先週、借地権交渉について教えてくださいと質問したものです。
http://www.okweb.ne.jp/kotaeru.php3?q=92863
その節はアドバイス下さった方、ありがとうございました。

アドバイス頂いたとおり、税務署で路線価などを調べ、今週末に弁護士さんの
ところへ相談にいく予約もいれました。それまで、勉強の為また教えてください。

借地人である両親が、借地権を地主さんに買ってもらうという交渉ですが、
借地権と底地権の割合は、5:5で、更地代の10%を、名義書換手数料(?)として、もらうといわれました。つまり、例)坪単価80万円で、坪数30坪、として、
  80×30=2400万円、のうちの10%、240万円を手数料として、
地主がもらうので、借地人にはいる金額は、960万円ということです。

確か、地主さんではなく、第3者に、借地権を売る場合、借地権の譲渡承諾料と
いう名目で、”借地権価格”の1割を地主に払うというのは調べました。
しかし、うちの場合は、地主さんに借地権を売るのに、地主は、「それが通例だ!!裁判の判例もあるんだ!1割の手数料は絶対、譲れない!」といってます。
そういう手数料って、存在するんでしょうか?

あとは、借地権と底地権の割合なんですが、地主さんには、5:5だといわれてる
んですが、路線価図には、6:4とありました。うちは、1回更新をして、あと3年後
ぐらいで、2回目の更新になる時期です。(40年以上すんでいます。)
地主が言うのは、「更新したころは、確かに6:4だったが、再更新があと3年後に
せまっているので、今は、5:5にさがっているんだ。」と主張しています。
この割合って、こんな決まりあるんでしょうか?
手数料と、借地権割合の変化(?)、この2点についておしえてください。

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A 回答 (7件)

この問題は非常に難しい問題だと思います。



monchan-man2さんのおっしゃること、私ももっともだと思います。
その上で、私は私なりの説明をさせて頂きます。


まず、ご質問にお答えする前に、地価の説明から致します。

一口に地価と言いましても、
A.実勢価格(売買価格)
B.公示価格(国土交通省発表)、基準地標準価格(都道府県発表)
C.固定資産税評価額、相続税・贈与税評価額(路線価)

などの種類があります。
上記の価格の関係は、おおよそAの価格の8~9割がBの価格。Aの価格の7~8割がCの価格というような関係になっております。

しかし、バブル崩壊後、大都市の地価暴落地域においては、Aの価格よりもCの価格の方が高くなってしまった地域もあります。

ですから、必ずしもA>B>Cの関係にあるわけではありません。単にそのような傾向があるというだけです。

お分かりかとは思いますが、基本的には、売買契約の場合、両当事者の合意によって価格も決まるわけで、「公示価格がいくらになっているから」とか、「固定資産税評価額や路線価がいくらだから」といっても、その価格でないといけないというようなものではありませんので、その点はお間違いのないようにお願い致します。

以上のことを前提に、以下、ご質問に対する説明を致します。


1.手数料について

地主さんがおっしゃる『手数料』というのが『借地権譲渡承諾料』としての意味であるとすると、借地人が賃貸人である地主に借地権を売るに際し、借地人が地主に対して借地権譲渡承諾料を支払うことを命じた判例というのは、私は知りません。向学のため、本当にそのような判例があるのであれば、是非教えて頂きたいです。純粋に。

『名義書換手数料(?)』なのだとすると、今回の場合、土地所有者がその地上の借地権を購入するわけですから、借地権は混同(民法179条)により消滅しますので、仮に借地権が登記されていたとしても、その借地権の抹消登記をすれば良いだけです。ということは、登録免許税は1000円です。
また、建物の所有権移転登記の登録免許税は、建物の固定資産税評価額の1000分の50です。
その他に、司法書士さんにお願いした場合でも、何らかの相談が必要になって、その相談料を含めたとしても、せいぜい司法書士費用として10万円はかからないと思います。

