家の前の土地が反社会的団体に売られました

1)我が家は４方を他人の土地に囲まれ、唯一玄関から公道までの１０mほどが叔父の敷地を通ります。
(2)既に叔父は住んでいなく、叔父所有の土地建物の売買交渉を３年かかりでおこなっていました。
(3)売買金額折合わないため、叔父の提案により不動産鑑定士評価価格なら売買しようとなり、鑑定士評価額が出ました。２２百万円です。
(4)これでやっと購入できると思いきや、安すぎるとして叔父は拒否
(5)10日前に５千万円なら売るが、お前が買わないなら業者に売る。買い手があるんだといって来られました。こちらの返事は「少し待ってください」と返事しました。
(6)近くの不動産屋に相談したろ、傾斜地等さまざまな阻害用件あり頑張っても２５百万円、５千万となると反社会的団体である可能性が高いといわれました。
(7)そうこうするうちに、今日気づくと３日前に別の人に登記されていました。
⇒叔父の所有物とはいえ、このような事が許されるものなのでしょうか？　またこの売買の無効や差し止めを行う法的手段はないものでしょうか？
止めれるなら、緊急で動かないといけないと思うのですが

質問者からの補足コメント

• 先代の遺産相続で私の父が叔父の言うままに分割しました。父の注意不足です。ただ建築確認申請許可があり不法ではありません。しかし叔父の家は私の家の建築後に接道2米を塞ぐ型で建築しています

  No.3の回答に寄せられた補足コメントです。 補足日時：2017/12/10 10:41

No.1 回答者： XR500 回答日時： 2017/12/10 08:44

＞このような事が許されるものなのでしょうか？

「このような事」とは？
詐欺でも恐喝でもない正式な売買行為なら何の問題もないと思います。

＞反社会的団体である可能性が高いといわれました。

それを確かめもせずに「反社会的団体」と決めつけて質問するのもどうかと思いますし
たとえそうであっても契約は有効でしょう。

この回答へのお礼

法的にはそうですね。
結論で言えば泣き寝入りしかないと言う事、古くから住んでいますので隣近所にもご迷惑をおかけすることになります。
弱いものが弱いという社会の仕組みですね

お礼日時：2017/12/10 09:22

No.2 回答者： かんぴんた 回答日時： 2017/12/10 10:00

袋地なので囲繞地通行権や電気水道などの敷設権を土地所有者に認めさせることしかできません。

経緯から通行権はあると思います。たぶん相手は敵対的でしょうから裁判になることが想定されます。
相手がヤクザ組織を匂わせれば警察へ。

この回答へのお礼

アドバイスありがとうございます。
いざあらば警察、少し安心しました

お礼日時：2017/12/10 17:02

No.3 回答者： mofl 回答日時： 2017/12/10 10:14

>弱い者が弱いという社会の仕組み

なぜそうなるか補足をしてくださいな。
今は袋地なんでしょ？
なら、なぜ今の家が建ったのか？
昭和25年の現建築基準法が制定後、都市計画区域内では接道義務が必要になった。
その家はいつ頃に建ったんです？
都市計画決定後ならば建築確認を受けていますよね？
違反建築じゃないの？

確認を受けた以降に敷地を変えたなら自己責任。
自己所有地じゃなく借地でも同じでしょ。

仮に法を犯しているのが質問者さんなら我が国は法治国家、叔父さんの財産は憲法で保証されている。

都市計画区域外なら接道義務は生じないが、民法の囲にょう地通行の権利が生じる「可能性」はある。
再建築ができなくても生活をするための通行権は確保できるかもしれない。

質問者の主張が社会的に正しいのなら、裁判所へ何がしかの執行停止を相談みたら？

身内の関係なら、こんなトラブルはあまり起きないのと違うかな？
相場以上の金額を持ちかけるなら、質問者との間に確執があるのと違う？
鑑定が正しいか疑問だけど、相場の倍をふっかけるならば質問者には売りたくない、との意思表示でしょ。
空気を読めば？

相手に非があるならともかく、この流れで先方を「反社会的」自分を「弱い者」というくらいじゃ対等な話し合いは望めないと思うけど。
要は、
「俺の言い値で売れ。」
だし。
叔父さんから見れば、質問者が反社会的人間となっているんじゃない？

本気で解決したいなら、こんなサイトでお手軽に質問するより、着手金を払ってでも弁護士に相談したほうがいいよ。
詳しい事情を知らない回答者たちは適切な回答ができない。
でも。
これで弁護士が介入したら、叔父さんは激高して話は終わりそうだけどね。

No.4 回答者： suzuki0013 回答日時： 2017/12/10 12:04

まあ気の毒にね。

心中お察しする。

（5）10日前に5千万～　からの　（7）気づくと3日前に別の人に登記～～　のくだり、その間は７日しかないってことだよね？
所有権移転登記ってそんなに早くできることはあまりないので、（5）の時点で叔父さんはすでに売買契約を済ませていて登記申請（これは買主側が行う）も行っていたと思うよ。


