ワンルームマンション経営のメリット

ワンルームマンション経営の勧誘を受けています。
東京都心の一等地に、２０００万円でワンルームマンションを購入し、管理会社に管理を委託して、家賃収入でまかなえないローン分が持ち出しになり、節税できるとのこと。
３５年ローンで毎月２万円弱のマイナス。
節税はできるけど、可処分所得は減少するし、マンションの資産価値もどんどん目減りしていくだろうし、入居率も９５％って言うのがうさんくさいし、老朽化して立て替える必要が出たときにいろいろと問題が出てくるような気がして、今ひとつ営業マンが言うほど本当にメリットのあるものであるのか、確信が持てません。

実際にワンルーム経営をされてる方や、この分野に詳しい方から、アドバイスやご意見を頂けるとありがたいです。
よろしくお願いします。

No.9 回答者： noname#14666 回答日時： 2004/10/18 21:02

３，４年程前に数社から“猛烈”な電話勧誘を受けました。

とにかく凄かったです。喧嘩腰で断りましが、ネットで“悪徳商法”を検索してもほとんど被害情報は出てこないんですね。不思議です。でも「よーく考えて、お金は大事だよ。」です。やめましょう。

No.8 回答者： mach-mach 回答日時： 2004/09/17 13:13

//実際は住みにくい住宅

回転率を良くするためだそうです。

この回答へのお礼

なるほど、そう言う意味ですか。
納得です。(^^;

ありがとうございました。

お礼日時：2004/09/17 20:35

No.7 回答者： SSSIN 回答日時： 2004/09/17 03:00

ご質問文の中で認識されている通りです。

今回の借入金での投資はお勧めできません。

1.入居率低下、家賃滞納
「入居率も９５％」という数値は業者が勝手に言っているもので35年保証されたものではないですよね。東京都心の一等地であることを考えると需要は当面はありそうですが、中長期で考えると入居率の低下、家賃の低下、ワンルームマンションの需要の低下等のリスクを考える必要があります。また、入居率を確保しても家賃滞納されるリスクもあります。毎月の収支が赤字に上に空室や家賃滞納があれば、一気に資金繰りが窮迫します。

2.老朽化と修繕
「マンションの資産価値もどんどん目減りしていく」「老朽化して立て替える必要」
いうまでもありませんが、これは不動産投資特有のリスクです。収益性を落とさないためにも修繕は必要ですが、耐用年数の後期になると大規模修繕を行う必要がありますので、長期に渡るシビアな資金計画が必要になります。

3.流動性
金融資産とは異なり、換金性が低い。
（売却しても借入金での投資ですので手許に残らない可能性はありますが）

4.キャピタルロス 　
要は、マンションの値下り率と減価償却の速度の問題ですが、「将来の売却価格＜減価償却後の未償却残高」になるリスクは十分にあります。損益だけの利回りではなく、最終的な投下資本に対しての利回りも考える必要があります。

5.金利上昇　
「３５年ローンで毎月２万円弱のマイナス」この低金利時代で、ましてや業者が見積もった甘い収支計算で
赤字ですよね。単純に計算して「年間24万のマイナス＝△1.2％の運用」です。更に金利が上昇すれば、マイナスの幅は増えるばかりでリスクが大きいです。

6.節税対策（？？）
「節税はできるけど、可処分所得は減少するし」はその通りです。節税部分は所得に対する税率の割合ですから程度はしれています。＃4の回答にもありますが、初めに節税ありきは本末転倒です。収入を確保して儲からないと何の意味もありません。利益から税金を支払った税引後利益+減価償却費で借入金の元本を支払いますが、最終的に手許に現金が残らないと投資の意味がありません。また、不動産の表面利回りについては＃5の方が的確なアドバイスをされていますが、最低12％、欲をいえば15％程度は欲しいところです。新築ではまず望めない数値ですが、中古で根気よく探すとないことはないです。同じ収益目的の不動産投資であれば、投資額が低めで短期に回収できる物件を選定した方が宜しいかと思います。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。ココまでみなさんの回答を読んで、やめとけ！ってアドバイスが多勢なので、やめた方が良いと思う気持ちが強くなってきました。

世の中うまい話はそうないですよね。

お礼日時：2004/09/17 20:33

No.6 回答者： error123 回答日時： 2004/09/17 01:42

こんばんは。

> ３５年ローンで毎月２万円弱のマイナス。

今のこの異常な超々低金利でもそんなにマイナスがでるわけね。
ワンルームマンションの35年ローンってまさか固定金利なわけないわよね？
金利が上がったらどうなさるおつもり？

営業マンのトークは、金利が上がる＝景気回復＝家賃上昇　だから大丈夫ってことになってるけど、これは怪しい屁理屈と思いません？

それでも持ちこたえられる資産があるなら面白いとは思うんだけどね。

この回答へのお礼

ありがとうございました。
参考にさせていただきます。

お礼日時：2004/09/17 20:28

No.5 ベストアンサー 回答者： williamfelder 回答日時： 2004/09/17 01:33

大家やってます。

まず、やめられたほうがいいでしょう。
不動産投資で節税目的に行うのは資産家の相続税対策のみと考えてください。（これですら現在はかなり減りました）
減価償却費や借入利息で所得を減らす目的の不動産投資はお勧めできません。
また、キャッシュフローで毎月２万の赤字だなんて普通なら手を出しません。
投資を行うのに借入をしてさらに赤字という状況は普通に考えておかしいと思いませんか？
よく言われる個人年金として購入するのも、３５年後のどうなってるかわからないマンションがほんとうに資産になるのか疑問です。

