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先週、借地権交渉について教えてくださいと質問したものです。
http://www.okweb.ne.jp/kotaeru.php3?q=92863
その節はアドバイス下さった方、ありがとうございました。

アドバイス頂いたとおり、税務署で路線価などを調べ、今週末に弁護士さんの
ところへ相談にいく予約もいれました。それまで、勉強の為また教えてください。

借地人である両親が、借地権を地主さんに買ってもらうという交渉ですが、
借地権と底地権の割合は、5:5で、更地代の10%を、名義書換手数料(?)として、もらうといわれました。つまり、例)坪単価80万円で、坪数30坪、として、
  80×30=2400万円、のうちの10%、240万円を手数料として、
地主がもらうので、借地人にはいる金額は、960万円ということです。

確か、地主さんではなく、第3者に、借地権を売る場合、借地権の譲渡承諾料と
いう名目で、”借地権価格”の1割を地主に払うというのは調べました。
しかし、うちの場合は、地主さんに借地権を売るのに、地主は、「それが通例だ!!裁判の判例もあるんだ!1割の手数料は絶対、譲れない!」といってます。
そういう手数料って、存在するんでしょうか?

あとは、借地権と底地権の割合なんですが、地主さんには、5:5だといわれてる
んですが、路線価図には、6:4とありました。うちは、1回更新をして、あと3年後
ぐらいで、2回目の更新になる時期です。(40年以上すんでいます。)
地主が言うのは、「更新したころは、確かに6:4だったが、再更新があと3年後に
せまっているので、今は、5:5にさがっているんだ。」と主張しています。
この割合って、こんな決まりあるんでしょうか?
手数料と、借地権割合の変化(?)、この2点についておしえてください。

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A 回答 (7件)

この問題は非常に難しい問題だと思います。



monchan-man2さんのおっしゃること、私ももっともだと思います。
その上で、私は私なりの説明をさせて頂きます。


まず、ご質問にお答えする前に、地価の説明から致します。

一口に地価と言いましても、
A.実勢価格(売買価格)
B.公示価格(国土交通省発表)、基準地標準価格(都道府県発表)
C.固定資産税評価額、相続税・贈与税評価額(路線価)

などの種類があります。
上記の価格の関係は、おおよそAの価格の8~9割がBの価格。Aの価格の7~8割がCの価格というような関係になっております。

しかし、バブル崩壊後、大都市の地価暴落地域においては、Aの価格よりもCの価格の方が高くなってしまった地域もあります。

ですから、必ずしもA>B>Cの関係にあるわけではありません。単にそのような傾向があるというだけです。

お分かりかとは思いますが、基本的には、売買契約の場合、両当事者の合意によって価格も決まるわけで、「公示価格がいくらになっているから」とか、「固定資産税評価額や路線価がいくらだから」といっても、その価格でないといけないというようなものではありませんので、その点はお間違いのないようにお願い致します。

以上のことを前提に、以下、ご質問に対する説明を致します。


1.手数料について

地主さんがおっしゃる『手数料』というのが『借地権譲渡承諾料』としての意味であるとすると、借地人が賃貸人である地主に借地権を売るに際し、借地人が地主に対して借地権譲渡承諾料を支払うことを命じた判例というのは、私は知りません。向学のため、本当にそのような判例があるのであれば、是非教えて頂きたいです。純粋に。

『名義書換手数料(?)』なのだとすると、今回の場合、土地所有者がその地上の借地権を購入するわけですから、借地権は混同(民法179条)により消滅しますので、仮に借地権が登記されていたとしても、その借地権の抹消登記をすれば良いだけです。ということは、登録免許税は1000円です。
また、建物の所有権移転登記の登録免許税は、建物の固定資産税評価額の1000分の50です。
その他に、司法書士さんにお願いした場合でも、何らかの相談が必要になって、その相談料を含めたとしても、せいぜい司法書士費用として10万円はかからないと思います。

借地権譲渡承諾料というのは、借地権を旧借地権者から譲り受けた新借地権者が賃貸人である土地所有者に支払う物であるものと考えます。或いは、後のトラブル発生を未然に防ぐ意味からも旧借地人と新借地人の双方が平分して負担するものと考えても、今回のように借地権を譲り受ける者が土地所有者である場合に、旧借地人側が一方的に全額支払うというのは理屈に合わないと思います。

買主が地主であっても、通常の他の第三者に対して借地権つきの建物を売却するのと同じです。借地権の売主である旧借地人が負担するべきものは旧借地人が支払うのは当り前として、買主が支払うべきものは、今回は、買主=地主なのですから、地主さん本人の負担になるのが筋です。


2.借地権割合について

こちらも頭の痛い問題です。
今回の借地契約は、旧借地法の適用を受ける契約です。
あと3年で2回目の更新期を迎えるとのことですから、普通に考えれば借地契約締結時の契約期間(1回目)が30年、1回目の更新(『合意更新』同法5条1項)で更新した期間が20年ということで、現在までの契約の総期間は47年ということだと思います。
建物も当然それに見合った築年数が経っているものと思います。

