共有名義の中古住宅を売却するにあたり

共有名義者Aが、築19年の中古住宅を売却しようとしています。物件の広告(価格1530万円）を出していますが、買い手がつかなかったら、価格を下げて広告を出し直すのでしょうか。買い手が決まり、いよいよ売却するとき、共有名義者であるB(私）に、司法書士さんからBに「売る意思があるのか」の確認や、売却価格から、手数料等を、差し引き、半分をもらう等の説明はあるのでしょうか。

質問者からの補足コメント

• AとBは平成25年に離婚しています。AはBの持ち分をに所有権を移転させ、売却しようとしています。

    補足日時：2016/10/30 21:19

• BはAから財産分与されなくとも、Bは持ち分をAに差し上げたいとしたら、所有権移転登記の「原因」は「贈与」でしょうか。贈与税はA,Bの両方にかかるのでしょうか。

    補足日時：2016/10/31 07:23

• 共有物件にAが住み続け、売却しようとしています。ローンはありません。Bは持ち分をAに差し上げようと思います。

  No.7の回答に寄せられた補足コメントです。 補足日時：2016/10/31 12:59

• BはAに持ち分を差し上げ、中古住宅を売却して得た利益から、少しでも（できれば半分）もらいたいと思っています。

    補足日時：2016/11/01 07:45

No.7 回答者： agboy2 回答日時： 2016/10/31 11:02

#2です

質問と補足コメントを見る限り、質問の主旨は

・元の配偶者が一方の同意を得ずに共有物件を売却しようとしているので、これを阻止したい。
・元の配偶者が共有物件を売却するにあたり、一方の共有者は売却に伴う利益の配分を得ることが出来るか。
・共有物件の売却に当たり、ＡＢ間での所有権移転する必要性、およびそれに伴うメリットデメリットは何か。

の三点に分けると、どれになるでしょうか？

＞AはBの持ち分をに所有権を移転させ、売却しようとしています。
これは、共有名義のまま契約して、契約後の共有者の事由による契約不履行を回避する為の対策でしょうね。実際の買主が決まり、契約日から引き渡し日を二か月間とした場合に、契約日前に共有者から委任状や印鑑証明を預かり、契約名義人は自分一人として、契約します。引き渡し時に買主に名義を変更する際に『ＡがＢ共有持分取得→買主への持分全部移転』とすることも考えられないワケでもありません。
事前にＡの単独名義にしておく方が、その後の手続きがスムーズでしょうね。場合によっては贈与税の問題がＡに発生することもあるでしょうけれど、共有物件の売却についてのリスク軽減、と割り切って考えれば納得できます。リスクの内容は、私の最初の回答にある通りです。

想像ですが、共有物件にはＡが居住しているか、またはしていて、Ｂは居住していない。物件を売却しても、ローン（Ａのみが返済）の残債等を精算すると、Ａにも大した現金は残らず、場合によっては多少の持ち出しが必要になる。今後の生活設計を考えて、共有物件を売却して身軽になることを選択した、と言う事かな、と思っています。

冒頭の質問の主旨の確認に戻りますが、感情的な問題もあるとは思うのですけど、Ｂがこの売却話で、どういうスタンスを望んでいるかで、アドバイスの内容も変わると思います。少しでも現金が多く入るような手法なのか、それとも売却を阻止して、Ａを苦しめたいのか、ですね。

No.6 回答者： kuma-gorou 回答日時： 2016/10/31 09:10

はい、原因は贈与です。

贈与税は贈与を受けた者に対し課税されます。

No.5 回答者： kuma-gorou 回答日時： 2016/10/30 21:41

＞AとBは平成25年に離婚しています。

AはBの持ち分をに所有権を移転させ、売却しようとしています。

離婚に伴う財産分与が解決しないと売却できません。
当然に、Ｂさんは不動産仲介業者に対し、仲介の差し止めを求める事が出来ます。
まずは、弁護士さんなど法律の専門家に相談して下さい。

No.4 回答者： kuma-gorou 回答日時： 2016/10/30 20:11

そもそも、共有名義者Aさんと貴方(B)の関係は？

マンションや２戸１棟のような集合住宅だと、自分の持ち分を売る事も可能ですが、
１戸１棟の住宅なら、共有名義者に断りもなく自分の持ち分だけ売る何て事は信義に反します。
また、広告にも持ち分売却物件で有る旨、明記する必要がありますし、そんな曰く付物件は誰も買いません。

その辺り、説明を求めます。

No.3 回答者： -yo-shi- 回答日時： 2016/10/28 16:08

普通は共有名義の不動産すべてを売却するなら事前に同意を貰うもんですよ。

後から貴方が「いやだ」っていたら意味ないからね。

仮にAさんの持分だけを売ろうとしても普通は買わないよね。
買う人って騙された人か、真っ当でない人だと思います。

後者だったら厄介だよ。

単純に貴方に残りの持分を売ってくれ！って交渉して来ればまだましですが、半分は俺の持分だから家賃を払え！ってこともあるかもしれません。


今のうちにAさんに説明を求めた方が良いですよ。

No.2 回答者： agboy2 回答日時： 2016/10/28 15:25

質問文の通りの広告だとすると、通常のマンション売買ですから、買い手が決まった場合は、質問者様も売主として契約当事者になります。

物件の引渡し前に登記の委任状等に実印押印、印鑑証明書を添付しますが、この時に司法書士の売却意思の確認があります。

手続き上、この２回が共有者としての質問者様の役割であって、手残り現金があった場合のその取分については、司法書士も、買主も、不動産業者も関知しない部分であり、強いて挙げると税金の部分で税務署が関係してくるでしょう。

契約前に、売買金額や、想定した売却金額での取分について、一方の共有名義者と話し合いが付かなければ契約しなければ良いダケの話ですが、契約後、引渡し前に揉めてしまい、結果として引き渡しが遅延したり、引渡しが不能になった場合には、質問者様は、一方の共有者と連帯して売主側の債務不履行の責任を取る必要があります。

ですから、契約前までにそういった話は共有者と終えておいて、納得のした上で契約する事が必要でしょうね。

この回答へのお礼

ありがとうございました。

お礼日時：2016/10/28 17:39

No.1 回答者： ashitahatennki 回答日時： 2016/10/28 14:41

共有者に同意しないと丸ごと売れません。

Ａの持分を売る場合、Ｂに説明も不要です。