借地権譲渡承諾料というのは、借地権を旧借地権者から譲り受けた新借地権者が賃貸人である土地所有者に支払う物であるものと考えます。或いは、後のトラブル発生を未然に防ぐ意味からも旧借地人と新借地人の双方が平分して負担するものと考えても、今回のように借地権を譲り受ける者が土地所有者である場合に、旧借地人側が一方的に全額支払うというのは理屈に合わないと思います。

買主が地主であっても、通常の他の第三者に対して借地権つきの建物を売却するのと同じです。借地権の売主である旧借地人が負担するべきものは旧借地人が支払うのは当り前として、買主が支払うべきものは、今回は、買主=地主なのですから、地主さん本人の負担になるのが筋です。


2.借地権割合について

こちらも頭の痛い問題です。
今回の借地契約は、旧借地法の適用を受ける契約です。
あと3年で2回目の更新期を迎えるとのことですから、普通に考えれば借地契約締結時の契約期間(1回目)が30年、1回目の更新(『合意更新』同法5条1項)で更新した期間が20年ということで、現在までの契約の総期間は47年ということだと思います。
建物も当然それに見合った築年数が経っているものと思います。

旧借地法の規定によりますと、借地権の契約期間満了前であっても、建物が「朽廃」した場合には借地権は消滅する(借地法2条1項但書。新借地借家法においては同様の規定はありません)となっております。

この「朽廃」とは何かと言いますと、災害などを原因とするのではなく、自然状態において建物の形をとどめず、建物としての効用を全く失ってしまったような状態のことを言います。

現実には、木造家屋であっても、建物保存のための小さな修繕や、建物の構造部分に関するような大規模な修繕などを適宜行っておればかなりの年月もつものです。
しかし、判例の傾向としては、通常の修繕の場合には問題はないものの、大規模な修繕を施さなければならないような場合には、実際に「朽廃」の状態になったときではなく、その大規模な修繕がなされなかったならば「朽廃」の状態になったであろう時期に借地権は消滅するものと考えている傾向があり(大判昭和9年10月15日、最判昭和42年9月21日)、今回のご質問の建物の状態がどの様であるかによって、建物の建て直しに賃貸人が異議を述べない場合(同法7条。堅固建物の場合、当初の建物滅失後30年。非堅固建物の場合、当初の建物滅失後20年、それぞれ借地権存続)を除き、借地権そのものの価値に影響が出てくるものと思います。
大規模な修繕など必要なく、小規模の修繕を適宜行っていけば、まだまだあと20年間以上は十分使用に耐えうる建物であるとするならば、借地権割合の変更を認める必要はないと思います。

いずれにせよ、両当事者の合意によって売買は成立するもので、基準をどうするかによって今回の場合も数百万単位で金額が変わるため、どちらも安易に妥協はできないと思います。場合によっては、裁判所の調停や訴訟にして判決をもらう必要が出てくるかもしれません。

来週、弁護士の方と相談なさるそうですから、その時に十分ご納得のいくまでお尋ねになって下さい。
ご健闘をお祈り致します。
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この回答へのお礼

アドバイスありがとうございました。価格はあってないようなものなのですね。
私も、1についての手数料は10万ちょっとで足りると思うので、230万もとるのは
どうも、ふにおちません。

2についての、「朽廃」の件は、実は私も気になっていました。確かに、老朽化して
いますし、1階は、築30年ですが、2階は確かにもっと古いです。前のスレッドに
書きましたとおり、地主さんは、この家をそのまま、こわさず、リフォームして、
新たな賃貸人に貸す予定だそうです。当初は、こともあろうに、そのリフォーム代
まで請求されたのですが、なんとか、それは、取り消してもらいました。
どうも、地主さんは、更地にされるのは、いやな様子です。230万もとられるなら、
更地にしてお返しします!と前回の交渉でいったら、びびって(?)、
撤回したそうです。(両親談)

