住宅ローン金利適用期限到来

住宅ローン返済についての質問です。只今返済中で、現在の状況は※借り入れ残高760万円、※毎月均等払い約8万円、※返済期間残8.5年、※利率2.05％です。来月に金利適用期限切替との案内が銀行からありました。新金利は変動：2.375％、2年固定：2.0％、3年固定：2.25％、5年固定：2.8％、7年固定3.3％だそうです。我が家はここしばらく教育費がかかる為繰上げ返済等は見込めません。どれを選択したらよいか、または借り換えし直した方がよいのか、お知恵を拝借させて下さい。

No.1 ベストアンサー 回答者： noname#11476 回答日時： 2005/01/25 11:37

借り入れ残高760万円、※毎月均等払い約8万円、※返済期間残8.5年、※利率2.05％です。

来月に金利適用期限切替との案内が銀行からありました。新金利は変動：2.375％、2年固定：2.0％、3年固定：2.25％、5年固定：2.8％、7年固定3.3％だそうです

計算してみますと、今回固定金利を選び、次回選択時期には金利が４％になっているという推定で計算してみました。すると、どの固定期間を選択しても大体８．６万前後が毎月返済額になります。
つまり今の返済額は８．１万ほどと思いますが、＋０．５万の負担に耐えられるようであれば、金利が４％になるという事態になっても対応できるでしょう。

これからはあくまで推定に過ぎませんが、あと５年の間に変動金利や短期固定金利が４％になるというのはあまり考えにくい事態です。経済アナリストでもそのような予想を建てている人はいません。
（過去の高金利時代を含めた平均金利で５％ですから）

で、２，３，５，７年固定選択の場合で、次回選択金利がそれぞれ２，３，４，５％でどれがもっともお得なのかを計算すると、
２％だと２年固定、３％、４％だと３年固定、５％だと５年固定という結果が出ます。

なのでそのように考えると、もっとも安い可能性を追求して２年にするか、多少金利上昇はあるだろうという見込みの下で妥当な３年固定を選ぶというあたりが妥当な線ということになります。

もちろんハイパー金利が５年後位にやってくるかもしれないと考えて、、、そうですね７％なんて金利になると考えれば当然にして７年固定がよいことになります。この場合は７年固定であれば毎月返済額は8.8万ですみますが、２年固定で二年後に７％だと９．４万まで上昇しますが、、、、（多分これだと経済が崩壊しそうな．．）

という感じです。

あ、借り換えと書かれていますがそれは論外です。
諸費用考えて今より安い金利なんて存在しません。

この回答へのお礼

さっそくご丁寧に有難うございます。助言通り３年固定にしてみようと思います。
私共はマンション購入後、変動8％の地獄も経験しています。目利きのなさと計画不足は悔やんでも悔やみきれません。こんな風に相談もできませんでしたし‥。

データーや計算に基づいて結論が出せるって気持ちいいですね。本当に有難うございました。

お礼日時：2005/01/25 13:46