旧借地法の規定によりますと、借地権の契約期間満了前であっても、建物が「朽廃」した場合には借地権は消滅する(借地法2条1項但書。新借地借家法においては同様の規定はありません)となっております。

この「朽廃」とは何かと言いますと、災害などを原因とするのではなく、自然状態において建物の形をとどめず、建物としての効用を全く失ってしまったような状態のことを言います。

現実には、木造家屋であっても、建物保存のための小さな修繕や、建物の構造部分に関するような大規模な修繕などを適宜行っておればかなりの年月もつものです。
しかし、判例の傾向としては、通常の修繕の場合には問題はないものの、大規模な修繕を施さなければならないような場合には、実際に「朽廃」の状態になったときではなく、その大規模な修繕がなされなかったならば「朽廃」の状態になったであろう時期に借地権は消滅するものと考えている傾向があり(大判昭和9年10月15日、最判昭和42年9月21日)、今回のご質問の建物の状態がどの様であるかによって、建物の建て直しに賃貸人が異議を述べない場合(同法7条。堅固建物の場合、当初の建物滅失後30年。非堅固建物の場合、当初の建物滅失後20年、それぞれ借地権存続)を除き、借地権そのものの価値に影響が出てくるものと思います。
大規模な修繕など必要なく、小規模の修繕を適宜行っていけば、まだまだあと20年間以上は十分使用に耐えうる建物であるとするならば、借地権割合の変更を認める必要はないと思います。

いずれにせよ、両当事者の合意によって売買は成立するもので、基準をどうするかによって今回の場合も数百万単位で金額が変わるため、どちらも安易に妥協はできないと思います。場合によっては、裁判所の調停や訴訟にして判決をもらう必要が出てくるかもしれません。

来週、弁護士の方と相談なさるそうですから、その時に十分ご納得のいくまでお尋ねになって下さい。
ご健闘をお祈り致します。
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この回答へのお礼

アドバイスありがとうございました。価格はあってないようなものなのですね。
私も、1についての手数料は10万ちょっとで足りると思うので、230万もとるのは
どうも、ふにおちません。

2についての、「朽廃」の件は、実は私も気になっていました。確かに、老朽化して
いますし、1階は、築30年ですが、2階は確かにもっと古いです。前のスレッドに
書きましたとおり、地主さんは、この家をそのまま、こわさず、リフォームして、
新たな賃貸人に貸す予定だそうです。当初は、こともあろうに、そのリフォーム代
まで請求されたのですが、なんとか、それは、取り消してもらいました。
どうも、地主さんは、更地にされるのは、いやな様子です。230万もとられるなら、
更地にしてお返しします!と前回の交渉でいったら、びびって(?)、
撤回したそうです。(両親談)

お礼日時:2001/06/27 21:42

この場をお借りして、yanakaさん、本当にどうもありがとうございました。



何だか昨日のうちに「教えてgoo」の管理者の方から一方的に私の質問内容が削除されてしまっていたものですから、「ninochanさんにとっても、交渉するに当たって貴重な参考資料となるはずなのに、何で管理者の方は分かってくれないのだろう?」と、正直、非常にガッカリしていました。

しかし、とにかく、借地権の設定されていた期間が20年で借地権割合が5:5という情報は、ninochanさんにとっても大変重要な参考資料だと思います。
地主側から5:5と言って来ているのは、ninochanさん側から見ると、むしろ有利な条件を提示してきているのかもしれないということですよね。

ninochanさん、交渉は大変だと思いますが妹さん達と共に頑張って下さい!

最後にもう一度、yanakaさん、本当にどうもありがとうございました。
気持ち的には、私から40ポイントくらい差し上げたい気分です!
本当にありがとうございました!!
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この回答へのお礼

yanakaさん、zatsunennさん、ありがとうございました。私も、急に削除の旨、
メールがきたので、ちょっとびっくりしました。

昨日、弁護士さんに相談にいきました。
不当な手数料の件にしぼって、調停か、借地非訟するのが一番いいとアドバイスくださいました。
しかし、時間の制限があるので、なんとか、地主さんのご機嫌をそこねず、穏便に話し合いでできれば、、
と両親は思っているようです。でも、なんとなく、変わり者の方で、逆切れされそうなので、このまま、
妥協することになりそうな気配です。残念ですが。。
その弁護士さんいわく、2:8という、ものすごいケースや、やはり、偏屈者の
地主さんで、弁護士さんもかなり苦労するケースが多いそうです。確かに相場は
5:5だそうですね。5:5だったら、よしとするしかないようですね。
あと、やはり、土地の価格はあってないようなもんですから、相場がどうだからとか
そういう話をしてもだめみたいですね。いろいろ勉強になりました。
なんとか、少しでもいい条件になればと思っています。
ありがとうございました。

