ＲＣ中古戸建購入検討中。売主屋上の防水せず5年目に雨漏り→家主が自分で修理。このまま購入不安です

Question

念願の立地に築8年のRC3階建の中古戸建が売りに出ました。予算も、立地も希望通りで内覧前に8割購入を決めていました。
しかし、内覧に行くと天井にサッカーボールサイズ雨漏り跡2か所と、別の個所に雨漏りによるクロスのはがれがありました。仲介業者さんによると、その物件は、築5年目に雨漏りが発生したらしくその際に売主さんは防水工事が高額なため、業者による防水工事をせずに、その後の3年間は自分で防水用の塗料を毎年塗ることでその後の雨漏りを防いでいたとのことでした。
内覧時には、前日の雨が屋上のペンキの切れ目に入り込みブヨブヨしている状態で、雨漏りの原因となったコンクリートの切れ目に対する処置なく、その上を塗料を塗ることで雨漏りをしないようにしていただけの状況のようです。

人気地区の物件だけに、初めは雨漏りの原因である屋上の防水を購入後に100万円出して直せば。。。という思いで買い付け証明書を急いで出しました。
しかし、現在売主入居中で、契約をしても引き渡しは来年3月。そして物件は北海道にあるので、冬季はペンキを塗っただけの状態で超すことになり、一冬超えた後に再び雨漏りとならないか不安です。

そこで、買い付け証明書を書いた次の日仲介業者さんに、入居時には雨漏りの心配は嫌なので、屋上に防水工事をしたいので、業者の見積もりをしたいと申し出て、了解を得ました。

塗装業の知人に聞くと、一冬こすならば、コンクリートの亀裂に樹脂を入れなければ被害が広がると言われて、購入をするならばせめてその措置をとは思いますが、来年3月までは売主の物件なのでどうしようもありません。

そして、その防水工事も樹脂注入工事もやはり買主負担なのでしょうか？

その部分が価格に反映しているならよいのですが、仲介業者に聞いてもそのような名言はありませんでした。今現在雨漏りしているわけではなく、過去の雨漏りを含めて購入していただくこととなるは言われました。

立地が気に入っているために、追加金額さえはっきりしていれば（ローンのこともあるので）やはり購入をとは思っていますが、不確定なことがたくさんありすぎて、困っています。

まだ、やめるなら費用もかかりませんし、どうぞお力をお貸しください。

something2013 · Accepted Answer

気になる事だけ記載します。

１）合法的な建物ですか？
　確認申請許可書、竣工検査合格通知書、等、適切な手続きによって、建てられた、建物ですか？

建物を売買する以上、このような書類の提示が有って当然だと思いますが、有りましたか？

その建物の設計者、工事監理者、施工者は、明確になっていますか？

また、設計図書、及び竣工図は、整備されていますか？

それが最低限担保されていないなら、お勧めしません。

２）防水について
　まともな、一般的な建物であれば、防水工事には「10年保証」が付いています。

5年で漏水したのなら、「タダ」で補修できたはずです。

防水に関する記述からだけでも、不合理な感じを受けます。

３）専門家に
　それでも購入希望であれば、「1級建築士事務所」に、調査依頼を出されることをお勧めします。

「北海道建築士会」「北海道建築士事務所協会」等の名前で検索すれば、分かると思いますが、
　そこから、1級建築士事務所を紹介してもらえると、思います。

失礼ながら、専門的な視点で、この建物を評価する必要があると思います。

鉄筋コンクリートと言うことは、基礎の問題、配筋の問題、コンクリートの問題、等の施工時の
　状況で、品質が、全く異なります。

また、現状の状況が、どのような状況なのか、外壁に亀裂が発生していないのか、その亀裂は
　許容できる程度のものなのか、確認すべき点が、多々あるように、思います。

４）その他
　防水の件だけで、この建物が、通常の流れで竣工した建物であるのか、疑問が沸きます。

また、そのような建物は、まともな設計事務所に設計、工事監理を依頼し、まともな施工業者に
　施工させているだろうか、と疑問が発生します。

幾ら気に入っても、高額な買い物なので、その建物の本質を把握しないと、お勧めできないと思います。

鉄筋コンクリートと言うことは、その配筋、コンクリートが適正であるのか、の一点だけでも
　外観からは分からないのです。

化粧に騙されないように。

papabeatles · Answer

止めるべきです。台風とが豪雨があった時にとんでもないことになります。また見える範囲で雨漏りがあると言うことは見えないところに必ずあると判断して間違いないです。まともに工事をしているのなら築8年で雨漏りなんてありません。手抜き工事であることは間違いないです。築8年で家を売ると言うことはそんな事情もあるのだと思います。

