地代の支払い内金として15年支払っています。

Question

地主さんに地代の値下げを何度もお願いしてして来ました。
値下げの返答の代わりに取り合えず支払える額を
支払ってくれとのことで、月15万円のところ10万円を
内金として支払い続け15年が経過しております。
最近、地主が土地の譲渡を考えていると聞きました。
借地契約の際に1,000万円を超える敷金を預けていますが
土地売買の際には毎月5万円年間60万円の差額の15年分が敷金と
相殺されるのでしょうか？
15年の間、一度も差額の催促はありませんでした。
値下げを認めたことになるのでしょうか？

rose2011 · Accepted Answer

契約書の内容にもよりますが・・。

まず地主側には、請求根拠があると言える状態ではあります。
「差額5万円×12か月×15年＝900万円（＋金利）」の満額が敷金から差し引かれたら、ほぼ敷金が返金されないことになりますが、全く未請求であれば、地代家賃にも消滅時効がありますので、法律的に争えば、その心配はなさそうです。
とは言え、やはり契約内容などによっては、地主側の主張が一部は認められる可能性も、無いとは言えません。
具体的には、５年分くらいの請求は認められる可能性はあると思います。

一方、「契約は口頭でも有効」と言う建前ではあります。
従い、地主の「取り合えず支払える額を支払ってくれ」と言う言葉は、「値下げ契約の成立」と解釈することは出来ます。
その上で、15年間も10万円の支払いで容認され続け、その間、差額の請求も無かったとすれば、口頭契約の有効性を示す事実とか、「黙示の合意も成立している」と言う主張は可能でしょうね。
この主張が認められたら、敷金は満額返金されます。

もし地主側が、一方的に敷金から差額を徴収した場合は、裁判や調停の手続きを行うことで、敷金の満額か、相当額の返金が受けられる可能性が高いです。
弁護士を立ててでも、手続きする価値はあるでしょう。

ただ、やや質問者さんには失礼な表現ですが、法律論を無視すれば、上述の通り900万円強を踏み倒そうと言う話でもありますし。
弁護士を立てて裁判すると、それなりの費用（100～200万円？）にはなってしまうし、時間や手間も要しますので・・。
一度、弁護士相談でもした上で、地主側の主張が認められる可能性がある場合、質問者さん側が容認できる範囲で示談してしまうのも、一つの手かとは思います。
部分敗訴の可能性や、弁護士費用を考えると、200万円前後での示談なら、妥当な範囲かも？

なお、弁護士も商売で、勝てそうな裁判なら、係争を進めてくる可能性は否定できませんので、弁護士相談も地主側の主張が認められる可能性に絞って相談するとか、複数の弁護士相談をした方が良いかも知れません。

agboy2 · Answer

＞最近、地主が土地の譲渡を考えていると聞きました。
この点で不安が募ったのだろうな、と想像しています。

先ず、地主の底地売買を考えます。
地主は、借地人である質問者様の同意なしに自由に底地を売る事が出来ます。但し、土地賃貸借契約の貸主の地位の移転については、所有権移転と分けて考える必要になります。所有権移転により賃貸借契約が解除無効になると借主側のリスクが大きくなる為、借地借家法が制定されました。
底地が売買されたとして、賃貸借契約の貸主の地位の移転については借地人である質問者様に対しては事後の通知では不十分であり、同意を得ていた方が無難です。売買契約について宅建業者が仲介しているのであれば、この点を疎かにすることは有り得ないでしょう。
そこで、『同意』について考えると、従前交わされた契約内容をそのまま継承することが通常であり、場合によっては借主有利となる条項になることもあるでしょう（例えば契約期間を同意のあった日を起算日として、更新料の支払い日を先延ばしにする等）。地主変更により貸主有利な条項に変更するのでは借主が同意しません。

質問文の中に、地代引下げに伴う敷金償却についてご心配されているようですが、従前の契約書には預け入れ敷金額の記載があるのですから、どういった先に土地の賃貸借契約の貸主の地位が移転されたとしても、その敷金の返還義務はそのまま継承されることになります。不足地代充当分として敷金額の変更がある文書ならば、押印しない事です。

建物はまだまだ使用に耐える年数ですから、底地購入者は借地契約を解除して新たな土地利用を考えるよりも、地代収入で安定収益を考えるのではないかと思います。すると、売買価格もそうですが、今後の地代収入がどの程度になるかが関心事ではないかと思います。すると、今後の地代が本来の月額１５万円がベースになるのか現行の１０万円がベースになるのかが大きいのではないかと思います。
私が仲介業者の立場であるならば、賃貸契約書上も地代月額１０万円（又はそれ以下）にする代わりに何らかの条件（貸主有利になり得る条項）を提案するかも知れません。又は、質問者様に底地買取を打診するでしょうね。

けこい · Answer

なりません
相殺は可能です
地主は未収債権を放棄したりなんかしていませんし時効にも該当しません

xxi-chanxx · Answer

少なくとも5年以上前の地代については、一度も請求がないため時効が成立しますから、地主は差額を請求はできません。
ですが、土地売買に時効にならない地代の差額が相殺されるかはわからないです。

quantum · Answer

うちの地代は年10万ぐらいだったかな？
広いと高いですね。最初にそういう契約で借りてしまったなら仕方ないのかもしれませんが、あまりに高額な場合は公序良俗に反するとして訴訟も可能でしょう。しかし、何もしないで払ってるという時点で、その金額を認めたと見なされると思います。
ただ、10万に減額して払っているので、そちらが契約金額だと主張する事もできると思います。相手が認めればいいですが、拒否された場合は裁判等しかないでしょう。

地代の支払い 内金として15年支払っています。

契約書の内容にもよりますが・・。

＞最近、地主が土地の譲渡を考えていると聞きました。

なりません

少なくとも5年以上前の地代については、一度も請求がないため時効が成立しますから、地主は差額を請求はできません。

うちの地代は年10万ぐらいだったかな？

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