お礼日時:2001/06/27 21:42

この場をお借りして、yanakaさん、本当にどうもありがとうございました。



何だか昨日のうちに「教えてgoo」の管理者の方から一方的に私の質問内容が削除されてしまっていたものですから、「ninochanさんにとっても、交渉するに当たって貴重な参考資料となるはずなのに、何で管理者の方は分かってくれないのだろう?」と、正直、非常にガッカリしていました。

しかし、とにかく、借地権の設定されていた期間が20年で借地権割合が5:5という情報は、ninochanさんにとっても大変重要な参考資料だと思います。
地主側から5:5と言って来ているのは、ninochanさん側から見ると、むしろ有利な条件を提示してきているのかもしれないということですよね。

ninochanさん、交渉は大変だと思いますが妹さん達と共に頑張って下さい!

最後にもう一度、yanakaさん、本当にどうもありがとうございました。
気持ち的には、私から40ポイントくらい差し上げたい気分です!
本当にありがとうございました!!
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この回答へのお礼

yanakaさん、zatsunennさん、ありがとうございました。私も、急に削除の旨、
メールがきたので、ちょっとびっくりしました。

昨日、弁護士さんに相談にいきました。
不当な手数料の件にしぼって、調停か、借地非訟するのが一番いいとアドバイスくださいました。
しかし、時間の制限があるので、なんとか、地主さんのご機嫌をそこねず、穏便に話し合いでできれば、、
と両親は思っているようです。でも、なんとなく、変わり者の方で、逆切れされそうなので、このまま、
妥協することになりそうな気配です。残念ですが。。
その弁護士さんいわく、2:8という、ものすごいケースや、やはり、偏屈者の
地主さんで、弁護士さんもかなり苦労するケースが多いそうです。確かに相場は
5:5だそうですね。5:5だったら、よしとするしかないようですね。
あと、やはり、土地の価格はあってないようなもんですから、相場がどうだからとか
そういう話をしてもだめみたいですね。いろいろ勉強になりました。
なんとか、少しでもいい条件になればと思っています。
ありがとうございました。

お礼日時:2001/06/30 21:38

この場を借りてzatsunennさんのご質問にお答えします。


1.非堅固
2.20年
3.個人
4.これは借地非訟手続きのことをおっしゃていると思いますが現在でも活きていると思います。具体的な判例についてはわかりませんが以前、弁護士の借地に関する講習で聞きました。ただ、この規定に基づいて承諾をとるということは地主に対しわだかまりを残すこととなり、自分はいいけれど次に借地人となる方に悪い影響を残す可能性があります。できれば円満解決が望ましいでしょう。
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地主からのリフォーム代請求の撤回に関しては良かったですね。


ところで、

>最初の契約書に、「借地権を第3者に売らない」と、書いて印を押している

とのことですが、昭和41年の改正の時に「・・・9条の2・・・の規定に反する契約条件にして借地人に不利なものはこれを定めざるものとみなす」(旧借地法11条)との文言が追加されています。

従いまして、昭和59年頃の契約更新において、同法9条の2、および上記の11条等の適用が認められるのであれば、「借地権を第3者に売らない」という取り決めは借地権者に不利な条項と考えることができるため、その部分については「定めざるもの」つまり「無効」ということになります。

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この回答へのお礼

アドバイスありがとうございます。
そういう制度があるのですか。
勉強になりました。

お礼日時:2001/06/30 21:30

ちょっとボケた回答で申し訳ないのですが、一言、補足を。



 ひょっとして地主さんは、誰かに借地をそのまま借り続けて欲しいのでは? 借地人がいる限り、毎月地代は入ってきますし、3年後には契約更新に伴ない百万円単位の更新料も入ります。しかも、誰かに借地権が譲渡されたとしても、これまた百万円単位で名義書換料が入ります。そんなわけで老人の地主にとって、借地は良い小遣い稼ぎになりますし、相続税対策としても土地の評価額を下げることが出来るので有効です。