お礼日時:2001/06/30 21:38

この場を借りてzatsunennさんのご質問にお答えします。


1.非堅固
2.20年
3.個人
4.これは借地非訟手続きのことをおっしゃていると思いますが現在でも活きていると思います。具体的な判例についてはわかりませんが以前、弁護士の借地に関する講習で聞きました。ただ、この規定に基づいて承諾をとるということは地主に対しわだかまりを残すこととなり、自分はいいけれど次に借地人となる方に悪い影響を残す可能性があります。できれば円満解決が望ましいでしょう。
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地主からのリフォーム代請求の撤回に関しては良かったですね。


ところで、

>最初の契約書に、「借地権を第3者に売らない」と、書いて印を押している

とのことですが、昭和41年の改正の時に「・・・9条の2・・・の規定に反する契約条件にして借地人に不利なものはこれを定めざるものとみなす」(旧借地法11条)との文言が追加されています。

従いまして、昭和59年頃の契約更新において、同法9条の2、および上記の11条等の適用が認められるのであれば、「借地権を第3者に売らない」という取り決めは借地権者に不利な条項と考えることができるため、その部分については「定めざるもの」つまり「無効」ということになります。

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この回答へのお礼

アドバイスありがとうございます。
そういう制度があるのですか。
勉強になりました。

お礼日時:2001/06/30 21:30

ちょっとボケた回答で申し訳ないのですが、一言、補足を。



 ひょっとして地主さんは、誰かに借地をそのまま借り続けて欲しいのでは? 借地人がいる限り、毎月地代は入ってきますし、3年後には契約更新に伴ない百万円単位の更新料も入ります。しかも、誰かに借地権が譲渡されたとしても、これまた百万円単位で名義書換料が入ります。そんなわけで老人の地主にとって、借地は良い小遣い稼ぎになりますし、相続税対策としても土地の評価額を下げることが出来るので有効です。

 最初に申し上げましたように、借地を買い戻す義務は地主にはありませんので、貴方の方から地主に対して借地権買取の訴訟は起こせません。貴方が地主に要求できるのは、借地上にある老朽家屋(失礼)の買取訴訟だけです。貴方にとっては不本意でしょうが、借地権を地主に売る選択肢しかないのであれば、地主の言い値で売るしかありません。地主がヘソを曲げて「買わない」とさえ言えば、貴方は借地権を維持するために、永久に借地料を払い続けなければならないのですから。

 できるだけ高く借地を買ってもらうためには、地主さんの欲望をいかに刺激するか大切だと思います。すなわち、これは借地権買戻の千歳一遇のチャンスであり、完全な土地の所有権を手に入れることが地主にとって、長い目で見て、どれだけのメリットがあるか、具体的な事例を示してアピールすることです。地主に、少々高くても今借地を買い戻さないと損かな?と思わすことです。

 以上、健闘をお祈りしております。
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この回答へのお礼

アドバイスありがとうございました。

別のホームページで調べたのですが、第3者に売る場合の、裁判所の手続きは
半年もかかるそうなので、両親の事情的に、そんなに時間がないので、おそらく
第3者にうるのは無理なので、mouchan-man2さんがおっしゃるとおり、地主の
へそをまげないように、なんとか、やるしかないのだと思います。

へんくつものの地主さん相手だと大変です。
がんばって、相談してきます。

お礼日時:2001/06/27 22:11

先週もお答えした者ですが大分わがままな地主のようですね。

先週もお答えしたように「名義書換料」として地主が要求するのはおかしいと思います。というのは借地権を第三者に変えるからまたの名を「名義変更料」というのであるわけですから。
借地権割合については地主の言い分に一理あると思います。実際、私自身も仕事上で借地権売買を手がけたことがありますがそのときも50:50でした。これはあくまで慣習ではありますが借地権を地主が引き取る場合は割りと多いようです。
したがって地主に対し、二つのうちどちらかひとつを譲歩させることは当然の主張だと思われます。どちらか一方は認めてよと言ってみてはいかがでしょうか?さもなければ先週も申しましたように第三者に売却することも可能です。ただし、注意点が以下2点あります。
1.売買に地主の承諾が必要であること。
2.借地権売買が情勢もあって中々難しい状況にあること。
一番望ましいのはやはり地主に引き取ってもらうことなので地主を怒らせないようにしながら譲歩を引き出すようにしたほうがよいのかもしれません。
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この回答へのお礼

再度のアドバイス、ありがとうございました。
前回の、理不尽なリフォーム代の件は、撤回してもらいました。

私は、もう結婚して独立していますので、両親が交渉している立場なのですが、
どうも、知識がまったくないので、私たち姉妹が変わりに、いろいろ調べて
奔走しているわけです。。結構、大変です.....。

最初の契約書に、「借地権を第3者に売らない」と、書いて印を押しているのですが、
そういう場合でも、裁判所に申し立てをして、地主の許可を得るとかいうことが
可能なのでしょうか?地主さんは、とにかく、売る気はまったくないようです。
ですから、やはり、yanakaさんがおっしゃうように、この偏屈者の地主さんを
怒らせないよう、専門家にはいって頂いて、うまく交渉していただくしかないと
思っています。

