不動産会社に対し、実質利回りの計算式を出して欲しいと話をし、下記の計算式が送られてきたのですが、 下

不動産会社に対し、実質利回りの計算式を出して欲しいと話をし、下記の計算式が送られてきたのですが、
下記の式で問題ないのでしょうか？
こちらの計算ですと4%の利回りになるとの事でした。

年間家賃収入-固定資産税-管理代行手数料÷物件価格×100＝実質利回り

888480-50000-36000(3000×12)÷19635000×100＝4.086.....

No.4 ベストアンサー 回答者： srafp 回答日時： 2020/05/04 12:44

ＦＰ2級の資格を持つものです。

> 年間家賃収入-固定資産税-管理代行手数料÷物件価格×100＝実質利回り
完全な間違いではありませんが、荒っぽい計算式ですね。

一般には
　（年間家賃収入-不動産に関する支出総額）÷物件価格×100＝実質利回り［％］

そして「不動産に関する支出」の例としては次のようなものが挙げられます。
　①所得税及び住民税［どちらも不動産に関する部分のみ。］
　　　・他の所得がある場合には合算して課税されるので、按分することになる。
　②固定資産税及び都市計画税
　③管理代行費用
　④借入金の返済額（利息込み）［不動産購入のために借入をしていた場合］
※以降は④の管理代行の範囲内の場合がある　
　⑤火災保険料
　⑥水道光熱費［専用部分、共用部分］
　⑦修繕積立金または修繕費用


と言う事で、2番さまや3番さまが仰られておりますように、所得税や借入金返済額なども家賃収入から控除しないと『実質利回り』にはなりません。
不動産会社が提示したのは、もしかすると、管理会社がオーナーへ渡す金額？

No.5 回答者： kaichoo 回答日時： 2020/05/06 22:46

不動産投資に関する経費に関しては少し不足しているように思いますが、実質利回りをざっくりと判断するという話としては決して間違いではないように思います

他の回答にでていますが、不動産投資の判断における表面利回り、想定利回り、実質利回りといった用語においては、税金については固定資産税、償却資産税を示すものであり、所得税、住民税等については普通は不動産投資に関する経費には参入しないかと思います。
それも入れてしまうと、購入する人によって実質利回りが異なるという投資の判断に関する指標とならなくなってしまいます。

投資に対する実際の手取り割合いを計算したいのであれば所得税等も考慮に入れることになります

No.3 回答者： hata。79 回答日時： 2020/05/03 18:28

「年間家賃収入-固定資産税-管理代行手数料」には、不動産収入に対する所得税と住民税がかからないのでしょうか。

物件購入代金をローンでまかなった場合には、その返済額のうち利息部分は控除する必要がありそうです。

回答された実質利回りを「手元に残る金」と思ってしまうのは早計でしょうね。

No.2 回答者： Moryouyou 回答日時： 2020/05/03 18:10

妙な回答があるので、回答します。

単純に、

　手取り収入
───────
　物件の価格

の割合と言ってます。

税込みの利回りになってます。
ここから、
この所得に対する
所得税
住民税
場合により、
健康保険料
介護保険料
といったものも
固定資産税
管理代行手数料
とともに
余計に引かれることになり、
利回りは、もっと減ります。

また、管理代行手数料に限らず
あなた自身が払う必要経費も
引く必要があるでしょうね。

物件の修繕費とか、
交通費、
通信費、
消耗品費
とかいろいろあると思います。

そういったものをどれだけ
家賃収入からの引き算に盛り込むか？
によります。

金融資産であれば、必要経費は
一切かからないと言えますので、
金融資産の投資と比較するなら、
そうした費用も盛り込む必要が
ありますね。

いかがですか？

No.1 回答者： angkor_h 回答日時： 2020/05/03 17:52

収支の関係が良くわかりませんが、

一般的な計算方法は以下になります。

(年間総収入-年間総支出)÷年間総収入×100　[%]

年間総収入と年間総支出には何があるか、が解ればよいだけです。