筆界確認書の効力はいかほどですか？

Question

工場の隣の畑が売却され住宅が建つことになりました。
騒音トラブルを避けるため今から対策をとりたいと考えています。

工場と畑の間に擁壁があり、畑を整地し、住宅を建てる為、その擁壁を取り除いてほしいとの要望が先方からありました。（日照権の問題の為でしょうか？）

擁壁をどうするかは、今後の問題として、トラブル防止の為、弁護士に相談したところ、
まず、登記がされているか？」との質問でした。
調べたところ、境界図の登記はされていませんでした。

法務局に問題となる土地の境界図の登記はありませんでしたが、
畑と、工場の敷地に関し、1年前に「筆界確認書」というものを
畑の持ち主とかわしています。

その「筆界確認書」では、擁壁は工場の敷地内に建っている事になっています。


〇　1年前に取り交わした「筆界確認書」は法的な効力は強いのでしょうか？
〇　土地の持ち主が変わっても、筆界確認書は有効なのでしょうか？
　　もし、有効でなくなるとすれば、所有権が変わる際に、1年前に取り交わした筆界確認書
　　の内容が有効となるよう、どの段階で申し込んでおくべきでしょうか？
　　また　それは可能でしょうか？

　　取り交わした「筆界確認書」には　注意下記で
　　１：本確認内容は、相続及び売買等により権利に変更が生じた場合においても、
　　　　当事者の地位は継承するものとする。

　　２：この筆界確認書と測量図とを合綴し、契印をする

以上の注意書きがあります。　　　


こうした件にお詳しい方情報お教えください。
よろしくお願いいたします。

yumeiroyamaneko · Accepted Answer

その「筆界確認書」は，誰が（その基となる図面を）作ったのでしょうか？

「筆界」というのは，実は一般的な「土地の境界」とはちょっと異なる意味を持つ言葉だったりします。
その定義は，不動産登記法123条1号により「表題登記がある一筆の土地（以下単に「一筆の土地」という。）とこれに隣接する他の土地（表題登記がない土地を含む。以下同じ。）との間において、当該一筆の土地が登記された時にその境を構成するものとされた二以上の点及びこれらを結ぶ直線をいう。」とされており，これだけだと「土地の境界とどこが違うの？」と思いがちです。
そして民法223条は「土地の所有者は、隣地の所有者と共同の費用で、境界標を設けることができる。」とあります。このことから，隣り合った土地の所有者同士で境界標を設置し，その複数の境界標を結んだ直線こそが筆界だろうと思われるかもしれません。

でも違うんです。最高裁昭和42年12月26日判決は「相隣者との間で境界を定めた合意があっても，これによって，その1筆の土地の境界自体は変動せず，これのみによって境界を確定することは許されない」とあり，この「これのみによって境界を確定することは許されない」土地の境い目，私人の行為だけでは変動し得ない公的な境界こそが，「筆界」だったりするのです。

だから，土地家屋調査士が，土地の測量時に隣地所有者の立会いのもとで作るのは，「境界確認書」だったりするようなのです。筆界特定というのは，登記所の筆界特定登記官が行う事務です（不動産登記法124条，125条）ので，混乱を避ける意味でそうしているのかもしれません。

そういったことから，その「筆界確認書」というのを誰が作ったのかが気になるんですね。
土地家屋調査士が作ったのであれば，そこに何らかの意味があるはずで，それによって法的効力があるかどうかがわかると思います。

ということで，そういったことについては土地家屋調査士が専門です（司法書士ではわかりません）ので，土地家屋調査士に相談されることをお勧めします。

suzuki0013 · Answer

弁護士に相談しているなら弁護士に相談すればいいと思うよ。
内容的にはもう素人の質問サイトで聞く状況ではないし。
司法書士でもいい。

なお、土地は１筆（ふで）２筆とカウントするので、本件は筆界とは登記されている土地（筆）と土地（筆）の境目はココですねーーーという確認書。
所有者が変わっても有効…と言う風に記載があるんだから有効だし、100年前ならともかく１年前であれば別に古くもないんだからもちろん有効。

境界確認書との違いは、これは登記などは関係なく、現地の状況で境界確認しましたよーーーということ。
実際の境界と筆界が異なるのは珍しくはなく、それらを一致させていくための作業は大切なことではある。
金がかかるので特にモメていなければやらないという人がほとんどだけど。

mofl · Answer

仮に法務局に地積測量図が登記されていても、その後、昨年に確認書を交わしているなら一般的にはそちらが有効。
署名と捺印があるよね。
境界(公図上の筆界)を確認したなら境界に杭などの標識があるはず。
今なら座標系での記載もあろう。
内容の継承もごく当たり前のこと。

境界の位置の妥当性とあなたの悩みは直接の関連は無いと思う。
擁壁がどちらの土地にあるのか、所有者(管理者)は誰なのか、あなたが所有者であるなら先方の要求に従う必要はあるのか、、、
ここらあたりが問題じゃないの？

ここで土地の境界が未確定、なんて言い出すとトラブるよ。
擁壁を放棄すると土地まで放棄することになるし。

筆界確認書の効力はいかほどですか？

弁護士に相談しているなら弁護士に相談すればいいと思うよ。

仮に法務局に地積測量図が登記されていても、その後、昨年に確認書を交わしているなら一般的にはそちらが有効。

その「筆界確認書」は，誰が（その基となる図面を）作ったのでしょうか？

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