「投資用不動産」売却時の確定申告について

投資用不動産（ワンルームマンション）を、昨年に売却しました。

バブル期に購入した物件でもあり、売却益は発生していないし、譲渡損失が発生していても居住用物件でない為、他の所得と損益通算もできないので、確定申告の必要は無いと思います。

※不動産を譲渡して譲渡損失が生じた場合
https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3203.htm


しかし、昨年の途中まで、貸付を行っていたので、「収支内訳書」を作成し、確定申告の必要があると思いますが、「譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）【土地・建物用】」の作成の必要はないと思っています。


そこで、「収支内訳書」については、償却期間を売却時までとして、計算するぐらいで、その他は、昨年までの「収支内訳書」に準じて作成すればよいと思っていますが、
「売却時の仲介手数料」を「経費」として申告できるかが、よく分かりませんので、お教え願います。

①「売却時の仲介手数料」を「経費」として申告できるのであれば、「収支内訳書」の、どの欄に記載するのでしょうか。

②上記を計上するとすれば、「雑費」欄しかないと思いますが、「雑費」の金額が大きくなり過ぎる気がします。
※領収書があるので添付すればよいのかもしれませんが、物件が遠方でもあり、売却時の交通費を「雑費」に計上する予定で、交通費の領収書は無いので、「雑費」全体の合計額に見合う領収書が添付できないのが、気になります。

なにぶん、確定申告は、素人なので、よく分かりません。
上記以外にも、不動産売却時に、注意した方がよいことがあれば、あわせてお教えいただけば有難く思います。

No.1 ベストアンサー 回答者： mukaiyama 回答日時： 2017/01/23 17:48

＞バブル期に購入した物件でもあり、売却益は発生していないし…

ウ～ン。
バブル期というと30年近く経っていますが、この間の減価償却費を引いてもなお赤字でしか売れませんでしたか。

鉄筋コンクリート住宅の耐用年数は 47年ですから、現在の価値は半分ほどになっいますよ。
https://www.keisan.nta.go.jp/survey/publish/3425 …

それでも赤字でしか売れなかったのならそれはそれで良いですけど、もし、買ったときの値段と比べていたのならそれは違いますのでね。

＞「売却時の仲介手数料」を「経費」として申告できるかが…

譲渡所得の経費にはなっても、不動産所得の経費にはなりません。
賃貸収入を得たことと、その後に売却したこととは、何の因果関係もありませんのでね。

不動産所得の経費になるのは、
イ 固定資産税
ロ 損害保険料
ハ 減価償却費
ニ 修繕費
の 4つだけです。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1370.htm

＞※領収書があるので添付すればよいのかも…

経費になるものであっても、領収証など添付はおろか提示さえも必要ありません。
確定申告書を提出後に不審な点があると判断されたとき、関係書類・帳票類を見せろと言われるだけです。
申告書と収支内訳書とが筋道立てて書かれていれば、見せろとはまず言われません。

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

この回答へのお礼

ご丁寧なアドバイスを有難うございます。

◇単純に、「不動産を購入したときよりも安く売却した場合は利益は出ていないので、確定申告は必要がない」と、思っておりました。

※不動産売却時の確定申告の方法
https://ietoikiru.jp/sell/kakuteishinkoku/

しかし「建物には耐用年数があるので、経費として引くことのできる家などの建物の取得費は、時の経過と比例して徐々に減額される」ので、実際は「建物の取得費は減価償却する」ものとして計算するのですね。
詳しく調べないと見過ごすところでした。

専門家には、当たり前のことかもしれませんが、ネットで調べても、そこまで記載していない場合が散見されるので、素人にも分かり易く記載しておいて欲しいものです。

※建物の取得費は減価償却する
https://ietoikiru.jp/sell/zeikin/


結局、
売却益（損）＝売却額－〔土地取得費＋（建物取得費－建物に関する減価償却費）〕で計算するのですね。

上記の計算式で計算するとして、
おっしゃるように、「鉄筋コンクリート住宅の耐用年数は 47年ですから、現在の価値は半分ほど」には違いがありません。

しかし、当時の「土地取得費」が、今回の全体の「売却額」以上なので、どう頑張っても、「売却損」（赤字）になるようで、高い買い物をしたものです。
もう少し、待っておれば、バブルが再来して、売却額が高騰するかとも思いましたが、待ちきれず、売却してしまいました。


◇「売却時の仲介手数料」は、経費の対象にはならないと、思っていましたが、上記の経緯より、ヒョツトシテ少しでも取り戻せたらと思った次第ですが、やはり対象外なのですね。

有難うございました。

お礼日時：2017/01/23 23:04