 最初に申し上げましたように、借地を買い戻す義務は地主にはありませんので、貴方の方から地主に対して借地権買取の訴訟は起こせません。貴方が地主に要求できるのは、借地上にある老朽家屋(失礼)の買取訴訟だけです。貴方にとっては不本意でしょうが、借地権を地主に売る選択肢しかないのであれば、地主の言い値で売るしかありません。地主がヘソを曲げて「買わない」とさえ言えば、貴方は借地権を維持するために、永久に借地料を払い続けなければならないのですから。

 できるだけ高く借地を買ってもらうためには、地主さんの欲望をいかに刺激するか大切だと思います。すなわち、これは借地権買戻の千歳一遇のチャンスであり、完全な土地の所有権を手に入れることが地主にとって、長い目で見て、どれだけのメリットがあるか、具体的な事例を示してアピールすることです。地主に、少々高くても今借地を買い戻さないと損かな?と思わすことです。

 以上、健闘をお祈りしております。
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この回答へのお礼

アドバイスありがとうございました。

別のホームページで調べたのですが、第3者に売る場合の、裁判所の手続きは
半年もかかるそうなので、両親の事情的に、そんなに時間がないので、おそらく
第3者にうるのは無理なので、mouchan-man2さんがおっしゃるとおり、地主の
へそをまげないように、なんとか、やるしかないのだと思います。

へんくつものの地主さん相手だと大変です。
がんばって、相談してきます。

お礼日時:2001/06/27 22:11

先週もお答えした者ですが大分わがままな地主のようですね。

先週もお答えしたように「名義書換料」として地主が要求するのはおかしいと思います。というのは借地権を第三者に変えるからまたの名を「名義変更料」というのであるわけですから。
借地権割合については地主の言い分に一理あると思います。実際、私自身も仕事上で借地権売買を手がけたことがありますがそのときも50:50でした。これはあくまで慣習ではありますが借地権を地主が引き取る場合は割りと多いようです。
したがって地主に対し、二つのうちどちらかひとつを譲歩させることは当然の主張だと思われます。どちらか一方は認めてよと言ってみてはいかがでしょうか?さもなければ先週も申しましたように第三者に売却することも可能です。ただし、注意点が以下2点あります。
1.売買に地主の承諾が必要であること。
2.借地権売買が情勢もあって中々難しい状況にあること。
一番望ましいのはやはり地主に引き取ってもらうことなので地主を怒らせないようにしながら譲歩を引き出すようにしたほうがよいのかもしれません。
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この回答へのお礼

再度のアドバイス、ありがとうございました。
前回の、理不尽なリフォーム代の件は、撤回してもらいました。

私は、もう結婚して独立していますので、両親が交渉している立場なのですが、
どうも、知識がまったくないので、私たち姉妹が変わりに、いろいろ調べて
奔走しているわけです。。結構、大変です.....。

最初の契約書に、「借地権を第3者に売らない」と、書いて印を押しているのですが、
そういう場合でも、裁判所に申し立てをして、地主の許可を得るとかいうことが
可能なのでしょうか?地主さんは、とにかく、売る気はまったくないようです。
ですから、やはり、yanakaさんがおっしゃうように、この偏屈者の地主さんを
怒らせないよう、専門家にはいって頂いて、うまく交渉していただくしかないと
思っています。

お礼日時:2001/06/27 21:56

1.土地の価格には定価というものはありません。

「売り手」と「買い手」の力関係で、価格は大きく変動します。ですから地主さんが、どうしても買い戻したい土地であれば、相場以上の金額で買い取ってくれるでしょうし、逆に、売り急ぐ気持ちが貴方に強いのでしたら、買い取り金額は相場以下となります。

