退去費用で人件費

5年7ヵ月住んでいたアパートを退去しました。
私の過失で傷ついたクロスとクッションフロアの張替えの請求がきましたが、5年7ヵ月住んでいたのに負担額が100%でした。ガイドラインも読んでおり、経年劣化を考慮してほしいと管理会社に伝えると80%の負担に減額。これ以上は人件費がかかるので下げれないと言われました。80%の負担のうちクロス代などはほとんどなく人件費だそうです。私は5年7ヵ月で価値が10%ほどでこちらの過失なので20%負担すると言いましたが人件費が..と言われてしまい。80%負担しなければいけないのでしょうか？

質問者からの補足コメント

• 補足します。
  契約書の特約の欄は何も書かれていなく空欄になっており、故意過失は賃借人負担とだけ書いてあります。アパートは敷金礼金0円で入居費用に清掃代で46000円払ってます。ちなみに1LDKです。
  今回の退去費用は、
  LDKクロスが15.4㎡で単価960円→14630円
  和室クロスが15.5㎡で単価960円→14725円
  LDKクッションフロアが9.4㎡→22560円
  合計56068円でした。
  経年劣化を考慮してほしいと言って減額されたのが
  LDKクロス→11704円
  和室クロス→11780円
  LDKクッションフロア→18048円
  合計44855円です。
  高額ではないので諦めた方がいいのかもしれませんが、気持ち的にもやもやしてしまって..すみません。
  家財保険が使えることを教えて頂きましたがアパート退去の際に解約したのでもう無理ですよね？

    補足日時：2018/01/28 20:11

No.9 回答者： yamajyo 回答日時： 2018/01/31 00:46

すみません、残存価値の計算が違ってました。

正　5.6万円×(12-7)/72か月=3889円

No.8 回答者： yamajyo 回答日時： 2018/01/31 00:38

連投です。

向こうは商売でやっており応酬話法も手慣れていますが、客観的合理的理由に欠けています。
結論として、内容証明郵便を送付し、抗弁を続け、相手が断念するまで持久戦が戦法です。

内容証明の文例はネットに結構あり、定型的な頭文はお任せするとして、貴殿の主張は以下の内容を織り込んではどうでしょうか。

1.減価償却分の相殺
財務省省令法定耐用年数及び国土交通省作成ガイドラインでは壁紙の償却期間は6年と定めており、定額法の場合、内装工事検収時点から60か月で価値は1円になります。今回、貴殿が入居した時にしたと仮定しても5.6万円×7/60か月で6500円が適正です。(仮にうちは10年償却だと言ってきたら、家主住所を管轄する税務署に問い合わせると伝えてみてはどうでしょう。)

通常は損耗分を織り込んだ家賃で投資回収しているので、今回の事例は二重請求に当たると言えます。

2.人件費負担の根拠
相手方の主張する人件費ですが、何人で工数何時間、時間当たり単価いくら及び材料費内訳など明確な根拠を文書で示さない限り、信義誠実の原則に反する対応を執る場合は交渉に応じられないと突っぱねるしかないでしょう。言いがかりです。

さらに特約に書いていないなら、清掃代金も払う必要はないはずです。この点は消費者センターに聞いてみては如何でしょうか。さらにこじれたら、自治体の法律相談や不動産会社の免許主管官庁(契約書に書いてある)に業者名を伝えて指導して欲しい旨、電話してみてはどうでしょう。
http://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/1_6_bf …

No.7 回答者： suzuki0013 回答日時： 2018/01/30 21:42

#5　補足を見て再回答

＞家財保険が使えることを教えて頂きましたがアパート退去の際に解約したのでもう無理ですよね？

部屋の解約とは関係ないけれど、保険契約を解約したら分かんないね。
その会社の規定次第だから。
解約後でも請求できる契約もあるけれど、そう多くはない。
ダメもとで保険会社へ直接聞いてみるのもいいかもしれないね。

ただ、すでに退去しているし、貸主によってすでに修繕されているかもしれない。
そうすると過失部分が写真で提示できないのでかなり難しいのでは。
これは相手に文句を言える筋ではないため、仕方ないね。
それに、この内容だと家財保険を使おうとしても免責ウンヌンで保険がおりないかもしれないし。

金額的には人件費だけっていう見積もり方ではなさそうだけど、単価もボってるわけじゃないので払ってしまってもいいレベルでは。
それにしても、人件費だって請求するなら、人件費が１日いくらって書き方じゃないとね・・・。
あるいは、１㎡貼るのに人件費が960円ってことなのかな。
普通、平米いくらって見積が出てきたら、これは人件費じゃなくて面積の話だってツッコむところ。