あんとに0531 · Answer

交渉次第では安くなると思います。
今まで家主が自身で処置していたならば、今年また同じように家主が処置しても大きく変わることはないと思います。
その後しっかりとご入居の際にケア、工事をすればいいのでは？カビなど怖いですしね。
中古物件なら、大小関係なく問題があるものなので、購入される方が気にするか、しないかだと思いますよ。
家自体の問題は、お金さえ払えばある程度解決しますが、土地はタイミングを逃すとなかなか出なかったりしますし笑
よく考えてくださいね。
あと、工事業者は大体大げさに言います。

syuitilwo · Answer

質問の意図としては、購入金を支払う用意と意思はあるので、物件引渡し前に防水施工をする事ができるのか？
及び、その工事費用負担が全額購入側にあるのか？と言う事でよろしいでしょうか？

物件の所有権が来年３月まで売主側にある以上（契約書で来年３月に引渡しとなっている以上）購入者側の単独の考えで施工は出来ないと考えます。
今すぐ防水工事をしないと負担費用の増加が分かっている（証明出来る）ならば、売主側と相談し承諾を得て施工する。と言う流れが妥当ではないか？と考えます。
拒否された場合はそれまでです。
また、その際売主側への費用負担をお願いしても売主側はそれを受ける「義務」は無いと考えます。
ただし、契約書に「雨漏等の破損がない状態での譲渡」が明記されているのならば、来年３月までもしくは引渡し後の「保証期間（契約書にあるならば）」に雨漏れしない保証がどこにもない訳で、譲渡後に瑕疵責任を問われるよりは「ある程度の費用負担」と引き換えに施工箇所からの今後の雨漏等の破損については瑕疵責任を問わない。等の特約を条件に交渉するのもやぶさかでは無いと思います。

すべては交渉と売買契約の内容次第だと思います。

みっさん · Answer

建物・立地条件が良くても、この様な家を買わない方が賢明です。
後々でもっと大きな問題が出ます。
防水工事は結構な価格がすると聞いたことが有ります。
目路に入れる樹脂も年月が経つと萎縮して、シールの横からも雨漏りもするかもしれません。
もしも、売主が責任を持つと言っても、せいぜい一年くらいです。

kuma-gorou · Answer

築５年で雨漏り。手抜き工事じゃないですか？
となると、他にも隠れた瑕疵があるかも・・・

幾ら、立地が良くても、後で予想出来ない出費が伴うかも知れない。
私なら、こう言うリスク物件は避けたいですね。

inon · Answer

コンクリートの爆裂って知っていますか？
RC造の建物、屋根の防水が高いから、防水しなかったなんて、とんでもありません。
水がコンクリートに回ったら、鉄筋が錆びて膨張して、コンクリを破壊します。勿論構造強度はありません。
専門家に見てもらって判断すべきです。補修で直せる範囲なら良いですが、駄目なら買う価値はありません。

mofl · Answer

他人に聞くより、瑕疵がはっきりしているんだから、引き渡しまでにどの程度の補修をどちらの負担で行うか、引き渡し以降のトラブルはどう対応するかを契約書に明記すればいいんじゃない？

いろいろ回答が付いてるけど、雨漏りの原因ってわかってるの？
防水用の塗料って何？
どこにどう何を塗りたくったの？

原因も場所も特定されていないんでしょ？
買うかどうかはあなたが決断すればいいだけで、外野は口出しできないけどさ、

「中古車を買おうとディーラーに行ったら、不動のフェラーリがありました。
相場より安いけど買うべきでしょうか？
動かない理由はわかりません。」
という質問に答えられないのと一緒。
不動の原因がエンジンを外されている、だったらどうする？

雨漏りを完璧に修繕するのはとても大変。
修繕するためにその家を買うことになる。
その苦労をいとわないのなら積極的に買うべき。

RCだよね。
壁でもスラブでも、鉄筋コンクリートにクラックがあり水が何年も通ったことが何を意味するかわかる？
鉄筋コンクリート造は引っ張りに強い鉄と圧縮に強いコンクリートのコンビネーション。
でも鉄には欠点がある。
それはサビ。
つまり水に弱いんだ。
それをコンクリートという強力なアルカリ成分が保護することでサビを防止できる。
クラックがあって水が浸透し続けたことの意味がわかるかな？

コンクリートの防錆作用はもう効いていないということ。
隙間があり水が通っているのなら、アルカリ成分による保護どころかすでに鉄筋がサビていますよ。
それが構造体であれば致命傷になりかねない。

つまりネ、見える雨漏りだけではなく鉄筋コンクリート造という構造体がすでにダメである可能性が非常に大きい。
ただ、ダメになっていると言っても、今日明日に建物が崩壊することはない。
建物全体のメンテナンスにこれからずっと追われるってことです。

ＲＣ中古戸建購入検討中。売主屋上の防水せず5年目に雨漏り→家主が自分で修理。このまま購入不安です

止めるべきです。

交渉次第では安くなると思います。

質問の意図としては、購入金を支払う用意と意思はあるので、物件引渡し前に防水施工をする事ができるのか？

建物・立地条件が良くても、この様な家を買わない方が賢明です。

築５年で雨漏り。

コンクリートの爆裂って知っていますか？

他人に聞くより、瑕疵がはっきりしているんだから、引き渡しまでにどの程度の補修をどちらの負担で行うか、引き渡し以降のトラブルはどう対応するかを契約書に明記すればいいんじゃない？

気になる事だけ記載します。

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