私が不動産に投資するときは表面利回りで最低でも１２％は確保します。
表面利回りというのは
年間家賃収入÷物件価格
の式で表され、年間家賃収入が１００万円ならば、
１００万円÷物件価格＝１２％
物件価格≒８３３万円
ということで、８３３万円以上では買いません。
（実際は諸費用なども考えるので物件価格だけで見れば８００万円位じゃないとだめですが）
また、駅から遠い、中古であれば築年数が経っているなどを考慮しさらに安い値段でないと購入しません。
（私は最高で表面利回り１８％の物件を所有してます）
１００万円の家賃収入に対し８００万円の物件価格には驚かれたかもしれませんが、投下資本の回収に１０年以上かけるのは不動産投資としては効率のいいものとされません。
もちろん都心では５％くらいの物件もありますが、マンションの「一室」ではなく「一棟買い」なら考える余地はあります。なぜなら土地があるからです。
いずれにせよ都心で新築では１２％以上の表面利回りの物件はほぼありません。いつも中古か地方の物件になってしまいます。

以上は不動産投資をするうえでの基本的な考え方なので、実際はもっと奥深いです。

今回の話は現金が豊富にあり、借入せずに購入できるならいいかもしれませんが、借入してする投資ではないと思います。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
１２％以上、投下資本回収は１０年まで、等、具体的でとっても参考になりました。
アドバイスを参考に、じっくりと考えたいと思います。

お礼日時：2004/09/17 20:27

No.4 回答者： shikakuhonpo 回答日時： 2004/09/17 00:56

＃２です。

では、補足します。

＞節税効効果は無いように思うのですが
マンション投資は節税効果を狙うべきものとは思いません。節税のためにローンを組むのは、本末転倒です。節税効果なんてローンの利息分で簡単に消えてしまいます。

マンション投資の主目的はあくまで賃料による収入です。実質収益はおおよそ購入物件の５％程度が目安になります。つまり２０００万円の物件なら、毎年１００万円が懐に入ってくるという計算です。銀行の利息と比べてみれば、いかにうまみがあるかわかるはずです。資産価値の目減りは確かにありますが、それは物件次第という側面もあります。
おまけに株式投資と比べると、かなり安定した収入を得られます。銀行に２０００万円を預けておくのなら、マンションにしたほうがお得ですよ、程度のものと捉えてください。

ただし、いいこと尽くめではありません。不動産は株式で持っているより換金性が低く、いざ現金化したくても現金化できません。それに安定収入は得られますが、株式投資ほど収益性は高くありません。あなたがご指摘されているような面倒なことも、たまにあります。だから株式投資と比べて、不動産投資が果たして得策かと言われると、微妙です。そんな程度なので、少なくともローンを組んでチャレンジするほどの投資対象ではないと考えます。

この回答へのお礼

お返事ありがとうございます。
アドバイスを参考に、じっくりと考えさせていただきます。

お礼日時：2004/09/17 20:23

No.3 回答者： kvm 回答日時： 2004/09/17 00:35

>今ひとつ営業マンが言うほど本当にメリットのあるもので>あるのか、確信が持てません。

本当に　うまい話なら　既にその営業マンが３５年ローンを組んで買ってますよ

聞いてみたらどうでしょうか　その営業マンに ”ワンルーム　何戸？
持っているのですか”　　と．．．．

あとは　自分で判断して下さいね
ある本を読みました

日本では　「ローンの支払い」ではなくて「ローンの死払い」だと
なぜならば　生命保険に入れさせ　られるから

この回答へのお礼

回答ありがとうございました。
死払いとは上手いこと言いますね。。

お礼日時：2004/09/17 20:20

No.2 回答者： shikakuhonpo 回答日時： 2004/09/17 00:14

マンション経営しています。

僕は一応成功していますが、あくまで物件は現金一括での購入を前提としています。ローンで投資をするのはあまりにハイリスクです。これは株式投資でも不動産投資でも一緒で、特に素人は現金（余剰金）で行なうべきだと僕は思います。それができないのなら、お勧めしません。

なお、入居率９５％というのは、あながち嘘ではないと思います。ただし物件のよしあしと価格設定如何によるでしょうが。

この回答への補足

早速のお返事ありがとうございます。
よくわからないのですが、現金で買ってしまうと、節税効効果は無いように思うのですが、それでもトータルではメリットが有るのでしょうか？

素人でよくわからないので、補足していただけると助かります。

補足日時：2004/09/17 00:26

No.1 回答者： mach-mach 回答日時： 2004/09/17 00:14

ウチの母がアパートを持っていて、以前は自分で管理していたですが、今は某社に管理を委託してます。

家賃収入と言うことは賃貸ですね。

いかに格好良く、便利そうに見えて、実際は住みにくい住宅にするのがミソですよねw

う～ん、若いときは実際の可処分所得に変化はないでしょうが、それが資産となるわけですし、Brown2002が老いてしまった時は良くなっている可能性はあります。

とりあえず、都心の一等地ですから、家賃支台では入居率100パーセントもあり得ますよねー。勧誘にのっても良いのでは？

※もちろん、自信ナシですよ。

この回答への補足

早速のお返事ありがとうございます。
頂いたアドバイスがよくわからないのですが、どうして、
＞いかに格好良く、便利そうに見えて、実際は住み
＞にくい住宅にするのがミソですよねw

こういうことが言えるのでしょうか？
簡単に解説いただけると嬉しいです。

補足日時：2004/09/17 00:24