一つの土地に2棟

一つの土地に住居と店舗(飲食店:トイレ・キッチン)の2棟は建てれないのでしょうか？

一つの土地に1棟が原則はしっているのですが、居住できない「はなれ」は可能という記述をよみました。上記店舗もそれに該当するかと思うのですが、どうでしょうか？
建蔽率は80％の近隣商業地域なので分筆もできなくはないですが…費用や手間がかかってしまいます。

まず、住宅と「はなれ」として作って、将来的に店舗利用にできたらと考えております。廊下や屋根で繋いで1棟建ても考えましたが、分棟の方が使い勝手が良いと思い、この疑問に突き当たりました。

詳しい方いらっしゃいましたら、ご教示宜しくお願い致します。

No.1 回答者： moon-and-star 回答日時： 2018/05/02 19:38

こんなページもあります。

https://ameblo.jp/naturalhouse-shonan/entry-1080 …

この回答へのお礼

有難うございます。

お礼日時：2018/05/03 10:03

No.2 回答者： mofl 回答日時： 2018/05/03 08:58

一般論ではお答えできますが、難しい質問です。

１番さんのリンク先は参考になりますが、必ずしも正解とは言えないかも。
何故かと言うと、内容により主事判断の要素があるから。

今回の仮定は
①専用住宅と店舗(飲食店)を建てたい
②それぞれ独立(棟別)
③店舗(飲食店)側を離れとしたい
④用途地域は近隣商業
ですよね。

リンク先を踏まえて、、、
まず、「可分・不可分」という考え方があります。
２つの建物が分けられるか、つまりそれぞれが単独で目的の用途を成立させられるか。
リンク先で専用住宅としないためにトイレ、台所、浴室(通称３点セット)を完備させない、がありますが、実際の運用は個別での審査です。
浴室なら近くに実家があるから風呂はそっちに行く、で風呂が無くても専用住宅と扱った事例もあります。
２つの建物がそれぞれ単独で成立してしまえば、離れにはなりません。

店舗であれば売り場部分だけでも成立させられるかもしれません。
規模や内容は別として、トイレも無い仮設に近い店舗も現に存在します。
(例：街中にあるATMのブース)
なのでトイレと台所があれば店舗(ここでは飲食店)は成立でしょう。
用途地域によっては併用住宅にできない店舗もあります。
その場合は計画そのものが不成立になります。

そして住居。
トイレと台所は生活で必須と思います。
なので、風呂はともかくトイレと台所のどちらかを設置しないのであれば、単独での住宅は成立しません。
(トイレと風呂ではダメ、台所と風呂でもダメ)
これなら店舗の付属棟、離れでいいと思います。

ここでもうひとつ注意を。
「主従の関係」
店舗が小さく住居が大きければ、例えば店舗面積が20㎡、住居面積が500㎡なら住宅を離れと言うのは不自然ですよね。
住宅部分の間仕切りを取り払って他の用途に転用できそうだし。
建物の用途はどうします？

住宅がメイン、店舗を離れとしたいのならば、棟別の飲食店でトイレとキッチンがあれば難しいんじゃありませんか？
近隣商業、飲食店では必ずしもオーナーが店に住む必要ありませんよね。
飲食店を賃貸にして、第三者が営業することもできるでしょう。

よってこの質問の仮定であれば厳しいかと。
一応。
もし分筆がネックならば、建築確認申請に限れば土地の分筆は不要です。
敷地の設定は任意でOK。
建てたい土地に「任意」のラインを引いてください。
「筆」の全部を使う必要もありません。
確認申請に記入する地番は
「○○番地の一部」
で大丈夫です。

使い勝手ゆえに分棟にしたいなら、主従の関係はどうでもいいんですか？
近隣商業ならば飲食店を主要用途とし、住宅部分を離れじゃダメですか？
規模の問題はありますが、離れの住宅側で台所またはトイレを欠落させたら飲食店の離れでいけると思いますが。

もし離れとして棟別で分けて建てて、後でつないで一体とするならば、先まで読んで実態違反にならないようご注意ください。
例として、近商なら無いと思いますが、それぞれで浄化槽を設置したらひとつの敷地(＝建物を繋げる)にはできません。
１棟での延床面積が増えることで生じる規制もありますから。
たぶん準防または防火の指定もありますよね。
自治体によって紛争予防のために、確認申請の前に規模に応じて近隣への説明や標識の設置を義務付けています。
これを逃れるための脱法行為と解釈されないよう。
(離れなら飲食店側で増えた客に席を提供することで全体を飲食店にできます。)

より確実な回答を希望であれば、もう少し具体的な内容にまとめて指定確認検査機関じゃなく管轄の特定行政庁の窓口で相談してください。
計画(図面など)だけでなく、実際にどのように使うのか、が大切です。

まとまりが無く、わかりづらくてゴメンなさい。
m(_ _)m

この回答へのお礼

詳しく説明頂きありがとうございます。
御返事を間違えて別アカで回答記入してしまってます。

お礼日時：2018/05/03 10:05

No.3 回答者： _Tarou_ 回答日時： 2018/05/03 09:59

moon-and-starさん

moflさん

有難うございます。

90坪(12mx24m)の中に店舗10・住宅20坪の平屋建てで検討しております。
接道は1か所のみで12ｍ。

＞＞店舗であれば売り場部分だけでも成立させられるかもしれません。
規模や内容は別として、トイレも無い仮設に近い店舗も現に存在します。
(例：街中にあるATMのブース)
なのでトイレと台所があれば店舗(ここでは飲食店)は成立でしょう。

