マンションのトイレ配管のトラブルについて。

4か月前にリノベーション済の中古マンションを購入しました。
現在、トイレの封水（溜まっている水）が勝手になくなってしまうトラブルで困っています。
他の世帯がトイレを使うと負圧で水が抜かれてしまうようです。封水が無くなると下水の臭いがひどいです。他の世帯の排水音も響いてきます。
原因を調べるため、管理会社、売り主の不動産屋が何度も調査に来ていますが、専有部分なのか共有部分なのか決定的な証拠がないため、お互い責任のなすり合いが続いています。
リノベーションでトイレの位置を変えてあるので、専有部分の可能性が高いのですが、不動産屋は認めようとしません。
責任の追及より改善のための工事を早急に実施してほしいのですが、4か月間進捗がありません。
内視鏡調査を行おうとしています。管理会社は共有部分に異常があれば、費用負担すると言っていますが、売り主は共有部分に異常がなくても専有部分が原因だとは断言できないと言っています。
担当者の人間性を疑う、ひどい状態です。
売り主が認めなければ、所有者である私に請求が来てしまいます。
弁護士に頼んで裁判するしかないのでしょうか？

No.3 回答者： し水 回答日時： 2017/06/25 21:33

1万円くらいの吸気弁を配管に取り付ければ問題は解消します。

ただ、トイレは他の配管とは別の系統になるので床をはがしたりする必要がでるかもしれません。
その場合は負担が大きくなるので弁護士に相談した方が良いです。
相談料も結構高額ですし、時間もかかりますから自分にとって負担の小さい方を選びましょう。

No.2 回答者： suzuki0013 回答日時： 2017/06/23 11:26

気の毒にね。

心中お察しする。


封水がなくなるというのは不具合の現象としてはよくあるもの。
原因は排水管内の閉塞ーーー通気管や通気弁がふさがったとかそもそもナイとか。
他の部屋で使ったら封水がなくなるのはその典型的な症状。

リノベーションによる施工不良の可能性はある。
しかし、そうではない可能性も十分あるので、本件では冷静に対応することがベターだと思う。

たとえば以前から劣化等により配管に通気弁の役割を果たすヒビ等があった場合、リノベーションで『きちんと直した』ことにより配管内が閉塞して今回の症状が出るということもなくはない。
また、位置を変えたということなので、例えば以前からこの不具合があったが傾斜の下の方にトイレがあったために症状が出ていなかった。
それをリノベーションにより上の方へ移動したことから封水が下がるという症状が顕在化したーーーとか稀にある。

あるいは、マンションの全体的な問題。
経年劣化等により共用部分に設置された通気管や空気弁が壊れて役割を果たさなくなっていた可能性や、そもそも通気管や空気弁などがナイとかね。
ふるーい物件にはそういうこともあって、元はあったけど何かの工事のときになくしたとか。


こういった点から「共有部分に異常がなくても専有部分が原因だとは断言できない」という売主業者の言い分は不当とはいえない。
憶測だけで責任追及されてしまうのはフェアではないしね。

管理会社の言う「共有部分に異常があれば、費用負担する」というのも、逆に言えば異常が見つからなければ費用負担しないということ。
これは前述した例のように売主業者が『きちんと直した』ことで顕在化した不具合だった場合には、管理会社も費用負担しないと言っているということ。
言い方が売主業者のほうがイメージ悪いだけで、言っていることはほぼ同じと考えていい。

質問者いわく「責任の擦り付け合い」というのは正鵠を射ている。
ここは冷静に中立的な立場を保ったほうがいい。
蛇足ながら、もしも共用部分の不具合の可能性だった場合には、管理会社はかなり渋るかもね。
適切な処理であっても修繕費（＝組合員全体の支出）が増加した事で管理組合総会でバッシングされて管理契約を打ち切られるなんて理不尽もあるから。
明確なモノ以外はなかなか受け入れない。


本件の場合。
まずはリノベーション前と今の配管図を見比べれば分かると思う。
リノベーションの設計ミスであれば、施工前の図面（管理組合に備え付けの竣工図等）にはあった通気弁や通気管が、リノベーション図面では”なくなっている”ということ。
あるいは設計図にはきちんと通気弁等があっても、実際の施工時にはなくなっているという施工ミスの可能性もある。
既存のものを使用していて、そこと接続を忘れているとか、通気弁の移動をせずに位置が悪くて機能していないという可能性もあるかな。
要は、専有部分にそういった通気関連の設備があったかなかったのか、あったならそれが今はどうなっているのかを確認するところからじゃないかな。
もしも新築当初から通気設備が付いてなければ、『きちんと直した』パターンの可能性が高くなるので、共用部分にそもそもの問題があると推定される。
（専門家がやっているんだろうからこれらのチェックはもう大丈夫だと思うけれど）


それはさておき。
裁判ウンヌンの話。
一般論として、不動産売買で売主業者が物件の瑕疵（読：かし　意味：キズ）を認めない場合、裁判へ発展することは少なくない。
しかし、本件の場合、調査の過程でリノベーション工事が原因だと判明すれば、売主が勝てる要素がないので裁判にせずに修繕費用を負担するはず。
居直るケースもあるけれど、割と少ないのでこの辺は現時点ではあまり気にしなくて大丈夫。
売主不動産業者なら供託金もあるはずだしね、その辺からも取れるとは思う。

面倒なのは専有部分ではなく共用部分の”どこか”に原因がある場合。
調査範囲がマンション全体に及ぶ場合があり、そうなると費用がはねあがる。
管理会社はかなり抵抗するだろうね。
管理組合は烏合とは言わないけれど一般人の集まりだから、新参者の入居者1人のために修繕費から高額費用を払いたくないのでなかなか承認しないなんてこともなくはない。
マンションの怖いところだね。


ぐっどらっくｂ

No.1 回答者： gookaiin 回答日時： 2017/06/22 21:03

＞リノベーションでトイレの位置を変えてあるので、専有部分の可能性が高いのですが、不動産屋は認めようとしません。

＞売り主は共有部分に異常がなくても専有部分が原因だとは断言できないと言っています。

マンションでしょ。
リノベーションしていない似たようなほかの部屋で同じような問題が起きていないなら、それを根拠に、その部屋の専有部分の問題だと不動産業者と売主を問い詰めるんでしょ。



＞弁護士に頼んで裁判するしかないのでしょうか？

裁判にするかどうかは別にして、弁護士を頼んだ方がいいと思うよ。