お礼日時:2001/06/27 21:56

1.土地の価格には定価というものはありません。

「売り手」と「買い手」の力関係で、価格は大きく変動します。ですから地主さんが、どうしても買い戻したい土地であれば、相場以上の金額で買い取ってくれるでしょうし、逆に、売り急ぐ気持ちが貴方に強いのでしたら、買い取り金額は相場以下となります。

2.借地権は物権ではありませんから、地主に借地を買い戻す義務はありません。住居については造作買取義務がありますが、この場合は、ほとんど無価値でしょう。ですからこの状況でもし裁判になると、地主は、ほとんど無償で土地を取り戻すことが可能です。
 借地権とは、借りててナンボの権利です。本来であれば借地契約期間満了後は、地主に無償で土地を返さないといけないところを、特別法によって、借地人がいる限りはいつまでも借り続けることが出来るというのが借地権です。しかも、借地権は、地主又は裁判所の承諾により、他人に譲渡することも出来ますが、後者の場合、地主は裁判所が定めた借地権価格で借地を優先的に買い戻すことも可能です。
 ninochanさんは、この価格で地主が土地を買い戻してくれると期待しているようですが、それは無理です。そのためには、ninochanの借地を買いたいという第3者の存在が必要不可欠です。地主に高く買い取ってもらいたいのであれば、とにかく借地の買主を見つけることが先決です。

あまりお役に立てないアドバイスで、すいません。
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Q借地権って地主に売れるのですか?

私の家は、地元の地主から土地を借りて、そこに家を建てて住んでいます。
借地権の契約もあり、自宅も登記されています。
更新は2年前にしたばかりであと18年あります。

こんな契約途中ですが、、この借地権を地主さんに売ることができるのでしょうか?

いろいろ調べてみると、「地主さんへ借地権を売ることができる」と知りました。

これは誰でもできるのでしょうか?
地主さんが応じないとだめなんでしょうか?
そもそも、地主さんの土地なのに、なぜ借地権を売ることができるのでしょうか?

Aベストアンサー

相手が承諾すれば売買可能ですが、
元々自己の土地なので、契約満了もしくは解除になれば、好き勝手に使用できるため買い取りには応じないでしょう。
地主に借地権の買い取り義務はありませんので。

ちなみに、
借地契約には、有償の「賃貸借契約」と、無償(地代がものすごく安いか無料)の「使用貸借契約」があります。
支払っている地代が、固定資産税+都市計画税(公租公課)程度であれば、借地契約は使用貸借とみなされ、
借地法1条で定める「借地権とは建物の所有を目的とする地上権および賃借権をいう」という定義からはずれますので、同法で保護される「借地権」は存在しないです。

ですので、まずは賃貸借か使用貸借かを確認することから始めてください。

それと、
借地人の都合で借地契約を途中解除する場合、
契約の不履行になるので、地主から残存期間の地代未払いを請求された場合支払い義務があります(通常契約書に書かれていたりします)。(民法415条)。

あとは、
建物買取請求権というのがあり、
地主に対して、借地上の建物の買取りを求める権利ですが、
どういう状況でも行使できるものではなく、
次の場合に、買取請求ができます。
1.借地権が消滅し、契約が更新されなかったとき。
2.借地権者から借地上の建物を譲り受けた者に対して、地主が賃借権の譲渡や転貸を承諾しないとき。

借地権に建物買取請求権を定めた目的は、借地契約の解除や借地権の譲渡、転貸を拒否されて使用できなくなった場合、
借地人が建てた建物を無償で放棄することがないよう、費用(買い取りの請求が行われたときの評価価格になり、建築当時の価格にはなりません)の回収を図らせるためです。

相手が承諾すれば売買可能ですが、
元々自己の土地なので、契約満了もしくは解除になれば、好き勝手に使用できるため買い取りには応じないでしょう。
地主に借地権の買い取り義務はありませんので。

ちなみに、
借地契約には、有償の「賃貸借契約」と、無償(地代がものすごく安いか無料)の「使用貸借契約」があります。
支払っている地代が、固定資産税+都市計画税(公租公課)程度であれば、借地契約は使用貸借とみなされ、
借地法1条で定める「借地権とは建物の所有を目的とする地上権および賃借権をいう」...続きを読む

Q借地料の適正価格の調べ方[教えて]

約50年前に借地(13坪)に居住用家屋を建てて今日に至っております。過去に幾度か土地代の値上げもありましたが約10年前から今日まで月額(\10,215/13坪)で借用していたところ、このたび地主から突然月額(\19,068/13坪)に値上げすると一方的に通告され賃貸借契約書を渡されまた。
そこで
(1)現在の土地代\10,215が妥当な金額なのか否か(安いのか、高いのか、こんなものなのか)客観的にしらべる方法を教えていただきたいのです。

(2)時の経過と共に評価額、相場も変わるでしょうから賃借料が変化するのはやむを得ないこともわかりますが一気に90%近く値上げするのは果たして同義的、法律的にいかがなものでしょうか?
土地の所在地は再開発とか商業施設も無く、ごく普通の変化の無い下町で土地の相場を左右するような条件はありません。

(3)値上げを拒否する方法はどのような方法でしょうか?