（３）の鑑定額で売買する話は、書面で合意しておけば良かったね。
ただ、流れとしては不自然だと思うよ。
叔父さんは鑑定額がそれほど高くならないことを知っていたはず。

というのも。
叔父さんの手元には固定資産税納付通知書が毎年送付され、それには評価額も記載されている。
あくまで固定資産税の評価額だけど、不動産鑑定額とそれほど差が出るものではない。
そもそも固定資産税の課税評価額というのは不動産鑑定士による鑑定額をベースに算定されるんだから。

だから叔父の方から鑑定額なら売ると言ったのは不自然。
別の意味合いや思惑があったんじゃないかな。


結論を言えば、この売買を止めることはほぼできない。
可能性として、叔父の架空売買等を立証できれば無効を主張することもできなくはない・・・気もする。（できないか・・・）
現状、質問者にできるのは通行権や配管の埋設など掘削権がある旨を書面で合意させることかな。

相談先としては自治体で実施している無料法律相談で、弁護士に相談するのがいいね。
司法書士に回されるかも知れないけれど、これは法律紛争になりかかっている案件なので、予約の際にはその旨を説明して弁護士の相談にしてもらうこと。
法てらすでもいいかもしれない。

まずは無料の相談で法的な整理をしてもらって方向性を見定めるのがいいと思うよ。
その後に正式に弁護士へ依頼するなど方法をとればいい。
素人でもこういった交渉事はできるけれど、あとで裁判になった際に知らずに不利になる言動をしてしまう恐れもある。


ぐっどらっくｂ

この回答へのお礼

アドバイスありがとうございます
仕方ないですね

お礼日時：2017/12/10 15:15

No.5 回答者： mofl 回答日時： 2017/12/10 12:43

補足を拝見。

別に質問者さんを誹謗するつもりはない。
ただ、売却先(売却予定者)がどのような相手かを確認せず、反社会的組織など決めつけるのうはどうかと。
叔父さんにも叔父さんの考えがあろう。

んで。
確認通知書(または確認済証)がお手元にあるなら配置図を見てください。
そこで２m幅の路地状敷地があるはずですよね。
でも、そこは叔父さんの土地なんですよね。

建築確認申請が通ったからといって、その他人の土地の使用権や通行件を確保しているしたわけではない。
「このような計画なので合法でございます」
という申請を建築主事が
「確認した」
だけ。

確認申請なんぞ、他人が勝手に他人の土地を使ってでも通る。
建築基準法に限れば、私が国会議事堂の新築の申請を勝手に出しても通る理屈です。

要はその２m幅を含めて質問者さんが自宅のあるかぎり、叔父は土地を使える担保を取る必要があったわけ。
一番いいのは買い取りでしょ。
じゃ、何で最初に買わなかったのか？
もう今さら過去のことを蒸し返しても仕方がない。
質問者さんのお父さんのミスもしかり。

もし。
先に質問者さんのお父さんが叔父さんから借地で幅２mの接道を取ったとしましょうか。
その後に叔父さんが質問者さんの接道をふさいで全体を敷地として設定したとしましょうか。
この場合、建築基準法では接道が無くなった質問者さんの建物を違反建築と扱います。
除却を含む是正指導。
敷地の重複使用はできないんです。
何たって所有権を持つ者にはかなわない。
地主が路地の上に建物を建てたというなら、その時点で違反確定ですよ。
(手続き違反じゃなく実態違反です)

なので、始めに借用の条件などを定めた契約を交わすとか、地役権を設定するとか、対抗手段を準備するしか無いわけ。
今の幅２mは実際にどのように使っているの？
借地部分に境界の表示はあるの？
借地料はいくら払っています？
今までの借地料の領収書はありますよね？
そもそも論で叔父さんは借地を了解していたの？

このようなケースはたまにあります。
多いのは土地の所有者の了解を得ないで勝手に確認申請を出したもの。

幅２mの路地状敷地として借用していることを「確認通知書以外で」第三者に立証できれば弁護士も介入できると思う。
ただし売却の金額は話し合いによるしか無い。
肝心の接道部分ならば、相場よりも高くなることもあるんじゃない？
質問者さんの土地が死に地になるかの瀬戸際なので、需要と供給の関係。

まあ考えないとは思うけど…
何年経とうとも時効取得は無理だよ。

この回答へのお礼

アドバイスありがとうございます

お礼日時：2017/12/10 15:00

No.6 回答者： mofl 回答日時： 2017/12/10 12:43

補足を拝見。

別に質問者さんを誹謗するつもりはない。
ただ、売却先(売却予定者)がどのような相手かを確認せず、反社会的組織など決めつけるのうはどうかと。
叔父さんにも叔父さんの考えがあろう。