もちろん、質問者のもやもやする気持ちも分からなくはない。
スッキリさせたいのであれば、少額訴訟に持って行けば、０円～１６％程度の負担になる可能性はあるんじゃないかな。
数字の根拠は、月割をしないとして５年居住の場合、16.6％程度の負担になるから。
特約に単に「借主の負担」と記載で割合などが書いてないから、これは貸主側が弱くなる。
負担割合が明記されていればそれが有効になるし、それが過大な金額であれば減額される。
いまの80％負担であれば、恐らく減額されるレベル。

交渉して今は20％負担で4.4万の負担、裁判をやった結果、0～16％負担で0円～9千円くらいの負担になるかな？
最大で3.5万円浮くことになるが、さて、時間と裁判費用（少額だけど）をかけて少額訴訟までやって、3.5万円が大きいのは小さいのかは本人次第。
結構、ストレスになるし、平日に裁判だしね。

それに、相手が普通訴訟に持ち込むことはないだろうけど、万が一、持ち込まれたら、弁護士に依頼することになるし、勝訴したとしても費用の方が高いんじゃないかな。
費用倒れというリスクも加味すれば、0～16％にこだわることなく、まずは交渉を継続してどこまで落とせるかという所だと思う。

消費者センターに相談するのもいいと思うよ。
消費者センターが貸主側に何か言ってくれるわけではないけれど、消費者センターに相談した事実とそこでの助言内容をつきつければ、相手側の譲歩を引き出す材料になる可能性も。
一昔前なら消費者センターに行ったなんて言ったら意固地になって譲らなくなる不動産屋や大家も多かったけれど、今は時代が違うからね。

消費者センター　→　交渉　→　交渉　→　交渉　→　金額が落ちなくなったところで訴訟にするか手打ちにするか判断
こんな感じがいいのでは。　

ぐっどらっくｂ

No.6 回答者： 1paku 回答日時： 2018/01/28 15:52

人件費込みで、クロス代です。

その何割負担かの交渉でしょう。
2割引きですか。それぐらいだったら、施工業者に値引き強要して、大家側の負担ゼロにするような印象を受けました。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
人件費込みでクロス代なんですね。
人件費がかかるからと下げれないの一点張りで話が平行線なんです。
消費者センターにも相談してみます。

お礼日時：2018/01/30 20:34

No.5 回答者： suzuki0013 回答日時： 2018/01/28 10:26

うーん、金額が出てないので、この文面だけだと何とも言えない部分があるかな。

まず大前提にあるのが、この契約の借主の修繕費用負担はガイドライン準拠なのかどうか。
100％負担とあるが、では一体いくらの請求だったのか。

ガイドラインはあくまで一般原則・指針であり、法律ではないのでガイドラインに従わなければならない義務はない。
まずは契約書が優先される。
契約書などで定められた修繕負担がガイドラインよりも大きくても、『消費者に過大な負担を強いる内容』ではないなら、これは借主に負担する義務がある。
もちろん過大という場合には、訴訟等でガイドラインを参考にして『妥当な金額まで減額』されるということ。
妥当な金額というのがガイドラインの基準になるとも限らない点は注意が必要。

簡単に言えば、そもそもガイドラインはそこまで強い存在ではないということ。
ＴＶやネットの影響もありガイドラインの存在が周知されたことは素晴らしいことなのだが、実体よりも優れているように誤解され始めているのは最近怖いね。


あのガイドラインのクロスの記述にはある意味致命的な誤解や解釈の違いを招きかねない内容もあるからなぁ・・・。

＞80%の負担のうちクロス代などはほとんどなく人件費だそうです

その管理会社が言わんとしているのが、『入居者の過失により生じたクロス等の張り替え工事に関して、クロス等の建材は経年劣化で６年で１円になるとしても、その施工にかかる人件費は経年劣化しないため減価しない』という可能性もあるのでは？
ガイドラインでは例示を落書きとしてあるものの、経過年数を超えた設備でも過失や故意で使用不可能の場合には借主負担となることもあるウンヌン記述がある。