中々ややこしいのですね。
取締りの役所の判断に委ねるところが大きいのでしょうが、仮に、最初から
「はなれ」とせずに飲食店としての登録をすれば概ね可能だという事なの
でしょうかね？

分筆は測量などをしないといけないものだと思っておりましたが…
全然勉強不足で申し訳ありません。

当初は1棟建てでの予定でしたので、恥ずかしながら、こんな問題があろうとは
思ってもみませんでした。

No.4 回答者： kkk8989 回答日時： 2018/05/03 18:01

郊外店舗でよくあるパターンで

梁のみで繋がっているように見せて
１棟としているものもありますね。
梁が長ければ途中柱入れますが
屋根も壁も無いので面積算入も無いようです。
参考までに。

この回答へのお礼

ありがとうございます。
確認を取りに行ったのですが、壁なり屋根でつながっているのであれば…の様な回答をされました。
この辺りは、もう少し確認を取ってみたいと思います。

お礼日時：2018/05/08 15:04

No.5 ベストアンサー 回答者： mofl 回答日時： 2018/05/03 22:52

＞最初から「はなれ」とせずに飲食店としての登録をすれば概ね可能だという事なのでしょうかね？

実際は具体的な内容を確認をしないと断定できませんので参考程度に。
確認申請書・第三面の【8.主要用途】では「飲食店」と記入します。
仮に２棟に分けるなら（不可分と判断できれば）、続く第四面の建築物別概要で「飲食店」と「住宅（離れ）」でよろしいかと。
（第四面は建物ひとつごとに1枚書きます）

ただ飲食店33㎡、住居66㎡ですよね。
住居が飲食店の２倍の規模。
これ、どうでしょう？
別に違反じゃありませんが、先ほどの「主従」の関係。
規模だけで言えば住宅が「主」、飲食店が「従」じゃありませんか？
用途地域が近隣商業なので、主要用途は飲食店でも、店舗（飲食店）併用住宅でも、どちらでも大丈夫ですが。
数字だけじゃなく図面（配置図と平面図）を見ないとわからない、はこのことです。
違反建築になる可能性は無さそうなので、このくらいなら特定行政庁じゃなく指定確認検査機関でも相談に乗ると思います。
発注先がもう決まっているなら、そこに相談しても大丈夫と思います。

＞分筆は測量などをしないといけないものだと思っておりましたが…

分筆するならおっしゃるとおり。
今は元の地籍が確定していないと法務局では受け付けないと思います。
先にもお答えしましたが、確認申請に限れば敷地は建築主（施主）が「任意のライン」を引けばいいんです。
確認申請というのは文字通り申請に過ぎず、その申請の内容が建築基準法ほか審査対象法令に適合していればいいわけです。
土地の権利関係は審査に無関係、権利を証明する書類など必要ありません。
申請地番もチェックしませんから誤記があっても訂正の指示さえありません、
（審査する側は気付きません）
うっかり公図や登記事項証明書（登記簿）を確認申請に添付したら、受付のときに外して返却されます。
（定められた書類以外は添付できない、受け取ってもいけないんです）

土地の分・合筆なら融資や相続への対策など、確認申請とは無関係のところで必要になるかもしれませんよね。

＞当初は1棟建てでの予定でしたので、恥ずかしながら、こんな問題があろうとは思ってもみませんでした。

失礼ですが、今回のご質問に限れば特に「問題」というものは無いと思いますよ。
最初から１棟で計画をされていたのならそのままでいいんじゃないですか？
たぶん設計する側も施工する側も分けるより楽でしょうし、工事費も安くなりそうです。
建物をひとつにまとめれば、余った土地を駐車場や将来の増築用地で活用できそうです。

使い勝手で分棟したいなら法令に適合させればいいだけですし。

今回の例で問題になるとしたら、単独で店舗（飲食店）を建てられない第一種（第二種）低層住居専用地域でです。
建てたあとに実態を変えることで違反となるケースがありますから、特定行政庁はマークするかもしれません。
幸いにこのケースは用途地域ＯＫ、接道も十分、条件として何も問題は無さそうです。

以下は余談ですが、、、
近隣商業なら地価はそこそこ高いと思います。
敷地面積で300㎡弱、そこに延床面積で100㎡ほどの平屋、しかも飲食店と住居部分。
実際の建ぺいと容積は35％くらい、もったいなくありませんか(笑)
もっと活用できそうな気がしますが。。。失礼、余談でした。

この回答へのお礼

御返事遅くなりました。

役所へ出向きまして話を聞いてきまして、以下の通りでした
：トイレorキッチンの何れかが無い場合に限り「離れ」扱い
：2m接道を確保して任意ライン確認申請をそれぞれ提出して可能


聞きに行って新たな問題点も発覚し、寝耳に水と言った感じでした。
飲食店の場合、バリアフリー法が有ると。
数名の設計士さんにプランニングをお願いしましたが、今更ですが
設備適合されてる方がいらっしゃらなかった…
基礎を高くしたい旨も申し上げてましたが、1/12勾配スロープが
必要になるなど一切話にも出てきませんでした。

今では、勢いで建築を進めていかなくて良かったと思っています。
土地は広めですが、駐車場スペースが少なからず必要であるため
7ｘ12ｍ(25坪)程のその部分を除いた場所のみになります。

2階建ての方が有益とも有るのですが、平屋住まいがよかったので
このような仕様を考えた次第です。


この度は、非常に的確なアドバイス有難うございました。

お礼日時：2018/05/08 15:01