2.借地権は物権ではありませんから、地主に借地を買い戻す義務はありません。住居については造作買取義務がありますが、この場合は、ほとんど無価値でしょう。ですからこの状況でもし裁判になると、地主は、ほとんど無償で土地を取り戻すことが可能です。
 借地権とは、借りててナンボの権利です。本来であれば借地契約期間満了後は、地主に無償で土地を返さないといけないところを、特別法によって、借地人がいる限りはいつまでも借り続けることが出来るというのが借地権です。しかも、借地権は、地主又は裁判所の承諾により、他人に譲渡することも出来ますが、後者の場合、地主は裁判所が定めた借地権価格で借地を優先的に買い戻すことも可能です。
 ninochanさんは、この価格で地主が土地を買い戻してくれると期待しているようですが、それは無理です。そのためには、ninochanの借地を買いたいという第3者の存在が必要不可欠です。地主に高く買い取ってもらいたいのであれば、とにかく借地の買主を見つけることが先決です。

あまりお役に立てないアドバイスで、すいません。
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この価格では厳しい状況でしたので、一旦は諦めましたが、その後不動産業者から価格が4500万まで下がりましたと連絡があり、検討しています。

確認したところ借地権と建物の割合が
・建物(消費税込み):2020万
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Aベストアンサー

1.地主であるおばあさんが亡くなり、その娘さんが土地を相続したということは、地主のおばあさんの持っていた権利も義務も全てそのまま相続したということです。
 ですから、相続による場合は、土地の所有者が変わったから契約を更新するという意味合いはなく、地主であるおばあさんの持っていた「土地を貸す義務」も、「地代を受け取る権利」もそっくりそのまま娘さんが引き継ぐことになります。ここにおいて、契約更新という考え方は、借地法にはありません。

※借地法は平成4年に改正されて、借地借家法になりました。今回はそれ以前の借地契約なので、旧法の借地法が適用されます(今回の事案に関して言えば、法改正の影響はありません)。

 ですから、借地契約書に特約があれば別ですが(50年間請求が無かったのだから、無いのでしょう)、借地法では、地主の相続の場合に、更新料や名義書換料を徴収できるという規定はなく、また、実務上も考えられないと思います。
 結論として、借地契約書に特約がない以上、更新料や名義書換料の類を地主に支払う必要はなく、支払わないことをもって債務不履行にはならないと思います。

2.しかし、質問文を拝読してひとつ気になったことがあります。「(祖母は)50年間住んでおります」と書かれていますが、その間、地代は適正な水準に改訂されてきたのでしょうか。

 借地法で保護される「借地権」とは、「建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権をいう」と規定されています。
 例え地代を支払っていても、土地の固定資産税額(年額)程度の低廉な地代(年額)の場合には、賃貸借とは認められず、借地権が否定される場合があります。この場合には、有償の賃貸借ではなく、無償の使用貸借となり、建物は「使用借権」によって土地を利用していることになります。

※借地人は、市町村役場で土地の「固定資産税評価証明書」を取ることができますから、参考として、取られておくといいと思います(手数料として500円程度が必要です)。

 さて、更新料を拒否された地主の娘さんが今後、取るであろうと推測される手段は、以下の2つです。
(1)地代が安いので、借地権は存在しないと主張し土地の明け渡しを要求してくる。
 地代(年額)が土地の固定資産税額(年額)程度であれば、「借地権はない」といわれても反論できないと思います。この場合には、使用借権で土地を利用することになりますが、使用借権は借地権ほどの強い権利ではないのです(借地人が死亡すれば使用借権は消滅するので、相続されない=民法599条)。

 しかし、弱い使用借権であっても、建物が存在する限り、あるいは借地人である祖母が生きている限り、地主は「建物をどかせ」とは言えないのです。

(2)地代の値上げを行う。
 地代の増減は地主、借地人のどちらからでも、いつでも請求できますから(借地法12条1項)、もし、地代が安すぎる場合には、地代の値上げを通告してくる可能性があります。ひとつの目安として、固定資産税額(年額)の概ね3倍程度が、借地権が認められる地代(年額)の適正水準だと思います。

