身内で土地の売買の相談です 旦那の祖父祖母と同居してます 実際は旦那の父母が祖父祖母と同居するために

身内で土地の売買の相談です
旦那の祖父祖母と同居してます
実際は旦那の父母が祖父祖母と同居するために建てた家なのですが
旦那の両親は離婚し、父は亡くなってしまい、祖父祖母だけではローンを払っていけないとなり
旦那は10代の時から
その土地と家をもらうとゆう口約束で折半でローンを払っていました
ローンがあと5年で終わるとなった今年、祖父祖母がローンを払っていくことが難しいから家、土地を売って残りのローンをその売ったお金で払いたいと言われました。
不動産に査定してもらったら家、土地で1600万でした
家は0円土地が1600万ぐらいの価値です。
流石に1600万でボロボロの家付きの土地はいらないので諦めていましたが
知り合いの工務店に相談したら身内価格で固定資産税の評価額？で1000万ぐらいで値段を下げてもらうとゆう提案をアドバイスもらいました。わかりにくい説明ですみません。
祖父にそれを言うと1200万がいいといわれました。
土地、家全て祖父の名義ですので祖父に従うのは当たり前かもしれませんがどうしても1000万にしてほしいのです。何かアドバイスください。

質問者からの補足コメント

• 不動産を断り個人売買で値段を下げてもらうとゆうことです。

    補足日時：2019/04/20 21:47

• 75歳、家を売って市営住宅に入るそうで、年金暮らしになると思います
  計算したところ残りのローンを返済する以外のお金で700万は欲しいみたいです。

    補足日時：2019/04/20 22:40

No.1 回答者： タンぽぽ 回答日時： 2019/04/20 22:20

ん？

どういうこと？

祖父母は、一緒にローンを払ってきたあなたの夫に売るつもりなの？？

夫が継ぐからローン払ってきたんでしょ？その約束はどうなったの？

1600万で売って、祖父母の取り分が1000万で、夫が600万もらうってこと？？
祖父母がごねて、1200がいいっていってるのかな？

この回答へのお礼

今までのローン折半は家賃として考えてと言われちゃいました。
祖父母は旦那に売る感じです。
不動産の値段は1600万だったのでその値段で買ってくれと
土地と家は祖父の物なので払ってきたローンは無かったかのような対応になってます。
不動産の価格が1600万ってのを知ったら残りのローンの他にお金も欲しくなっちゃったみたいです。
1600万が入るなら200万ぐらいはあげると言ってましたが
1200万なら私たちには0らしいです。

お礼日時：2019/04/20 22:30

No.2 回答者： タンぽぽ 回答日時： 2019/04/20 22:21

夫が1200万で買い取るってこと？？

この回答へのお礼

1600は無理なのでこちらは1000で交渉してますが祖父は1200で買って欲しいそうです

お礼日時：2019/04/20 22:41

No.3 回答者： hata。79 回答日時： 2019/04/21 01:26

「不動産に査定してもらったら」「不動産を断り個人売買」？

不動産ってのは、土地とか建物を言うのですよ。
言われてる「不動産」って「不動産屋」ではないですか。たった一文字字を抜かしてるので、わかりにくくなっているのです。

要は「祖父名義の不動産だけど、孫に買い取って欲しいと言ってる」「売買価格はどうしたら良いか」というお話ですよね。

一般的には「祖父の不動産を孫が貰うのだが、いかにして税負担を減らすのか」が質問となりますが、本質問は「祖父が所有する不動産を孫に相場額で買い取って欲しいと言ってるが金額はどうしようか」です。
不動産屋さんを入れなくても、売買契約書を作成すれば良いだけですから、司法書士に依頼すれば所有権移転登記と一緒にやってくれます。その方が安く上がるでしょう。
売買価格の決定は、売る人と買う人が「それで良い」と言えば済む話で、実は他者がわあわあ口をはさむ話ではありません。