Aベストアンサー

※地代は個別性が強いので、以下の回答はひとつの見方(ヒント)として読んで下さい。

1.地代をコスト面から見た場合、一般に「地代=固定資産税(都市計画税も含む)+地主の報酬(必要経費も含む)」という算式で表されるので、まず、この土地の固定資産税等を調べることから始めて下さい。

 借地人は、土地所有者の承諾なしに、土地の固定資産税評価証明書を市役所で取ることができるので、借地契約書や身分証明書など必要書類を持参の上、市役所の担当課でこの証明書を発行してもらって下さい。必要書類は市役所によって異なることもあるので、事前に電話でご確認されてからのほうがいいです。証明書の発行手数料は、概ね500円前後だと思います(市によって異なる)。

 評価証明書には固定資産税と都市計画税の年額が記載されていますから、その金額の2倍~4倍が「借地権」を主張するための地代の年額の最低水準になります。月額地代は単純に12ヶ月で割れば算出できます。
 「2倍~4倍」と幅があるのは、市町村によって税の負担調整の適用状況が違うからです。

2.次の検証方法は、相続税路線価から推定する更地価格に地代利回りを乗じて地代を試算してみる方法です。
 国税庁HPを下記に貼っておきますので、「平成17年度路線価図」から自宅の土地の路線価を見つけて下さい。
http://www.rosenka.nta.go.jp/main/main_h17/index.htm

 例えば、路線価が「280」と表示してあれば、280000円と読んで下さい。路線価は時価の80%相当なので、28万円を0.8で割り戻せばおおよその更地価格を推定することができます(28万円÷0.8=35万円)。
 地代利回りは地域性や個別性に左右されるので、確定的な数値は出せないのですが、一般に住宅地の地代の期待利回りは1.5%~2.0%程度だと言われています。
 愛知県HPから、「定期借地権の活用による期待利回りと税負担」に関するページをご参考までに貼っておきます。
http://www.pref.aichi.jp/tochimizu/akispace/seminor/kiroku-take2.htm

 例示として期待利回りとして1.5%を採用した場合、35万円×1.5%=5250円と求め、これに土地の面積43m2(=13坪)を乗じて、年額地代225750円を試算します。12ヶ月で割って、月額18812円がこの路線価の場合、地代の標準的な数値になると思います(※なお、地代は個別性が強いので、本件のように土地面積が少ない場合、1.5%より高い利回りになることもあると思う)。

 なお、相続税で定期借地権の評価額を求める場合の利回りは、3.0%です。国税庁HPから「基準年利率」のページを貼っておきます。
http://www.nta.go.jp/category/tutatu/sonota/hyouka/1205/02.htm

3.このほか、同様の居住用家屋について自宅周辺の地代水準を調べて、それとの比較をするという方法が考えられます(市場性から検証する方法)。しかし、地代の相場は一般に公表されていないので、一般人が地代の事例を多く収集するということは現実にはとても困難なので、この方法は採用できないと思います。

 上記で紹介した固定資産税から検証する方法、相続税に地代利回りを乗じて検証する方法を基に、参考値としてコスト面から検証した地代の水準を試算してみて下さい。

4.借地借家法では、地代増減を当事者どちらからでも主張できるので、地主が「突然月額19,068円に地代を値上げ」しても有効な契約です(借地借家法11条1項)。「90%近く値上げする」というのは結果にしか過ぎないので、道義的にも法律的にも全く問題はありません。ですから、借地人は、指定された月から改訂された地代を支払うことになります。

※平成4年以前の借地契約は、基本的に旧法である「借地法」が適用されますが、説明をわかりやすくするため新法である「借地借家法」で回答しています(条文の趣旨や考え方はほとんど同じです)。

 ただし、改訂された地代に不服なら、そのことを地主と交渉して上げ幅を縮めてもらうことは可能です。それでも地主が折れなかったら、裁判で決着を付けるしかありません。
 裁判の結果、地主の地代が認められたら、改訂地代と現行地代の差額について年10%の利子を付けて地代を支払う義務があります(借地借家法11条2項)。
 逆に、借地人が主張する地代が認められたら、現行地代を支払っているだけでよいということになります。

 値上げを拒否する方法は、まず、地主と交渉をして上げ幅を下げてもらうこと、それでも地主が拒否したら現行地代はしっかり支払った上で(地代を支払わないと債務不履行になるから)、地代に関する裁判を地主に起こしてもらうしかないと思います。

※地代は個別性が強いので、以下の回答はひとつの見方(ヒント)として読んで下さい。

1.地代をコスト面から見た場合、一般に「地代=固定資産税(都市計画税も含む)+地主の報酬(必要経費も含む)」という算式で表されるので、まず、この土地の固定資産税等を調べることから始めて下さい。

 借地人は、土地所有者の承諾なしに、土地の固定資産税評価証明書を市役所で取ることができるので、借地契約書や身分証明書など必要書類を持参の上、市役所の担当課でこの証明書を発行してもらって下さい。必要書...続きを読む