んで。
確認通知書(または確認済証)がお手元にあるなら配置図を見てください。
そこで２m幅の路地状敷地があるはずですよね。
でも、そこは叔父さんの土地なんですよね。

建築確認申請が通ったからといって、その他人の土地の使用権や通行件を確保しているしたわけではない。
「このような計画なので合法でございます」
という申請を建築主事が
「確認した」
だけ。

確認申請なんぞ、他人が勝手に他人の土地を使ってでも通る。
建築基準法に限れば、私が国会議事堂の新築の申請を勝手に出しても通る理屈です。

要はその２m幅を含めて質問者さんが自宅のあるかぎり、叔父は土地を使える担保を取る必要があったわけ。
一番いいのは買い取りでしょ。
じゃ、何で最初に買わなかったのか？
もう今さら過去のことを蒸し返しても仕方がない。
質問者さんのお父さんのミスもしかり。

もし。
先に質問者さんのお父さんが叔父さんから借地で幅２mの接道を取ったとしましょうか。
その後に叔父さんが質問者さんの接道をふさいで全体を敷地として設定したとしましょうか。
この場合、建築基準法では接道が無くなった質問者さんの建物を違反建築と扱います。
除却を含む是正指導。
敷地の重複使用はできないんです。
何たって所有権を持つ者にはかなわない。
地主が路地の上に建物を建てたというなら、その時点で違反確定ですよ。
(手続き違反じゃなく実態違反です)

なので、始めに借用の条件などを定めた契約を交わすとか、地役権を設定するとか、対抗手段を準備するしか無いわけ。
今の幅２mは実際にどのように使っているの？
借地部分に境界の表示はあるの？
借地料はいくら払っています？
今までの借地料の領収書はありますよね？
そもそも論で叔父さんは借地を了解していたの？

このようなケースはたまにあります。
多いのは土地の所有者の了解を得ないで勝手に確認申請を出したもの。

幅２mの路地状敷地として借用していることを「確認通知書以外で」第三者に立証できれば弁護士も介入できると思う。
ただし売却の金額は話し合いによるしか無い。
肝心の接道部分ならば、相場よりも高くなることもあるんじゃない？
質問者さんの土地が死に地になるかの瀬戸際なので、需要と供給の関係。

まあ考えないとは思うけど…
何年経とうとも時効取得は無理だよ。

この回答へのお礼

アドバイスありがとうございます

お礼日時：2017/12/10 15:14

No.7 回答者： agboy2 回答日時： 2017/12/10 13:25

（1）～（6）が今回の経緯、（7）が質問の内容と思います。

この経緯で、売買契約の無効を訴えるのは困難ですね。民法でいうところの『契約自由の原則』がありますから、黙示の契約の合意があったと立証できれば可能だと思いますが、質問文の内容では困難でしょう。ただ、契約成立の為の費用の請求はできると思います（勝算については何とも言えませんが）

叔父さんを相手にするよりも、新所有者を相手に考えた方が良いでしょうね。質問文を参考に地形図を書いてみました。質問者様敷地は赤枠のように分筆しており、通路として使用貸借していた青枠部分は叔父さんの所有であると言う事で見てください。
この場合、囲繞地通行権は発生していますから、新所有者はそれを承継することになります。
従来の建物をそのまま使用する場合は問題ないのですが、建替えする場合には質問者様の通行を妨げないように建物の配置を考える必要はあります。
　新所有者がその点を判って購入したのかどうかが不明ですが、何らかの問題になった場合には　質問者様⇔新所有者でなく、叔父さん⇔新所有者での話し合いになるように動くべきでしょうね。

叔父さんとは感情的な問題があるようですし、新所有者の購入の真意が判りません。
現状で越境している建物部分の取扱
将来予想される建替えに伴う問題
この２点を質す意味でも新所有者との接触を図るべきでしょうね。

No.8 回答者： 6AV6 回答日時： 2017/12/10 16:39

"差し止め"は裁判の判決ですが無理ですよ。

そして"反社会的団体"の見当はつきますがこれは不動産屋の言で確認したのではないでしょう。

＞(7)・・・今日気づくと３日前に別の人に登記されていました。

　所有権移転登記されているなら、いくら叔父さんの土地でも土地家屋調査士の隣地境界確定が必要です。質問者さんは立ち会わなかったのですか(隣地境界立会は関係者の都合に合わせて全員揃って境界の確定をすることがほとんど)。

＞しかし叔父の家は私の家の建築後に接道2米を塞ぐ型で建築しています　

　まあ人が歩くくらいの隙間があってもふさぐにはそれなりの経緯があったのでは。親戚や隣近所の目もありますから。叔父さんとの不動産売買の交渉を3年もしたのにまとまらなかった、既に他人に所有権移転登記も完了しているのならこの物件は諦めて他所に移転したほうが気楽ですよ(叔父さんも質問者さんとの確執に疲れて転居したのでしょう)。