アパートの相続、ローン、家賃収入...

父所有の古いアパートを相続する予定です(生前贈与)。
アパートは老朽化が進んでおり、数年以内に建替予定です。
現在全戸埋まっていますので、立ち退き費用、アパートの解体費用、アパートの建築費用が必要になりますが全て私のローンになると思います。
そこで質問です。アパートと土地は私(長男)の名義になります。ローンの支払いは全て私が行います。妹が2人います。
アパートを相続したことで妹2人に対して私が分割できないアパートのかわりに現金を支払う必要はあるのでしょうか？
建て替えてからの家賃収入は、法的には妹2人と三分割しなければならないのでしょうか？
家賃収入はアパートにかかったローンの返済に全額使い、完済後は補修や次の建替の為の資金にしたいと思っております。
また建替は父名義の時にした時と私名義に変えた方が良いのかどちらのほうが贈与税がかからないのでしょうか？
よろしくお願いいたします。

No.2 回答者： manno1966 回答日時： 2017/01/07 22:32

> 全て私のローンになると思います

ということは、建物は完全に質問者の物という事で、相続の対象ではなくなりますね。

土地が相続(生前贈与)の対象となります。

相続財産の1/3を超えるようなら、土地価格の1／3程度の金額を二人に払うような形にするのが角が立たない対処と成ると思われます。

> 家賃収入は、法的には妹2人と三分割
は質問者の負担が大きすぎて不公平になります。
修理費は必要経費ですが、所有者が負担するもので、損は一人が被って利益は3等分という事になりますから。
借金してでもある程度纏まった現金を「妹2人」に渡す方が結局は安くなると思われます。

No.1 回答者： lv4u 回答日時： 2017/01/07 13:59

>>アパートを相続したことで妹2人に対して私が分割できないアパートのかわりに現金を支払う必要はあるのでしょうか？

まあ、相続財産の合計額を算出して、（母親がいないとして）３等分したときに、相続財産の中に占めるアパートの割合が１／３以上になるなら、普通に考えたら、不足分を現金で払うことになるのが普通だと思えます。
もちろん、現金のほうが使い勝手が良いので、多少アパートの価値が１／３以上であっても、「現金・預金の全部を私たちにもらえるならＯＫだわよ」となる可能性はあるでしょうね。

>>建て替えてからの家賃収入は、法的には妹2人と三分割しなければならないのでしょうか？

もしアパートを質問者さんがすべて相続し、建て替えの費用を全部自分で出したのなら、妹２人には全く権利ないことになります。
だから、家賃収入を妹に払う必要はありませんね。

もちろん、妹さんたちがアパート建て替えにお金を出して、彼女たちに所有権が発生するなら、家賃収入のいくらかを払うことになるでしょう。