この度結婚し息子が生まれたことをキッカケに中古住宅(任意売却2.3日で競売物件)を1050万円(値引

この度結婚し息子が生まれたことをキッカケに中古住宅(任意売却2.3日で競売物件)を1050万円(値引き検討中)で買おうと思っているものです。
物件は擁壁1.1メートルがあり傾斜地に立っています。
ご主人が自宅で病死されたので事故物件扱いとのことです。

土地面積131平米 建物面積101平米4LDK 築33年です。土地評価額はネットで大体の相場を調べたところ大体26〜28くらいだと思います。
妻も私も大変気に入っているのですが気になる事が二階トイレの雨漏りです
雨漏り修理には一体何円ほどかかるでしょうか？
それと不動産屋が競売にかけらたら1100万くらいになると言っていましたが競売の方が高くなる事はあるのでしょうか？焦って買わない方がいいのでしょうか？


私23歳 年収350万
妻23歳 主婦

質問者からの補足コメント

• 屋根は瓦屋根です

    補足日時：2018/03/26 22:53

• 掲示板初投稿です。
  質問内容が分かりづらいかもしれませんが
  お許しお願いします。
  聞いていただけばわかる範囲で補足事項を記入しますのでよろしくお願いします。

    補足日時：2018/03/26 22:56

No.1 ベストアンサー 回答者： かんぴんた 回答日時： 2018/03/26 23:10

＞ご主人が自宅で病死されたので事故物件扱いとのことです。

事故物件ではありません。自殺なら事故物件。事故物件といっているなら何かを隠しています。

崖地なら安くなる。・・・住んで後悔するでしょう。
土地価格は半値かな。５～６００万円
家の価値はゼロです。
リフォームしても建て直しが必用でしょう。雨漏りのリフォームは屋根の全部葺き直しかも。

住めるようにするにはトータル１５００万円プラス諸費用。買うなら５００万円か。

不動産屋にいいようにされていますね。２３歳ならこれから不動産勉強してからでしょう。年収３５０万円ならリスクが大きいと思いますよ。後からでもいい物件は出てきます。地方の不動産はこれからドンドン値が下がります。慌てない。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。やはりそう思われますか
私も実際に物件を見に行き色々不自然なことがありました。家主がトイレを見ようとした時不動産屋に何か言っていました。トイレは一階二階にあり二階トイレに雨漏りと不自然なメンソールのきつい芳香剤。家の内装はペットの犬がいるが非常に綺麗でした。
あと僕の勘ですが家主も中古物件として購入したような気がします。
若いから1000万くらいのローンくらいなら失敗してもいけるかなと甘い考えでした。父にも指摘されました。
家の購入はどしっと構えてゆっくり検討しようと思います。

お礼日時：2018/03/26 23:29

No.2 回答者： ashitahatennki 回答日時： 2018/03/27 01:29

雨漏り＝ルーフィング張替ね

瓦を全部外してルフィング坪にもよるけど200万位です。

その場しのぎ部分雨漏り工事
おっつけ工事なら20万位です。

ちなみに、事故物件は　殺人、自殺など事件現場物件の事です。

No.3 回答者： AVC 回答日時： 2018/03/27 08:14

＞焦って買わない方がいいのでしょうか？

　私だったら買いません。一番の理由は雨漏りしていることです。雨漏りは雨水だけでなく湿気によるカビが発生しています。赤ちゃんもおられるとのこと室内の環境が悪いです。たとえフルリホームしてもカビの胞子は家中に潜んでいます。

