離婚後の住宅の資産ってどうなるのですか？

今度離婚をするのですが、住宅ローンのことでお教えください。

住宅＋土地の取得価格：6000万円

私の初期費用：300万円
妻の初期費用：700万円
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計1000万円

私の住宅ローン：3500万円
妻の住宅ローン：1500万円
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計5000万円

私のローン残額：2000万円
妻のローン残額：800万円
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計2800万円

離婚をしますが、自宅をすべて妻名義にするため私の住宅ローンを妻のローンに組み込むと言われました。
妻は自営業です。

ローンを妻にすべて組み込むことが可能なのかよくわかりませんが、もし組み込めたとして私はローンがなくなります。
そして妻は住宅ローンが2800万円になり住宅と土地は妻のものになります。

ここで疑問が出たのですが、ローン全額を妻が組んだからといって、住宅と土地が全て妻のものになるものなのですか？
財産分与ってそういうものですかね？私がこれまで払ってきた分の価値は妻に移ってしまうだけで妻の資産になりますよね？
私のローンはなくなるけど私の資産もなくなるっていう単純なことなのでしょうか？

どうぞよろしくお願い致します。

質問者からの補足コメント

• ちなみに現在の住宅と土地の価値はおそらく4500万円くらいだと思います。予想なのですが・・・。
  築10年で土地が3500万円くらいです。

    補足日時：2018/05/30 11:10

No.7 回答者： 中年紳士 回答日時： 2018/05/31 13:27

お書きになっている様な分与の方法ではあなたが大損をするでしょう。

不動産に関する財産分与も原則2分の1ルールが適用されます。その計算方法がややこしいのです。

まず、物件は6,000万円です。残債が2,800万円です。現在の評価額は、いくらになるでしょう。これが分からなければどうにもなりません。頭金は夫婦の特有財産ですので分ける必要がありません。その頭金3対7の割合で出されています。これは、頭金がそのまま考慮されるのではなくて、夫婦が財産形成に寄与した寄与分とされます。

6,000千万円の物件でしたが今売却すると8,000万円だとすると、2,000万円の財産形成に夫婦が寄与したのですから、最初の頭金の出資割合に応じて寄与分は分けられます。毎月の支払い分は夫婦共同生活のために支払ったのですからどちらが多く出したのかは関係なく2分の1ルールで処理されます。

残債も同じく負の財産分与として2分の1ルールで処理されますが、名義変更を銀行が承諾するかどうかが問題です。お書きになっている事情だと多分奧さんの名義に換えても良いと銀行は納得するでしょう。その理由は不動産の価値の問題です。簡単にいうと、28,000万円で奧さんがローンを組めるかという問題でもあります。

●ローン全額を妻が組んだからといって、住宅と土地が全て妻のものになるものなのですか？

　↑ ローンの債務者は奧さんに、名義はあなたに、なんてことを奧さんは承知しないでしょう。もちろん銀行も承知しないでしょう。こういう問題が起こらないために財産分与をハッキリさせるのです。

No.6 回答者： gisahan 回答日時： 2018/05/30 14:23

仰せのように計算の考え方に問題があるのかもしれません。

結婚前の財産は別、二人が共同で作った財産（貯金などはどうなっているのかな）とローンの借金残額合計、払い終わったときに残る家の財産評価額、それぞれ計算してみましょう。

これらを整理して半分で割るとどうなりますか。（将来分はローンの残額も半々に）

もらえる価値の内から、実際に払ったローンの金額を（個々の協力度を）清算して、今回ローンの将来分負担の残額を差し引けば如何。

No.5 回答者： nitto3 回答日時： 2018/05/30 12:01

法務局に登記して初めて奥さんの物になる。

ローンを代償にする、慰謝料替わりなどになる。

この回答へのお礼

ありがとうございます。
そういう感じなのですね！

お礼日時：2018/05/30 14:14

No.4 回答者： かわごえ 回答日時： 2018/05/30 11:35

あなたの資産は無くなる。

単純な話です。
初期費用と支払い済みの1800万相当の資産を無償で妻に渡すかどうかは、よくよく協議して下さい。

そもそも結婚後に購入した資産の取り決めをしていなかった事も問題になりやすいですね
離婚の原因なども加味してお考え下さい。

この回答へのお礼

ありがとうございます。
資産がなくなるんですねえ。うーん。
たしかに無償で渡すかは話し合いですよね。

お礼日時：2018/05/30 11:40

No.3 回答者： mukaiyama 回答日時： 2018/05/30 11:24

＞ローン全額を妻が組んだからといって、住宅と土地が全て妻のものになるものなの…

今まであなたが払ったローン分は、あなたの持ち分として、登記簿に名前を残さないと損です。
出て行く家に持ち分などいらないというのなら、時価評価で妻に買い取らせれば良いです。

＞財産分与ってそういうものですかね…

離婚の慰謝料という意味なら、他人は口を挟めません。
当人同士でお話し合いください。

この回答へのお礼

ありがとうございます。
登記簿に乗せるか買い取らせるかですかね。
たしかに私が出ていくので、慰謝料的にウヤムヤにされそうです。

お礼日時：2018/05/30 11:39

No.2 回答者： mapascal 回答日時： 2018/05/30 11:11

結婚後に建てたのなら、結婚後に発生した他の財産もひっくるめて二分割ですね。

この回答へのお礼

ありがとうございます。結婚後に建てました。
二分割ですね。了解いたしました。

お礼日時：2018/05/30 11:38

No.1 回答者： zircon3 回答日時： 2018/05/30 11:10

協議して決めて下さい。

この回答へのお礼

ありがとうございます。
話し合いで決めれるレベルのものなのですね。

お礼日時：2018/05/30 11:38