兄弟が絡むのでしょうかね？

そもそも、家はあなた名義の不動産ですので、あなたの自由に売買できる財産です。しかし、親の土地の上となれば、家だけ売り、他人から地代をもらうなどとなれば、売れるものも売れない。それは最初から分かっていたことでしょう。

返済しないで差し押さえとなれば、あなただけの問題で終わりません。
分筆していない土地に抵当権がついているわけですから、親の家の敷地も奪われます。親は自分の土地のつもりでいても、他人の土地ともなれば、地代を支払わなければならなくなってしまいます。あなたは家を処分のつもりでも、親の土地、最悪親の家にも影響することとなるのです。

No.3 回答者： て2くん 回答日時： 2016/09/27 04:18

＞①勝手に分筆できませんか

同意なくは無理。名義人の同意が必要
土地所有者に同意させるしかない

＞②ローンの返済せず自宅と土地が抵当で取られると、すぐに新規の住宅ローンは組めないのでしょうか

返済が遅れたなりの履歴が残りますから、返済完了後、最低5年間は、クレジットカード、割賦契約、ローンの新たな契約が難しい。
クレジットカードなら、更新も難しいですね。言うまでもなく、携帯電話を割賦契約で購入も難しい。
返済完了後5年経過して履歴が消えたとしても、返済状況の履歴がないのが逆に怪しいと判断される

この回答へのお礼

ありがとうございます。そう簡単にはいきませんよね。

お礼日時：2016/09/27 07:11

No.2 回答者： manno1966 回答日時： 2016/09/27 00:40

> ①勝手に分筆できませんか

読んでみると、名義変更ですね。
無理。
他の人の所有物ですから。

> ②すぐに新規の住宅ローンは組めないのでしょうか
今のローンの完済から少なくとも5年は無理。
その期間はほぼ全てのローンや分割払いの審査に通ることは無い。

この回答へのお礼

ありがとうございます。名変にがんばります

お礼日時：2016/09/27 07:12

No.1 回答者： pirolin814 回答日時： 2016/09/27 00:05

あなたの質問の一部を変れば、あなたの家を親の名義にしていいかということです。

この回答へのお礼

親の名義に変更した場合でもローンは残りますよね。親は高齢でローンを組めません。兄弟もパートのため無理だと、、

お礼日時：2016/09/27 07:14