　築33年だと家屋本体も建て直しの時期です。雨漏りを直したところで次から次へと修繕箇所が広がります。

No.4 回答者： -yo-shi- 回答日時： 2018/03/27 08:37

一般的に考えて、競売の想定落札価格よりも任意売却の方が安くなることはあり得ません。

だから、競売になる前に任意売却するんです。

土地面積131平米は約40坪ですから、土地の相場が26万だとしても1040万ですから1050万なら土地の値段だけでしょうね。


築33年で雨漏りもあるなら、解体して新築することを想定して買うのが普通かと思います。

一般的な売買なら、解体費用も含めた交渉になると思いますからその費用をどちらが持つか？っていう話し合いは可能かと思います。


競売にかかるような物件ですから売主はお金が無いと思いますので、解体費用分の値引交渉（買主負担）は可能かと思います。

一番の問題は、競売（任意売却）になるという事はローンの返済目途もたたないという事ですから、清算が可能な金額以下にはならないかもしれません。

この回答へのお礼

解答ありがとうございます
解体費用の請求ですか、
解体費用は不動産屋は擁壁工事込みで4〜500万と言っていましたので値引きがどれだけできるか確認しておきます。

お礼日時：2018/03/27 13:25

No.5 回答者： suzuki0013 回答日時： 2018/03/27 12:19

この内容からだと明確なことは言えないかなー。

任意売却ということで債権者（銀行か自治体あたり）がいるので、そちらが1050万の売却で承諾するのかどうかというのも不明だしね。
任意売却は債務の額によるので、相場的にその価格が妥当かどうかも不明。

競売になれば高くなる（1100万）という場合もあるよ。
だけどそれで入札があるかどうかは別問題だし、１回２回で落札されなくてどんどん値下がりしていく競売物件も珍しくはない。
１回目の競売の最低入札額が1100万なら、200～300万くらいマイナスされてもおかしくないかもね。


雨漏り補修はピンキリだから金額なんか分からないよ。
屋根の１ヶ所の瓦が割れていてそこからーーーということなら簡単に直せるので数万円。
それくらいなら自分でＤＩＹなんていうのも可能。
でも屋根の全体が古くなってーーーなんていえば屋根の葺き替えになるなので面積や建材次第で数百万円。


築33年の木造住宅なら、建物の評価額はあってないようなもの。
しかも雨漏り補修前だからね。
その雨漏り補修の見積もりを取ってみて、それで建物の価値を判断すべきところ。


所有者が単に病死したということでは、これは自然死であり事故物件とはいえない。
それでも事故物件としているのだから、おそらく病死後に発見が遅れたということなのでは。
自殺というのは故人のプライバシーという部分もあるので敢えて伏せるということもあるので、その場合には病死だけど事故物件という表示をすることもあるかもしれない。（法的な決まりはないからね）

擁壁が誰の持ち物かというのもある。
自分の持ち物であればそのメンテナンス費用がかかるようになる。
古くなったり地震で壊れたりで作り直す場合にはざっくり数百万以上。


質問者と妻が気に入っているなら買ってもいいと思うよ。
いま23歳と若いので、築33年の家を今回買っても、いずれ建て替えることになる。
建て替えをすれば心理的瑕疵（事故物件という要素）が薄められるため、本件のような病死によるものなら瑕疵が少ないので事故物件ではなくなると思うよ。
そういう視点で見れば、この建物は悪いものではない。
雨漏りに関してはどんな建物でもいずれ雨漏りくらいは起こるので、その修繕費がどれくらいになるか見込みをつければ済む。

買い急ぐことはないが、売り出し中の物件だし、競売になっても入札者がいるのだから、誰かが買う・落札する可能性は常にある。
不動産は早い者順なので、後から申し込んでも買えない場合があるから、買うと決めたなら早く動いた方がいい。
競売でも、値下がりを期待して１回目をスルーしたら１回目で落札されてしまうこともある。

本件の場合、雨漏りを含めた建物の構造や基礎などの状態と、質問者が建て替えをどの時期に行う考えなのかによると思う。
仮に建て替えを10年後に予定した場合、雨漏りが割と軽微であれば応急措置で済ませてしまうのもあり。
建物の価値ゼロと考えて、土地値で購入するという感じかな。


ぐっどらっくｂ

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
競売のほうが高くなることもあるんですね。
私もローンを15年〜10年くらいで完済し、解体後予算2500万ほどで建て替えするつもりで今回購入しようとしていました。父が解体業をしているので父に解体してもらうつもりでした。父は不動産屋の半値200万で潰せるよとはいっていました。
家の購入について父に聞いたところ雨漏りと築33年というところがひっかかっているようです。
私も決断力がなくこれからの日本経済など少子高齢化による住宅の過剰供給、増税(昇給しても生活レベルが変わらない)など先行き不透明の懸念があり踏み切るこどができませんので今回購入は見送ると思います。家を買うのは勢いも大事だなぁと改めて感じました。格安賃貸などに引っ越し息子の将来ために貯金に励もうと思います。余裕ができれば一戸建て購入など検討していたいです。

お礼日時：2018/03/27 14:04