Q借地権交渉でもめてます。底地権について教えてください。

両親が、借地権売却交渉でもめているものです。
両親が借地人で、このたび、地主さんに借地権を買ってもらう交渉にはいりました。

地主が、提示する金額や条件が不当なので、弁護士さんに相談を考えています
が、せんだって不動産やさんに、相談したところ、「それなら、底地権を第3者に
売りますよ!といえばいいんですよ。そうしたら、地主さんもびっくりして考え直し
ますよ。」というアドバイス。底地権のことを調べたのですが、いまいちよく
わかりません。その後、役所の宅地建物相談にも聞いたところ、「底地権は地主さんのものだからどうにもなりませんよ。」とまったく、逆の回答。

いったい、底地権ってなんなのでしょうか?地主さんが立場が強く、借地人は地主のいいなりになるしかないのでしょうか。とにかく、地主が変わり者で、両親が代理人などをたてることも一切拒否、もし、代理人をたてたら、交渉しないとまで言われています。地主の提示する条件で不当な点は以下の3点です。
 1.地主本人が事務処理をするにもかかわらず手数料10%をとると言っている。
   金額にすると、100万ぐらいです。
 2.提示された坪単価が、役所で調べた公示価格に比べると、安いこと。
 3.両親が借地の上に、自分所有の築30年の家に住んでいますが、契約終了後
   地主はそのまま、家を借家として貸す予定で、そのリフォーム代200万を
   両親に請求していること。家そのものの価値は、2階が築40年を超えているの
   で、価値がゼロとは、不動産やに言われているのですが。退去後のあとの、
   リフォーム代まで請求されるすじあいはないですよね。それだったら、更地に
   して返したほうがとくです。

 などです。底地権のことを含め、ご意見お聞かせください。

両親が、借地権売却交渉でもめているものです。
両親が借地人で、このたび、地主さんに借地権を買ってもらう交渉にはいりました。

地主が、提示する金額や条件が不当なので、弁護士さんに相談を考えています
が、せんだって不動産やさんに、相談したところ、「それなら、底地権を第3者に
売りますよ!といえばいいんですよ。そうしたら、地主さんもびっくりして考え直し
ますよ。」というアドバイス。底地権のことを調べたのですが、いまいちよく
わかりません。その後、役所の宅地建物相談にも聞いたと...続きを読む

Aベストアンサー

概念としては所有権=借地権+底地権です。底地とは借地権を設定した土地の地主の持っている権利でこれは処分できません。借地権の売買は地主の承諾がなければ成り立たず、その意味では地主に強い権利があります。
ただ1.の手数料とは通常、第三者に借地権を売る場合に地主に払う承諾料ではないかと思われます。地主が自ら買う場合にとるのはおかしいでしょう。2.の公示価格ですが必ずしも相場と一致するとは限りません。周辺の取り引き相場を調べてみてはどうでしょうか。ただし、借地と底地の割合は6:4とか7:3と路線価上で取り決めされておりますが実際の売買では5:5となるケースが多いようです。3.の建物にリフォーム費用をとるというのは論外です。借地の契約書上で取り決めされていれば別ですが建物に対価があれば地主に対し、買取請求できるぐらいですから。地主が現況の建物をそのまま使うのであればリフォーム費用は地主負担となるべきでしょう。
諸条件含めて地主の要求が不当であれば自分の希望額で第三者に売り出しをしてみたいと地主に申し出てみてはいかがでしょうか?地主にプレッシャーをかけることはできると思います。

概念としては所有権=借地権+底地権です。底地とは借地権を設定した土地の地主の持っている権利でこれは処分できません。借地権の売買は地主の承諾がなければ成り立たず、その意味では地主に強い権利があります。
ただ1.の手数料とは通常、第三者に借地権を売る場合に地主に払う承諾料ではないかと思われます。地主が自ら買う場合にとるのはおかしいでしょう。2.の公示価格ですが必ずしも相場と一致するとは限りません。周辺の取り引き相場を調べてみてはどうでしょうか。ただし、借地と底地の割合は6:4...続きを読む

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先日ある高裁で建物収去土地明渡訴訟の判決が言い渡され、
身内の控訴人(土地所有権者)の主張が8割方認められました。
確定すれば被控訴人らの中の借地権者は、
言い渡された立退料と引き換えに土地を明渡す義務が生じますが、
「建物買取請求権」を行使するのは確実です。
これは、地主の承諾がなしに一方的に建物について売買契約が成立し、
建物所有権は借地人から地主に移転するそうですが、
その価格は「時価相当額」というあいまいなもので、
価格決定メカニズムが完全に売主側に握られているようです。
しかも「時価算定に際し場所的な要素は勘案される」らしく
この土地は大都市の中心部にあるので更に心配しています。
身内は資産が見事といっていいほど土地だけしかなく
高額な立退き料に加えての負担に一時期耐えたとしても
買取建物に付随してくる借家人たち(低廉な家賃で借りている)との
問題もあり、なかなか土地の有効活用は見込めず、
ほとんど勝訴だと喜んでいられない事情があります。
実例をご存知の方、専門の方のご意見を聞かせてください。

