台風で氾濫する二子玉川や武蔵小杉などの多摩川沿いの不動産は買うのを辞めた方が良いですか？

台風19号で、もっと小さな台風でも、台風の北上スピードが遅かったら多摩川は氾濫しちゃうことがわかっちゃいました。

No.19 回答者： amerikaumare 回答日時： 2019/10/26 11:23

そこに限ったことではありませんが、「ここら辺は高くうれるぞ」となると川の氾濫原なおに家を建てて売ってしまいます。

中部地方の某所では　川の氾濫原で堤防が櫛刃上になっていて洪水の時にはそこから水があふれるようになっている場所に家を建てて、案の定、洪水になって、訴訟を起こしている件があります。そんあところに家を建てる不動産屋もどうかと思いますが、役所も建築許可を出しているんですね。役所に言わせると「建物の作りが安全かは見ているが洪水が起きるかどうかは見ていない　洪水の起きる可能性のあるところは多く、それを不許可にしていたら家は建てられない」とお役所らしい回答でした。　ここはやはり購入者が気を付けないといけないですね。

私の娘の家は「過去にあった歴史的大洪水時に100ｍ離れた道路までは冠水したがこの家は冠水していない」事を確認の上で建てました。

No.18 回答者： srafp 回答日時： 2019/10/23 12:41

極端な事を書けば、14番さまが仰られているように、日本のどこであろうと災害による被害は大なり小なり発生する。

また、昔から家を買う時には、次のように十分な調査をするものだとされている。
　・古くから近隣に住んでいる人に、「ここは昔、どんな土地だったのか」を聞く
　　⇒あるいは古地図などで確認する
　・時間や曜日が異なっったら、「人通りの多さ」「道路の混雑」がどう変わるのかを自分の目で確かめておく。
　・更には天気の状態（大風、雨、雪）で、どうなるのかも可能な限り確かめておく
だけど、数か月もかけて調査することは難しいから、他の多くの方も書かれているように、家屋購入の際には「ハザードマップ」による災害予想くらいはしておくべきです。

その上で、想定されるリスク（災害）に対して、該当物件を買う価値（住むに値するか）を考えるないとダメです。

No.17 回答者： 昭和町 回答日時： 2019/10/22 15:22

でも今回の台風の被害で武蔵小杉の価値は下がったでしょうね？ まぁそのマンションが1000万円代なら売れるかも知れないけどね？

No.16 回答者： irisin 回答日時： 2019/10/18 12:39

区役所に行けば、ハザードマップがもらえますよ。

一戸建てを買うとか、分譲マンションを買う場合にもらって検討資料にしていると思います。

高層マンションとかですと、地下に電気設備あるとかありますので、分譲された後は、管理組合
がそれをどういう管理にしていくのか？ という責任が変わります。

あくまでも所有者側が、その構造で良いのか？ とか運営していく形になりますので、
管理会社は、善管注意義務違反のようなものが特にない限り、あまり補償とかしないと
思います。

一戸建てよりは、分譲マンションですと3階以上であればまず浸水とかはしないと思います。

が、高層マンションなどの場合、停電しますとエレベーターも停止しますので、30階とか40階では
降りるのに一苦労し、上るのも大変です。

よく自然災害の大雨被害とかに遭われたりされた人がニュースとかで、「今まではニュースとか
ワイドショー見ていつも他人事だと思っていた」 とかいわれますが、都内ですと、賃貸にしておき
借りている賃借人の立場で、大家さんの家主さん側に、家賃から被害分差し引いてもらうとかの
補償は受けやすいので、精神的な負担は少ないと思います。

今回ワイドショーで高層マンションを買った住人が、「洗濯できないし、風呂にも入れないから
ホテルに宿泊したら、その分も補償されるの？」 とあったと思いますが、それは自己負担かなあ～
と思ったりしました。

例えば、住人側が交渉する際に、「これは補償されますかね？」 と質問されると思うのですが、
そもそも販売時に地下に設備があるのが浸水するリスク説明していたのか？ ハザードマップは
どうだったのか？ などの販売した側の責任がきちんとされていないか？ という点にフォーカスして
交渉された方が良いのではないかなあ～ と思います。

不動産の販売では、プロの販売側が、買う素人さんが気づかないということで、説明をハブっている
ケースとかあるので、そこを追及しますと、補償されるとか結果も変わることがあると思います。

＞多摩川沿いの不動産は買うのを辞めた方が良いですか？

別に買っても良いとは思います。

高層マンションは、自然災害でも、特に浸水する時に地下設備がダメになるという構造上の
問題はありますが、これが一戸建てですと、自分の家がパア～になると言いますか、1度で
ダメになるくらいのリスクなのに対し、マンションは共有部分がダメになったというだけで済む
という感じで、それが毎年あるのか？ となります。