 なお、この値上げに不服なら、地代値上げを拒否すれば、地主の娘さんは裁判所に提訴することになると思います。祖母は従来の地代の金額を支払い続ければいいのですが、裁判所が値上げ後の地代を適正だと認める判決を下した場合、旧地代と新地代の差額分に年10%の利子を付けて地主に支払うことになります(借地法12条2項)。

1.地主であるおばあさんが亡くなり、その娘さんが土地を相続したということは、地主のおばあさんの持っていた権利も義務も全てそのまま相続したということです。
 ですから、相続による場合は、土地の所有者が変わったから契約を更新するという意味合いはなく、地主であるおばあさんの持っていた「土地を貸す義務」も、「地代を受け取る権利」もそっくりそのまま娘さんが引き継ぐことになります。ここにおいて、契約更新という考え方は、借地法にはありません。

※借地法は平成4年に改正されて、借地借家法...続きを読む

Q借地権のと底地の売買価格

今理由があって相続(税)について調べているのですが
その過程で疑問に思ったことがあるので教えてください(直接相続には関係ないです)

借地権と言うのは売買できますよね?
その場合は地主さんの承諾が必ずしも必要でしょうか?
逆に底地を売買する場合は借地人の承諾は必要でしょうか?
先ずこれが一点

さて地主さんAさんが借地人Bさんに土地を貸しています
Bさんはそこに自分で住居を建てて長年住んでいます
相続財産の評価をする場合は
地主Aさんに対しては底地の正味の価格から借地権分を減額し
借地人Bさんは借地権分の価格を評価して財産に加えるわけですが
例えば土地の評価が2000万として
Aさんが1000万(減額後)Bさんが1000万(借地権評価額)とします
要するに50%:50%です
一般の取引価格も便宜上同額として
Bさんが知恵を絞って
息子さんCに先ず底地を買い取らせるようにすると1000万
父Bが息子Cに毎年いくばくかの地代を払ったしても
将来相続時にCさんが借地権を取得すれば
Cさんはその土地を事実上1000万で取得できることになりますね
(相続税額はこの場合無視します)

こんなことは法律上可能なのしょうか?
又実際には可能なのでしょうか?

説明が理解していただけたか不安ですし変な質問で申しはけないのですが
私の周りにそういうことを実際に考えられている方がいて相談を受けたので困ってしまいました
アドバイス頂ければ幸いです

今理由があって相続(税)について調べているのですが
その過程で疑問に思ったことがあるので教えてください(直接相続には関係ないです)

借地権と言うのは売買できますよね?
その場合は地主さんの承諾が必ずしも必要でしょうか?
逆に底地を売買する場合は借地人の承諾は必要でしょうか?
先ずこれが一点

さて地主さんAさんが借地人Bさんに土地を貸しています
Bさんはそこに自分で住居を建てて長年住んでいます
相続財産の評価をする場合は
地主Aさんに対しては底地の正味の価格から借地権分...続きを読む

Aベストアンサー

>Aさんにとっては2000万の土地を1000万でBさん一族に所有権を奪われる感覚ではないのかなと

なるほど、そういうことが言いたかったわけですね。
しかし、やはり貸している間は「地代」が入るわけですから、賃貸期間によっては総計が1,000万円を超える場合もあります。例えば年額地代設定を2,000万円の2%程度として月額3.5万円と仮定した場合、約24年で地代総計1,000万円になりますよね。

又、契約によりケースバイケースですけど、借地契約を締結して開始する時点で「権利金」なるものを支払う場合もあります。
いわば、まず借地権を買ってスタートを切るようなイメージですね。まあ例のケースで1,000万円要求することは無いにしても、2~300万円程度の権利金が動いたとしても珍しくはありません。そして以後は地代を支払い続けるわけです。