Aベストアンサー

 既に問題は解決しているかもしれませんが、最近になって建物買取請求に関する細かい部分について分かりましたのでご報告いたします。

 建物買取請求が、裁判外において行使できることはご存知の通りです。また、建物買取請求権は形成権ですから、建物買取請求権を行使した時点で所有権が地主側に移ることもご存知の通りです。ただ、金額に関してのみ決まっていないという状態になります。

 金額決定のプロセスですが、建物買取請求は、口頭で伝えることもできますが、後日の証拠とするため、内容証明郵便を使用して行われる場合が多いようです。その際に、「建物買取請求通知書」等と題した内容証明郵便の中で「本建物を時価にてお買取りください。時価は金○○○○円が相当と考えます。」旨の記述を行います。(もちろん口頭でも良いわけです。)

 この金額に地主側が納得すればそれで決まりですが、納得できなかった場合、「建物買取請求金額拒絶通知書」等と題した内容証明郵便を作成し、その中で「私どもの査定では、本建物の時価は金○○○○円が相当であると考えます。」旨の記述を行います。(もちろん口頭でも良いわけです。)
 この金額に借地人側が納得すればそれで決まりです。

 この作業を何度か繰り返し、それでも決まらなかった場合は、裁判所で最終的に決めてもらうということになります。
 この金額が決まらない間の借地人の土地と建物の使用料は、借地人は支払わなければなりません。

 建物買取請求の場合、純粋に建物価格のみの査定となり、借地権価格(通常は土地価格の6割程度)が一切考慮されないため、借地人に不利であると問題視されています。

 既に問題は解決しているかもしれませんが、最近になって建物買取請求に関する細かい部分について分かりましたのでご報告いたします。

 建物買取請求が、裁判外において行使できることはご存知の通りです。また、建物買取請求権は形成権ですから、建物買取請求権を行使した時点で所有権が地主側に移ることもご存知の通りです。ただ、金額に関してのみ決まっていないという状態になります。

 金額決定のプロセスですが、建物買取請求は、口頭で伝えることもできますが、後日の証拠とするため、内容証明郵...続きを読む

Q借地を返して欲しいのですが

五十年ほど前に先代が土地がなくて困っていた知人に、借地契約をせずに宅地の一部を貸しました。
知人はそこに家を建て、二度立て替えて現在の建物も約三十年たっています。
知人からは、借地料として年間数万円貰っています。
現在は双方、代がわりして、土地を返して欲しいとの話し合いを進める矢先に、知人側は屋根の修理のみをすると言ってましたが、リフォーム会社が入ってリフォームすることを後で知りました。
即工事を中止して、土地を返して欲しいと話を進めたいのですが、どのような方法がありますか。教えてください。

Aベストアンサー

 地域にもよりますが、年間数万円ということは、固定資産税程度にしかならないのではないでしょうか?
 であれば、賃貸借ではなく、使用貸借と考えられる可能性があります。
 使用貸借であれば、借地法の適用はなく、民法597条2項後段により、使用及び収益をするのに足りる期間を経過したときは、貸主は直ちに返還を請求することができることになります。
 使用貸借は、借主の死亡によりその効力を失う(599条)ことから、今の知人の方に代替わりしてからが、使用貸借の始期になります。判例では、38年経過したケースで、使用収益をするに足るべき期間を経過したと認定したものがあります。

 どうしたらよいかは、今後その知人と絶縁状態になってもよいかとか、いろいろな事情も絡みますから、話がこじれてややこしくなる前に、その契約が賃貸借なのか使用貸借なのかを含めて、弁護士に相談された方がよろしいかと思います。

Q借りている土地の「借地権価格」と「売買価格」

嫁の実家は、借りている土地に自分で家を建てて住んでます。
いわゆる借地というやつと思います。

ずいぶんと昔から、地主さんのご厚意で借りており、
最近のアパート家賃1か月くらいの費用で、1年間の地代料金になっています。
しかし、貸し始めた頃の地主さんが亡くなり、息子さんに代替わりしてから、
その土地を買って貰えないか?との相談がありました。

価格は、路線価(60,000円)*130%=m2単価とし、これに土地面積(240m2)を掛けて土地総額(18,720,000円)を出しています。
(相手方不動産業者曰く、国土庁発表の時価らしい)

気になっているのはここからですが、
売買価格の算出で、先ほどの土地総額に借地権割合(30%)を掛けて借地権価格(5,616,000円)を出し、
土地総額から差し引いて売買価格(13,104,000円)を出しています。
当該地は、急な坂道途中の高低差のある土地ですが、バス・JR駅共に歩いて15分圏内にあります。
雪が降るとかなり神経を使うような土地ですが、比較的交通の便は良い所です。
この借地権割合とは妥当な割合でしょうか?((1))

ちなみに、高低差があるので今は玉石積みですが、最近の建築条例では玉石積み不可の為、
新築する際にはコンクリート土留にやり替えなければならず、7,000,000円くらい掛かる土地です。
また、この敷地を更地にしようと思うと、解体費用が2,000,000円くらい掛かるようです。
その為、先ほどの売買価格から9,000,000円を引くと、購入金額は4,000,000円が妥当でしょうか?((2))