一戸建てですと、被害に遭えばそれは自分だけでかぶらないといけないのですが、マンションは
その辺が楽ちんだったりします。

被害金額の実害ってなんぼ？

という部分では、エントランスとかいろいろ保険で出るみたいですので、後は避難して留守に
して、ホテル宿泊代くらいではないでしょうか。

一戸建てですと、被害に遭った時に立ち直れないくらいの被害だったりします。

そもそもダムの緊急放流が原因の1つでもあると思うので、住人の管理組合が交渉するのでは
ないでしょうか。

河川工学でいえば、下流は発達して人口密集するので、上流側で氾濫させた方が経済的被害が
少なくなるという原則があり、ダムも壊れると造り換えるのが大変になるという優先順位で、
一部貧乏くじを引いてしまう人達がいる。

被害に遭われた分譲高層マンション側の住人には、なるべく多く補償を分捕ってもらわないと
他の物件の被害もそれに応じて減る可能性があるので、前例をつくるという部分では、ガッツリ
補償してもらわないと他の高層マンション住人も困ることになるので、知恵とかの応援は
いくらでも出てくるかなあ～ と思います。

武蔵小杉の高層マンションは、販売会社がほかにも複数販売して存在しているので、そのマンション
の管理組合とか調べて、「うちのマンションのホテル宿泊代が出ないと、それが前例となって
いつかあなた達も困るのかもしれないですよ」 と連合艦隊化していけば、そもそも高級マンション
を買うくらいですから、事業されていて弁護士はいくらでもいたりする人達ですからね。

住人説明会の動画がワイドショーに出るくらいですので、メディアを使う知恵のある人達ですので、
次は他に分譲されて実在している同じ販売会社のマンションの管理組合とかに、掛け合うとかされる
と思います。

販売されたマンション会社は、あまりメディアにボロクソ言われるくらいならば、滅多に起きない
災害ですので、補償した方が得策になります。

「うちはここまで責任持つ」 となった方が、次の販売で販売価格に上乗せしても売れちゃいますからね。

よくRKBとかが、「視聴者からの動画はネットアップできます。できれば横向きで」 といっている
ように、住人が説明会は横向きに撮影して、あちこちにアップされると良いのかと思います。

No.15 回答者： 認め印 回答日時： 2019/10/16 14:14

豊洲など(東京湾の埋め立て地)に比べればマシでしょう。

No.14 回答者： 斬鉄剣正宗 回答日時： 2019/10/15 20:45

基本的日本人が住んでいるところは氾濫原だったところです。

だから水害が起こるほうが普通です。危険を承知で済まねばなりません。氾濫原でない場所は、がけ崩れや山津波が考えられます。怖いですね。

No.13 回答者： seiji91 回答日時： 2019/10/15 12:12

値段は下がるでしょうからね・・

ハザードマップ確認して、鉄筋で１階ガレージとかで多少の対策可能なら良いかも。
後、国が絶対に壊したくない施設の近くとかは大丈夫かも。
でも、数１０年に一度ってやつが、来年も来るようだと話は別。

No.12 回答者： syuncyanyaccyan 回答日時： 2019/10/15 10:48

質問者が買うつもりなのかは判りませんが、まず、周辺地域に何か沼とか沢、神様が地鎮するような地名や神社がある。

など、調べた方が良いでしょう。また、現在の地図と３０年５０年ぐらい前の地図を見比べて、もともとはどんな土地でどのように利用されていたかを考えると、土地の素性が見えてくると思います。
でも、たいていの方は不動産販売社に勧められるままに購入して災害にあって初めて気づくという方がほとんどです。

雨・風・台風、地震などの災害は、テレビなどでも報道されていますが、自治体の整備（かける費用）は脆弱でです。なぜなら、被害が発生した直後の選挙ならともかく、平時の選挙で自治体の災害対策を訴える政治家は皆無です。
住民も喉元を過ぎると忘れてしまいます。

もう一つ重要な雨災害は、町中の道路の両側にある側溝はほとんどの地域で２５㎜／ｈ以上の雨が降ると下水排出が間に合わずに道路が冠水することです。道路整備に関わる基準のようですね。都会やその周辺は畑、森林が大方のですが、今はアスファルトで地下に浸透しませんからすぐに排水溝に集中して洪水となります。
だから、昔のままの治水管理ではいけないのですが、政治は票集めに奔走するだけです。

No.11 回答者： himawari223 回答日時： 2019/10/14 17:36

こんばんは

どこの役所にもハザードマップがあると思いますので、貰ってよく見てから買いましょう。また、近所のお年寄りに聞くのも参考になります。

No.10 回答者： 小倉北区 回答日時： 2019/10/14 12:42

マンションとか一軒家買う人ってそこまで考えて買わないでしょ？　よっぽど河川の近くなら別だけど…( 一一)？