この場合、住宅ローンの繰上げ返済はどうでしょうか？

4年程前に借りた住宅金融公庫の住宅ローンの繰上げ返済について悩んでいます。

20年間で借入、2回の繰上げ返済で現在、借入残高　約700万　残期間　約10年2ヶ月　です。（ローン契約者　夫　会社員）妻は専業主婦です。
購入時、妻の独身時代の預金を頭金に出しているので不動産の取得総額の割合で計算して持分2/10で登記しています。
今回、妻に遺産（相続税非課税）400万が入り繰上げ返済をしようか悩んでいます。

1.今回繰上げ返済をすると期間短縮で借入期間が10年以下になるので、【住宅減税】がなくなる。

2.公庫なので割安な全期間の火災保険料払い済みですが、完済すると割高な火災保険に加入する事になる。

3.団体信用生命保険に加入しているので、住宅ローンを早く完済すると万が一の為の生命保険が減る事になる。

4.妻の資金で住宅ローンを返済するので妻から夫への贈与になるんですよね。
そのため、持分の変更または贈与税を支払う事になる。
（妻の遺産に関しては昨年、夫の扶養から外し確定申告をしています。（源泉所得税は非課税））

質問1　返済する事によって支払利息が減るメリットと1.～3.にかかる費用のデメリットをどう考えたらいいのでしょうか？

質問2　400万の繰上げ返済をしたら、税務署から資金の出所を聞かれるのでしょうか？
返済して登記変更もせず、贈与税の手続きもしなかったらやはりマズイですよね。
年間110万まで贈与税が非課税なので、毎年100万×4年繰上げ返済をすると問題ないのでしょうか？

上手に文章をまとめられず大変申し訳ありませんが、よきアドバイスをよろしくお願い申し上げます。

No.2 ベストアンサー 回答者： hirokinn 回答日時： 2004/09/23 02:11

質問１ー１．住宅ローンの控除は年末借入残高の１％です。

ローン金利が１％以下なら良いですが、もっと高いですよね？そうなるとローン金利の方が多くなるので問題なしです。そろそろ１０月、控除は年末借入残高が対象なので、年明けにすぐ繰り上げした方がいいです。
質問１－２．完済しても最初に加入した期間は加入したままにできます。完済後、保険会社から「保険続けますか～？やめますか～？」って問い合わせが来るので、「続けます～」って答えればいいのです。
質問１－３．これはNo1さんが答えている通りです。「チャラにするための保険」なので、残高を超えては支払われません。またこれも残高に対して保険料が変わりますので、早く返せば、その分の保険料が浮きます。
質問１－４．と質問２．これも大丈夫です。まず聞きに来ません。私も専業主婦ですが、私の蓄えから繰り上げしてましたけど、一度も「おたずね」はありませんでした。
なので、私も繰り上げ返済を、年明け早々にされることをお勧めします。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。
確かにローン金利は1％以上です(^^ゞ

団信については、主旨は理解できます。
手元に資金があって万が一の事があった際、住宅ローンは保険で完済・手元に資金が残りますよね。
繰上げ返済で手元に資金なしの場合と比べていました。
繰上げ返済は今年末の住宅控除後がいいという時期まで教えて頂き本当にありがとうございました。

お礼日時：2004/09/24 19:35

No.3 回答者： noname#11466 回答日時： 2004/09/23 20:18

>1.今回繰上げ返済をすると期間短縮で借入期間が10年以下になるので、【住宅減税】がなくなる。

期間短縮でも微妙ですね。ぎりぎり１０年切るくらいでしょうか。
既に４年経過しているから、残期間が６年になるように期間短縮返済して、残りは返済額圧縮にすればよいでしょう。ローン減税の恩恵がどの程度なのか不明なので、とりあえずのご提案です。
（全部期間短縮の方が得になるかどうかはきちんと計算しないとわかりません）

>2.公庫なので割安な全期間の火災保険料払い済みですが、完済すると割高な火災保険に加入する事になる。
これは？？？？？です。継続も可能なはずだし、たとえ変更するにしても共済などは安いですよ。

>3.団体信用生命保険に加入しているので、住宅ローンを早く完済すると万が一の為の生命保険が減る事になる。

考え方が違います。現在は住宅は完全に資産になっていないのです。将来完済したときには初めて全額試算に組み込まれます。つまり保険により現在も資産に含めることが出来るだけで、何ら追加の保障を受けていることにはなりません。
万一の時の対応としては資産総額を考えて、不足分は生命保険に加入するのが本筋です。
完済した時点で保障が不足しているのであれば、現在も不足しています。

>4.妻の資金で住宅ローンを返済するので妻から夫への贈与になるんですよね。
>そのため、持分の変更または贈与税を支払う事になる。
これはその通りです。

>質問1　返済する事によって支払利息が減るメリットと1.～3.にかかる費用のデメリットをどう考えたらいいのでしょうか？
まず１，２，３については考える必要はありません。４の費用との比較のみになります。

>質問2　400万の繰上げ返済をしたら、税務署から資金の出所を聞かれるのでしょうか？
>返済して登記変更もせず、贈与税の手続きもしなかったらやはりマズイですよね。
登記変更して下さい。贈与税を支払うより安いです。
費用については司法書士にご相談下さい。

>年間110万まで贈与税が非課税なので、毎年100万×4年繰上げ返済をすると問題ないのでしょうか？
危険です。「連年贈与」といい、わざと分割しただけとみなされる可能性があります。このときには一括して課税されます。年数をおく、ランダムにするなどの工夫が必要になります。ただそうすると、繰上返済のメリットが縮小します。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。
贈与も毎年すると課税されるんですね。
今回は繰上げ返済をして登記変更をしようと思います。
本当にありがとうございました。

お礼日時：2004/09/24 19:40

No.1 回答者： sakuhei 回答日時： 2004/09/23 01:35

質問１について

1.減税よりその間に支払う利息のほうが多いようなきがしますが。。。（自信なし）
2.火災保険全期間加入済であれば、あと16年は住宅金融公庫の火災保険に加入できると思いますよ。
3.団信はあくまで住宅金融公庫の団信であって、万が一の時はローンのみが完済となるだけの（債務額と同額）保険金がおりる為デメリットはないと思います。
質問２について
繰上げ完済の際は税務署からのお伺いはないと思います。所有権の持分登記を変更等をしない限り税務署からのお伺いは来ないはずです。
よって、、、、返済しちゃいましょう。

この回答へのお礼

早速のご回答ありがとうございました。
火災保険は完済時に満了になると思っていました。
火災保険に関してはデメリットがなくなったので一段と考えやすくなりました。
本当にありがとうございました。

お礼日時：2004/09/24 19:23