嫁の実家は、借りている土地に自分で家を建てて住んでます。
いわゆる借地というやつと思います。

ずいぶんと昔から、地主さんのご厚意で借りており、
最近のアパート家賃1か月くらいの費用で、1年間の地代料金になっています。
しかし、貸し始めた頃の地主さんが亡くなり、息子さんに代替わりしてから、
その土地を買って貰えないか?との相談がありました。

価格は、路線価(60,000円)*130%=m2単価とし、これに土地面積(240m2)を掛けて土地総額(18,720,000円)を出しています。
(相手方...続きを読む

Aベストアンサー

>この借地権割合とは妥当な割合でしょうか?((1))

路線価と借地権割合は下の路線価地図で確認できます。
路線価は平米あたりの単価で示されています。
借地権割合は路線価の数字の後ろにA~Gで表記されています。
A:90%~G:30%までです。
http://www.rosenka.nta.go.jp/main_h20/index.htm
路線価が低い場所は借地権割合も低く、路線価が高い場所は借地権割合
も高い傾向にあります。
ご自身で確認してみてください。

>先ほどの売買価格から9,000,000円を引くと、購入金額は4,000,000円が妥当でしょうか?((2))

はっきりいって論理がめちゃくちゃです。相手は意味さえ理解できない
と思います。
論点は土地評価が路線価×130%が妥当かどうか と、
それはそれとして、いくらなら買うかというだけの話だと思います。
相場観で買うというのなら、回りの土地の売買価格を調べればわかる
と思いますし、400万以上では買えないというのならそれで交渉
すればいいと思います。(笑われるかもしれませんが)

相手に事情があってどうしても現金が必要ということになれば指値は
きくと思います。
ただ、買わない場合借地料は値上げしてくると思います。
参考までに、借地料の相場は固定資産税の3倍程度までは、調停でも
認められます。

>この借地権割合とは妥当な割合でしょうか?((1))

路線価と借地権割合は下の路線価地図で確認できます。
路線価は平米あたりの単価で示されています。
借地権割合は路線価の数字の後ろにA~Gで表記されています。
A:90%~G:30%までです。
http://www.rosenka.nta.go.jp/main_h20/index.htm
路線価が低い場所は借地権割合も低く、路線価が高い場所は借地権割合
も高い傾向にあります。
ご自身で確認してみてください。

>先ほどの売買価格から9,000,000円を引くと、購入金額は4,000,000円...続きを読む

Q借地権を売却したいのですが買取業者について…

地主に借地の買取りも売却も拒否されており、新規の契約(借地契約などない状態で40年以上借地しています)と地代の大幅値上げを要求されました。

そこで借地権の売却を考え、ある買取業者に問い合わせしました。地主から売却を拒否されている状態での借地権の転売の可能性を尋ねたところ、「問題ありません。簡単です」とのこと…。
そこで疑問なのですが、地主が転売に同意しないで借地権を買取業者に売り渡せるのでしょうか?

また、買取業者に依頼する場合の注意点などがありましたらお教え下さい。よろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

>地主から売却を拒否されている状態での借地権の転売の可能性を尋ねたところ、「問題ありません。簡単です」とのこと…。

地主が借地権の譲渡を認めても特段地主の不利益にならないような場合には、仮に地主が借地権の譲渡に承諾を与えなくても、譲渡を認めてあげる必要が出てきます。その制度として、借地権者が「借地非訟手続」という手続によって、裁判所に対し地主の承諾に代わる借地権譲渡許可の裁判を求める申立をすることができるとされています(借地借家法第19条)。

>地主が転売に同意しないで借地権を買取業者に売り渡せるのでしょうか?
できません。できませんが裁判所に裁判を申し立てれば許可がでることが多いです。だから「問題ありません。簡単です」だと思います。

>、買取業者に依頼する場合の注意点などがありましたら
他の方のお答えにもありましたように、借地権価格を不当に安く値切られないように
さらに、裁判所に申し立てると、代価として地主に払うお金が示されます。このあたりも
買取業者に任せきりにしないでしっかり主体的に動く必要があります。

>地代の大幅値上げを要求されました。
今後も借地し続けるのなら、地代の不当な値上げは拒めます。従来の地代を払い続けていればいいのです。地主が受け取りを拒めば裁判所に供託する。

>地主から売却を拒否されている状態での借地権の転売の可能性を尋ねたところ、「問題ありません。簡単です」とのこと…。

地主が借地権の譲渡を認めても特段地主の不利益にならないような場合には、仮に地主が借地権の譲渡に承諾を与えなくても、譲渡を認めてあげる必要が出てきます。その制度として、借地権者が「借地非訟手続」という手続によって、裁判所に対し地主の承諾に代わる借地権譲渡許可の裁判を求める申立をすることができるとされています(借地借家法第19条)。

>地主が転売に同意しないで借地...続きを読む


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