これがガイドラインの致命的なポイント。

クロスは本来、何もなければ10年や20年はもつもの。
ガイドラインではそこをすったもんだで法人税法を根拠に「６年で１円」という基準を作った。（最初「ゼロ円」にしたらバッシングされたもんだから慌てて改訂版で１円にしたというのは雑学ネタ）
従って、税法上はさておき、現実的には『経過年数を超えても継続して使用できる設備』であり、６年程度の居住で入居者がきれいに使ってくれていた場合には、『張り替えをしなくても次の入居者へ貸し出せる』ものだ。
ここがポイントで、張り替えなければならない状況にしたのは入居者（本件の場合は過失のある質問者）である。
クロス等の経年劣化分は考慮するとしても、張り替えにかかる人件費や雑費（はがしたクロス等の処分運搬費・交通費等）は『ガイドラインの記述を考慮すれば入居者負担となる可能性が高い』ということになる。

施工会社からの見積書で、材料費と雑費と人件費などそれぞれ内訳が出ていた場合。
前述の事情もあるので、人件費の部分に関して借主へ請求することに妥当性が出てくる。

本件の管理会社がここを突いてきているなら、それなりに理論武装しているはずだから手ごわいと思うよ。
訴訟くらいは前提にして来ているし、少額訴訟ではなく普通訴訟に移行されてしまうこともある。
確か、似たような判例もあったと思うよ。（全額請求が通った訳じゃないけど、訴訟費用を含めれば借主側の出費は増加）
分からずに聞きかじりでやってきている業者という可能性もあるかな。

この辺はある意味では笑い話だけどね、そこまでやるか、と(笑)


長くなったけれど。
本件の場合、経年劣化や○％という争点ではない可能性があると思うよ。
『人件費』ということで、それを明記した明細書や請求書をもらって、契約書も持って、自治体や弁護士会で実施している無料法律相談へ行ってみると良いと思う。
消費者センターでは判断がつかなかったり、単なる敷金トラブルだと判断してしまって誤った説明をされる恐れもあるかも？

まあでも、請求額が数万円程度なら、払った方が気が楽かも？
管理会社や貸主とやりあったり、弁護士ウンヌン裁判ウンヌンと始まれば、時間と金とストレスが結構大きい。
裁判なんか平日しかやってないから、会社を休むことになるし。

それと、今さらかもしれないけれど、自分の過失で傷つけたのであれば家財保険で補償されるかもしれないよ？
保険会社へ問い合わせてみては。


ぐっどらっくｂ

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
少し詳しく補足しました。
明細や請求書を見せてほしいと言っているのですが、細かくは出せないと言われます。大きい金額ではないので払ってしまった方が楽なのかもしれませんね。

お礼日時：2018/01/30 20:38

No.4 回答者： yamajyo 回答日時： 2018/01/27 23:44

ご存知の通り自然損耗や償却分は払う必要はありません。

今回も応分を越える人件費を請求してくるのは合理性に欠けると思います。自治体の消費者生活センターや宅建協会に見解をもらい、簡易書留やメールで支払を拒否する文書を送付し、出方をみてはどうでしょう？

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
宅建協会には電話しましたが、少し高いと思うね。くらいの回答でもう少し下げれないか交渉頑張ってみて。と言われました。交渉しましたが私が交渉下手なのか言いくるめられてしまい..平行線のままです。

お礼日時：2018/01/30 20:42

No.3 回答者： ヒートホーク 回答日時： 2018/01/27 22:12

払う必要はありません

お近くの、国民生活センターに相談して、指導してもらいましょう
http://www.kokusen.go.jp/map/

まずは電話してください

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
国民生活センターにはまだ連絡していないのでしてみようと思います。

お礼日時：2018/01/30 20:44

No.2 回答者： あーんパンチ 回答日時： 2018/01/27 22:03

ここは気持ちよく受け入れて気持ちよく去りましょう。

誰でも綺麗な部屋に入居出来れば幸せですよね。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
そうですね。高額ではないので払った方がすっきりしそうですが、納得していないのでもやもやが残りそうで。葛藤してます。

お礼日時：2018/01/30 20:46

No.1 回答者： godgilloq 回答日時： 2018/01/27 21:46

敵は次の入居者を誘い込む目的で「できるだけ新品状態にしたい」ので

その費用をできるだけ退出者に負担させようと考えるみたいですね

＞と管理会社に伝えると80%の負担に減額。
この辺りにそんな甘えた考えが見え隠れしてます。

自然損耗分は負担して差し上げる必要はありません

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
無知は怖いですね。平気で経年劣化を考慮せず、突っ込まれたら減額するやり方が信用できないです。

お礼日時：2018/01/30 20:49