>Bさんの相続人であるCさんが取得すれば借地権が自然消滅??するのでメリットがあるのかなと思った次第です

この点は仰る通りですね。底地所有者が借地権を相続しますと「混同」により借地権は消滅しますね。
そういう意味では第三者が底地を取得するよりも、Bさんの相続人であるCさんが取得したほうが、将来的にはスッキリするとは言えます。

つまりあなたが言いたいのは、借地権が設定されていることにより、Aさんは1,000万円分の価値しか有さなくなり、B又はCは、Aに底地分1,000万円支払うだけで土地を取得出来るので得ではないか?と言いたいわけですね。
そういう見方をすればそうとも言えますね。
しかしまあ、上で書いたように借地権には地代を支払うという義務があり、無償で借地権を維持出来るわけではありません。

それにAが底地を手放すかどうかはAの意思によります。AやAの相続人までもが長きに渡り底地を持ち続け、BやCの相続人までもが長きに渡り借地権を持ち続けた場合、B家として総計で何円の地代をA家に支払うことになるのかもわかりませんよね。本来の価値2,000万円以上に膨らむことも十分ありえるわけです。

そんなわけでメリットデメリットは一概には言えませんが、貸すことにより地主として正味価値が減ずるニュアンスについて、あなたの仰りたいことは理解できました。
「他人に土地を貸して借地権が発生すると、地主が不利」
確かに、見方によってはそういう解釈も出来ます。

>Aさんにとっては2000万の土地を1000万でBさん一族に所有権を奪われる感覚ではないのかなと

なるほど、そういうことが言いたかったわけですね。
しかし、やはり貸している間は「地代」が入るわけですから、賃貸期間によっては総計が1,000万円を超える場合もあります。例えば年額地代設定を2,000万円の2%程度として月額3.5万円と仮定した場合、約24年で地代総計1,000万円になりますよね。

又、契約によりケースバイケースですけど、借地契約を締結して開始する時点で「権利金」なるものを支払う場合もあ...続きを読む

Q土地60坪、延床40坪(総2階)の場合、庭はどの程度できますか?

土地60坪、延床40坪(総2階)の場合、庭はどの程度できますか?

このたび、60坪の土地を購入し、建坪40坪程度の家を建てることにしました。
土地は、ほぼ長方形で2面が道路に接しています。
建物も、長方形(総2階)になる予定です。

その場合、庭はどの程度の広さになるのでしょうか?

具体的には、

車1台(ポート付)
自転車4台(ポート付)
洗濯干し
ガーデニングスペース

を設置したうえで、犬が遊ぶスペースが確保できるのかが気になっています。

実体験等、お聞かせください。

Aベストアンサー

最初に総2階で延床40坪と書いているので、建坪20坪で計算しますね。

60坪の土地に建坪20坪、この時点で残り40坪

家は、境界線にぴったりはできないので、3面は隣地から30cmほどスペースを空けるとして約3坪で残り37坪

車1台分のスペースで約7坪、あと30坪
自転車4台分で約2坪、あと28坪
洗濯干しで1坪、あと27坪
ガーデニングで駐車スペース分くらいとっても、残り20坪

元々の建坪くらいはガーデニングを除く庭として残せます。

Q借りている土地の「借地権価格」と「売買価格」

嫁の実家は、借りている土地に自分で家を建てて住んでます。
いわゆる借地というやつと思います。

ずいぶんと昔から、地主さんのご厚意で借りており、
最近のアパート家賃1か月くらいの費用で、1年間の地代料金になっています。
しかし、貸し始めた頃の地主さんが亡くなり、息子さんに代替わりしてから、
その土地を買って貰えないか?との相談がありました。

価格は、路線価(60,000円)*130%=m2単価とし、これに土地面積(240m2)を掛けて土地総額(18,720,000円)を出しています。
(相手方不動産業者曰く、国土庁発表の時価らしい)