ところで、話の根っこは「市営住宅でかまわないから余生を過ごしたい」祖父が、その金が欲しいというのでしょう。
祖父に不動産譲渡にかかる所得税が発生します。
「相場よりも著しく廉価な額」ですと贈与税が貰った人にかかることです。
今所有してる家を孫に売りたいという真意をきちんと知って対応されるのが良いと思います。

そのうえで「ローン返済を肩代わりしてもらう。所有権は贈与する」負担付き贈与を選択する方法があります。
祖父は「ローンの残高」で土地建物を孫に売ったことになります。
孫は、土地建物の時価（固定資産税評価額を０，７で割った額で良い事になってる）とローン引受額（ローンの残高）との差額がプラスの場合には、プラス分に贈与税が課税されます。


「土地建物の時価ーローン残高」がプラスだと、プラス分が贈与と扱われる。
「土地建物の時価ーローン残高」がマイナスなら贈与額はなし。贈与税はかからない。

祖父はローン残高金額で孫に土地建物を売ったとして不動産譲渡にかかる所得税がかかる。

上記の計算をする際に、祖父の支払うべきローン額を、今まで孫がどれだけ負担してきたかは無関係。
計算要素としません。

不動産屋に土地建物の評価を依頼したのは結構ですが、それと同時に「税金」を考えて話を進めないと大きな負担が出ますよ。
税理士に相談しましょう。
ちなみに、税務署に相談しても、この話は「いくらで売買するか」という「お互いが自由に決定すること」なので相談にのってはくれません。というわけで、結局税理士に相談するしかないのです。

No.4 回答者： zipang_style 回答日時： 2019/04/25 09:07

査定評価額が1600万円の不動産を1200万円なり1000万円なりで

家族観で譲渡したら差額は「贈与した」とみなされて課税されます。

＞今までのローン折半は家賃として考えてと言われちゃいました。
　居住用の賃貸であれば、一方的に「出ていけ」とは言えないので
　今までの支払いを続けていけば、生涯住み続けることが可能です。
　▶不動産を売りに出しても賃貸居住者がいる場合、
　　アパートと同様に利回り物件としてみられるので価格は下がります。
　　不具合が生じたら家主として修繕費を負担するようになるので。

1600万円は、「古家ありの土地／居住者なし」が前提でしょう。
賃貸居住者がいる場合は、買っても住めないからワザワザ買う個人はいないので
現在の賃料（ローン負担分）を元に利回り（6%くらい）を弾いたら
相当に安くしないと「売れない」と思います。

1600万円で購入するが、住めない。
月々●．●万円の賃料収入しか手に出来ない。
固定資産税を納付しなければならない。
水回りや給湯器が故障したら修繕費を支払わなければならない。
躯体が痛んだら、修繕、改築しなければならない。
↓
買う人がいると思いますか？

＞1600は無理なのでこちらは1000で交渉してますが
＞祖父は1200で買って欲しいそうです
　1200万円では購入出来ないので商談不成立。
　今まで通り「賃貸として住み続ける」ことにすれば良いのでは。

No.5 回答者： doc_somday 回答日時： 2019/04/26 20:51

ご主人が今まで支払ってきた金額を証明できるものがあれば弁護士を介入させ、ご主人の取り分を回収します。

御祖父祖母は年金があるので生活保護にはならず、額のあった住居に入ることになります。
弁護士に100万近く払いますが、後々もめることが無いのでそれを薦めます。総額が1000万以下だとそんな面倒はしません。

No.6 回答者： グランダックフローリスト 回答日時： 2019/05/02 07:32

まず、家を取り壊す費用にどの位かかるか見積りを取ります。

おそらく100万前後だと思います。それから、提示されてる金額なら、非課税になると思いますが確認して下さい。個人売買なら、司法書士を間に入れるのが良いと思います。不動産屋なら、売り手買い手の両方から手数料を取ります。またご主人に名義変更をする際、登記料がいくらになるか司法書士なら、わかるはずです。どうしても1000万最低必要なら、最低でも1400万で売らないとダメかと思います。但し売却価格が高いと登記料も高くなります。他に方法として銀行と相談して任意売却の方法もあります。