賃貸業 や 不動産業 に詳しい方へ質問です。 現在 私は某 飲食店 料理長としてやっています。 かな

賃貸業 や 不動産業 に詳しい方へ質問です。
現在 私は某 飲食店 料理長としてやっています。
かなり、ガッチリと修業を積んだ板前です。
修業 という立場から、少し離れたポジションになり、今後について、色々と考えたとき、
アパート経営。 という事を思いついたのですが、
要するに、自分の専門である、食 を生かした、食事付きアパート やマンション。 僕は 独身で1人暮らしですが、職業上 まかない で毎日の食事は当たり前のように食べています。 が 飲食店に勤めていない 独身者は沢山いらっしゃいますし、今後も、増加の一途だと思われます。 すごく ニーズがあるのでは？
と思いついたのです。
そこで、それを 実現する為の資格 やるべき事。
もしくは、現在 不動産業等はど素人。
やめておきなさい… 無謀な考え… なのか？
もちろん、自分で少しづつ色々調べたり、宅建の勉強を始めたり、と 行動には動き始めていますが、専門的な知識を持った方の 助言 アドバイスをいただきたく思います。
ちなみに 資金1千万~ 年齢は39です。
それも含めて 宜しくお願いします。

No.1 ベストアンサー 回答者： syuitilwo 回答日時： 2018/03/10 00:04

元不動産会社に勤めていた者です。

別にアパート経営を行うのに資格は必要ないです（知識はあるに越したことはないけど）
むしろ必要なのは「経営センス」です。
安く仕入れて高く売る。コレが出来れば利益が出る。ソレを続けられれば儲ける事が出来る。
そんな当たり前の事が出来ない人が「事業失敗」となる訳です。

文面から「単身者」をターゲットにしているようですので単身向けアパートについて
居住者が一人なのですから極端に広い間取りは必要ないので、同じ面積でも世帯数を増やす事が出来ます。
家賃５万円の２ＤＫを４世帯分のアパートでは満室でも１月２０万の家賃収入ですが、家賃４万円の１ＤＫを６世帯なら２４万円の家賃収入。と言う訳です。
なので比較的広い間取りを必要としないので有利。と思いますが、単身者はその立場上「かなり気楽に引っ越せる」人たちでもあります。
気に入らなければ直ぐに引っ越す事が可能なので長期間入居してくれる保障はありません。（大学生なら約４年）
空室は収入になりませんのでかなり痛いです。なので入居者が住み続けたいと思うようにする為にそれなりに環境整備に出資しなくてはなりません。
例：エアコン等は５～８年で寿命と考え、各部屋一斉に交換では一度にかかる費用が多いので数年かけて更新して行く事が重要
このご時世ネット環境はあって当たり前な所もありますので携帯電波が弱いと言うだけで敬遠される事もあり得ます。
※物件の立地条件は後で変更する訳にはいかない。
また、長期間入居しないという事は「後でどうなろうと知った事ではない」と言う事で貴方の財産である物件を大切にする気持ちが希薄です。
長期間入居するという事は居住環境を大切に維持しようと言う意識になりますので、物件を大切に扱ってくれる傾向があります。

また、オーナーは入居者に「住める環境」を提供する義務が発生するので「火災」等の事故で保険に入っておく事が重要です。
例：Ａの部屋で火事が起きたせいでＢの部屋の人が住めなくなった。Ｂの部屋の住人に替りの住居を用意しなければならない場合もある。
ゴミ捨て場の用意とごみ処分方法の確立も忘れてはなりません。地方自治体次第で様々ですが事業主が責任をもってゴミを処分しなければならない。としている所もあります。

入居者の募集をどうするのか（空室が長引くリスク）？
賃貸契約手続きは不動産会社に委託するのか？
退去時の「原状回復（退去立ち合い及び後処理）」はどうするのか？
維持管理は？専門業者に委託するとしたら委託料は？
と言った事も非常に重要です。
こう言った処理・経費を抜かりなく行い、年度末に「確定申告」する訳です。
事業のリスク管理を含め「経営センス」が大切と述べたのはこう言う所です。
黙っていても金が入ってくる。見たいな意識があるのであればアパート経営はやめておいた方が無難であるとお奨め致します。

この回答へのお礼

かなり勉強になりました！
当然ですが、そんなに甘くないですね。 でも 方向性は間違ってないようなので、じっくり考えた上で、挑んでいきたいと思います。
あなた様のアドバイスで、かなり、前進させて頂きました。
本当にありがとうございます！

お礼日時：2018/03/10 14:42