気になっているのはここからですが、
売買価格の算出で、先ほどの土地総額に借地権割合(30%)を掛けて借地権価格(5,616,000円)を出し、
土地総額から差し引いて売買価格(13,104,000円)を出しています。
当該地は、急な坂道途中の高低差のある土地ですが、バス・JR駅共に歩いて15分圏内にあります。
雪が降るとかなり神経を使うような土地ですが、比較的交通の便は良い所です。
この借地権割合とは妥当な割合でしょうか?((1))

ちなみに、高低差があるので今は玉石積みですが、最近の建築条例では玉石積み不可の為、
新築する際にはコンクリート土留にやり替えなければならず、7,000,000円くらい掛かる土地です。
また、この敷地を更地にしようと思うと、解体費用が2,000,000円くらい掛かるようです。
その為、先ほどの売買価格から9,000,000円を引くと、購入金額は4,000,000円が妥当でしょうか?((2))

嫁の実家は、借りている土地に自分で家を建てて住んでます。
いわゆる借地というやつと思います。

ずいぶんと昔から、地主さんのご厚意で借りており、
最近のアパート家賃1か月くらいの費用で、1年間の地代料金になっています。
しかし、貸し始めた頃の地主さんが亡くなり、息子さんに代替わりしてから、
その土地を買って貰えないか?との相談がありました。

価格は、路線価(60,000円)*130%=m2単価とし、これに土地面積(240m2)を掛けて土地総額(18,720,000円)を出しています。
(相手方...続きを読む

Aベストアンサー

>この借地権割合とは妥当な割合でしょうか?((1))

路線価と借地権割合は下の路線価地図で確認できます。
路線価は平米あたりの単価で示されています。
借地権割合は路線価の数字の後ろにA~Gで表記されています。
A:90%~G:30%までです。
http://www.rosenka.nta.go.jp/main_h20/index.htm
路線価が低い場所は借地権割合も低く、路線価が高い場所は借地権割合
も高い傾向にあります。
ご自身で確認してみてください。

>先ほどの売買価格から9,000,000円を引くと、購入金額は4,000,000円が妥当でしょうか?((2))

はっきりいって論理がめちゃくちゃです。相手は意味さえ理解できない
と思います。
論点は土地評価が路線価×130%が妥当かどうか と、
それはそれとして、いくらなら買うかというだけの話だと思います。
相場観で買うというのなら、回りの土地の売買価格を調べればわかる
と思いますし、400万以上では買えないというのならそれで交渉
すればいいと思います。(笑われるかもしれませんが)

相手に事情があってどうしても現金が必要ということになれば指値は
きくと思います。
ただ、買わない場合借地料は値上げしてくると思います。
参考までに、借地料の相場は固定資産税の3倍程度までは、調停でも
認められます。

>この借地権割合とは妥当な割合でしょうか?((1))

路線価と借地権割合は下の路線価地図で確認できます。
路線価は平米あたりの単価で示されています。
借地権割合は路線価の数字の後ろにA~Gで表記されています。
A:90%~G:30%までです。
http://www.rosenka.nta.go.jp/main_h20/index.htm
路線価が低い場所は借地権割合も低く、路線価が高い場所は借地権割合
も高い傾向にあります。
ご自身で確認してみてください。

>先ほどの売買価格から9,000,000円を引くと、購入金額は4,000,000円...続きを読む

Q借地権について

借地権についておしえてください。今借地にて商売をしています。両親も年なので商売をやめることを考えています、そのため借地権以外の40%分の土地代を地主さんに支払自分の土地にして、
それから、土地の半分を売買して残りの土地に改めて家を建てたいと思うのですが、こんなことは可能ですか、そんな虫の良い話はないですよねー。。。

Aベストアンサー

以前にも回答したような気がしますが。

物件次第、交渉次第です。
地主さんがお金が必要であれば、40%と言わずもっと安く買えるかもしれないし、半分を売ろうと思えばすぐに売れるような地域、土地の条件であれば可能です。


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